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Achat d’un bien en LMNP

Dans cet article vous trouverez :

L’investissement dans l’immobilier locatif meublé via le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est de plus en plus prisé. Ce statut permet de louer des biens meublés prêts à habiter tout en bénéficiant d’avantages fiscaux attractifs, tels que le régime micro-BIC ou le régime réel, offrant des déductions et des amortissements intéressants.

Le LMNP séduit par sa rentabilité souvent supérieure à celle de l’immobilier nu et sa capacité à attirer une clientèle variée, des étudiants aux professionnels en déplacement, en passant par les touristes. Ainsi, il représente une opportunité d’investissement avantageuse pour ceux qui souhaitent diversifier leur patrimoine et maximiser leurs revenus locatifs. Vous êtes intéressé par l’achat LMNP ? Voici ce qu’il faut retenir !

Achat LMNP : les différents types de bien en location meublée

L’investissement en LMNP offre une grande diversité de biens immobiliers, permettant à chaque investisseur de trouver une option adaptée à ses besoins et à ses objectifs. Voici les principaux types de biens disponibles : .

Meublés classiques

Les meublés classiques sont des appartements ou des maisons proposés en location avec un mobilier complet, prêt à accueillir immédiatement des locataires. Ils se trouvent généralement en centre-ville ou dans des quartiers résidentiels. Ces biens attirent principalement des étudiants, des jeunes actifs et des familles en transition. Leur principal avantage réside dans leur flexibilité et la stabilité de la demande locative.

Résidence de tourisme

Les appartements de tourisme sont destinés à accueillir des vacanciers pour des séjours de courte durée. Souvent situés dans des zones touristiques, côtières ou montagneuses, ces biens doivent répondre à des standards élevés de confort et de convivialité. L’investissement dans ce type de bien peut offrir une rentabilité intéressante, surtout pendant les saisons touristiques, mais nécessite une gestion plus intensive en raison du turn-over élevé des locataires.

Résidences de services

Les résidences de services sont des complexes immobiliers proposant des logements meublés avec des services complémentaires. Il en existe plusieurs types, chacun répondant à des besoins spécifiques :

  1. Résidences étudiantes : Ces résidences sont situées à proximité des campus universitaires et offrent des services adaptés aux étudiants, tels que des espaces de travail, des salles de sport et des services de restauration. La demande pour ce type de logement est généralement stable et croissante, en raison de l’augmentation continue du nombre d’étudiants.

  2. Résidences seniors (EHPAD) : Conçues pour les personnes âgées, ces résidences offrent des logements adaptés et des services de soins, de restauration et de loisirs. L’investissement dans ce type de bien est intéressant en raison du vieillissement de la population et de la forte demande pour des logements adaptés aux seniors.

  3. Résidences d’affaires : Situées près des zones d’activité et des centres d’affaires, ces résidences s’adressent aux professionnels en déplacement pour des missions de courte ou moyenne durée. Elles proposent souvent des services tels que le ménage, la restauration et des espaces de réunion. La demande pour ce type de logement est influencée par la dynamique économique locale et le développement des zones d’affaires.

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Comment bien choisir son bien pour un achat LMNP ?

Pour investir en LMNP, choisir son bien immobilier est une étape majeure pour garantir la rentabilité et la pérennité de son investissement. Voici les points essentiels à considérer lors de cette décision.

Définir son budget et ses objectifs d'investissement

La première étape pour choisir un bien immobilier avec le statut LMNP est de définir clairement son budget et ses objectifs d’investissement. Il s’agit de déterminer le montant que l’on est prêt à investir, en tenant compte de ses capacités financières et de son appétence pour le risque. Il est également important de définir ses objectifs : recherche-t-on un complément de revenu, une valorisation du capital à long terme, ou une solution de défiscalisation ?

Sélectionner le type de bien en fonction de ses préférences et du marché local

Une fois le budget et les objectifs établis, il faut sélectionner le type de bien immobilier en fonction de ses préférences personnelles et des caractéristiques du marché local. Les options incluent les meublés classiques, les appartements de tourisme et les résidences de services (étudiantes, seniors, affaires). Il est important d’analyser la demande locative locale, la concurrence, et les perspectives de développement de la région pour faire un choix éclairé.

