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Tout savoir de la location meublée non professionnelle (LMNP) en 2024

Dans cet article vous trouverez :
LMNP définition et fonctionnement

Qu’est-ce que la LMNP ?

3 points essentiels
pour comprendre le statut LMNP

Le statut LMNP qui signifie « loueur en meublé non professionnel » est un dispositif qui permet à n’importe quel contribuable de devenir propriétaire d’un bien immobilier meublé tout en bénéficiant de revenus locatifs non imposés.

Ce statut spécifique plafonne les revenus locatifs annuels à 23 000€ ou à 50% des revenus globaux du propriétaire.

Envisagé comme un placement à long terme, s’étendant généralement sur une période de 20 à 25 ans, la LMNP est une excellente stratégie pour préparer sa retraite.

Le dispositif LMNP présente également des avantages fiscaux considérables. Outre les revenus locatifs non imposés, les propriétaires peuvent bénéficier de la récupération de la TVA sous certaines conditions et de l’amortissement du bien, optimisant ainsi leur investissement.

Tous les ménages français sont éligibles à ce régime fiscal et peuvent se lancer dans l’investissement en LMNP, à la condition de ne pas être déjà sous le statut du Loueur Meublé Professionnel (LMP) et inscrit au registre du commerce et des sociétés.

Le statut de LMNP est défini par l’article 155 IV du code général des impôts.

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De nombreux avantages

Faibles charges
de copropriété
Revenus réguliers
grâce aux loyers
Rentabilité supérieure
à la location nue

Quels sont les principaux avantages du statut LMNP ?

Le statut LMNP offre de nombreux avantages dont notamment une fiscalité très attrayante pour le propriétaire bailleur. Découvrez dans les détails pourquoi investir en LMNP.

Les avantages fiscaux

Le statut de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) offre plusieurs avantages fiscaux majeurs pour les investisseurs.

L'amortissement déductible

Tout d’abord, l’amortissement permet de réduire la base imposable en déduisant la valeur du bien immobilier et de ses équipements sur une période définie, optimisant ainsi la fiscalité sur les revenus locatifs. En effet, plus la valeur du bien diminuera avec le temps et plus la base imposable diminuera également.

La déduction des charges

Ensuite, la déduction des charges est un autre atout majeur en matière de fiscalité. En effet, sous le régime réel du statut LMNP, il est possible de déduire l’ensemble des dépenses liées à la location, telles que les frais de gestion, les intérêts d’emprunt ou encore les travaux d’entretien.

En savoir plus sur les charges déductibles en LMNP.

La possibilité de récupérer la TVA

Enfin, pour ceux qui investissent dans des résidences de services (résidence étudiante ou résidence sénior par exemple), la récupération de la TVA est un avantage supplémentaire. Cela signifie que le propriétaire peut récupérer la TVA versée lors de l’achat du bien, réduisant ainsi le coût total de l’investissement.

Les autres avantages

Au-delà des avantages fiscaux, le statut de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) présente d’autres atouts non négligeables.

La simplicité administrative

L’un des principaux est la simplicité administrative associée à ce statut, rendant la gestion et la déclaration des revenus plus aisée pour les propriétaires.

La tranquillité d'esprit

Pour ceux qui choisissent d’investir dans une résidence de services, un autre avantage majeur est la garantie des revenus. En effet, la société de gestion de la résidence a l’obligation de reverser les loyers au propriétaire chaque mois et ce même si le logement n’est pas loué. La société de gestion et le propriétaire sont liés via un bail commercial qui dure très souvent 9 ans. De plus, la gestion locative du bien est également prise en charge par cette même société, offrant ainsi une tranquillité d’esprit aux investisseurs.

La revente

Enfin, la revente du bien immobilier sous le statut LMNP peut souvent conduire à une plus-value. Cette plus-value, sous certaines conditions, peut être exonérée d’impôt, rendant l’investissement encore plus attractif à long terme.

