Dans l’investissement immobilier locatif en France, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ancien se distingue comme une option attrayante et avantageuse.
Si vous souhaitez investir en LMNP ancien, ce guide vous donnera des informations essentielles à connaitre en soulignant notamment les avantages spécifiques du LMNP d’occasion par rapport au LMNP classique, en fournissant des conseils pratiques pour les investisseurs souhaitant maximiser leur rentabilité et réussir leur acquisition en LMNP.
Investir en LMNP dans l’ancien présente de nombreux avantages, notamment en termes de flexibilité fiscale et de potentiel de valorisation, ce qui en fait un choix privilégié pour ceux qui cherchent à développer leur patrimoine immobilier avec une approche stratégique.
Qu'est-ce que le LMNP ancien ou LMNP occasion ?
Le LMNP ancien, acronyme de Location Meublée Non Professionnelle dans l’ancien, est un statut fiscal français permettant d’investir dans des biens immobiliers destinés à la location meublée.
Ce statut s’applique à des biens immobiliers achevés depuis plus de 5 ans et propose une fiscalité avantageuse pour les investisseurs. Contrairement aux biens LMNP neufs, l’investissement en LMNP ancien concerne des biens déjà existants, souvent situés dans des résidences services comme les résidences médicalisées de type EHPAD, les résidences seniors, les résidences étudiantes ou encore les résidences de tourisme.
Quels sont les critères d'éligibilité au statut LMNP dans l'ancien ?
Le bien immobilier doit être ancien, c’est-à-dire déjà construit et ayant déjà été habité ou utilisé.
Le logement doit être loué meublé. Cela signifie qu’il doit être équipé de tous les meubles et équipements nécessaires pour permettre au locataire d’y vivre normalement dès son emménagement.
Le loueur doit être considéré comme non professionnel. Cela implique que les revenus locatifs annuels (loyers et charges) ne doivent pas dépasser 23 000 € ou constituer moins de 50 % de l’ensemble des revenus du foyer fiscal.
Le propriétaire doit déclarer son activité de location meublée au greffe du tribunal de commerce pour obtenir un numéro SIRET.
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Quels sont les critères de sélection d'un bien en LMNP ancien ?
Importance de la localisation
La localisation est un critère essentiel dans le succès d’un investissement en LMNP ancien. Ce choix détermine non seulement l’attractivité du bien pour les locataires potentiels, mais influence également le rendement locatif et la valorisation future du bien.
Proximité des commodités : Il est crucial de choisir un emplacement proche des services essentiels comme les écoles, universités, commerces, transports en commun et hôpitaux. Cela garantit une demande locative constante et soutient la valeur du bien.
Zone géographique : Investir dans des zones à forte demande locative, telles que les grandes villes ou les régions touristiques, peut assurer des taux d’occupation élevés. La présence d’industries, d’entreprises et d’institutions éducatives majeures dans la région peut aussi augmenter la demande.
Quartier et sécurité : Le quartier joue un rôle important dans l’attractivité du bien. Un quartier sûr et agréable avec un bon cadre de vie est plus attrayant pour les locataires.
Perspectives de développement : Investir dans des zones en développement ou en rénovation peut offrir un potentiel de plus-value à long terme, à mesure que le quartier s’améliore et devient plus prisé.
Evaluation de l'état du bien immobilier
L’évaluation de l’état d’un bien immobilier en LMNP ancien est cruciale pour déterminer son potentiel d’investissement et les coûts futurs de maintenance ou de rénovation.
État Général de l’immeuble : L’âge de l’immeuble, sa structure, et l’état des installations communes (toiture, façade, etc.) doivent être pris en compte. Un immeuble plus ancien peut nécessiter des travaux de rénovation plus importants, influençant ainsi les coûts et le rendement du bien.
Qualité des aménagements intérieurs : L’état des aménagements intérieurs, tels que la plomberie, l’électricité, le chauffage, et la finition, est essentiel. Ces éléments peuvent affecter non seulement le confort des locataires, mais aussi les dépenses futures en maintenance et en rénovation.
