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SCI ou LMNP : quel régime fiscal choisir ?

Dans cet article vous trouverez :

Investir dans l’immobilier locatif peut être très rentable, mais choisir le bon régime fiscal dépend de ses objectifs. De nombreux investisseurs se demandent s’il est plus avantageux d’opter pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou de créer une Société Civile Immobilière (SCI).

Le LMNP s’adresse aux particuliers avec une gestion simplifiée et des avantages fiscaux pour les petits revenus, tandis que la SCI offre une meilleure protection du patrimoine et des options fiscales variées pour les associés qui investissent à plusieurs. Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier et vous souhaitez savoir si vous pouvez cumuler SCI et LMNP ? Voici ce qu’il faut retenir !

Peut-on cumuler LMNP et SCI ?

Sur le principe, il n’est pas possible de cumuler SCI et le régime LMNP, qui sont tous deux différents. En effet, la première appartient à la catégorie des sociétés civiles tandis que le LMNP entre dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). 

Toutefois, il existe certaines exceptions auquel cas il faut répondre à au mois l’une de ces 2 conditions :

  • les revenus issus de la location meublée doivent représenter moins de 10 % du chiffre d’affaires réalisé par la SCI. Un dépassement peut être autorisé si la moyenne des recettes de la location meublée des 3 dernières années est inférieure à 10 %.
  • si l’activité de loueur meublé est exercée occasionnellement et les revenus de la LMNP ne doivent pas constituer la source principale de revenus.

En cas de non respect des conditions, la société civile immobilière ne devra plus être sous le régime initial de l’impôt sur le revenu mais sous l’impôt sur les sociétés (IS).

Conséquences du cumul avec le statut LMNP sur la fiscalité de la SCI

Il existe deux cas de figure :

Dans le premier cas, la société reste au régime de l’impôt sur le revenu et conserve les avantages du loueur meublé. Cela signifie que les associés paient moins d’impôts sur les plus-values en cas de vente du logement et peuvent amortir les chargés liées à l’aménagement et travaux sur une longue durée. 

Dans le cas où les revenus de la SCI dépassent les seuils réglementaires du loueur meublé, l’activité de location sera considérée comme professionnelle. La fiscalité sera soumise à l’impôt sur les sociétés qui est fixé à un taux de 25 %. Les revenus issus de la location seront également imposés au niveau des dividendes des associés. La société passe enfin au statut des plus-values professionnelles et perd les bénéfices du systèmes des plus-values des particuliers.

Pour rappel, les plus-values réalisées par des particuliers en LMNP sont soumises à un taux forfaitaire de 19 % avec un abattement progressif dès la sixième année d’acquisition.

Durée de détention Assiette pour l'impôt sur le revenu Assiette pour les prélèvements sociaux
Jusqu'à 5 ans
0 %
0 %
De 6 à 21 ans
6 %
1.65 %
22 ans
4 %
1.6 %
Au-delà de 22 ans
Exonération
9 %
Au-delà de 30 ans
Exonération
Exonération

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Quelles sont les différences entre SCI et LMNP ?

Fiscalité

En LMNP, les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les loueurs peuvent choisir entre le régime micro-BIC, offrant un abattement forfaitaire, et le régime réel, permettant la déduction des charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, amortissements, etc.). La taxation des plus-values se fait au titre des plus-values immobilières des particuliers.

Pour une SCI, les revenus locatifs sont généralement imposés à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers. Les associés peuvent déduire les charges réelles du revenu global. Alternativement, une SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui permet de déduire les amortissements mais impose une taxation des plus-values au taux de l’IS.

Statut du loueur

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal applicable aux particuliers qui souhaitent louer un bien immobilier meublé. Ce régime permet à un particulier de percevoir des revenus locatifs tout en bénéficiant d’avantages fiscaux spécifiques.

En revanche, la Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique pouvant être créée par plusieurs personnes, appelées associés. La SCI permet la détention et la gestion collective d’un ou plusieurs biens immobiliers.

Obligations comptables

En LMNP, les obligations sont relativement simples, surtout si le loueur opte pour le régime micro-BIC. En régime réel, une comptabilité plus détaillée est nécessaire, mais elle reste accessible à un particulier.

