Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est une option prisée pour investir dans l’immobilier locatif grâce à sa fiscalité avantageuse et sa souplesse. Plutôt que d’acheter seul, investir à plusieurs (en couple, entre amis ou en famille) permet de répartir les coûts et optimiser la rentabilité du bien.
Deux principales solutions existent : l’indivision, plus simple à mettre en place, et la SARL de famille, mieux adaptée à une gestion patrimoniale. Chaque option a ses spécificités juridiques et fiscales qu’il est essentiel de connaître pour réussir son investissement. Cet article vous guide à travers les meilleures stratégies pour investir en LMNP à plusieurs sereinement.
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Pourquoi investir dans la location meublée à plusieurs ?
Le statut LMNP permet d’investir dans l’immobilier locatif en mettant en location un bien meublé, c’est-à-dire équipé de tout le mobilier nécessaire à une occupation immédiate par le locataire. Ce dispositif est apprécié pour sa flexibilité et son régime fiscal, notamment :
- L’imposition des revenus locatifs sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), offrant des possibilités d’amortissement du bien et la déduction des charges avec le régime réel simplifié (pour les revenus supérieurs à 77 700 €).
- L’abattement forfaitaire de 50 % pour les meublés classiques pour des baux longue durée et 30 % pour les meublés de tourisme avec le régime micro-BIC (pour les revenus inférieurs à 77 700 €).
L’investissement locatif est un projet engageant qui nécessite un capital de départ important. Se lancer à plusieurs présente plusieurs avantages clés :
- Réduction de l’apport personnel : en partageant l’investissement, chaque associé mobilise moins de fonds propres.
- Meilleure capacité d’emprunt : plusieurs investisseurs augmentent la solidité financière du projet et facilitent l’accès au crédit immobilier.
- Répartition des charges et des risques : les coûts liés aux travaux, impôts et charges de gestion sont mutualisés, limitant l’impact financier sur chaque associé.
- Accès à des biens plus attractifs : avec un budget plus conséquent, il devient possible d’investir dans des logements mieux situés ou offrant une meilleure rentabilité.
- Optimisation de la transmission patrimoniale : notamment dans le cadre familial, avec des solutions adaptées comme la SARL de famille.
Pour en savoir plus sur le LMNP
Les différentes solutions pour investir en LMNP à plusieurs
Lorsque plusieurs personnes souhaitent investir en location meublée non professionnelle (LMNP), elles doivent choisir une structure juridique adaptée. Deux options principales s’offrent à elles : l’indivision, plus simple et rapide à mettre en place, et la SARL de famille, qui offre une gestion plus sécurisée et optimisée fiscalement.
Le LMNP en indivision
Pour rappel, l’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent un bien ensemble sans créer de société. Chaque investisseur, appelé indivisaire, détient une part du bien proportionnelle à son apport financier. Si deux personnes achètent un bien à 50/50, elles détiennent chacune 50 % de l’indivision et perçoivent les revenus locatifs au prorata.
Les avantages de la location meublée en indivision
- Facilité de mise en place : aucune création de société n’est nécessaire.
- Absence de frais de gestion : contrairement à une SCI, il n’y a pas de charges liées à une comptabilité d’entreprise.
- Investissement flexible : chacun peut détenir une quote-part différente selon son apport initial.
- Pas de double imposition : l’imposition des revenus locatifs reste à l’impôt sur le revenu (IR) en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Attention toutefois à quelques inconvénients d’investir dans un bien meublé en indivision à prendre en compte avant de se lancer :
- Sortie d’un indivisaire compliquée : si l’un des associés veut revendre sa part, il doit obtenir l’accord des autres ou vendre à un tiers.
- Fiscalité rigide : l’indivision n’est pas éligible au régime micro-BIC, seule l’option du régime réel simplifié est possible.
Pour éviter les conflits, il est recommandé de rédiger une convention d’indivision, qui fixe :
- La répartition des charges et des loyers.
- Les règles de gestion (nominations, travaux, décision de revente…).
- Les modalités de sortie d’un indivisaire
Cette convention, rédigée par un notaire, permet d’anticiper les problèmes et d’encadrer la gestion du bien.
