Comprendre la fiscalité du LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est essentiel pour les particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif meublé. Ce guide détaillé explore les nuances du statut de loueur en meublé non professionnel, un choix populaire pour les propriétaires cherchant à maximiser leurs bénéfices locatifs. Nous abordons les spécificités des deux régimes fiscaux principaux : le régime micro-BIC, simple et pratique pour les petites locations, et le régime réel, offrant des déductions fiscales plus importantes. Cette analyse vous aidera à optimiser votre impôt sur le revenu en choisissant le régime le plus adapté à votre situation. Découvrez les avantages et les considérations de chaque option pour prendre une décision éclairée sur la gestion fiscale de vos locations meublées.
Quels sont les deux régimes fiscaux du statut LMNP ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre deux régimes fiscaux distincts pour la déclaration des revenus locatifs.
Premièrement, il y a le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux), qui simplifie la déclaration des revenus en appliquant un abattement forfaitaire sur les recettes locatives. Ce régime est idéal pour les petites locations avec des recettes n’excédant pas un certain seuil annuel.
Deuxièmement, le régime réel permet une approche plus détaillée, où le propriétaire déclare toutes les dépenses réelles liées à la location. Ce régime est souvent privilégié par ceux qui ont des recettes plus élevées ou des dépenses importantes, car il offre la possibilité de déduire ces frais de leurs revenus locatifs.
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Quel est le principal avantage fiscal du régime micro-BIC ?
Le principal avantage fiscal du régime micro-BIC pour les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) réside dans sa simplicité et son abattement forfaitaire généreux. Ce régime permet aux propriétaires de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur leurs recettes locatives (30% dans le cadre d’une location meublée touristique non classée).
Cette approche simplifiée qui ne permet pas de déduire les charges réelles est en revanche particulièrement avantageuse pour les propriétaires ayant des revenus locatifs peu élevés. En effet, elle évite la complexité de la tenue d’une comptabilité détaillée et de la déclaration des charges réelles. En outre, l’application de cet abattement forfaitaire peut aboutir à une charge fiscale nettement réduite, rendant le régime micro-BIC attractif pour de nombreux investisseurs dans la location meublée.
Quels sont les avantages fiscaux du régime réel ?
La déduction des frais réels
Dans le cadre du régime réel applicable au statut LMNP, la déduction des frais réels représente un avantage fiscal significatif. Sous ce régime, les propriétaires ont la possibilité de déduire de leurs revenus locatifs une variété de frais réels engagés pour leur activité de location. Ces frais comprennent, mais ne se limitent pas à :
- Les frais de notaire liés à l’achat de la propriété.
- Les coûts de réparation et d’entretien du bien immobilier.
- Les charges de copropriété, si applicables.
- Les taxes et impôts locaux liés à la propriété.
- Les frais de gestion, si vous faites appel à une agence immobilière pour gérer votre location.
Ces déductions permettent de réduire de manière significative le revenu imposable des propriétaires LMNP, offrant ainsi un allégement fiscal notable. Il est important de noter que ces dépenses doivent être justifiées et directement liées à l’activité de location pour être éligibles à la déduction. A noter également, que pour faire du LMNP au régime réel, la tenue d’une comptabilité est obligatoire.
L'amortissement du bien et de ses meubles
L’amortissement représente un des avantages clés du régime réel dans le cadre du statut LMNP. Cette technique comptable permet de répartir le coût d’acquisition du bien immobilier et de ses meubles sur leur durée de vie estimée. Concrètement, cela signifie qu’un propriétaire LMNP peut déduire une partie du coût d’achat du bien et de son mobilier de ses revenus locatifs chaque année, réduisant ainsi son revenu imposable.
- Amortissement du bien immobilier : Le bien lui-même peut être amorti sur une période généralement estimée entre 25 et 40 ans, selon la nature et l’état du bien.
- Amortissement des meubles : Les meubles et équipements sont souvent amortis sur une période plus courte, habituellement autour de 5 à 10 ans, reflétant leur usure plus rapide.
Cette approche d’amortissement est particulièrement avantageuse pour les propriétaires LMNP, car elle permet de différer et de réduire la charge fiscale sur les revenus locatifs, rendant l’investissement en location meublée financièrement plus attrayant.
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Comment les plus-values de votre location meublée sont elles imposées ?
Le calcul de la plus-value en 2025
La fiscalité des plus-values sur les locations meublées non professionnelles est un aspect important à considérer pour les investisseurs.
La loi de Finances 2025, impose dès le 1ᵉʳ mars, la réintégration des amortissements déduits sur les biens en LMNP dans le calcul de la plus-value, augmentant ainsi l’imposition lors de la revente (19 % d’IR et 17,2 % de prélèvements sociaux).
Les locations de courte durée (type Airbnb), les locations meublées classiques (neuf ou ancien) et les résidences de tourisme sont impactées par cette réforme, tandis que certaines résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD, établissements pour personnes handicapées) en sont exclues.
Grâce à son positionnement unique sur le marché des résidences étudiantes, Maslow vous permet de bénéficier du statut LMNP tout en échappant à ce nouveau dispositif. En effet, fort de plus de 15 ans d’expertise, notre gestionnaire Les Belles Années administre 8 800 logements étudiants à travers la France. En investissant dans l’un de nos biens, vous profitez d’un bail commercial clé en main, sans les contraintes de la gestion locative, tout en échappant aux changements apportés par la loi de Finances 2025.
L'exonération progressive
L’un des avantages significatifs du statut de Loueur Meublé Non Professionnel réside dans l’exonération progressive de la plus-value réalisée lors de la vente du bien. Cette exonération, qui augmente avec la durée de détention du bien, rend le statut LMNP particulièrement attractif pour les investisseurs à long terme. Voici un tableau détaillant les taux d’abattement applicables en fonction des années de détention.
