L’investissement dans la location meublée non professionnelle (LMNP) est une option d’investissement attractive pour de nombreux français attirés par l’immobilier locatif. Cependant, pour réussir son investissement il est essentiel de comprendre sa fiscalité et notamment le fonctionnement de la Contribution Foncière des Entreprises (CFE).
Instaurée en remplacement de la taxe professionnelle, la CFE concerne également les loueurs en meublé non professionnels. Cet article vise à éclairer les propriétaires en LMNP sur les aspects cruciaux de la CFE, notamment ses conditions d’application, les modalités de paiement, les obligations déclaratives, ainsi que les possibilités d’exonération.
CFE : définition et objectif
La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local qui s’applique aux entreprises et aux professionnels indépendants, y compris les loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Elle fait partie de la Contribution Économique Territoriale (CET), instaurée en 2010 en remplacement de l’ancienne taxe professionnelle.
La CET se compose de :
- La CFE : basée sur la valeur locative des biens immobiliers utilisés pour l’activité.
- La CVAE (Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises) : due uniquement si le chiffre d’affaires annuel dépasse 152 500 €. Cette taxe ne concerne pas les LMNP.
Son objectif principal est de contribuer au financement des collectivités locales. La CFE est calculée sur la valeur locative des biens immobiliers utilisés par l’entreprise pour son activité professionnelle. Elle varie selon la localisation et d’autres critères relatifs à l’entreprise. Son paiement est obligatoire pour toutes les entreprises exerçant une activité professionnelle habituelle dans le but de réaliser un profit, indépendamment de leur statut juridique ou de leur forme.
La CFE représente donc une part importante des contributions fiscales des entreprises aux budgets des communes et des intercommunalités. La CFE fait parti d’un impôt plus large qui s’appelle la CET (contribution économique territorial) et qui contient également la CVAE (cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises).
Même si vous exercez une activité de location meublée en tant que particulier, l’administration fiscale considère que vous exploitez un bien à des fins commerciales. Vos revenus locatifs sont donc assimilés à des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui vous rend redevable de la CFE.
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En LMNP, faut-il payer la CFE ?
En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous êtes assujettis à la CFE (cotisation foncière des entreprises) et ce peu importe le régime fiscal que vous avez choisi. La CFE est un impôt local qui s’applique aux activités commerciales, y compris la location meublée. Cette cotisation est due même si vous ne tirez qu’un faible revenu de votre activité de location ou si votre bien est temporairement vacant.
Si vous louez plusieurs biens dans différentes communes, vous n’êtes tenu de payer la CFE que dans la commune où se trouve votre bien principal (celui qui génère le plus de revenus). Cela évite une imposition multiple sur plusieurs zones.
A noter que les LMP (loueur en meublé professionnel) sont également soumis à la CFE.
A noter également que si vous être propriétaire d’un bien en résidence de services et que vous avez signé un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence, c’est ce dernier qui sera redevable de la CFE.
Comment est calculée la CFE ?
La CFE est calculée au 1er janvier de chaque année en fonction de la valeur locative du bien immobilier que vous utilisez pour votre activité de location meublée. Elle varie donc selon la localisation et les caractéristiques de votre bien et se base sur les recettes locatives réalisées en année n-2. La commune ou l’établissement public de coopération intercommunal (EPCI) délibère sur le montant du taux d’imposition.
Il est important de noter que même si votre activité de location ne génère aucun revenu pendant une année, la CFE peut toujours être due.
| Chiffre d'affaires réalisé en N-2 | Base minimum de CFE due en 2024 | Base minimum de CFE due en 2025 |
|---|---|---|
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Entre 5 001 € et 10 000 €
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Entre 237 € et 565 €
|
Entre 243 € et 579 €
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Entre 10 001 € et 32 600 €
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Entre 237 € et 1 130 €
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Entre 243 € et 1 158 €
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|
Entre 32 601 € et 100 000 €
|
Entre 237 € et 2 374 €
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Entre 243 € et 2 433 €
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Entre 100 001 € et 250 000 €
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Entre 237 € et 3 957 €
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Entre 243 € et 4 056 €
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Entre 250 001 € et 500 000 €
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Entre 237 € et 5 652 €
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Entre 243 € et 5 793 €
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À partir de 500 001 €
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Entre 237 € et 7 349 €
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Entre 243 € et 7 533 €
|
Source : service-public.fr
Qu'en est-il de la CFE sous le régime réel ?
