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LMNP en indivision : quel est son fonctionnement ?

Dans cet article vous trouverez :

La location meublée non professionnelle (LMNP) est un régime fiscal attractif permettant de louer des biens immobiliers meublés avec des avantages fiscaux. Lorsque plusieurs personnes achètent ensemble un bien meublé pour le louer, on parle de LMNP en indivision. Il rend l’investissement immobilier plus accessible en partageant les coûts et les risques entre les coindivisaires. Voici ce qu’il faut retenir le fonctionnement d’une location meublée en indivision !

Fonctionnement du statut LMNP en indivision

Conditions à respecter pour bénéficier du statut LMNP en indivision

Comme n’importe quelle location meublée, les indivisaires doivent répondre à certaines conditions pour bénéficier du statut LMNP. Tout d’abord, le bien immobilier doit être meublé de manière à permettre une occupation immédiate par le locataire. Cela inclut la présence de meubles essentiels tels que des lits, une table, des chaises, une cuisine équipée, etc.

Ensuite, les revenus locatifs générés par le bien ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an ou 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Enfin, les indivisaires ne doivent pas être inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueurs professionnels.

Obligations des indivisaires sur la gestion du bien immobilier

La gestion d’un bien immobilier en indivision nécessite une coordination étroite entre les co-indivisaires. Ils doivent établir un règlement de gestion précisant les modalités de prise de décision et de répartition des charges et des revenus. Les décisions importantes, telles que la mise en location du bien ou la réalisation de travaux, doivent être prises à l’unanimité ou selon les règles définies dans le règlement de gestion.

De plus, les co-indivisaires doivent tenir une comptabilité rigoureuse et déposer une déclaration fiscale annuelle commune. En cas de désaccord persistant, le recours à un médiateur ou à un juge peut être nécessaire pour résoudre les conflits.

Gestion immobilière d'une indivision

Il existe 3 actes juridiques sur lesquels se basent les indivisaires pour gérer un bien :

  • les actes conservatoires : visent à conserver l’état du bien,  n’importe quel indivisaire peut passer ces actes sans récolter l’accord 
  • les actes d’administration : sont en lien avec la gestion courante comme la signature de baux, ils doivent récolter l’accord d’au moins 2/3 des indivisaires avant d’être mis en place
  • les actes de disposition : concernent les décisions majeures sur le bien comme la vente, ils requièrent l’unanimité

Bon à savoir

Les indivisaires doivent obligatoirement désigner un gérant pour la perception des loyers, qui sera en charge de redistribuer en quote-part le montant perçu après déduction des charges. Si ce n’est pas le cas, l’administration fiscale en désigne un aléatoirement.

Quels sont les avantages et inconvénients du LMNP en indivision ?

Le statut de LMNP en indivision présente plusieurs avantages fiscaux et patrimoniaux attractifs pour les investisseurs :

Facilité d'accès à l'activité de location meublée

Acheter un bien meublé en indivision ne présente pas de condition d’accès particulière ni de délai supplémentaire. Il est d’autant plus avantageux pour les couples non mariés ou non pacsés car il n’y pas d’obligation de présenter le même plan de financement entre les indivisaires. Cela permet également aux personnes d’acquérir une quote-part différente dans le bien en LMNP.

Fiscalité liée au statut LMNP

Les revenus locatifs issus d’une LMNP en indivision sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % des revenus locatifs sous le régime micro-BIC. 

En optant pour le régime réel simplifié, les co-indivisaires peuvent déduire les charges réelles, y compris l’amortissement du bien, ce qui peut considérablement réduire le montant imposable. De plus, l’indivision permet de répartir les revenus entre plusieurs personnes, ce qui peut limiter la progression dans les tranches d’imposition.

De plus, investir en indivision en LMNP permet de mutualiser les ressources financières, rendant possible l’acquisition de biens de plus grande valeur ou mieux situés. Cette diversification patrimoniale peut offrir une meilleure rentabilité à long terme. De plus, en cas de succession, la transmission du patrimoine est facilitée car chaque indivisaire possède une quote-part du bien, simplifiant ainsi le partage entre héritiers.

Contraintes de la gestion d'un bien en indivision

La gestion d’un bien en indivision peut être compliquée, surtout si tous les indivisaires ne sont pas d’accord sur les décisions à prendre. La nécessité de se mettre d’accord sur la mise en location, les travaux à réaliser, ou encore la répartition des charges et des revenus peut engendrer des tensions et des conflits. La coordination entre plusieurs personnes demande du temps et peut ralentir le processus décisionnel.