Conformité aux normes : Le bien doit répondre aux normes actuelles en matière de sécurité et d’efficacité énergétique. La non-conformité peut entraîner des coûts supplémentaires pour des mises aux normes obligatoires.
Potentiel de valorisation : Evaluer si l’état actuel du bien offre des opportunités de valorisation à travers des rénovations ou des améliorations peut être un facteur décisif. Un bien avec un potentiel de valorisation élevé peut offrir un meilleur retour sur investissement.
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Quels sont les équipements et aménagements essentiels pour un LMNP ancien ?
Liste des meubles obligatoires dans une location meublée
Pour qu’un bien immobilier soit considéré comme meublé dans le cadre d’une location LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), il doit être équipé de certains éléments essentiels. Voici une liste des équipements de base obligatoires :
- Mobilier pour dormir : Literie comprenant un matelas et un sommier, couverture ou couette.
- Dispositifs d’occultation des fenêtres : Dans les chambres à coucher, des rideaux ou volets.
- Équipements de cuisine : Plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélateur, vaisselle nécessaire au service des repas, ustensiles de cuisine.
- Matériel d’entretien : Aspirateur, balai, et autres outils adaptés aux caractéristiques du logement.
- Table et sièges : Pour permettre la prise de repas.
- Éclairages suffisants : Luminaires dans chaque pièce principale.
- Rangements : Étagères ou espaces de rangement.
- Matériel pour l’entretien du linge : Machine à laver le linge ou accès à une laverie.
Conseils pour améliorer l'attractivité
Pour augmenter l’attractivité d’un bien LMNP ancien et ainsi assurer une meilleure rentabilité, il est important de considérer les éléments suivants :
Rénovation et modernisation : Effectuer des travaux de rénovation pour moderniser le bien, en particulier dans les zones clés comme la cuisine et la salle de bain, peut grandement améliorer son attrait.
Décoration et aménagement intérieur : Une décoration soignée et contemporaine, avec un mobilier fonctionnel et de qualité, rend le logement plus accueillant et peut attirer une clientèle plus large.
Amélioration de l’efficacité énergétique : Investir dans l’isolation, le chauffage économique, et d’autres améliorations énergétiques augmente non seulement l’attractivité du bien, mais peut aussi réduire les coûts à long terme.
Installation de technologies modernes : Offrir un accès à Internet haut débit, une bonne couverture mobile, et des équipements technologiques (comme une smart TV) peut être un atout majeur, surtout pour les jeunes locataires ou les professionnels.
Flexibilité et services : Proposer des options de location flexible (courte durée, bail mobilité) et des services additionnels (ménage, linge de maison) peut augmenter l’attractivité pour certaines cibles de locataires.
Quels sont les avantages fiscaux en LMNP ancien ?
Dans le cadre du statut LMNP ancien, il existe deux principaux régimes fiscaux applicables pour la déclaration des revenus locatifs :
Régime Micro-BIC (Bénéfice Industriel et Commercial) :
- Ce régime s’applique automatiquement si les recettes annuelles sont inférieures à 77 700 €.
- Il offre un abattement forfaitaire de 50% pour frais et charges, ce qui signifie que seulement la moitié des revenus locatifs est imposable.
- Convient aux investisseurs avec des recettes locatives modérées et peu de frais réels à déduire.
Régime Réel :
- Ce régime est obligatoire si les recettes dépassent 77 700 € ou peut être choisi volontairement.
- Permet de déduire de vos revenus locatifs toutes les charges réelles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux de rénovation, amortissement du bien et du mobilier, etc.).
- Plus avantageux pour les investisseurs avec des charges importantes, offrant souvent une possibilité de défiscalisation plus conséquente.
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Comparaison entre LMNP Ancien et LMNP Neuf
Analyse des rendements
Taux de Rendement Locatif :
- Les biens LMNP anciens offrent souvent un rendement locatif plus élevé comparé aux biens neufs. Cela est dû généralement à leur prix d’achat inférieur et à leur emplacement dans des zones établies.
