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Notre guide complet sur l’amortissement en LMNP

Dans cet article vous trouverez :

Qu’est-ce que l’amortissement en LMNP ?

L’amortissement en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un dispositif fiscal permettant aux investisseurs immobiliers de répartir le coût de leur investissement LMNP sur plusieurs années.

Concrètement, il s’agit d’un calcul comptable qui prend en considération la dépréciation des biens mobiliers (meubles, équipements) et immobiliers (le bien lui-même) au fil du temps. L’amortissement reflète le vieillissement progressif des éléments constitutifs du bien immobilier, ainsi que certains types de travaux effectués sur ce dernier.

Dans le cadre de la location meublée non-professionnelle, cette déduction permet de réduire la base imposable des revenus générés par la location, offrant ainsi un avantage fiscal significatif pour les propriétaires.

En d’autres termes, l’amortissement LMNP est un mécanisme qui permet d’étaler le coût d’un investissement locatif meublé, réduisant ainsi la charge fiscale sur les revenus locatifs générés.

Pourquoi l'amortissement en LMNP est-il important pour les investisseurs immobiliers ?

  1. Réduction de la fiscalité : L’amortissement permet aux propriétaires de déduire une partie du coût d’achat de leur bien immobilier de leurs revenus locatifs, réduisant ainsi la base imposable et, par conséquent, la taxe à payer.
  2. Optimisation de la rentabilité : En diminuant le montant des taxes dues, les investisseurs augmentent leur retour sur investissement. Ils peuvent ainsi bénéficier d’une rentabilité nette plus élevée pour leurs biens immobiliers.
  3. Protection contre la dépréciation : L’amortissement reconnaît la perte de valeur d’un bien immobilier avec le temps. En permettant aux investisseurs de déduire cette dépréciation de leurs revenus, ils peuvent protéger leur investissement contre les effets du vieillissement et de l’usure.
  4. Flexibilité financière : L’amortissement offre une souplesse aux investisseurs pour gérer leur trésorerie. Au lieu de supporter le coût total de l’investissement en une seule fois, ils peuvent étaler ce coût sur plusieurs années, améliorant ainsi la fluidité de leurs finances.

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Quels sont les dépenses amortissables en LMNP ?

L’amortissement en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un mécanisme comptable et fiscal qui permet aux investisseurs immobiliers de déduire de leur revenu imposable une partie du coût de leur investissement immobilier et mobilier.

En LMNP, il est possible d’amortir à la fois des biens mobiliers (meubles, électroménagers) et des biens immobiliers (le logement en lui-même). Cela concerne les biens neufs ou anciens mis en location.

Quelles sont les durées d'amortissement du bien immobilier et du mobilier ?

L’amortissement est réparti sur plusieurs années, selon la durée de vie estimée du bien. Par exemple, les biens mobiliers peuvent être amortis sur une période allant de 5 à 10 ans, tandis que le bien immobilier lui-même est généralement amorti sur une période de 20 à 40 ans.

Comment calculer l'amortissement ?

L’amortissement est un calcul comptable basé sur le coût d’acquisition du bien et sa durée de vie prévue. Il prend en compte le vieillissement progressif des éléments constitutifs du bien et certains types de travaux. Donc le calcul est le suivant : Prix d’acquisition du bien loué divisé par le nombre d’années d’utilisation estimées.

Comment l'amortissement LMNP peut permettre une déduction fiscale ?

Les loueurs en meublé non professionnel ont la possibilité de déduire leurs charges d’amortissement de leurs recettes locatives annuelles, réduisant ainsi la base imposable.

Est-ce que l'amortissement annuel peut créer un déficit ?

Non, le montant d’amortissement déductible ne peut pas être supérieur aux recettes locatives moins les charges déductibles et ne peut donc pas créer ou augmenter un déficit. Si tel est le cas, il est possible de reporter le montant d’amortissement non déductible sur les années suivantes et ce, sans limitation de durée.

Faut-il choisir le régime réel pour amortir sa location meublée ?

Pour bénéficier de l’amortissement en LMNP, l’investisseur doit obligatoirement opter pour le régime réel, qui permet une déclaration détaillée des revenus et des charges, contrairement au régime micro-BIC. En plus de l’amortissement du bien et de ses meubles, le régime réel permet d’amortir les travaux de rénovations ou de réhabilitation.

Qu'en sera-t-il du calcul de la plus-value et de l'amortissement en 2024 ?

Des amendements au projet de loi de finances 2024 (PLF 2024) visent à modifier le traitement fiscal des plus-values immobilières pour les propriétaires en LMNP. Notamment, l’amortissement sera désormais pris en compte dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente d’un bien en LMNP, ce qui pourrait augmenter l’impôt dû sur ces plus-values.