Sous quelles conditions peut-on bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ?

Quels sont les types de biens éligibles en LMNP ?

  1. Les meublés classiques : Ces biens doivent être équipés de manière adéquate pour répondre aux critères de décence et d’ameublement définis par la loi. Ils peuvent être anciens ou neufs.
  2. Les meublés de tourisme : Il s’agit des locations saisonnières de type Airbnb, les gîtes ruraux ou encore les chambres d’hôtes.
  3. Les biens en résidence de services : Ces résidences peuvent être des résidences étudiantes, des résidences seniors ou des résidences de tourisme. Pour acquérir un bien dans ce type de résidence, il faut signer un bail commercial avec l’exploitant.

    Le bail commercial offre une garantie supplémentaire au propriétaire : la garantie de toucher ses loyers pendant toute la durée du bail (généralement 10 ans) et ce même si le bien n’est pas loué.

Quelle est la liste des meubles obligatoires dans un logement meublé ?

Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 défini une liste obligatoire pour qu’un bien immobilier mise en location soit déclaré comme meublé. 

  • Table
  • Sièges
  • Etagères de rangement
  • Literie : couette ou couverture en supplément
  • Luminaires
  • Volets et/ou rideaux pour les chambres
  • Matériel pour l’entretien ménager : aspirateur, balai, serpillère, etc.
  • Electroménager : plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur et congélateur
investir avec le statut LMNP (loueur meublé non professionnel)

Comment devenir LMNP ?

Vous êtes propriétaire d’un logement meublé et vous vous demandez qui peut faire du LMNP et comment obtenir le statut LMNP ? Pour bénéficier du statut LMNP vous devez respecter les conditions suivantes :

  • Il doit louer un bien meublé ou le faire meubler
  • Ses revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000€ ou 50% de ses revenus annuels globaux
  • Il ne doit pas être inscrit au registre du commerce sous le statut de loueur en meublé professionnel (LMP)
  • Pour récupérer la TVA, le propriétaire doit obligatoirement avoir investi dans une résidence services neuve
  • Pour investir dans une résidence service, le propriétaire doit forcément signer un bail commercial avec un gestionnaire de résidence

A lire également, nos pages sur les conditions LMNP et sur les plafonds LMNP.

Les conseils de nos experts

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Quelle est la fiscalité du statut LMNP ?

Dans le cadre d’une location meublée, les revenus locatifs se placent dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Cette catégorie permet au loueur non professionnel de choisir entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC ou le réel.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) est l’un des deux régimes fiscaux disponibles pour les propriétaires qui optent pour le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Voici les caractéristiques et avantages de ce régime :

  • Seuil de revenus : Le régime micro-BIC est applicable pour les propriétaires dont les recettes annuelles ne dépassent pas un certain seuil, généralement fixé à 77 700 € pour la location meublée classique et 188 700 € pour la location meublée de courte durée ou de type para-hôtelier.

  • Abattement forfaitaire : L’un des principaux avantages du régime micro-BIC est l’abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs. Cet abattement est censé couvrir l’ensemble des charges liées à la location, ce qui simplifie grandement la déclaration fiscale.

  • Simplicité administrative : Opter pour le régime micro-BIC permet de simplifier les démarches administratives. En effet, il n’est pas nécessaire de tenir une comptabilité détaillée ni de déduire les charges réelles. Seuls les revenus locatifs bruts doivent être déclarés, et l’abattement est automatiquement appliqué.

  • Impôt sur le revenu : Après application de l’abattement de 50%, le revenu imposable restant est ajouté aux autres revenus du foyer fiscal et soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif.

  • Limitations : Il est important de noter que, dans le cadre du régime micro-BIC, il n’est pas possible de déduire les charges réelles ni d’amortir le bien immobilier. Si les charges réelles dépassent l’abattement de 50%, il peut être plus avantageux de basculer vers le régime réel simplifié.

