Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier en famille, la SARL de famille est peut-être une option qui vous a déjà traversé l’esprit. Mais comment fonctionne-t-elle exactement et en quoi peut-elle s’avérer particulièrement avantageuse pour de la location meublée non professionnelle (LMNP) ? C’est précisément ce que nous allons détailler dans cet article.
Qu'est-ce qu'une SARL de famille ?
Une SARL de famille est une Société à Responsabilité Limitée dont les associés sont tous liés par des liens familiaux directs. Cela signifie que les associés doivent être parents en ligne directe (parents/enfants, grands-parents/petits-enfants), frères et sœurs, conjoints, ou partenaires pacsés. Ce lien familial est une condition essentielle pour bénéficier du statut particulier de la SARL de famille.
En pratique, la SARL de famille fonctionne comme une SARL classique, avec une responsabilité limitée au montant des apports de chaque associé. Concrètement, chaque membre ne peut perdre que ce qu’il a investi dans la société, ce qui limite les risques personnels en cas de difficultés financières.
La SARL de famille se distingue également par la possibilité d’opter pour la transparence fiscale. Contrairement aux SARL classiques qui sont soumises à l’impôt sur les sociétés (IS), la SARL de famille peut choisir d’être imposée à l’impôt sur le revenu (IR). Cela permet d’éviter une double imposition : les bénéfices sont directement imposés au niveau des associés.
Cette forme sociétaire est particulièrement adaptée pour les projets immobiliers en famille, notamment pour l’investissement en location meublée non professionnelle (LMNP). En effet, elle permet de mutualiser les ressources, de partager les responsabilités, et de bénéficier d’avantages fiscaux significatifs, tout en facilitant la gestion du patrimoine familial. Cependant, vous devez savoir que la SARL de famille ne permet pas la location nue, car cette dernière est considérée comme une activité civile, incompatible avec l’objet commercial requis par une SARL.
Qu'est-ce que le statut LMNP ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal destiné aux particuliers qui investissent dans des biens immobiliers meublés à des fins locatives. Il s’adresse aux propriétaires qui mettent en location un ou plusieurs biens immobiliers meublés, et ce, à condition que les recettes locatives soient inférieures à 23 000 € par an, ou représentent moins de 50 % des revenus annuels du foyer fiscal.
Le statut de loueur en meublé non professionnel présente de nombreux avantages fiscaux, notamment la possibilité d’opter pour le régime micro-BIC ou le régime réel. Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, tandis que le régime réel permet de déduire les charges liées à votre investissement locatif, comme les intérêts d’emprunt, les travaux, les frais de notaire, ou encore les frais de comptabilité.
De plus, le régime réel détient un ultime atout de taille, la possibilité de réaliser un amortissement. L’amortissement comptable en location meublée non professionnel permet de déduire chaque année une partie de la valeur d’un bien immobilier (hors terrain) ainsi que des équipements mobiliers, en considérant leur usure et leur obsolescence. Cela se traduit par une charge comptable qui réduit le revenu imposable généré par la location. En LMNP, l’amortissement est généralement étalé sur plusieurs années (de 20 à 30 ans pour l’immobilier, de 5 à 10 ans pour les meubles), permettant ainsi d’optimiser la fiscalité, souvent jusqu’à rendre les revenus locatifs non imposables.
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Quels sont les avantages d'une SARL familiale avec le régime LMNP ?
Bénéficier des avantages fiscaux du LMNP
L’un des principaux attraits de la SARL de famille en LMNP est la fiscalité avantageuse. Contrairement à une SARL classique qui est imposée à l’impôt sur les sociétés (IS), la SARL de famille est imposée à l’impôt sur le revenu (IR) ce qui change tout.
En effet, le fait d’être imposée à l’IS pose deux problèmes majeurs : premièrement, les bénéfices de la société sont soumis à une imposition au niveau de la SARL elle-même, puis les dividendes versés aux associés sont à nouveau imposés, entraînant ainsi une double imposition ; deuxièmement, les sociétés soumises à l’IS ne peuvent pas bénéficier du statut LMNP.
En revanche, la SARL de famille permet de bénéficier du régime de la transparence fiscale et donc du statut LMNP. En effet, la transparence fiscale signifie que les revenus générés par la location meublée sont directement imposés au niveau des associés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) comme avec le statut LMNP. Seule obligation : opter pour le régime réel d’imposition qui permet, comme nous l’avons vu précédemment, de réduire fortement, voire totalement votre base imposable et donc votre impôt sur le revenu.
Mutualisation des ressources et des compétences
La SARL de famille permet aux membres d’une même famille de mettre en commun leurs ressources financières et leurs compétences pour réaliser des investissements immobiliers. Cela facilite l’acquisition de biens plus importants ou plus nombreux que ce qu’un investisseur pourrait acquérir seul. De plus, la répartition des tâches (gestion, administration, recherche de locataires) entre les associés permet de minimiser la charge de travail pour chacun, tout en profitant des compétences de chaque membre.
