Vous êtes investisseur immobilier sous le statut LMNP ou envisagez de le devenir, et vous vous interrogez sur le régime fiscal le plus adapté à votre projet ?
Le régime micro-BIC, dans le cadre de la location meublée non professionnelle, représente une option attrayante de part sa simplicité et sa fiscalité. Offrant un abattement forfaitaire significatif sur vos revenus locatifs, le régime micro-BIC simplifie la déclaration et la gestion fiscale, tout en optimisant potentiellement votre rentabilité.
Cet article a pour but de vous éclairer sur les spécificités, les avantages, les inconvénients et les conditions d’accès à ce régime. Est-ce que le régime micro-BIC est la solution idéale pour votre investissement en LMNP ?
Qu'est-ce que le régime micro-BIC en LMNP ?
Le régime micro-BIC sous le statut de loueur en meublé non professionnel est un régime fiscal simplifié, destiné aux propriétaires qui louent des biens immobiliers meublés. Ce régime s’applique automatiquement aux revenus locatifs tirés de la location meublée, à condition que ces revenus ne dépassent pas un certain seuil annuel.
Sous le régime micro-BIC, les revenus locatifs sont soumis à un abattement forfaitaire de 50 %, représentant les charges locatives et les frais d’exploitation. Cela signifie que seulement la moitié des revenus locatifs est imposable. Ce mode de calcul simplifié évite aux propriétaires la nécessité de détailler et de justifier leurs charges réelles.
A noter que les revenus tirées d’une location meublée en France, sont catégorisés en tant que BIC ce qui signifie “bénéfices industriels et commerciaux” et non en tant que revenus fonciers comme dans une location nue par exemple.
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Quelles sont les conditions d'accès au régime micro-BIC en LMNP ?
Pour pouvoir bénéficier du régime micro-BIC en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), il y a des conditions spécifiques à respecter :
- Etre éligible au statut LMNP :
- Pour cela les recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000€ ou 50% des revenus du foyer fiscal.
- Le bien immobilier doit être loué meublé
- Les revenus locatifs doivent être intégrés à votre déclaration annuelle d’impôt sur le revenu. Ils viendront en effet s’ajouter aux autres revenus de votre foyer fiscal et seront soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2%).
- L’activité de location meublée doit être déclarée en ligne sur le site procedures.inpi.fr par le propriétaire qui obtiendra alors un numéro SIRET
- Respecter le plafond fiscal du micro-BIC : Pour être éligible au régime micro-BIC, les revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 77 700€ (ou 188 700€ pour les meublés de tourismes classés ou chambres d’hôtes).
- Déclarer vos revenus : Vous devez déclarer vos revenus locatifs chaque année.
Quels sont les avantages du régime micro-BIC en LMNP ?
Le régime micro-BIC en LMNP présente plusieurs avantages significatifs pour les investisseurs immobiliers :
Simplicité administrative : Ce régime allège considérablement les obligations comptables.
Abattement forfaitaire de 50% : Le micro-BIC permet un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs, qui est censé couvrir toutes les charges. Cela simplifie le calcul de l’impôt et peut s’avérer financièrement avantageux.
Facilité de déclaration : La déclaration de revenus se fait de manière simplifiée, ce qui est idéal pour les propriétaires qui ne souhaitent pas s’engager dans des démarches fiscales complexes.
Adapté aux petites locations : Le régime micro-BIC est particulièrement bénéfique pour les propriétaires avec des revenus locatifs modérés, rendant l’investissement locatif accessible à un plus large éventail d’investisseurs.
Pas de justification des charges : Contrairement au régime réel, il n’est pas nécessaire de justifier les charges pour les déduire, puisque l’abattement est automatique.
Optimisation fiscale : Pour certains investisseurs, en particulier ceux qui ont des charges inférieures à 50% des revenus locatifs, le régime micro-BIC peut offrir une optimisation fiscale intéressante.
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Quels sont les inconvénients du régime micro-BIC en LMNP ?