Le régime réel simplifié 

Le régime réel simplifié est l’une des options fiscales disponibles pour les propriétaires sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Voici ses caractéristiques et avantages :

  • Optimisation fiscale : Ce régime permet une optimisation de l’imposition grâce à la déduction des charges réelles et des amortissements liés à l’achat du bien et des équipements. Cela peut aboutir à une réduction significative de l’impôt sur les revenus locatifs.

  • Déduction des charges : Contrairement au régime micro-BIC, le régime réel simplifié permet de déduire l’ensemble des charges réelles liées à la location, telles que les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les travaux d’entretien et de réparation, etc.

  • Amortissement du bien : L’un des principaux avantages de ce régime est la possibilité d’amortir le bien immobilier sur sa durée de vie estimée, généralement entre 20 et 30 ans, ainsi que les équipements. Cet amortissement permet de réduire le revenu imposable et donc l’impôt à payer. Pour en savoir davantage, visitez notre page dédié à l’amortissement LMNP.

  • Flexibilité : Le régime réel simplifié est particulièrement adapté aux propriétaires ayant des charges importantes ou souhaitant optimiser leur fiscalité sur le long terme. Il offre une plus grande flexibilité en matière de gestion fiscale par rapport au régime micro-BIC.

  • Complexité administrative : Bien que ce régime offre de nombreux avantages fiscaux, il nécessite une comptabilité plus détaillée et des déclarations fiscales plus complexes que le régime micro-BIC. Il est souvent recommandé de faire appel à un expert-comptable pour gérer ces aspects.

 
Vous pouvez approfondir le sujet en lisant notre page sur la fiscalité LMNP.

Quels sont les avantages de la location meublée par rapport à la location vide ?

Vous vous demandez s’il vaut mieux investir en LMNP plutôt que dans une location nue ? En matière de fiscalité les avantages sont très différents. 

Micro-foncier vs micro-BIC 

En location vide, il est possible de de bénéficier du régime micro-foncier à condition que les recettes annuelles ne dépassent pas 15 000€. Si cette condition est respectée, le propriétaire bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30% seulement, tandis qu’en meublé l’abattement est de 50%.

Réel foncier vs réel BIC

Au niveau du régime réel, l’écart se creuse d’avantage. En effet, en foncier il n’est pas possible de déduire ses charges réels ni d’amortir son bien, sauf en cas de travaux d’entretien ou d’amélioration du bien. En meublé à l’inverse, la déduction des frais réels et les amortissements, permettent souvent au propriétaire investisseur de ne pas payer d’impôt sur ses recettes pendant plusieurs années.

Comparatif : Investir en LMNP dans le neuf vs dans l'ancien

Parole d'expert : Location meublée longue durée vs location saisonnière Airbnb

Selon Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué de Maslow « En fonction des villes, la location longue durée n’est pas plus rentable que la location en meublé de tourisme pour les propriétaires. Le durcissement des règles visant les Airbnb est inévitable dans les zones où les habitants sont confrontés à d’importantes difficultés d’accès au logement. »

Afin d’expliciter son analyse, notre expert a réalisé une simulation de calcul entre louer son bien en meublé longue durée ou par Airbnb avec un service de conciergerie pour un studio de 25m² à Tours, une des villes de province les plus rentables avec un taux d’occupation en location saisonnière de 72 % alors que la moyenne nationale se situe entre 44 et 70 %.

