Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif fiscal particulièrement attractif pour les investisseurs immobiliers souhaitant se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Créé en 1949, ce statut s’adresse aux particuliers qui souhaitent louer un bien immobilier meublé sans avoir à créer une société. Il est rapidement devenu un levier majeur d’optimisation fiscale dans le domaine de la location immobilière. Le LMNP offre une flexibilité notable, à la fois en termes de gestion administrative et de choix fiscaux, permettant à de nombreux investisseurs de réduire significativement leur imposition.
Dans cet article, nous vous détaillons l’ensemble des bénéfices que le LMNP peut apporter, en insistant sur les dispositifs fiscaux et les opportunités de rentabilité qu’il propose.
Le fonctionnement de la location meublée non professionnelle en bref
La location meublée non professionnelle (LMNP) est un dispositif fiscal qui permet aux particuliers de louer un bien immobilier meublé tout en bénéficiant d’avantages fiscaux attractifs. Pour être considéré comme une location meublée, le logement doit être équipé de tous les éléments nécessaires à la vie quotidienne du locataire (mobilier, électroménager, etc.), conformément aux critères définis par la loi. Les revenus générés par cette activité sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et les propriétaires peuvent choisir entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC, qui offre un abattement forfaitaire, ou le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien.
Vous pouvez bénéficier du statut LMNP et de ses nombreux avantages, sous certaines conditions : le statut de LMNP s’adresse aux investisseurs ne percevant pas plus de 23 000 € de revenus locatifs annuels ou dont les recettes locatives représentent moins de 50 % des revenus du foyer fiscal. Si les revenus locatifs de votre logement meublé dépassent ces plafonds, vous serez automatiquement basculé sous le régime de LMP (loueur en meublé professionnel).
Voici la liste complète des avantages du statut LMNP qui seront détaillés dans cet article :
- La simplicité de mise en place du statut LMNP
- Les deux régimes fiscaux avantageux
- L’avantage fiscal sur le déficit foncier
- L’exonération de la plus-value immobilière
- L’abscence d’engagement de détention
- La récupération de la TVA
- Les avantages du LMNP dans l’ancien
- Les avantages d’investir en résidence de services avec le statut LMNP
- La flexibilité du statut de loueur en meublé non professionnel
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La simplicité de mise en place du statut LMNP
L’un des principaux atouts du statut LMNP réside dans sa simplicité de mise en place. Contrairement à d’autres régimes fiscaux ou structures juridiques, il n’est pas nécessaire de créer une société pour bénéficier de ce statut. En tant que particulier, vous pouvez directement accéder aux avantages du LMNP avec une procédure administrative réduite.
La démarche pour débuter en tant que loueur meublé non professionnel se résume essentiellement à une déclaration d’activité auprès des autorités fiscales. Il vous suffit de remplir un formulaire spécifique pour déclarer votre activité de location meublée. Cette déclaration est gratuite et entièrement dématérialisée via le site de l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle), simplifiant encore plus la procédure.
En choisissant le statut LMNP, vous évitez ainsi la complexité d’une structure sociétaire (comme une SCI par exemple) et les obligations juridiques et comptables plus lourdes qui y sont liées.
Deux régimes fiscaux avantageux
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) est l’option la plus simple et la plus accessible pour les investisseurs en location meublée non professionnelle. Il est particulièrement adapté à ceux qui souhaitent bénéficier d’avantages fiscaux sans avoir à s’engager dans une gestion comptable complexe.
En choisissant le régime micro-BIC, vous bénéficiez automatiquement d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus issus de votre location. Concrètement, cela signifie que vous n’êtes imposé que sur la moitié des loyers que vous percevez. Cet abattement est censé couvrir l’ensemble des charges liées à votre activité locative, sans que vous ayez besoin de justifier de frais spécifiques. Cela simplifie considérablement la gestion administrative, puisqu’il n’y a pas besoin de tenir une comptabilité détaillée, ni de produire un bilan ou une liasse fiscale.
Ce régime est donc idéal si vous recherchez la simplicité avant tout et que vos charges réelles sont relativement faibles. Cependant, il présente certaines limites. L’abattement de 50 % s’applique de manière forfaitaire, quels que soient vos frais réels (travaux, frais d’agence, frais de notaire, etc.). Ainsi, si vos charges excèdent cet abattement, le régime réel pourrait s’avérer plus avantageux.
À noter que le régime micro-BIC est celui appliqué par défaut lorsque vous créez votre statut de loueur en meublé non professionnel.
Le régime réel
Le régime réel, bien que plus complexe que le régime micro-BIC, offre des avantages fiscaux nettement supérieurs pour les investisseurs dont les charges liées à la location sont significatives. Ce régime permet de déduire l’ensemble des frais réels liés à votre activité locative, offrant ainsi une optimisation fiscale plus poussée.
