Investir dans l’immobilier est une étape stratégique qui nécessite de faire des choix éclairés pour optimiser la rentabilité et minimiser les charges fiscales. Parmi les solutions les plus couramment envisagées par les investisseurs, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et la Société Civile Immobilière (SCI) présentent des avantages significatifs, mais aussi des contraintes propres à chacun. Face à ces options, une question demeure : comment choisir le régime fiscal le plus adapté à ses besoins et à ses objectifs d’investissement ?
Dans cet article, nous allons explorer en détail les caractéristiques de ces deux régimes fiscaux, leurs avantages et inconvénients, et les critères pour bien orienter votre choix. Nous aborderons également la possibilité de cumuler LMNP et SCI, une combinaison qui peut se révéler judicieuse dans certains cas.
Le statut LMNP
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel ou LMNP, est un statut fiscal destiné aux particuliers souhaitant mettre en location des logements meublés. Ce régime offre une flexibilité particulière en matière de fiscalité et de gestion, ce qui en fait un choix privilégié pour de nombreux investisseurs.
Quelles sont les conditions pour en bénéficier ?
- Les revenus annuels générés par la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 € ou représenter moins de la moitié des revenus totaux du foyer fiscal.
- Le logement loué doit être équipé conformément aux critères définis par le décret du 31 juillet 2015, incluant notamment une literie, des plaques de cuisson, de la vaisselle, et du mobilier suffisant pour assurer la vie courante.
Quelle est sa fiscalité ?
Les revenus locatifs issus de la LMNP sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Les bailleurs peuvent opter pour :
- Le régime micro-BIC : un abattement forfaitaire jusqu’à 50 % est appliqué sur les revenus locatifs.
- Le régime réel : les charges liées à l’activité (intérêts d’emprunt, frais de gestion, amortissements) sont déductibles, permettant souvent de réduire la base imposable à zéro.
Quels sont les avantages et les inconvénients ?
Avantages :
- Réduction des impôts grâce à la déduction des charges et à l’amortissement des biens immobiliers sous le régime réel.
- Formalités de création simplifiées
- Possibilité de choisir le régime fiscal le plus avantageux.
- Possibilité d’investir en résidence de services (type résidence étudiante) et de déléguer votre gestion locative au gérant de la résidence.
Inconvénients :
- Limitation des revenus à 23 000 € par an ou à la moitié des revenus du foyer fiscal.
- Obligation de tenir une comptabilité rigoureuse et de produire un compte de résultat si vous optez pour le régime réel d’imposition.
- Les biens loués entrent dans le calcul de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
L’immobilier locatif 100% sécurisé
Nos projets en LMNP
T2 meublé à Toulouse
170 800 € HT
Studio étudiant à Poitiers
87 788 € HT
Studio étudiant à Bordeaux
112 450 € HT €
La SCI (Société Civile Immobilière)
La Société Civile Immobilière ou SCI, est une forme juridique qui permet à plusieurs associés de détenir et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Cette structure est particulièrement adaptée pour des projets collectifs ou la transmission patrimoniale.
Quel est son fonctionnement ?
- Chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport dans le capital.
- La SCI est gérée par un ou plusieurs gérants désignés dans les statuts de la société.
- Les bénéfices (ou pertes) sont répartis entre les associés en fonction de leurs parts sociales.
Quelles sont les options fiscales disponibles ?
- Impôt sur le revenu (IR) : les revenus locatifs sont imposés en tant que revenus fonciers. Ce régime est généralement choisi pour sa simplicité, bien qu’il n’autorise pas l’amortissement du bien.
- Impôt sur les sociétés (IS) : permet de déduire les charges et d’amortir le bien, mais entraîne une double imposition (au niveau de la société et sur les dividendes des associés).
Quels sont les avantages et les inconvénients ?
Avantages :
- Possibilité d’investir à plusieurs pour acquérir des biens de grande valeur.
- Transmission patrimoniale simplifiée, notamment dans le cadre des SCI familiales.
- Flexibilité dans le choix du régime fiscal.
Inconvénients :
- Démarches administratives plus complexes (immatriculation, rédaction de statuts, publication d’annonces légales).
- Gestion et comptabilité plus lourdes, nécessitant souvent l’intervention d’un expert-comptable.
- Absence d’amortissement des biens immobiliers sous le régime IR.
Je me lance avec Maslow !
Maslow vous propose de réaliser une simulation de votre capacité d’emprunt.
- Renseignez vos sources de revenus
- Renseignez vos différentes charges mensuelles
- Entrez le montant de vos impôts
Comment choisir entre LMNP et SCI ?
Le choix entre LMNP et SCI peut se résumer ainsi : le statut de LMNP convient parfaitement aux investisseurs individuels cherchant à obtenir des revenus complémentaires très peu imposés, tout en limitant les formalités. La SCI, quant à elle, répond mieux aux besoins des projets collectifs ou aux investisseurs ayant des ambitions de transmission patrimoniale sur le long terme.
Voici le détail des critères à considérer :
Vos objectifs d'investissement
Si votre principal objectif est de générer un complément de revenu à partir de quelques biens immobiliers, le régime LMNP s’impose comme une solution particulièrement avantageuse. Il permet une gestion simplifiée tout en offrant une fiscalité favorable, notamment si vous optez pour le régime réel. En revanche, si votre projet repose sur une dimension collective, comme l’acquisition d’un bien de grande valeur ou la mise en commun des ressources pour multiplier les investissements, la SCI constitue une alternative pertinente. Cette structure offre une flexibilité idéale pour partager les responsabilités, les charges et les revenus entre plusieurs associés.