  • Location via Airbnb + concierge
    • 47€/nuit
    • Taux occupation : 72 %
    • 12 351€ de revenus, après soustraction des frais Airbnb (20%) et conciergerie (20%), les revenus sont estimés à 7 410€, soit 617€/mois
    • Après soustraction de l’abonnement internet + électricité (estimation 60€), les revenus mensuels nets s’élèvent à 557€ (source AirDNA)

 

  • Location meublée
    • Loyer moyen 21€/m² soit 525€ et après soustraction des frais de gestion (8.4 % TTC), les revenus mensuels sont estimés à 480,90€ (source seloger)

 

Soit seulement 76.1€ de différence par mois et 913,2€ à l’année

Cet écart de gain est relativement faible selon le niveau d’implication que nécessite chaque mode d’exploitation :

  • La location longue durée est moins coûteuse en temps, en frais de mise en place et de fonctionnement
  • La location courte durée demande une gestion quotidienne et créé plus de risque de vacance avec un risque d’usure du bien plus élevé (fort turnover avec des voyageurs qui en prennent moins soin qu’un locataire à long terme).

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Nos projets en LMNP

T2 meublé à Toulouse

170 800 € HT

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Comment fonctionne la déclaration de revenus en LMNP ?

  1. Déclaration des revenus :

    • Pour le régime micro-BIC : Vous devez simplement déclarer vos recettes locatives totales. Un abattement forfaitaire est ensuite appliqué pour tenir compte des charges, et seul le solde est imposable.
    • Pour le régime réel simplifié : Vous déclarez vos revenus locatifs ainsi que toutes les charges réelles associées à la location. Cela inclut les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les travaux, etc. L’amortissement du bien et des équipements est également déductible.
  2. Formulaire à utiliser : La déclaration doit être faite à l’aide du formulaire 2042-C PRO, dans la partie « Revenus des locations meublées non professionnelles ». 

  3. Déclaration de la CFE : En tant que loueur en meublé non professionnel, vous êtes également assujetti à la CFE (cotisation foncière des entreprises). Vous devez faire votre déclaration initiale au plus tard le 31 décembre de la 1ère année de location en utilisant le formulaire n°1447 C-SD.
  4. Déclaration en ligne : Vous pouvez effectuer cette déclaration en ligne sur le site impots.gouv.fr.

Plus de détails sur nos pages dédiées à la déclaration LMNP et l’immatriculation de son activité de loueur meublé

Quelles sont les différences entre le statut LMNP et LMP ?

Il faut bien distinguer le statut du LMNP du LMP qui est la location meublée professionnelle.

Bien que ces deux régimes s’adressent à une cible similaire, il existe de profondes différences dont il faut avoir en tête avant de se lancer dans une location meublée. Le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) s’adresse aux bailleurs qui louent leurs biens à usage professionnel.

Fiscalement, les bénéfices issus du LMP et du LMNP sont tous deux inscrits dans la catégorie d’imposition sur le revenu des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils ne sont également pas assujettis à la TVA, exception faite dans le cas d’un bail commercial pour un exploitant issu du secteur de l’hôtellerie. Il est aussi possible pour les investisseurs dans les deux cas d’amortir leurs charges via le régime réel.

Enfin, dans les deux cas, les frais d’adhésion CGA sont généralement plafonnés à 915 €.En dehors de ces quelques points communs, les deux régimes diffèrent sur le plan fiscal. Tandis que les revenus issus d’un bien locatif en LMNP ne doivent pas être supérieurs à 23.000 € TTC / an et ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus fiscaux du ménage. C’est tout bonnement l’inverse dans le cadre d’un investissement en LMP. Il faut également noter que les plus-values réalisées en LMP et en LMNP ne sont pas du même régime, les premières étant professionnelles et les secondes des particuliers.

Synthèse du fonctionnement de la location meublée non professionnelle (LMNP)

LMNP définition, explications et synthèse du fonctionnement
Publié le 21/02/2024

Article rédigé par Pierre-Emmanuel Jus

Cela fait 18 ans que j’évolue dans l’univers de la gestion de patrimoine et plus particulièrement de l’immobilier locatif. J’ai la chance qu’on m’ait confié le rôle de directeur délégué de Maslow, véritable bras armé digital du groupe. On entre dans une ère d’autant plus excitante et stimulante pour l’immobilier, et j’ai hâte de voir ce que Maslow nous réserve pour les années à venir.