En optant pour le régime réel, vous avez la possibilité de déduire un large éventail de charges, telles que les frais de notaire, les frais d’agence, les travaux d’entretien ou d’amélioration, les intérêts d’emprunt, ainsi que les charges de copropriété. Le deuxième avantage de ce régime est la possibilité d’amortir le bien immobilier (hors valeur du terrain) et les meubles sur plusieurs années, ce qui permet de réduire encore davantage l’assiette taxable. L’amortissement constitue en effet un mécanisme puissant pour réduire, voire annuler l’imposition sur les revenus locatifs.
Cependant, la gestion comptable du régime réel est plus exigeante : elle implique la tenue d’une comptabilité précise et la déclaration des revenus sous le formulaire 2031, spécifique aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC). De plus, l’établissement d’un bilan comptable et l’envoi d’une liasse fiscale aux autorités sont requis chaque année. C’est pourquoi il est souvent recommandé de faire appel à un expert-comptable pour gérer ces aspects.
Ce régime est particulièrement avantageux pour les investisseurs ayant des charges élevées ou ayant réalisé des investissements importants, tels que des travaux de rénovation, qui peuvent être déduits. De plus, en cas de charges supérieures aux loyers perçus, vous pouvez générer un déficit reportable sur les années suivantes, permettant ainsi de réduire votre imposition sur le long terme.
Avantage fiscal sur le déficit foncier
L’un des atouts majeurs du statut LMNP sous le régime réel est la possibilité de bénéficier d’un avantage fiscal lié au déficit foncier. Ce mécanisme permet de réduire, voire d’annuler, l’imposition sur vos revenus locatifs, en cas de charges supérieures aux loyers perçus.
Lorsque vos dépenses liées à la gestion du bien (frais de notaire, d’agence, travaux, amortissements, intérêts d’emprunt, etc.) excèdent vos recettes locatives, vous générez un déficit foncier. Ce déficit n’est pas perdu : il peut être reporté sur vos revenus locatifs des années suivantes, permettant ainsi de réduire ou d’annuler votre imposition future. Cela constitue un levier particulièrement avantageux pour les investisseurs ayant réalisé des travaux importants ou ayant des frais d’acquisition élevés.
Un autre avantage de ce mécanisme est que, même si vous ne payez pas d’impôts sur vos revenus locatifs pendant plusieurs années à cause du déficit, vous continuez à percevoir vos loyers sans que ceux-ci soient affectés par la fiscalité. Cela vous permet de vous constituer un capital immobilier tout en allégeant votre charge fiscale.
Ce report de déficit peut s’étendre sur plusieurs années, rendant ce dispositif extrêmement attractif pour les investisseurs souhaitant lisser leur imposition sur le long terme. En optimisant correctement les charges déductibles et les amortissements, il est possible de ne pas payer d’impôts pendant une période prolongée, ce qui améliorera évidemment la rentabilité globale de votre investissement locatif.
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Exonération de la plus-value immobilière
Le statut LMNP offre également un avantage significatif en matière de plus-value immobilière lors de la revente du bien. Contrairement à d’autres dispositifs fiscaux, le calcul de la plus-value dans le cadre du LMNP suit les règles applicables aux particuliers, et non celles des professionnels, ce qui est particulièrement avantageux.
Lorsque vous vendez un bien immobilier loué sous le régime LMNP, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente du bien. L’un des points forts du LMNP est que les amortissements pratiqués sur le bien au fil des années ne viennent pas diminuer le prix d’acquisition dans le calcul de la plus-value. Cela signifie que vous bénéficiez de l’intégralité de la valeur d’achat initiale pour le calcul, ce qui réduit mécaniquement l’imposition lors de la vente.
De plus, le régime fiscal applicable à la plus-value est celui des particuliers, qui offre une exonération progressive en fonction de la durée de détention du bien. À partir de la 6ᵉ année, vous bénéficiez d’un abattement progressif sur la plus-value imposable, avec une exonération totale après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux (CSG et CRDS). Ce système vous permet de maximiser vos gains en conservant le bien à long terme.
Ainsi, non seulement le statut LMNP permet de générer des revenus locatifs avec une imposition optimisée pendant la période de détention, mais il offre également une fiscalité attractive lors de la revente. En conservant votre bien suffisamment longtemps, vous pouvez vous retrouver totalement exonéré d’impôt sur la plus-value immobilière, ce qui représente un avantage financier considérable.
Absence d'engagement de détention
Un autre avantage important du statut LMNP est l’absence d’engagement de détention du bien. Contrairement à d’autres dispositifs fiscaux, comme le Pinel ou le Denormandie, qui imposent une durée minimale de détention (souvent 6, 9, voire 12 ans), le LMNP ne vous contraint à aucune obligation temporelle. Vous êtes libre de vendre votre bien à tout moment, sans risque de perdre vos avantages fiscaux.
Cette flexibilité est un atout majeur pour les investisseurs qui souhaitent garder une certaine souplesse dans la gestion de leur patrimoine.