- Le rendement locatif doit être évalué en tenant compte des recettes locatives potentielles par rapport au coût total d’acquisition du bien. A noter que les frais de notaire sont moins élevés dans le neuf (autour de 3%) que dans l’ancien (autour de 8%).
Coûts de Maintenance et de Rénovation :
- Les biens anciens peuvent nécessiter des coûts de rénovation et de maintenance plus élevés. Ces coûts doivent être pris en compte dans le calcul du rendement net.
- Les travaux de rénovation peuvent toutefois augmenter la valeur du bien et permettre d’augmenter les loyers.
Appréciation du Capital :
- L’appréciation du capital, c’est-à-dire la plus-value potentielle du bien immobilier au fil du temps, varie en fonction de l’emplacement et du marché immobilier.
- Les biens anciens dans des emplacements privilégiés peuvent offrir une meilleure appréciation à long terme.
Stabilité du Marché Locatif :
- Les biens anciens sont souvent situés dans des zones avec un marché locatif établi, offrant une meilleure stabilité en termes de demande locative et de montant des loyers.
- Les biens anciens sont souvent situés dans des zones avec un marché locatif établi, offrant une meilleure stabilité en termes de demande locative et de montant des loyers.
Flexibilité et Diversification :
- Investir dans l’ancien permet une plus grande flexibilité en termes de choix d’emplacement et de type de bien, offrant ainsi des opportunités de diversification du portefeuille.
Comparaison des risques et des potentiels
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Peut-on cumuler les avantages de l'ancien et du neuf en LMNP ?
Chaque bien immobilier en LMNP est traité séparément. Les avantages liés à un bien spécifique ne sont pas affectés par l’investissement dans un autre bien, qu’il soit neuf ou ancien. Pour maintenir le statut de LMNP, les revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 23 000 € ou excéder les autres revenus d’activité du foyer fiscal. Cette règle s’applique globalement, peu importe le nombre de biens en LMNP. Les revenus de chaque bien LMNP doivent être déclarés séparément. Les régimes fiscaux (micro-BIC ou régime réel) peuvent être choisis indépendamment pour chaque propriété.
En investissant à la fois dans l’ancien et le neuf, un investisseur peut cumuler les avantages spécifiques à chaque type de bien, comme la rénovation et la valorisation pour l’ancien, et la garantie de construction et les normes énergétiques récentes pour le neuf.
Comment bien gérer et maintenir un logement ancien ?
La gestion et la maintenance d’un LMNP ancien impliquent plusieurs aspects essentiels pour assurer la rentabilité et la pérennité de l’investissement :
Planification des Travaux de Rénovation :
- Identifier et planifier les rénovations nécessaires pour maintenir ou augmenter la valeur du bien.
- Effectuer des rénovations qui améliorent l’efficacité énergétique et le confort du bien, augmentant ainsi son attractivité pour les locataires.
Suivi Régulier de l’État du Bien :
- Effectuer des inspections périodiques pour détecter les problèmes éventuels avant qu’ils ne deviennent majeurs.
- Maintenir une bonne relation avec les locataires pour recevoir des retours réguliers sur l’état du logement.
Gestion des Coûts de Maintenance :
- Établir un budget pour les coûts de maintenance annuels et les éventuelles urgences.
- Considérer la souscription à des services d’entretien pour gérer efficacement les réparations et l’entretien régulier.
Choix des Fournisseurs et Prestataires :
- Sélectionner des fournisseurs fiables et expérimentés pour les travaux de rénovation et de maintenance.
- Négocier des contrats avantageux avec les prestataires pour minimiser les coûts.
Conformité aux Normes et Réglementations :
- S’assurer que le bien est conforme aux normes de sécurité et aux réglementations locales.
- Se tenir informé des changements législatifs pouvant impacter la gestion du bien.
Optimisation de la Gestion Locative :
- Éventuellement faire appel à une agence de gestion locative pour alléger la charge administrative et opérationnelle.
- Gérer efficacement les relations avec les locataires pour assurer une occupation stable et continue.
