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Maîtriser la revente LMNP : étapes clés et avantages fiscaux

Dans cet article vous trouverez :
Revente d'un bien en LMNP

Dans le monde de l’investissement immobilier, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) se distingue par ses nombreux avantages, notamment en termes de fiscalité et de flexibilité. Ce statut permet aux propriétaires de louer leurs biens meublés avec une certaine souplesse fiscale, mais qu’en est-il en cas de revente ?

Cet article vous explique le processus de revente d’un bien en LMNP, en explorant non seulement les étapes clés pour une transaction réussie, mais aussi les conditions spécifiques relatives aux biens situés en résidence de services et les avantages fiscaux associés. La compréhension de ces éléments est essentielle pour les investisseurs souhaitant optimiser leur retour sur investissement dans l’immobilier locatif meublé.

Les étapes pour réussir la revente d'un bien sous le statut LMNP

Préparation de la vente

  • Évaluation du bien : La première étape consiste à évaluer de manière précise la valeur de votre bien. Cette évaluation doit tenir compte de divers facteurs, tels que l’emplacement du bien, son état, les commodités disponibles, et les tendances actuelles du marché immobilier. Il est souvent conseillé de faire appel à un professionnel pour obtenir une estimation fiable et réaliste d’un bien immobilier.

  • Fixation du prix : Sur la base de l’évaluation, fixez un prix de vente attractif tout en restant compétitif. Un prix correctement fixé peut attirer davantage d’acheteurs potentiels et favoriser une vente rapide.

  • Mise en conformité : Assurez-vous que votre bien est conforme aux normes et réglementations en vigueur. Cela inclut, mais n’est pas limité à, la sécurité, l’isolation, et les diagnostics immobiliers obligatoires. Tout manquement pourrait retarder ou compromettre la vente.

  • Améliorations éventuelles du bien : Investir dans des rénovations ou des améliorations peut augmenter l’attractivité de votre bien et ainsi sa valeur sur le marché. Des travaux tels que la mise à jour des installations sanitaires, un rafraîchissement de la peinture, ou l’optimisation de l’espace, peuvent avoir un impact positif significatif sur la perception des acheteurs.

Commercialisation

  • Stratégies de marketing et publicité :

    • Développez un plan de marketing immobilier solide qui met en valeur les atouts de votre bien. Cela peut inclure des photographies professionnelles, des descriptions détaillées et attrayantes, et l’utilisation de supports visuels tels que des visites virtuelles.
    • Utilisez des stratégies de marketing digital, comme le référencement naturel et le référencement publicitaire, pour augmenter la visibilité de votre annonce en lign​​​​e.
  • Sélection des canaux de vente adaptés :

    • Publiez des annonces sur des sites spécialisés en immobilier et des plateformes en ligne générales pour atteindre un large public. Considérez également des plateformes spécifiques au marché LMN​​P.
    • Travaillez avec des agences immobilières ayant de l’expérience dans la vente de biens LMNP, car elles peuvent offrir une expertise précieuse et un réseau de contacts qualifiés​​.
  • Mesure et ajustement de la stratégie :

    • Suivez les retours sur vos annonces et ajustez votre stratégie en conséquence. Cela peut inclure la modification du prix, la mise à jour des descriptions, ou le changement des supports visuels pour mieux capter l’attention des acheteurs potentiels​.

Finalisation de la vente

  • Négociations avec les acheteurs potentiels :

    • Une fois que vous avez attiré des acheteurs intéressés, entamez les négociations sur le prix et les conditions de vente. Cela peut impliquer des ajustements de prix ou des concessions sur certains aspects de la vente.
    • Il est important d’être flexible mais également ferme sur vos exigences essentielles pour conclure une vente qui vous soit avantageuse.
  • Formalités administratives et juridiques :

    • Une fois un accord trouvé avec un acheteur, il est nécessaire de s’occuper des aspects administratifs et juridiques de la vente. Cela inclut la rédaction d’un compromis de vente et l’organisation des diagnostics immobiliers obligatoire​​​​s.
    • L’étape finale consiste à signer l’acte de vente chez le notaire. Ce professionnel s’assurera que tous les documents sont en ordre et que la transaction est conforme aux réglementations en vigueur. La présence d’un notaire garantit la légalité de la transaction et la sécurité juridique de l’acte de vent​e.

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Les conditions spécifiques pour les biens en résidence de services

  • Particularités des résidences de services :

    • Les résidences de services incluent généralement des résidences étudiantes, des résidences pour seniors,  des EHPAD et des résidences de tourisme. Chacune de ces catégories a ses propres caractéristiques et demande du marché, influençant ainsi la stratégie de vent​​e.
    • La localisation, la qualité des services offerts et la gestion de la résidence sont des éléments cruciaux affectant la valeur de revente du bien.

  • Contraintes contractuelles et gestionnaires à prendre en compte :

    • Les logements meublés en résidence de services sont liés à des contrats de bail commercial avec des gestionnaires de résidence. Il est important de comprendre les termes de ces contrats pour ce type de bien, notamment en ce qui concerne les clauses de revente et les droits du gestionnaire.
    • Dans certains cas, le gestionnaire peut avoir un droit de préemption ou d’autres conditions spécifiques à respecter lors de la revente.

  • Impact de ces conditions sur la valeur de revente et le processus de vente :

    • Les conditions du marché locatif en LMNP et les spécificités du contrat de gestion peuvent influencer significativement la valeur de revente. Une évaluation précise tenant compte de ces facteurs est donc essentielle.
    • La présence d’un gestionnaire de qualité et d’un bail commercial attractif peut être un atout majeur pour la revente, en offrant une certaine sécurité et prévisibilité des revenus locatifs à l’acheteur.