Récupération de la TVA
Un avantage notable du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est la possibilité de récupérer la TVA sur l’acquisition de votre bien immobilier, à condition que celui-ci soit situé dans une résidence de services. Ce mécanisme vous permet de récupérer jusqu’à 20 % du montant total de l’investissement, ce qui représente une économie significative.
Pour bénéficier de cette récupération de TVA, votre bien doit être dans une résidence offrant au moins quatre services parmi les suivants : réception, fourniture de linge, service de ménage, petit-déjeuner, etc. Ce type de résidence inclut les résidences étudiantes, seniors, d’affaires ou de tourisme.
La TVA peut être récupérée en une seule fois, généralement dans les six mois suivant la mise en location du bien. Dans certains cas, le promoteur peut même s’occuper des démarches pour vous, vous permettant d’acheter directement hors taxes. Toutefois, il est important de noter que vous devez conserver le bien dans le cadre de ce régime fiscal pendant au moins vingt ans. Si vous décidez de sortir du dispositif avant ce délai, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes.
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Les avantages de l'investissement LMNP en résidence de services
Investir dans une résidence de services via le statut LMNP représente une opportunité intéressante pour les investisseurs à la recherche d’un rendement stable et sécurisé. Les résidences de services, dont font parties les résidences étudiantes, de tourisme, de seniors ou d’affaires, répondent à des besoins spécifiques de la population et offrent des avantages attractifs pour les propriétaires.
Ces résidences, gérées par une société spécialisée, permettent de signer un bail commercial avec un gestionnaire pour une durée de 9 à 11 ans. Ce bail confère une sécurité importante au propriétaire, car le gestionnaire prend en charge la gestion courante du bien et assure le versement des loyers même en cas de vacance locative. En effet, le gestionnaire s’occupe non seulement de l’entretien des appartements et des parties communes, mais aussi de la recherche de locataires, vous offrant ainsi une tranquillité d’esprit totale.
Les types de résidences de services sont variés, allant des résidences étudiantes, où les taux d’occupation sont souvent élevés, aux résidences seniors non médicalisées, qui répondent à la demande croissante des retraités autonomes. Les résidences de tourisme, situées dans des zones touristiques à fort potentiel, ou encore les résidences d’affaires, proches des centres économiques, sont également des options rentables pour des investisseurs souhaitant diversifier leur portefeuille.
En plus de la gestion simplifiée, ces investissements peuvent offrir des rendements locatifs plus élevés que les locations traditionnelles, notamment grâce à la fourniture de services supplémentaires aux locataires. Pour ces raisons, les résidences de services se positionnent comme une niche rentable pour les investisseurs souhaitant maximiser leurs revenus tout en minimisant les contraintes liées à la gestion locative.
Les avantages du LMNP dans l'ancien
Investir dans un bien sous le statut LMNP ancien présente plusieurs avantages non négligeables pour les investisseurs à la recherche d’une rentabilité immédiate et d’un coût d’acquisition réduit. Contrairement à l’achat d’un bien neuf, le LMNP ancien permet de bénéficier des mêmes avantages fiscaux tout en offrant des opportunités spécifiques.
Tout d’abord, l’acquisition d’un bien meublé ancien est généralement 15 % à 20 % moins coûteuse qu’un bien neuf. Cette différence de prix permet de rentabiliser plus rapidement l’investissement, tout en accédant à un marché souvent déjà stabilisé. En effet, acheter un bien déjà en location permet de connaître à l’avance le montant des loyers perçus, ainsi que les charges liées à la gestion du bien.
De plus, l’investissement dans un LMNP ancien présente un autre atout : la mise en location rapide. Contrairement à un bien acheté en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), qui nécessite souvent plusieurs mois avant d’être achevé et mis en location, le bien ancien est immédiatement opérationnel. Vous commencez à percevoir vos loyers dès l’acquisition, ce qui accélère le retour sur investissement.
La flexibilité du statut de loueur en meublé non professionnel
Le dernier atout du statut LMNP est la grande flexibilité qu’il offre aux investisseurs, tant en termes de gestion du bien que de choix fiscal.
Sur le plan de la gestion, le statut LMNP vous permet de disposer librement de votre bien. Vous avez la possibilité de le mettre en location meublée pour générer des revenus, mais vous pouvez également décider de le récupérer pour un usage personnel, ou de le revendre à tout moment, sans contrainte particulière.
Sur le plan fiscal, le LMNP vous permet de changer de régime d’imposition en fonction de vos besoins et de l’évolution de vos revenus. Depuis 2018, la loi autorise les investisseurs à passer du régime micro-BIC au régime réel simplifié chaque année, en fonction de ce qui est le plus avantageux fiscalement.
Pour changer de régime fiscal, il vous suffit d’envoyer une lettre au centre des impôts avant le 1er février de l’année fiscale en cours.
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