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Quels sont les avantages fiscaux de l'amortissement avec le statut LMNP

  1. Réduction des revenus imposables : L’un des principaux avantages est la capacité à diminuer les revenus locatifs imposables. Grâce à l’amortissement, les propriétaires peuvent déduire une partie de la valeur du bien immobilier ainsi que celle des biens mobiliers, ce qui a pour effet de réduire la base imposable et donc l’impôt à payer.
  2. Optimisation fiscale sur le long terme : L’amortissement permet aux propriétaires de bénéficier d’une optimisation fiscale sur une longue durée, généralement sur la durée d’utilisation du bien, pouvant aller jusqu’à plusieurs décennies.
  3. Possibilité d’économiser sur les charges : En optant pour le régime réel du statut LMNP, il est possible de déduire certaines charges liées à l’entretien, la gestion et la rénovation du bien, en plus de l’amortissement. Cela offre donc une double optimisation : diminution des revenus imposables et réduction des charges à payer.
  4. Souplesse et adaptabilité : L’amortissement en LMNP est flexible et s’adapte aux variations du marché immobilier. Si la valeur du bien augmente ou si des travaux de rénovation sont effectués, l’amortissement peut être ajusté en conséquence.
  5. Protection contre la volatilité fiscale : L’amortissement en LMNP offre une protection contre les fluctuations potentielles de la fiscalité immobilière, garantissant aux investisseurs une stabilité et une prévisibilité des avantages fiscaux sur le long terme.

Quels sont les critères pour bénéficier de l'amortissement en LMNP

Afin de bénéficier de l’amortissement en location meublée non professionnelle, il y a deux conditions :

  • Choisir le régime réel d’imposition. Il est possible d’opter pour ce régime fiscal sans condition particulière. Il devient même obligatoire si vos revenus locatifs annuels dépassent les 72 600€
  • Louer un bien immobilier meublé. Cela signifie qu’il doit contenir tout l’équipement et le mobilier nécessaires pour qu’un locataire puisse y vivre de manière autonome
les critères à remplir pour bénéficier de l'amortissement en LMNP

Comment calculer l'amortissement en LMNP ?

L’amortissement en LMNP représente la prise en compte de la dépréciation de la valeur des biens mobiliers et immobiliers au fil du temps dans le cadre de la location meublée non-professionnelle. Pour déterminer cet amortissement, il faut respecter quelques étapes clés :

  1. Identification des éléments amortissables : Cela comprend généralement les éléments constitutifs du bien immobilier ainsi que certains types de travaux et d’améliorations. Il peut s’agir, par exemple, de la structure du bâtiment, du mobilier, ou d’équipements spécifiques comme une cuisine équipée.
  2. Détermination de la valeur d’achat : Elle est généralement basée sur le coût d’acquisition initial du bien, y compris les frais associés tels que les droits de mutation ou les frais de notaire.
  3. Fixation de la durée d’amortissement : La durée pendant laquelle l’actif sera amorti varie selon la nature de l’actif. Par exemple, le bien immobilier lui-même pourrait être amorti sur une période de 25 à 30 ans, tandis que le mobilier pourrait être amorti sur une durée plus courte, typiquement de 5 à 10 ans.
  4. Calcul de l’amortissement annuel : Il se fait en divisant la valeur d’achat par la durée d’amortissement. Par exemple, pour un bien immobilier acheté à 300 000 euros et amorti sur 30 ans, l’amortissement annuel serait de 10 000 euros (300 000 ÷ 30).

 

A savoir que l’amortissement ne constitue pas une charge décaissée, mais une charge comptable. Elle permet de diminuer le résultat imposable, réduisant ainsi la base d’imposition.

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Les obligations légales liées à l'amortissement en LMNP

  1. Déclaration fiscale : Il est impératif de déclarer votre statut de LMNP auprès des services fiscaux pour être éligible à l’amortissement. Cette déclaration doit être faite dans les délais requis pour éviter des sanctions ou des pénalités.
  2. Choix du régime fiscal : Pour bénéficier de l’amortissement, vous devez opter pour le régime réel et non le régime micro-BIC. Ce choix doit être explicitement mentionné dans votre déclaration de revenus.
  3. Tenue d’une comptabilité : Vous devez tenir une comptabilité précise et régulière pour justifier les montants d’amortissement déduits. Cela inclut des détails sur la valeur d’acquisition du bien, les travaux effectués, le coût des meubles, etc.
  4. Durée d’amortissement : L’amortissement doit être calculé sur une durée spécifique, en fonction de la nature du bien (mobilier ou immobilier) et de sa durée de vie estimée. Des tables d’amortissement standard peuvent être utilisées à cet effet.
  5. Non-déductibilité de l’amortissement pour le calcul de la plus-value : Lors de la vente du bien, l’amortissement pratiqué n’est pas déductible pour le calcul de la plus-value.
  6. Respect des normes : Les biens mis en location doivent respecter certaines normes (sécurité, salubrité, équipement) pour être éligibles à l’amortissement.