L'ampleur de votre projet
Le statut LMNP s’adresse surtout aux investisseurs limitant leurs revenus locatifs à un plafond de 23 000 € par an ou la moitié des revenus du foyer fiscal. Cette limite en fait une solution adaptée pour des activités locatives restreintes, comme les locations saisonnières ou les investissements ponctuels. À l’inverse, une SCI n’impose aucune restriction en termes de revenus, ce qui en fait un outil privilégié pour les projets immobiliers de grande envergure ou pour des investissements réguliers et ambitieux.
Le régime fiscal le plus avantageux pour vous
Le LMNP se distingue par sa capacité à réduire considérablement les impôts grâce à la déduction des charges et à l’amortissement des biens dans le cadre du régime réel. De plus, les revenus locatifs sont imposés sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), souvent plus avantageux que les revenus fonciers traditionnels. Enfin, la fiscalité sur les plus-values appliquée au LMNP offre un attrait supplémentaire : une exonération d’impôt après 22 ans de détention. En clair, le statut LMNP est fait pour vous si vous souhaitez avant tout générer des revenus locatifs très peu, voire pas du tout imposés, et ce, sur plusieurs années.
De son côté, la SCI présente une autre forme de flexibilité en offrant aux associés la possibilité de choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS). Si vous optez pour l’IR, les revenus locatifs seront traités comme des revenus fonciers. En revanche, l’IS permet de bénéficier de l’amortissement des biens et de la déduction de certaines charges, bien que cela entraîne une double imposition sur les bénéfices et les dividendes des associés.
Le niveau de gestion administrative et de comptabilité demandé
Le LMNP séduit par ses formalités administratives relativement simples, mais il nécessite une comptabilité rigoureuse, notamment en cas d’option pour le régime réel. À l’opposé, la SCI exige des démarches administratives plus complexes, incluant la création de statuts, l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, ainsi que la gestion comptable, qui peut se révéler plus lourde, surtout si le régime IS est choisi.
Votre volonté de créer un patrimoine transmissible
Pour la transmission de patrimoine, la SCI s’avère être un outil incontournable, particulièrement dans un cadre familial. Elle permet de structurer et de simplifier la répartition des biens entre héritiers, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux intéressants. À l’inverse, le LMNP est moins adapté à la transmission, car il repose sur une propriété individuelle. Par ailleurs, si la transmission de patrimoine est un sujet important pour vous, il existe également une autre alternative à la SCI pour faire du LMNP à plusieurs : la SARL de famille.
Nos experts réalisent pour vous gratuitement et sans engagement une sélection d’apparts’ qui correspond à votre profil investisseur.
Est-il possible de cumuler SCI et LMNP et pourquoi faire ?
Combiner LMNP et SCI est une option envisageable dans des scénarios bien précis. Cette solution convient aux investisseurs souhaitant mutualiser leurs efforts tout en profitant des avantages fiscaux offerts par la location meublée. Néanmoins, elle exige une attention particulière à la gestion et une planification rigoureuse pour rester dans les limites légales.
Bien que le statut de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) et la Société Civile Immobilière (SCI) semblent a priori incompatibles en raison de leurs natures juridiques et fiscales distinctes, il est toutefois possible de les combiner dans certaines conditions. Cette option peut offrir des avantages intéressants, mais elle s’accompagne aussi de contraintes spécifiques.
Sur le plan juridique, la SCI est une structure à vocation civile, alors que la location meublée, relevant du statut LMNP, est considérée comme une activité commerciale. Cette différence fondamentale fait que, théoriquement, ces deux régimes ne peuvent coexister. Toutefois, des aménagements permettent de contourner cette limitation. La SCI peut exercer une activité de location meublée tant que celle-ci n’est pas l’activité principale de la SCI et que les recettes issues de cette activité ne dépassent pas 10 % des revenus totaux de la société. Par ailleurs, les recettes de la location meublée ne doivent pas excéder 23 000 € par an ou 50% des revenus du foyer fiscal. Si ces seuils sont respectés, la SCI peut rester sous le régime fiscal de l’impôt sur le revenu (IR), ce qui permet aux associés de bénéficier des barèmes progressifs de l’IR et de conserver tous les avantages fiscaux offerts par le statut LMNP. De plus, cette combinaison permet également de mutualiser les revenus locatifs entre plusieurs associés, augmentant ainsi les recettes locatives possibles sans dépasser les plafonds du LMNP.
En conclusion, choisir entre Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) et Société Civile Immobilière (SCI), ou envisager leur cumul, nécessite une compréhension approfondie de leurs implications juridiques, fiscales et administratives. Le LMNP se distingue par sa simplicité et ses avantages fiscaux immédiats, en particulier pour les investisseurs individuels cherchant à générer des revenus complémentaires avec peu de formalités. À l’inverse, une SCI offre une structure adaptée aux projets collectifs, permettant de mutualiser les efforts et d’organiser la transmission patrimoniale de manière optimisée.
La combinaison des deux régimes, bien qu’exceptionnelle, peut s’avérer judicieuse dans certains cas précis, notamment lorsque les activités meublées restent accessoires. Ce montage offre une flexibilité fiscale et une optimisation des recettes locatives, mais il exige une gestion rigoureuse et une attention particulière aux seuils légaux pour éviter un basculement vers un régime plus contraignant comme l’impôt sur les sociétés.
Pour affiner votre décision, n’hésitez pas à consulter nos experts en gestion de patrimoine.