Retrouvez toutes les informations sur l’indivision en LMNP dans notre article dédié
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La création d'une SARL de famille
La SARL de famille est une société à responsabilité limitée dont les associés sont exclusivement des membres d’une même famille (parents, enfants, frères et sœurs, conjoints). Elle permet d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Ce type de société permet :
- Une protection juridique : les associés ne sont responsables qu’à hauteur de leurs apports.
- Une transmission facilitée : les parts sociales peuvent être cédées ou transmises plus facilement qu’un bien en indivision.
- Une fiscalité optimisée : possibilité de choisir l’impôt sur le revenu (IR) au lieu de l’impôt sur les sociétés (IS), évitant ainsi la double imposition.
- Une gestion simplifiée : un gérant est nommé pour prendre les décisions au nom de la société, évitant les blocages liés à l’indivision.
Avant de créer une SARL familiale, il faut tenir compte de certaines contraintes administratives dont l’obligation de tenir une comptabilité ou encore de déclarer les revenus. Il faut également anticiper le coût de création (frais de constitution, rédaction des statuts, immatriculation, etc.). De plus, ce statut est réservé aux membres d’une même famille : elle ne convient pas aux amis ou partenaires non liés par un lien familial
Comment faire un investissement en LMNP en couple ?
La détention d’un bien immobilier meublé en LMNP en couple dépend du statut de ce dernier :
- couple marié : régime de la communauté ou bien de la séparation de biens
- couple pacsé
- couple en concubinage
Dans le cas d’un couple marié, l’immatriculation de la société et l’obtention du numéro SIRET dépendra du régime matrimonial auquel est affilié le couple.
Union sous le régime de la communauté
Si le couple a rédigé un contrat de mariage, alors le régime appliqué est celui de la communauté universelle. Le patrimoine est mis en commun dans son intégralité. Dans le cas contraire, le régime légal de la communauté d’acquêts est appliqué et ne concerne que les biens créés ou acquis durant l’union, ce qui inclus mensualités de crédit immobilier et les recettes locatives. Les biens acquis avant le mariage restent sous la propriété de l’époux, ainsi que ceux obtenus lors d’une donation ou d’une succession.
Avec le régime de la communauté, l’investissement en LMNP se fait sous un seul nom, l’entreprise individuelle n’étant créée que par un époux. Ce dernier gèrera l’entièreté de la location.
Union sous le régime de la séparation des biens
Dans le cas de la séparation des biens, aucune mise en commun des biens acquis après l’union n’est possible. Si vous êtes affilié à ce régime, vous devez impérativement passer par une indivision pour investir en LMNP, puisque la propriété des biens n’est pas partagée. Si vous souhaitez déléguer la gestion de votre bien et avoir recours à un mandat de gestion, un enregistrement sur un seul nom est possible.
Union pacsée et concubinage
Dans le cas d’un PACS (pacte civile de solidarité), le régime de la séparation de biens est automatiquement appliquée. Chacun des conjoints reste propriétaire des biens acquis avant et durant l’union. L’investissement dans un logement meublé se fait ainsi en indivision. Pareil que pour le PACS, l’investissement locatif se fait sous indivision.
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LMNP en couple : quelles conséquences en cas de séparation ?
2 cas de figure :
- Immatriculation en nom propre en tant qu’entreprise individuelle
- Immatriculation en indivision
Dans le premier cas, la séparation ou le divorce entraîne la clôture de l’entreprise individuelle pour passer à une immatriculation en tant qu’indivision. Ce changement d’immatriculation peut intervenir à la date de la séparation ou bien au 31 décembre de l’année précédente. Dans le cas d’une indivision, la séparation ne produit aucun changement.
Pour en savoir plus sur le LMNP :
- Le LMNP en 2025
- Liste des meubles obligatoires
- Le bail commercial en LMNP
- Les plafonds en LMNP
- Les étapes pour devenir LMNP
- Les conditions pour devenir LMNP
- LMNP vs SCI
- L’investissement dans le LMNP ancien
- L’investissement en résidence étudiante
- L’investissement en résidence de tourisme
- L’investissement en résidence sénior et EHPAD
- Le régime micro-BIC
- Le régime réel simplifié
- L’achat en LMNP
- La fiscalité en LMNP
- LMNP et AirBnB