Responsabilité limitée des associés
Comme toute SARL, la responsabilité des associés est limitée aux apports réalisés dans la société. Cela signifie que, même en cas de difficultés financières ou de dettes, chaque associé ne risque de perdre que le montant qu’il a investi dans la SARL. Cela offre une sécurité supplémentaire par rapport à un investissement en nom propre, où la responsabilité est illimitée.
Optimisation de la transmission du patrimoine
La SARL de famille est également un outil particulièrement intéressant pour organiser la transmission du patrimoine. Les parts sociales de la SARL sont facilement transmissibles entre membres de la famille (ascendants, descendants, conjoints), ce qui permet de transmettre un patrimoine immobilier de manière fluide et fiscalement avantageuse. En cas de décès, les parts peuvent être transmises sans remettre en cause la structure de la société, facilitant ainsi la continuité de la gestion des biens immobiliers.
Régime des plus-values avantageux
En cas de revente d’un bien détenu par la SARL de famille en LMNP, les plus-values sont imposées selon le régime des plus-values des particuliers, et non celui des plus-values professionnelles. Cela signifie que les amortissements précédemment déduits ne sont pas pris en compte dans le calcul de la plus-value, ce qui réduit considérablement l’imposition.
De plus, le régime des plus-values des particuliers permet également d’obtenir des abattements en fonction de la durée de détention de votre bien.
Concernant l’impôt sur le revenu, l’exonération est de 6% par an entre la 6ème et la 21ème année de détention, 4% la 22ème année et l’exonération est totale après 22 ans de détention.
Quant aux prélèvements sociaux, l’exonération est de 1,65% par an de la 6ème à la 21ème année, 1,60% pour la 22ème année, 9% par an de la 23ème à la 30ème année, suivi d’une exonération totale après 30 ans de détention.
Flexibilité dans la gestion des associés
Enfin, la SARL de famille offre une grande flexibilité dans la gestion des associés. Il est possible de faire entrer de nouveaux membres de la famille au capital de la SARL ou d’en faire sortir, sans que cela entraîne de lourdes formalités.
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Quels sont les inconvénients de la SARL de famille en LMNP ?
Complexité administrative et obligations comptables
La SARL de famille implique une gestion administrative et comptable plus lourde que d’autres formes d’investissement immobilier, comme l’achat en nom propre ou l’indivision. La tenue d’une comptabilité rigoureuse est obligatoire, ce qui signifie que les associés doivent enregistrer l’ensemble des opérations financières de la société, préparer des bilans annuels, et déposer les comptes au greffe. Cela nécessite souvent de recourir aux services d’un expert-comptable, engendrant des coûts supplémentaires.
Coûts de création et de fonctionnement
La création d’une SARL de famille nécessite de réaliser certaines formalités administratives, comme la rédaction des statuts, la publication d’une annonce légale et l’immatriculation de la société. Ces démarches engendrent des frais initiaux non négligeables. De plus, la gestion annuelle de la SARL engendre des coûts récurrents, notamment pour la tenue de la comptabilité et les déclarations fiscales.
Limitation des activités autorisées
La SARL de famille est une structure commerciale qui ne permet pas la location nue, car cette activité est considérée comme civile et non commerciale.
Toute location nue entraînerait automatiquement la perte de la transparence fiscale et l’imposition de la SARL à l’impôt sur les sociétés, n’offrant donc plus les mêmes avantages fiscaux.
Risques liés aux relations familiales
La SARL de famille nécessite que le lien familial entre les associés soit maintenu tout au long de la vie de la société. En cas de divorce, de séparation ou de conflit familial, la structure même de la SARL de famille serait remise en question.
Engagement financier des associés
Pour financer l’achat des biens immobiliers, les associés de la SARL de famille doivent souvent emprunter. Les banques exigent généralement que les associés se portent cautions personnelles des prêts contractés par la SARL, ce qui augmente leur niveau de risque personnel.
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Quelles sont les étapes pour créer une SARL de famille et faire de la location meublée non professionnelle ?
Rédiger les statuts de la SARL
Les statuts de la SARL sont des documents fondamentaux qui définissent les règles de fonctionnement de la société. Ils doivent inclure des informations clés telles que la dénomination sociale, l’adresse du siège social, l’objet social, le capital social, la répartition des parts entre les associés, ainsi que les modalités de prise de décisions.
Apporter le capital social
Chaque associé doit apporter une contribution au capital social de la SARL. Le capital peut être constitué d’apports en numéraire (argent) ou en nature (biens immobiliers, mobiliers, etc.). Le montant du capital social doit être déposé sur un compte bancaire bloqué au nom de la société en formation.
Publier un avis de constitution
Une fois les statuts rédigés et le capital social déposé, vous devrez publier un avis de constitution dans un journal d’annonces officielles. Cette publication a pour objectif d’informer les tiers de la création de la SARL. L’annonce doit mentionner les principales caractéristiques de la société, telles que sa dénomination sociale, son siège social, son objet, et le montant du capital social.