Pour une Société Civile Immobilière, les obligations comptables sont plus lourdes. Une SCI soumise à l’IR doit tenir une comptabilité simple, mais celle soumise à l’IS doit suivre des obligations comptables similaires à celles des entreprises, incluant la tenue d’une comptabilité commerciale, l’établissement de bilans annuels et la tenue d’assemblées générales des associés. Ces formalités requièrent souvent l’intervention d’un expert-comptable, ce qui peut entraîner des coûts supplémentaires.

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LMNP ou SCPI : comparatif 

Les avantages du statut LMNP

Simplicité de gestion

L’un des principaux atouts du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est la simplicité de sa gestion. Ce régime est particulièrement accessible aux particuliers, car il ne nécessite pas la création d’une structure juridique complexe. Les formalités administratives sont réduites, ce qui permet aux propriétaires de gérer leur bien en toute autonomie, sans avoir à recourir systématiquement à des services professionnels coûteux.

Régime fiscal avantageux pour les petits profits

Le statut de LMNP offre un régime fiscal particulièrement attractif pour les petits profits. Les revenus locatifs peuvent être déclarés sous le régime micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes. Pour les propriétaires générant des revenus modestes, cela représente un avantage fiscal significatif. Par ailleurs, ceux qui choisissent le régime réel peuvent déduire de nombreuses charges (travaux, intérêts d’emprunt, amortissements), optimisant ainsi leur imposition.

Flexibilité pour les loueurs occasionnels

Le LMNP convient parfaitement aux loueurs occasionnels ou à ceux qui possèdent un petit nombre de biens immobiliers. Il permet une grande flexibilité en matière de gestion locative, puisque le propriétaire peut choisir librement de louer son bien de manière saisonnière ou à l’année. Cette souplesse est idéale pour les particuliers qui ne souhaitent pas s’engager dans une activité de location à grande échelle.

Les avantages de la SCI 

Possibilité de choisir le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés (IS)

La SCI offre la flexibilité de choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS) pour la fiscalité des revenus locatifs. L’option pour l’IS peut être particulièrement avantageuse pour les SCI générant des revenus élevés, car elle permet de déduire les amortissements des biens immobiliers et d’optimiser la fiscalité sur les bénéfices. De plus, la taxation des plus-values immobilières sous le régime de l’IS peut être plus favorable dans certains cas.

Gestion par un gérant rémunéré

La gestion d’une SCI peut être confiée à un gérant, qui peut être rémunéré pour ses services. Cela permet aux associés de déléguer la gestion quotidienne des biens immobiliers, ce qui peut simplifier la vie des investisseurs n’ayant pas le temps ou les compétences nécessaires pour gérer eux-mêmes leur patrimoine immobilier. La rémunération du gérant est également déductible des bénéfices de la SCI.

 

Voici un tableau comparatif entre les 2 régimes :

Critères LMNP SCPI
Limite des loyers annuels
23 000 €
Pas de limite de CA
Amortissement des biens
Oui
Possible uniquement pour la SCI soumise à l'IS
Déduction des charges
Oui
Oui
Régime d'imposition
Réel ou simplifié
Réel ou simplifié
Taux d'imposition
Selon barème imposition 
+ prélèvements sociaux de 17.2 %
Selon barème imposition 
+ prélèvements sociaux de 17.2 %
Impôts sur les sociétés à 15 % pour un bénéfice inférieur à 38 120 €
+ 30 % sur les dividendes
Récupération de la TVA sur
l’achat du bien immobilier
Oui, sous conditions
Non
Plus-value
Régime des particuliers
Régime des professionnels
Création de l'entreprise
Simple, formulaire P0i à remplir
Obligation de rédiger des statuts comme pour une SARL
Avantage patrimonial
Non
Optimisation de la transmission des parts pour une SCI familiale
Type de location
Location meublée
Location meublée ou nue
Facilité de gestion
Possibilité de déléguer la gestion des biens locatifs
Possibilité de déléguer la gestion des biens locatifs
Obligation d'avoir un comptable
Préférable, notamment pour le calcul des amortissements
Oui

Bon à savoir

Il existe plusieurs alternatives à la SCI pour bénéficier du régime LMNP et investir dans l’immobilier à plusieurs, comme l’indivision des biens ou la SARL de famille.

J’ai fait mes études en finance pour finir sur un Master en Ingénierie Financière puis je me suis peu à peu spécialisé dans l’immobilier. En tant que conseiller, je trouve la promesse Maslow d’investir où on veut, quand on veut et comme on veut, tellement ambitieuse mais aussi tellement logique, et c’est aussi ce qui m’a tout de suite plu dans le projet.