Exemple de calcul de plus-value avec la réintégration des amortissements
Prenons l’exemple d’une revente LMNP au bout de 15 ans.
L’investisseur a acheté le bien à un prix de 155 000 € et l’a revendu à 165 000 €.
Plusieurs situations :
- Achat à crédit LMNP classique
- Achat cash LMNP classique
- Achat cash LMNP étudiant
LMNP Classique
2 cas de figure : achat cash ou achat avec crédit sur 20 ans avec un taux à 3 %
- Le montant des loyers perçus s’élève à 139 500 € soit 9 300 € / an.
- Les charges diverses sur la période sont estimées à 42 113 €.
- Montant des frais de notaire : 11 625 €
- Montant des travaux : 23 250 € dans le cadre de l’achat LMNP avec crédit , 22 500 € pour l’achat cash
| Achat cash | Achat à crédit | |
|---|---|---|
|
Intérêts d'emprunt sur la période
|
0 €
|
47 573 €
|
|
Amortissements utilisés sur la période
(dont mobilier) |
84 050 €
|
84 050 €
|
|
Prix d'acquisition corrigé
(achat + Fdn + travaux - amortissement) |
110 075 €
|
164 730 €
|
|
PV Brute
|
54 925 €
|
10 640 €
|
|
Abattements impôts
|
32 955 €
|
6 384 €
|
|
Abattements prélèvements sociaux
|
9 063 €
|
1 756 €
|
|
Impôts
|
4 174 €
|
809 €
|
|
Prélèvements sociaux
|
7 888 €
|
1 528 €
|
|
Taxe sur plus-value élevée (> 50 K €)
|
845 €
|
0 €
|
|
Total des Impôts et Taxes
|
12 907 €
|
2 337 €
|
|
Plus-value nette
|
42 862 €
|
8 303 €
|
|
Amortissement à réintégrer
|
79 050 €
|
35 515 €
|
Exemple d'achat cash d'un LMNP étudiant
| Achat cash | |
|---|---|
|
Loyers encaissés sur la période
|
139 500 €
|
|
Charges sur la période
|
23 438 €
(bail commercial)
|
|
Intérêts d'emprunt sur la période
|
0 €
|
|
Amortissement utilisé
(loyers - intérêts d'emprunt - charges) |
84 050 €
|
|
Total impôts et taxes
|
0 €
|
|
PV nette comptable
|
0 €
|
|
Amortissement à réintégrer
|
0 €
|
Avec la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, investir en résidence étudiante devient une option particulièrement avantageuse ! En effet, dans le cadre de la loi de finances 2025, l’amortissement reste exclu du calcul de la plus-value pour les investissements en résidence de service, évitant ainsi toute augmentation de l’imposition lors de la revente. De plus, vous avez la possibilité de déduire vos intérêts d’emprunt, optimisant ainsi la rentabilité de votre projet.
L’investissement en LMNP classique financé par un crédit demeure attractif, car il permet la déduction des intérêts d’emprunt, contrairement à un achat comptant. Cette approche réduit significativement l’imposition sur la plus-value réalisée à la revente.
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Quelles sont les conditions à remplir pour profiter de la fiscalité du statut LMNP ?
Avant de pouvoir pleinement vous lancer dans la location meublée sous le statut LMNP, il existe un certain nombre conditions à respecter :
Les conditions concernant les recettes locatives
Les recettes annuelles tirées de la location ne doivent pas dépasser 23 000 € ou être inférieures à 50% des aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. Si les recettes locatives dépassent ces plafonds, le propriétaire passerait sous le statut du loueur en meublé professionnel (LMP).
Les conditions concernant le bien
- Le bien immobilier doit être meublé.
- Il doit répondre à certains critères de confort et de superficie, notamment si sa surface est inférieure à 9 m².
- Il doit être équipé de manière à permettre une occupation immédiate, avec des éléments de base tels que lit, luminaires, et équipements de cuisine.
Les conditions concernant la déclaration de votre activité de location meublée
- Vous devez déclarer le début de votre activité de location meublée dans les 15 jours suivant la mise en location de votre bien. Cette démarche est faisable entièrement en ligne sur le site de l’INPI.
- Les revenus issus de la location meublée doivent être déclarés aux impôts. Selon le montant de vos recettes locatives, vous opterez pour le régime micro-BIC (avec un abattement forfaitaire jusqu’à 50%) ou le régime réel (permettant la déduction des charges réelles).
- La déclaration des revenus se fait annuellement via la déclaration d’impôts sur le revenu et tout est réalisable en ligne si vous le souhaitez.
Synthèse des avantages fiscaux à connaitre en LMNP
Pour en savoir plus sur le LMNP :
- Le LMNP en 2025
- Liste des meubles obligatoires en LMNP
- Les plafonds en LMNP
- SARL de famille et LMNP
- Les étapes pour devenir LMNP
- Les conditions du LMNP
- LMNP ou SCI
- L’investissement en LMNP ancien
- Les avantages du LMNP
- L’investissement en résidence étudiante
- L’investissement en résidence de tourisme
- L’investissement en résidence sénior et EHPAD
- L’achat en LMNP
- La gestion locative meublée
- Investir en LMNP à plusieurs
- La liasse fiscale en LMNP
- L’indivision en LMNP
- Liasse fiscale en LMNP
- LMNP et AirBnB
- La plus value du LMNP
- Les frais de notaire en LMNP
- LMNP et TVA
- Les charges déductibles en LMNP
- Le déficit en LMNP
- L’amortissement en LMNP
- CFE et LMNP
- La revente LMNP
- La déclaration d’un bien en LMNP