En indivision, les décisions importantes, appelés aussi les actes de disposition, doivent souvent être prises à l’unanimité, ce qui peut être un frein en cas de désaccord Cette exigence peut entraîner des blocages et rendre difficile la gestion proactive du bien immobilier. En cas de désaccord persistant, il peut être nécessaire de recourir à la médiation ou de solliciter l’intervention d’un juge, ce qui peut engendrer des coûts supplémentaires et prolonger les délais.

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Comment déclarer un bien LMNP en indivision ?

La première étape pour déclarer un bien LMNP en indivision est d’obtenir un numéro SIRET pour l’indivision. Cette démarche s’effectue auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) compétent, en complétant le formulaire FCMB, Cerfa n° 11924*01.

Une fois le numéro SIRET obtenu, les co-indivisaires doivent remplir la déclaration d’activité de location meublée (formulaire Cerfa n°1175). Cette déclaration permet d’informer l’administration fiscale de l’activité de LMNP en indivision et de choisir le régime fiscal applicable (micro-BIC ou réel simplifié)

Chaque année, les indivisaires doivent déclarer leurs revenus locatifs générés par le bien LMNP en indivision.

  • Régime micro-BIC : Les revenus sont déclarés sur la déclaration de revenus des co-indivisaires, en utilisant les cases 2042-C-PRO et 2042-C.
  • Régime réel simplifié : Les co-indivisaires doivent établir une liasse fiscale 2035 pour l’indivision. Chaque co-indivisaire reporte ensuite sa quote-part de résultat sur sa déclaration de revenus, en utilisant la case 2042-C-PRO.

Régime fiscal du LMNP en indivision

Le régime fiscal du LMNP en indivision offre plusieurs avantages. Les revenus générés par la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui permet aux investisseurs de choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel.

Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, tandis que le régime réel permet de déduire les charges réelles, y compris l’amortissement du bien immobilier, ce qui peut considérablement réduire le montant imposable. L’option pour l’un ou l’autre régime doit être exercée conjointement par tous les indivisaires.

Sortir d'un bien en indivision 

Sortir d’une indivision signifie mettre fin au régime juridique de l’indivision et attribuer les biens indivis. Cela peut se faire de plusieurs manières :

Partage amiable

Le partage amiable est la solution la plus simple et la moins conflictuelle pour sortir d’une indivision. Il consiste pour les indivisaires de se mettre d’accord sur la répartition des biens indivis et de formaliser cet accord par un acte notarié.

Vente du bien indivis

S’ils ne parviennent pas à se mettre d’accord sur un partage amiable, ils peuvent décider de vendre le bien indivis. Le produit de la vente est ensuite réparti en fonction de leurs droits.

Licitation judiciaire

Si la vente du bien à l’amiable n’est pas possible, un indivisaire peut demander la licitation judiciaire du bien. Le juge met alors en vente le bien aux enchères publiques et le prix de vente est ensuite réparti.

Attribution judiciaire

Si un seul indivisaire souhaite conserver le bien indivis, il peut demander son attribution judiciaire au juge. Le juge va alors fixer un prix pour le bien et l’attribuer à celui qui en a fait la demande, moyennant le paiement d’une soulte aux autres indivisaires.

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Les alternatives au LMNP en indivision

Lorsque vous souhaitez acquérir et faire de la location meublée, plusieurs solutions s’offrent à vous et plus particulièrement la création d’une entreprise commune. Le premier choix qui vient à l’esprit est celui de la SCI (Société Civile Immobilière) , mais il existe également d’autres alternatives selon vos objectifs d’investissement :

  • l’EURL de famille : idéale pour optimiser la fiscalité
  • la SARL de famille : pour la gestion d’un bien acheté ou hérité en famille
  • la SAS meublée ou SARL : pour un groupe d’investisseurs qui ne sont pas membres d’une même famille

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L’équipe de Maslow.immo est composée de professionnels de l’immobilier et de la fiscalité immobilière qui maitrisent parfaitement les aspects juridiques, fiscaux et patrimoniaux du LMNP en indivision. Nous proposons un accompagnement individualisé pour chaque client, en tenant compte de ses objectifs d’investissement, de sa situation familiale et patrimoniale et de ses besoins spécifiques en matière d’indivision.

Pour en savoir plus sur le LMNP en indivision

J’ai fait mes études en finance pour finir sur un Master en Ingénierie Financière puis je me suis peu à peu spécialisé dans l’immobilier. En tant que conseiller, je trouve la promesse Maslow d’investir où on veut, quand on veut et comme on veut, tellement ambitieuse mais aussi tellement logique, et c’est aussi ce qui m’a tout de suite plu dans le projet.