Ce régime bien qu’avantageux en matière d’imposition, présente également certains inconvénients qu’il est important de considérer :
Limitation des déductions : Contrairement au régime réel simplifié, le régime micro-BIC ne permet pas de déduire les charges réelles de l’investissement, ce qui peut être un désavantage pour les propriétaires ayant des charges élevées.
Absence d’amortissement du bien : Un autre inconvénient majeur est l’incapacité d’amortir la valeur du bien immobilier, une option fiscalement avantageuse disponible dans le régime réel.
Plafond de revenus : Le régime micro-BIC est soumis à un plafond de recettes annuelles. Si vos recettes dépassent ce plafond, vous ne pourrez plus bénéficier de ce régime d’imposition.
Moins adapté aux grands investissements : Pour les biens nécessitant des investissements importants ou des rénovations majeures, les coûts peuvent dépasser l’abattement forfaitaire de 50%, rendant le régime moins avantageux. Dans ce cas précis, opter pour le régime réel serait beaucoup plus adapté.
Pour quels types d'investisseurs LMNP le régime micro-BIC convient le mieux ?
Le régime micro-BIC est particulièrement adapté aux profils d’investisseurs suivant :
Investisseurs débutants : Pour ceux qui débutent dans l’investissement immobilier locatif et cherchent une gestion fiscale et administrative simplifiée.
Propriétaires de petites locations : Idéal pour les propriétaires qui ont des revenus locatifs modérés, en raison de l’abattement forfaitaire de 50% qui simplifie le calcul des impôts.
Propriétaires avec peu de charges : Avantageux pour ceux dont les charges réelles sont inférieures à 50% des revenus locatifs, car le régime micro-BIC ne permet pas la déduction des charges réelles.
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Comment déclarer ses revenus LMNP en micro-BIC ?
La déclaration des revenus en tant que Loueur Meublé Non Professionnel sous le régime micro-BIC implique plusieurs étapes importantes :
Obtention d’un Numéro SIRET : En tant que LMNP, vous devez d’abord obtenir un numéro de SIRET. Ce numéro d’identification s’obtient en s’inscrivant auprès du greffe du tribunal de commerce ou via le site de l’URSSAF.
Utilisation du Formulaire 2042 C Pro : Pour la déclaration des revenus, utilisez le formulaire n°2042 C Pro. Ce formulaire est spécifique aux revenus des activités professionnelles et non-salariées, et il est disponible sur le site des impôts français impots.gouv.fr.
Renseignement des Recettes : Dans ce formulaire, vous devez renseigner les recettes de votre activité de location meublée. Ces recettes doivent être inscrites dans la case 5KN.
Application de l’Abattement Forfaitaire : Sous le régime micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50% est automatiquement appliqué. Cet abattement est censé couvrir toutes les charges liées à l’activité de location.
Déclaration en Ligne : Il est recommandé de faire votre déclaration en ligne sur le site des impôts, car cela facilite le traitement et permet de suivre facilement l’évolution de votre dossier.
Respect des Dates Limites : Assurez-vous de respecter les dates limites de déclaration pour éviter les pénalités. Ces dates sont généralement communiquées chaque année par l’administration fiscale.
Peut-on basculer entre le régime micro-BIC et le régime réel ?
Oui, il est tout à fait possible de passer du régime réel au régime micro-BIC, même si ce choix est relativement rare car le régime réel est souvent plus avantageux pour une majorité d’investisseurs.
La procédure pour changer de régime est la suivante :
Pour passer du régime réel au micro-BIC, l’investisseur doit expressément opter pour ce changement. Cette option doit être clairement indiquée lors de la déclaration des revenus.
La demande de changement de régime fiscal doit être effectué avant la fin de l’année fiscale (avant fin mai) en envoyant une lettre recommandée au centre des impôts des entreprises.
Une fois que vous avez opté pour le régime micro-BIC, vous serez engagé pour une période de 2 ans. Après cette période, si vos recettes locatives n’ont pas dépassé 77 700€, le régime micro-BIC sera reconduit automatiquement.
Synthèse du régime micro-BIC en LMNP