Privilégier des biens immobiliers de qualité et bien situés

La qualité et l’emplacement du bien immobilier sont des facteurs déterminants pour le succès de l’investissement en LMNP. Un bien de qualité, bien entretenu et offrant des prestations attractives (bonne isolation, équipements modernes, etc.) aura plus de chances d’attirer et de fidéliser les locataires. De même, un emplacement stratégique (proximité des transports, des commerces, des écoles, etc.) garantit une demande locative soutenue et une valorisation patrimoniale sur le long terme.

Faire réaliser les diagnostics immobiliers

Avant d’acquérir un bien immobilier, il est essentiel de faire réaliser des diagnostics immobiliers pour s’assurer de l’état du bien et anticiper les éventuelles dépenses liées à des travaux de remise en conformité. Les diagnostics obligatoires incluent le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d’exposition au plomb, l’état d’amiante, et l’état des installations de gaz et d’électricité. Ces diagnostics permettent de mieux évaluer la qualité du bien et d’éviter les mauvaises surprises.

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La fiscalité du statut LMNP 

L’investissement en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) présente de nombreux avantages fiscaux. Comprendre les différents régimes et les mécanismes de déduction permet de maximiser la rentabilité de son investissement.

Régime micro-BIC et régime réel

Les revenus locatifs générés par un bien en LMNP sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes fiscaux s’offrent à l’investisseur :

  1. Régime micro-BIC : Ce régime simplifié s’applique automatiquement si les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 000 €. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives, couvrant les charges et frais divers. Ce régime est avantageux pour les investisseurs avec peu de charges.

  2. Régime réel : Ce régime devient obligatoire si les revenus locatifs excèdent 77 000 €, mais peut être choisi volontairement en deçà de ce seuil. Il permet de déduire l’ensemble des charges réelles supportées par l’investisseur (intérêts d’emprunt, frais de gestion, charges de copropriété, etc.) et d’amortir le bien immobilier, ce qui peut réduire considérablement la base imposable.

Déductions et amortissements

Le régime réel offre la possibilité de déduire de nombreuses charges, incluant :

  • Les intérêts et frais d’emprunt.
  • Les frais de gestion et d’assurance.
  • Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration.
  • Les charges de copropriété et les taxes foncières.

En outre, l’amortissement constitue un avantage fiscal majeur en LMNP. Il permet de déduire une partie de la valeur du bien (hors terrain) et des meubles chaque année. Les amortissements viennent réduire le montant des revenus locatifs imposables, voire les annuler, sans limitation de durée.

Imposition des revenus locatifs

Les revenus locatifs nets sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC. Le taux d’imposition dépend du revenu global du contribuable et de sa tranche marginale d’imposition. Les prélèvements sociaux (CSG, CRDS) s’appliquent également, au taux de 17,2 % sur les revenus locatifs nets.

Plus-value immobilière

La revente d’un bien LMNP entraîne la taxation de la plus-value immobilière, calculée comme la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien, après application des amortissements. Toutefois, les plus-values bénéficient d’abattements pour durée de détention, réduisant l’impôt à payer avec le temps :

  • Exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention.
  • Exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

Il est également possible de récupérer la TVA du montant de l’achat sous certaines conditions, notamment celle de conserver le bien pendant 20 ans.

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Les obligations du loueur dans un investissement LMNP

L’investissement en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) comporte certaines obligations légales et pratiques que le propriétaire doit respecter pour garantir la conformité de son bien et la satisfaction de ses locataires. Voici les principales obligations du loueur en LMNP :

Plus-value immobilière

Le bien loué en LMNP doit être meublé de façon à permettre au locataire d’y vivre convenablement dès son entrée. La loi définit une liste minimale de mobilier que le logement doit comporter, incluant :

  • Une literie avec couette ou couverture.
  • Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre.
  • Des plaques de cuisson et un four ou un four à micro-ondes.
  • Un réfrigérateur et un congélateur ou un compartiment à congélation.
  • La vaisselle nécessaire à la prise des repas.
  • Des ustensiles de cuisine.
  • Une table et des sièges.
  • Des étagères de rangement.
  • Des luminaires.
  • Du matériel d’entretien ménager adapté au logement (aspirateur, balai, etc.).