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Les avantages fiscaux de la revente d'un bien LMNP

Les abattements sur la plus-value

Le régime fiscal des plus-values immobilières en location meublée non professionnelle offre un cadre avantageux, particulièrement lorsqu’il s’agit de la vente d’un bien après plusieurs années de détention. Voici un tableau récapitulatif des tranches d’exonération de la plus-value et des prélèvements sociaux en fonction des années de détention :

Année de détention Abattement pour l'impôt sur le revenu (%) Abattement pour les prélèvements sociaux (%)
6ème à 21ème année
6%/an
1,65%/an
La 22ème année révolue
4%
1,60%
À partir de 22 ans
Exonération totale
9%/an
À partir de 30 ans
Exonération totale
Exonération totale
  • Moins de 5 ans de détention du bien : Aucun abattement n’est appliqué sur la plus-value ni sur les prélèvements sociaux.
  • De 6 à 21 ans : L’abattement sur la plus-value est de 6% par an, et celui sur les prélèvements sociaux est de 1.65% par an.
  • La 22ème année : Un abattement total est appliqué sur la plus-value, tandis que les prélèvements sociaux bénéficient d’un abattement de 1,60%.
  • A partir de 22 ans : La plus-value est exonéré à hauteur de 9%/an.
  • Plus de 30 ans : Exonération totale tant sur la plus-value que sur les prélèvements sociaux.

L'amortissement du bien

L’amortissement permet aux propriétaires LMNP de déduire la perte de valeur de leur bien immobilier et des équipements meublants sur une période déterminée. Cette déduction réduit le revenu imposable provenant de la location du bie​n. 

Lors de la revente d’un bien LMNP, l’amortissement déjà effectué est pris en compte dans le calcul de la plus-value imposable. Cela signifie que la valeur de vente est comparée à la valeur nette comptable du bien (valeur d’achat moins l’amortissement déjà déduit) pour déterminer la plus-value.

Cette considération peut potentiellement réduire la plus-value imposable, offrant ainsi un avantage fiscal significatif au vendeur.

La récupération de la TVA

Dans le cas des investissements LMNP, notamment pour les biens neufs ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) au sein de résidences de services, les investisseurs ont la possibilité de récupérer la TVA de 20% sur le prix d’achat. Lors de la revente d’un bien LMNP avant le terme de l’engagement (20 ans), une partie de la TVA récupérée doit être remboursée au prorata des années restantes. 

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Les conditions spécifiques pour les biens acquis en Censi-Bouvard

L’achat d’un bien sous le dispositif Censi-Bouvard offre une réduction d’impôt sur le revenu de 11% du prix d’achat, étalée sur 9 ans. Cette réduction est conditionnée à la conservation du bien pendant cette période.

Après la période obligatoire de 9 ans, le propriétaire peut vendre le bien LMNP Censi-Bouvard sans devoir rembourser les avantages fiscaux perçus. Cela permet de réaliser une plus-value éventuelle tout en ayant bénéficié d’une réduction fiscale pendant la période de détention.

Si le bien est revendu avant l’expiration de la période de 9 ans, le propriétaire devra rembourser une partie de la réduction d’impôt initialement obtenue.

Pourquoi investir dans le marché secondaire en LMNP ? 

Le marché secondaire en LMNP (également appelé LMNP d’occasion ou LMNP ancien) fait référence au marché de la revente des biens immobiliers déjà exploités sous le statut LMNP. Voici ses caractéristiques principales :

Ce marché concerne principalement les biens LMNP en résidences de services, telles que les résidences étudiantes, seniors, de tourisme ou d’affaires, qui ont été achetés initialement sous le régime LMNP. Ces biens sont revendus après une période d’exploitation, souvent par des investisseurs cherchant à diversifier ou à liquider leur portefeuille immobilier.

Le marché secondaire en LMNP est attrayant en raison des avantages fiscaux associés au statut LMNP, notamment les possibilités d’amortissement et de récupération de la TVA, ainsi que pour le rendement locatif généralement stable offert par ces biens.

Investir dans le LMNP ancien permet aux acquéreurs d’obtenir des biens souvent moins chers que les biens neufs, tout en profitant des avantages du régime LMNP. Cela peut représenter une opportunité d’investissement intéressante pour ceux qui cherchent à entrer dans le marché de la location meublée avec un budget initial plus limité.

En conclusion, maîtriser la revente d’un bien LMNP demande une préparation minutieuse, une commercialisation efficace et une finalisation soignée de la vente.

Une évaluation précise du bien, sa mise en conformité et d’éventuelles améliorations augmentent son attractivité et sa valeur sur le marché. Des stratégies de marketing adaptées et le choix de canaux de vente appropriés sont essentiels pour attirer des offres compétitives.

Lors de la finalisation, une négociation habile et le respect des formalités juridiques et administratives assurent une transaction sans encombre. I

l est également crucial de tenir compte des conditions spécifiques liées aux biens en résidence de services, qui peuvent affecter la valeur de revente et le processus de vente. Enfin, les avantages fiscaux liés au régime LMNP, notamment en matière de plus-values immobilières et d’amortissement, offrent des opportunités d’optimisation fiscale significatives.

Une bonne compréhension de ces éléments permet aux investisseurs de maximiser leur retour sur investissement au moment de revendre un bien LMNP.

Publié le 21/02/2024

Article rédigé par Aurélien Le Saint

Depuis 2020 j’apporte des conseils sur les placements financiers à mes clients et les accompagne dans le temps en répondant à leurs interrogations sur les sujets de la fiscalité, de la constitution et de la valorisation d’un patrimoine. En plus de proposer un service global sur la gestion de patrimoine, j’ai une spécialité sur les sujets de la transmission/succession.

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