Le LMNP tourisme est une catégorie de placement dans le statut du Loueur Meublé Non Professionnel qui concerne les résidences à usage d’habitation touristique. Il peut s’agir d’un appartement meublé, d’une maison de vacances ou d’une chambre d’hôtes loués à des visiteurs pour une courte durée. Le statut LMNP permet au propriétaire de bénéficier de certains avantages fiscaux, notamment la possibilité de déduire de son revenu imposable les dépenses liées au bien loué. Maslow vous explique quels sont les points à connaître pour investir dans l’immobilier de tourisme.
Définition des résidences de tourisme
Pour rappel, le statut du LMNP permet aux investisseurs d’acquérir des biens en résidences de service pour obtenir une défiscalisation sur leurs revenus locatifs ou amortir leurs charges.
C’est notamment le cas des résidences de tourisme, avec les résidences étudiantes ou séniors. Une résidence de tourisme, comme définie dans l’article D321-1 du Code du tourisme, est «un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière».
Elle est généralement composée de bâtiments composés de logements individuels ou collectifs meublés. Ces logements meublés sont mis à la disposition d’une clientèle touristique pour une résidence de courte durée allant de quelques jours au mois, avec des équipements et services communs.
Ce type de résidences se différence des établissements hôteliers par l’autonomie accordée aux résidents, en délivrant un espace pour cuisiner et des coins privatifs. De plus, elles ont une gestion mutualisée par un administrateur comme les stations de sports d’hiver.
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Les avantages du LMNP en résidences de tourisme
Le LMNP en résidence de tourisme offre les mêmes avantages fiscaux qu’en résidence étudiante ou séniors.
En signant un bail commercial avec l’exploitant de résidence, l’investisseur possède un lot dans lequel il tire des revenus mensuels issus de la location. Pour être éligible, les investisseurs doivent s’assurer que leurs revenus locatifs sont inférieurs ou égaux à 23.000 € HT/an et qu’ils ne représentent pas plus de 50 % de leurs revenus. En investissant dans un logement touristique avec le statut du Loueur Meublé Non Professionnel, le propriétaire doit déclarer ses revenus dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Les régimes fiscaux varient selon le montant des revenus annuels HT.
- Le régime micro-BIC: pour les revenus inférieurs à 77.700 € HT/an
- Le régime réel: pour les revenus supérieurs à 77.700 € HT/an ou sur demande
Les charges concernées sont variées et peuvent inclure:
- Les intérêts d’emprunt liés au prêt immobilier
- Les charges locatives: travaux, copropriété
- Taxe foncière
Il est possible pour un investisseur d’amortir sur 30 ans les coûts liés à son achat avec le régime réel. Le régime Censi-Bouvard était un autre régime fiscal, avec une déduction fiscale de 11 % sur les logements dont le prix d’achat allait jusqu’à 300.000 €. Il n’est plus accessible depuis le 1erjanvier 2017. Enfin, si vous souhaitez investir en résidence de tourisme en LMNP, sachez qu’il est possible de récupérer la TVA de 20 % sous six mois. Il faut toutefois répondre à un certain nombre de critères imposés par l’État, comme conserver le bien pendant 20 ans minimum et disposer du statut de parahôtelier.
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LMNP 2025 : quels changements pour les résidences de tourisme ?
La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, ou loi Le Meur, introduit plusieurs mesures visant à renforcer la régulation des meublés de tourisme au niveau local. L’objectif est de favoriser les locations longue durée (baux de plus de 9 mois), afin de rééquilibrer le marché locatif.
Voici les principales évolutions :
- Obligation de déclaration préalable : Tout propriétaire souhaitant louer un meublé de tourisme doit effectuer une déclaration préalable via un téléservice national. Cette déclaration précise si le bien constitue la résidence principale du loueur.
- Réduction de la durée maximale de location : Les communes peuvent, par délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location d’une résidence principale de 120 à 90 jours par an.
- Abaissement de l’abattement fiscal : 50% pour les meublés classés et chambres d’hôtes dans la limite de 77 700 euros de revenus locatifs annuels (contre 71% dans la limite de 188 700 euros en 2024) et 30% pour les meublés non classés dans la limite de 15 000 euros de revenus locatifs annuels (contre 50% dans la limite de 77 700 euros en 2024).
- Exigence de performance énergétique : les nouveaux baux meublés de tourisme en zone tendue et soumis à autorisation de changement d’usage devront attester d’un DPE classé au moins F en 2025 et E en 2028. À partir de 2034, tous les meublés de tourisme actuels et futurs devront être classés entre A et D. Le propriétaire qui louerait son meublé de tourisme en violation des règles sur le DPE encourra une amende administrative de 5 000 euros maximum
Les risques de l'investissement en LMNP en résidences de tourisme
Malgré les différents avantages du LMNP tourisme cités ci-dessus, il existe tout de même quelques risques à prendre en compte avant de lancer son projet d’investissement.
Tout d’abord, les prix d’acquisition sont davantage élevés pour ce type de résidences que les autres. Il faut ainsi plus de surveillance de la part de l’investisseur sur la qualité des biens construits.
De plus, les baux commerciaux avec les gestionnaires de résidences sont reconductibles après une première période entre 9 et 12 ans, mais les conditions de versement de loyers peuvent amener à évoluer. Enfin, la revente est particulièrement difficile et la stabilité de l’investissement repose sur le bon fonctionnement de l’activité de l’exploitant. En cas de défaillance du fait du manque à gagner de la résidence qui ne remplît pas assez, le bien perd de sa valeur.
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Pour en savoir plus sur le LMNP :
- Le LMNP en 2025
- Liste des meubles obligatoires
- Les plafonds du LMNP
- La SARL de famille et le LMNP
- Les étapes pour devenir LMNP
- Les conditions du LMNP
- LMNP vs SCI
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