Assurer le bien immobilier

Le propriétaire est tenu de souscrire une assurance pour couvrir les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, etc.). Cette assurance protège à la fois le bien et les éventuelles responsabilités civiles du propriétaire envers le locataire. Il est également recommandé d’encourager les locataires à souscrire une assurance habitation pour couvrir leurs propres biens et responsabilités.

Effectuer les réparations locatives

Le propriétaire doit veiller à l’entretien et à la réparation du bien loué. Les réparations locatives, aussi appelées réparations de maintien en état ou de petites réparations, sont à la charge du locataire. Cependant, les réparations plus importantes, nécessaires à la conservation du logement ou à sa mise aux normes, sont à la charge du propriétaire. Il s’agit par exemple de :

  • Réparer ou remplacer les équipements défectueux (chauffage, plomberie, etc.).
  • Maintenir le logement en bon état de propreté et de salubrité.
  • Assurer la sécurité des installations électriques et de gaz.

Respecter la réglementation en matière de location meublée

Le propriétaire doit se conformer à la réglementation spécifique à la location meublée, qui inclut :

  • La rédaction d’un contrat de location en bonne et due forme, précisant les droits et obligations de chaque partie.
  • La réalisation d’un état des lieux d’entrée et de sortie.
  • La fixation d’un loyer raisonnable et, si applicable, le respect des règles de plafonnement des loyers dans les zones tendues.
  • Le respect des règles relatives aux dépôts de garantie et aux charges locatives.

Gérer son investissement immobilier une fois l'achat effectué

La gestion d’un investissement en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) requiert une attention particulière pour optimiser la rentabilité et assurer le bon fonctionnement de la location. Voici les étapes clés pour gérer efficacement un bien immobilier LMNP.

Assurer la gestion locative du bien (en direct ou par un professionnel)

La gestion locative peut être assurée par le propriétaire lui-même ou déléguée à un professionnel. Chacune de ces options présente des avantages et des inconvénients :

  1. Gestion en direct : Elle permet de réduire les coûts liés à la gestion locative et de garder un contrôle total sur son bien. Cependant, elle nécessite du temps et des compétences en gestion immobilière, notamment pour la recherche de locataires, la rédaction des baux, et la gestion des problèmes quotidiens.

  2. Gestion par un professionnel : Faire appel à une agence de gestion locative permet de déléguer l’ensemble des tâches administratives et techniques. Le professionnel se charge de trouver des locataires, de percevoir les loyers, d’organiser les réparations et de s’occuper des éventuels litiges. Cette solution est particulièrement avantageuse pour les propriétaires qui manquent de temps ou qui préfèrent se concentrer sur d’autres aspects de leur investissement. Toutefois, cela engendre des frais de gestion, généralement autour de 5 à 10 % des loyers perçus.

Tenir une comptabilité rigoureuse

Une comptabilité rigoureuse est essentielle pour suivre les performances de l’investissement et respecter les obligations fiscales. Voici quelques bonnes pratiques :

  • Tenir un registre des loyers perçus et des dépenses engagées (frais de gestion, charges de copropriété, taxes foncières, etc.).
  • Conserver toutes les factures et les justificatifs de dépenses.
  • Réaliser un suivi régulier des amortissements pour les biens et le mobilier.
  • Utiliser un logiciel de comptabilité spécialisé ou faire appel à un expert-comptable pour gérer les aspects techniques et les déclarations fiscales.

Déclarer ses revenus locatifs aux impôts

Les revenus locatifs issus d’un investissement LMNP doivent être déclarés annuellement aux impôts. Selon le régime fiscal choisi (micro-BIC ou régime réel), les démarches diffèrent :

  • Régime micro-BIC : Les revenus locatifs sont déclarés après application de l’abattement forfaitaire de 50 %.
  • Régime réel : Les revenus nets sont calculés en déduisant l’ensemble des charges et des amortissements. Cette déclaration est plus complexe et nécessite souvent l’aide d’un professionnel.
Cela fait 18 ans que j’évolue dans l’univers de la gestion de patrimoine et plus particulièrement de l’immobilier locatif. J’ai la chance qu’on m’ait confié le rôle de directeur délégué de Maslow, véritable bras armé digital du groupe. On entre dans une ère d’autant plus excitante et stimulante pour l’immobilier, et j’ai hâte de voir ce que Maslow nous réserve pour les années à venir.