Immatriculer votre SARL au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)
L’immatriculation de la SARL est une étape obligatoire pour que la société acquière la personnalité juridique. Cette démarche peut se faire en ligne sur le guichet unique des formalités des entreprises de l’INPI.
Opter pour le régime fiscal de la transparence fiscale
Pour bénéficier des avantages fiscaux de la transparence, vous devez notifier l’administration fiscale de votre choix d’opter pour l’impôt sur le revenu (IR) au lieu de l’impôt sur les sociétés (IS). Cette option doit être exercée dès la création de la société et est soumise à certaines conditions, notamment le respect du lien familial entre les associés. Cette démarche permet de profiter de l’imposition des bénéfices directement au niveau des associés, comme expliqué précédemment.
Ouvrir un compte bancaire dédié votre SARL
Afin de séparer les finances personnelles des associés de celles de la société, vous devrez ouvrir un compte bancaire au nom de la société. Ce compte sera utilisé pour gérer toutes les transactions financières liées à l’activité de la SARL, comme la perception des loyers, le paiement des charges, et le remboursement des emprunts.
Tenir une comptabilité
La gestion comptable est une obligation légale pour une SARL. Vous devrez tenir une comptabilité complète et régulière, enregistrer l’ensemble des opérations financières, et préparer les comptes annuels. La comptabilité peut être gérée en interne par l’un des associés ou confiée à un expert-comptable pour garantir la conformité aux normes en vigueur.
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Comparaison SARL de famille vs autres formes d'investissement
SARL de famille vs SCI
La Société Civile Immobilière (SCI) est une autre structure fréquemment utilisée pour investir en immobilier, notamment pour les familles. La principale différence entre la SARL de famille et la SCI réside dans leur objet social. La SCI est spécifiquement destinée à la gestion de biens immobiliers et est adaptée pour la location nue. En revanche, la SARL de famille est mieux adaptée pour la location meublée, car elle permet de bénéficier du statut LMNP, offrant des avantages fiscaux significatifs.
La SCI est soumise à l’impôt sur le revenu par défaut, mais elle ne permet pas l’amortissement des biens immobiliers, ce qui limite les déductions fiscales par rapport à la SARL de famille en LMNP.
En termes de responsabilité, les associés de la SCI sont responsables des dettes à hauteur de leur quote-part dans le capital, ce qui peut être plus risqué que la responsabilité limitée des associés de la SARL.
SARL de famille vs investissement en nom propre
L’investissement en nom propre est souvent la solution la plus simple et la moins coûteuse en termes de démarches administratives. Cependant, il présente des limites importantes par rapport à la SARL de famille. En investissant en nom propre, la responsabilité de l’investisseur est illimitée, ce qui signifie que ses biens personnels peuvent être engagés en cas de dettes liées à l’investissement. En revanche, la SARL de famille limite la responsabilité des associés à leurs apports, protégeant ainsi leur patrimoine personnel.
En termes de transmission, la SARL de famille facilite le passage du patrimoine entre les générations grâce à la détention de parts sociales. En investissant en nom propre, la transmission est souvent plus complexe et peut être soumise à des droits de succession plus élevés.
SARL de famille vs indivision
L’indivision est une autre option possible pour investir à plusieurs, notamment en famille. En indivision, chaque indivisaire détient une quote-part du bien, et toutes les décisions importantes doivent être prises à l’unanimité, ce qui peut devenir un frein en cas de désaccord entre les membres. La gestion en indivision est souvent source de conflits, car chaque indivisaire a des droits égaux sur le bien, mais cela peut compliquer la prise de décision.
En comparaison, la SARL de famille offre une structure plus souple avec des règles de fonctionnement définies dans les statuts. Les décisions peuvent être prises à la majorité, et la gestion est confiée à un gérant désigné, ce qui facilite le pilotage des investissements. De plus, la SARL de famille permet de bénéficier de la transparence fiscale et des avantages du statut LMNP, contrairement à l’indivision qui ne permet pas d’optimiser la fiscalité de cette manière.
FAQ sur la SARL de famille LMNP
Non, une SARL de famille est réservée aux membres de la famille en ligne directe (parents/enfants, grands-parents/petits-enfants), aux frères et sœurs, ainsi qu’aux conjoints ou partenaires pacsés.
La loi ne fixe pas de montant minimum pour le capital social d’une SARL, y compris pour une SARL de famille. En pratique, il est possible de créer une SARL de famille avec un capital de 1 euro. Toutefois, il est recommandé de constituer un capital plus important pour rassurer les partenaires financiers et couvrir les premières dépenses de la société.
Oui, il est possible de transformer une SARL classique en SARL de famille, à condition que l’ensemble des associés remplissent les conditions de lien familial requis. Cette transformation implique une modification des statuts de la société et une déclaration auprès des autorités compétentes.