Sous le régime réel en LMNP, la Cotisation Foncière des Entreprises fait partie des charges déductibles au même titre que la taxe foncière par exemple. Lorsque vous êtes sous ce régime, vous avez en effet la possibilité de déduire de vos recettes diverses charges liées à votre activité locative, et la CFE en fait partie. Cela signifie que le montant de la CFE peut être soustrait des revenus locatifs lors du calcul de votre résultat fiscal, ce qui peut potentiellement diminuer votre base imposable et donc votre imposition sur les revenus locatifs.
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En tant qu'LMNP, quand dois-je régler la cotisation foncière des entreprises ?
La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) doit être réglée annuellement. La date limite de paiement de la CFE est généralement fixée au 15 décembre de l’année en cours. Il est important de noter que le paiement de la CFE se fait exclusivement en ligne sur le site officiel des impôts (impots.gouv.fr).
Pour les nouveaux entrepreneurs ou pour ceux qui débutent leur activité en LMNP, il est essentiel de s’inscrire au Centre des Finances Publiques afin de recevoir un avis d’imposition pour la CFE. Cette inscription doit se faire avant le 31 décembre de l’année de début d’activité pour être redevable de la CFE l’année suivante.
Comment déclarer correctement sa CFE en LMNP ?
Il est nécessaire de remplir le formulaire 1447-C-SD. Ce formulaire est essentiel pour la déclaration initiale de la Cotisation Foncière des Entreprises. Il doit être soumis au Centre des Finances Publiques afin d’établir votre CFE. Le formulaire 1447-C-SD est disponible sur le site des impôts et contient toutes les informations nécessaires pour évaluer correctement la cotisation foncière due.
Etapes de déclaration :
- Création d’un compte professionnel sur impots.gouv.fr et cochez la case “Je crée puis j’active mon espace professionnel“
- Cliquez sur le lien “1ère étape : Créez votre espace“
- Renseignez vos informations personnelles
- Une fois le compte créé, vous recevrez dans un délai de 30 jours un code à usage unique pour vous connecter sur l’espace professionnel où faire la déclaration
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Quels sont les cas d'exonération de la CFE sous le statut LMNP ?
Exonération basée sur le chiffre d'affaires
Les Loueurs en Meublé Non Professionnels réalisant un chiffre d’affaires inférieur ou égale à 5 000 euros par an sont exonérés de la CFE.
Location occasionnelle d'une partie de l'habitation personnelle
Dans le cas d’une location ou sous-location d’une partie de votre habitation personnelle (résidence principale ou secondaire) à un prix raisonnable et pour un locataire qui en fait sa résidence principale, vous pouvez également être exonéré de CFE sauf si vous faites de la location dans un meublé de tourisme. A noter qu’il doit s’agir d’une location occasionnelle qui ne doit pas se répéter.
Décisions des collectivités locales
L’exonération de la CFE pour les LMNP peut également dépendre des délibérations des collectivités locales. Certaines peuvent choisir d’exonérer les LMNP de cette taxe, en fonction de critères spécifiques à la commune ou à l’intercommunalité.
A noter que lorsque la valeur locative d’une propriété est plus basse que le seuil minimal fixé par la commune, il faut alors payer une cotisation minimum forfaitaire. Le montant minimum à régler est décidé par la commune en fonction du chiffre d’affaires réalisé à N-2.
En conclusion, la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local incontournable pour les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP). Comprendre le mécanisme de la CFE, y compris ses critères d’assujettissement, les modalités de déclaration, et les dates de paiement, est essentiel pour tout investisseur LMNP. Bien que la CFE soit due par défaut, il existe des cas d’exonération, notamment pour les petits exploitants réalisant un chiffre d’affaires inférieur à 5 000 euros ou ceux qui louent une partie de leur habitation personnelle. En outre, les exonérations locales peuvent varier selon les décisions des collectivités. Il est donc important pour les LMNP de se tenir informés des règles en vigueur dans leur commune et de se conformer aux obligations fiscales pour éviter toute pénalité.
Pour en savoir plus sur le LMNP :
- Le LMNP en 2025
- Liste des meubles obligatoires en LMNP
- Les plafonds en LMNP
- SARL de famille et LMNP
- Les étapes pour devenir LMNP
- Les conditions du LMNP
- LMNP ou SCI
- L’investissement en LMNP ancien
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- L’investissement en résidence étudiante
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