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LMNP: tout savoir sur le statut du loueur meublé non professionnel
Qu’est-ce que le LMNP ?
- Achat d'un logement meublé ou à meubler
- Loyers assurés via un bail commercial
- Revenus locatifs non imposables pendant 20 ans
Le statut du LMNP (loueur meublé non professionnel) est un dispositif immobilier proposé aux investisseurs qui souhaitent se lancer dans l’investissement locatif. Il s’agit d’un statut fiscal qui permet à un propriétaire de mettre en location des logements meublés de manière occasionnelle, c’est-à-dire sans avoir l’intention de faire de cette activité une source de revenus principale. Les revenus générés par cette activité sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Tous les ménages français sont éligibles à ce régime fiscal, à la condition de ne pas être déjà sous le statut du Loueur Meublé Professionnel (LMP) inscrit au registre du commerce et des sociétés.
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Comment fonctionne la location meublée non professionnelle ?
Les types de biens éligibles en LMNP
La mise en location d’un logement neuf ou ancien sous le statut LMNP peut constituer une résidence principale pour le locataire ou bien occasionnelle. Les logements saisonniers, les résidences de tourisme et les résidences séniors sont également éligibles à ce dispositif immobilier.
La liste des meubles obligatoires dans un meublé
Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 défini une liste obligatoire pour les bailleurs de meubles mis à la disposition des locataires afin que le bail soit légal. Cette liste est la suivante
- Table
- Sièges
- Etagères de rangement
- Literie : couette ou couverture en supplément
- Luminaires
- Volets et/ou rideaux pour les chambres
- Matériel pour l’entretien ménager : aspirateur, balai, serpillère, etc.
- Electroménager : plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur et congélateur
Les conditions d'éligibilité du propriétaire au statut LMNP
Pour bénéficier des avantages du statut LMNP, les obligations du propriétaire vont plus loin, notamment sur la surface habitable minimum à respecter qui doit être de 9m2 en loi Boutin.
Le logement doit également disposer d’une hauteur sous plafond de 2.20 mètres. Le dispositif est alloué si les revenus fiscaux perçus par les investisseurs ne dépassent pas les 23.000 €/an.
Par exemple, M.DUPONT qui dispose d’une activité professionnelle imposée en BIC loue un logement meublé. Cette dernière est déficitaire suite à des travaux réalisés à hauteur de 5.000 € alors que son activité lui rapporte 10.000 €. Son revenu imposable pour l’IR de l’année N est ainsi fixé à 10.000 €,il est lui est impossible de déduire les loyers perçus de son activité professionnelle.
Toutefois, à partir de l’année N+1, M.DUPONT peut commencer à reporter les charges de son investissement de l’année N. Avec un résultat d’activité de 35.000 €et des revenus fonciers de 1.400 €, le déficit issu du LMNP sera fixé à 3.600 € (5.000 –1.400), reportable jusqu’à N+9 en fonction des bénéfices réalisés au cours des autres années.
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Quels sont les avantages fiscaux d’une location meublée ?
Le statut LMNP présente bon nombre d’avantages fiscaux pour les ménages qui souhaitent investir pour optimiser leur stratégie fiscale.
En premier lieu, l’acquisition d’un bien sous ce régime peut être mis en place jusqu’à 30 ans et 7 ans pour les meublés achetés. Cela est possible du fait de l’usure et de l’usage pris en compte dans le calcul de la dévalorisation sur le long terme, qui permet ainsi une baisse sur les revenus imposables.
Le LMNP permettait également à tout propriétaire de récupérer la TVA de 20 % sur l’investissement qu’il a réalisé dans le cadre du Censi-Bouvard. Ce dispositif a pris fin le 31 décembre 2022 et n’a pas été renouvelé dans le projet de la loi Finance 2023. De plus, les investisseurs ont la possibilité de déduire les taux d’intérêts du prêt immobilier des revenus perçus.