L'amortissement en LMNP : cas pratiques

Cas pratique 1 : Investissement dans un appartement neuf

Imaginons que vous investissiez dans un appartement neuf d’une valeur de 200 000 € pour le mettre en location meublée. En LMNP, vous pouvez amortir à la fois la valeur du bien immobilier et celle des meubles. Supposons que la durée d’amortissement pour l’appartement soit de 30 ans et pour les meubles de 10 ans. L’amortissement annuel pour l’appartement serait donc de 200 000 € / 30 = 6 666,67 € et pour les meubles, si leur valeur est de 10 000 €, ce serait 10 000 € / 10 = 1 000 €. Ainsi, chaque année, vous pouvez déduire un total de 7 666,67 € de vos revenus locatifs.

Cas pratique 2 : Rénovation d'un bien ancien

Supposons que vous possédiez un appartement ancien que vous décidez de rénover pour le louer en meublé. Les travaux de rénovation coûtent 50 000 €. Ces travaux peuvent également être amortis sur une durée déterminée, par exemple 10 ans. Dans ce cas, l’amortissement annuel lié à ces travaux serait de 50 000 € / 10 = 5 000 €. Cet amortissement s’ajouterait à celui du bien et des meubles, permettant ainsi une déduction fiscale plus importante.

Les stratégies avancées pour utiliser l'amortissement en LMNP de manière optimale

  1. Segmentation des actifs : Distinguez clairement entre les éléments mobiliers et immobiliers de votre investissement. Cela permet d’appliquer différentes durées d’amortissement en fonction de la nature de l’actif et d’optimiser ainsi les déductions fiscales.
  2. Achats stratégiques : Lors de l’achat de meubles ou d’équipements, considérez leur durée de vie. Investir dans des éléments de qualité peut permettre un amortissement plus long, réduisant ainsi l’impact fiscal annuel.
  3. Mise à jour régulière : Surveillez et mettez à jour régulièrement les valeurs de marché de vos actifs. Si la valeur d’un actif diminue rapidement, il peut être avantageux de l’amortir plus rapidement.

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Comment choisir un expert-comptable spécialisé en LMNP pour bénéficier de l'amortissement en toute légalité ?

Choisir un expert-comptable spécialisé en LMNP est crucial pour garantir la conformité et l’optimisation de votre amortissement. Voici quelques étapes à suivre pour faire un choix éclairé :

  1. Expérience spécifique en LMNP : Assurez-vous que l’expert-comptable a une expérience pertinente en matière de LMNP. Il doit être familier avec les spécificités de ce statut et les nuances associées à l’amortissement.
  2. Réputation : Recherchez des avis et des témoignages de clients pour évaluer la qualité des services offerts. Cela peut vous donner une idée de l’expertise et du professionnalisme du comptable.
  3. Clarifiez vos besoins : Avant de choisir un expert, identifiez clairement vos besoins et vos attentes. Cela permettra de garantir que vous et l’expert-comptable êtes sur la même longueur d’onde.
  4. Tarification transparente : Les coûts associés aux services comptables peuvent varier. Assurez-vous que la structure tarifaire est claire et que tous les coûts potentiels sont discutés à l’avance.
  5. Mise à jour continue : Les lois fiscales et les règlements peuvent évoluer. Un bon expert-comptable doit être à jour avec les changements législatifs pour vous conseiller au mieux.
  6. Réseau professionnel : Un expert-comptable bien connecté peut vous mettre en relation avec d’autres professionnels, comme des avocats ou des conseillers fiscaux, si nécessaire.
  7. Engagement à long terme : Privilégiez un expert-comptable qui est intéressé par un partenariat à long terme plutôt que par une simple transaction.
Publié le 21/02/2024

Article rédigé par Aurélie Ehret

Au sein du groupe Valority depuis Novembre 2019, j’ai acquis et développé des compétences dans tout l’univers de la gestion de patrimoine, avec une spécialisation pour tous les placements financiers. Je mets un point d’honneur à accompagner tous mes clients dans le temps dans chacun de leurs projets et de répondre à tous leurs questionnements.