La Location Meublée Non Professionnelle présente également quelques inconvénients pour les investisseurs qui souhaitent se lancer dans ce type de projets. D’une part car il s’agit d’une niche fiscale, qui peut ainsi évoluer dans ses conditions d’accès ou disparaître assez rapidement dans le temps. Cela demande une veille constante de la part de l’investisseur sur le sujet. D’autre part, la LMNP devient davantage concurrentielle du fait du succès qu’elle rencontre, les biens proposés à la location sont ainsi de plus en plus nombreux.
Comment déclarer ses revenus en LMNP ?
Pour bénéficier du statut LMNP et ses différents avantages fiscaux, il convient aux investisseurs de choisir entre 3 régimes pour la déclaration des revenus :
- Le régime micro-BIC: abattement fiscal de 50 % sur les revenus
- Le régime réel simplifié :déduction des charges avec un amortissement sur l’acquisition du bien et de l’achat de mobilier
- Le régime réel normal
Le régime micro-BIC est celui de base pour tout investissement en Loueur Meublé Non Professionnel si les revenus perçus ne dépassent pas le seuil de 72.600 € / an.
La réduction d’impôt de 50% sur les revenus comprend également les charges incombées au propriétaire bailleur. A l’inverse, le régime réel est adapté pour les revenus perçus entre 72.600 € et 247.000 €/ an HT. Les revenus limites pour les meublés de biens touristiques ou chambres d’hôtes sont de 818.000 € HT / an et ne peuvent descendre en dessous de 176.200 € HT.
Si les revenus sont supérieurs à ce seuil, le régime réel normal devient alors le régime de référence. Dans les deux cas, la déclaration des revenus locatifs se fait en remplissant le formulaire 2042 C PRO et non le formulaire des revenus fonciers 2044.Si un investisseur opte pour le régime réel simplifié, il peut ainsi déduire les charges suivantes de sa déclaration de revenus:-L’entretien et les réparations du bien-Frais de gestion-Frais de procédure si litige avec le locataire-La taxe foncière et les frais d’assurance si le bien est référencé dans les actifs-Les droits d’enregistrement liés à l’acquisition du bien s’ils sont inscrits dans les actifs-Les provisions pour risques
Les conditions d'éligibilité
- Investir dans un logement neuf, en VEFA
- Destiné à être loué meublé
- Dans une résidence de services (type résidence étudiante)
- Sous un bail commercial de minimum 9 ans
- Ne pas percevoir plus de 23 000 € de revenus des locations ou 50% de ses revenus globaux
Tous les avantages du LMNP
- Percevoir des loyers nets d’impôts
- Etre assuré de recevoir ses loyers pendant 10 ans sans interruption
- Se constituer un patrimoine
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Quelles sont les différences entre le statut LMNP et LMP ?
Il faut bien distinguer le statut du LMNP du LMP qui est la location meublée professionnelle.
Bien que ces deux régimes s’adressent à une cible similaire, il existe de profondes différences dont il faut avoir en tête avant de se lancer dans une location meublée. Le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) s’adresse aux bailleurs qui louent leurs biens à usage professionnel.
Fiscalement, les bénéfices issus du LMP et du LMNP sont tous deux inscrits dans la catégorie d’imposition sur le revenu des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils ne sont également pas assujettis à la TVA, exception faite dans le cas d’un bail commercial pour un exploitant issu du secteur de l’hôtellerie. Il est aussi possible pour les investisseurs dans les deux cas d’amortir leurs charges via le régime réel.
Enfin, dans les deux cas, les frais d’adhésion CGA sont généralement plafonnés à 915 €.En dehors de ces quelques points communs, les deux régimes diffèrent sur le plan fiscal. Tandis que les revenus issus d’un bien locatif en LMNP ne doivent pas être supérieurs à 23.000 € TTC / an et ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus fiscaux du ménage. C’est tout bonnement l’inverse dans le cadre d’un investissement en LMP. Il faut également noter que les plus-values réalisées en LMP et en LMNP ne sont pas du même régime, les premières étant professionnelles et les secondes des particuliers.
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