L’investissement immobilier est un domaine qui offre de multiples opportunités, parmi lesquelles l’investissement en résidence étudiante avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) se distingue.
Cette forme d’investissement immobilier combine l’achat de biens immobiliers meublés destinés à la location avec des avantages fiscaux significatifs. L’attrait de ce type d’investissement repose sur plusieurs piliers, notamment la forte demande pour les logements étudiants, la simplicité de gestion, et les bénéfices fiscaux associés au statut LMNP.
Dans cet article, nous explorerons en détail ce qu’implique l’investissement LMNP dans une résidence étudiante. Nous commencerons par définir le statut LMNP et ses particularités. Puis, nous examinerons pourquoi les résidences étudiantes représentent un choix privilégié pour ce type d’investissement, en mettant en lumière leurs avantages spécifiques par rapport à d’autres biens immobiliers.
Ensuite, nous aborderons les critères essentiels pour savoir comment réussir son investissement en résidence étudiante avec le statut LMNP.
Enfin, nous discuterons des avantages fiscaux du LMNP, ainsi que des aspects clés pour évaluer la rentabilité et le potentiel de plus-value de cet investissement.
Qu'est-ce que la location meublée non professionnelle (LMNP) ?
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est une forme d’investissement qui permet aux contribuables de louer des biens immobiliers meublés. Ce statut est applicable tant aux biens immobiliers neufs qu’anciens, y compris les résidences de services, ce qui inclut les résidences étudiantes.
La caractéristique principale du LMNP est qu’il permet de bénéficier d’avantages fiscaux notables. En effet, sous ce régime, les revenus locatifs sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui permet une fiscalité souvent plus avantageuse par rapport à la location nue classique. En outre, les propriétaires bailleurs ont la possibilité d’amortir la valeur du bien ainsi que celle du mobilier et de déduire leurs frais réels, ce qui peut réduire significativement l’assiette imposable des revenus locatifs.
Ce statut s’adresse aux investisseurs qui ne remplissent pas les conditions pour être classés comme professionnels, ce qui inclut le fait de ne pas dépasser un certain seuil de revenus locatifs annuels et de ne pas inscrire les biens locatifs au bilan d’une activité commerciale. Voici la liste complète des conditions à respecter pour investir en LMNP :
- Le propriétaire ne doit pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS)
- Les recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000€ ou 50% des autres revenus du foyer fiscal
- Le bien doit être loué meublé. Un logement meublé doit contenir tout le nécessaire pour que le locataire vive convenablement.
- L’activité de LMNP doit être déclarée au Greffe du Tribunal de commerce dans les 15 jours suivant la mise en location du bien
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Qu'est-ce qu'une résidence étudiante ?
Une résidence étudiante est un type d’établissement d’hébergement spécialement conçu pour les étudiants, offrant une gamme de services et commodités pour faciliter leur vie quotidienne et leurs études. Voici ses caractéristiques principales :
Logements autonomes : Ces résidences sont constituées de logements autonomes, tels que des studios ou des appartements, meublés et équipés pour répondre aux besoins des étudiants.
Services inclus : Elles proposent divers services pour améliorer le confort des étudiants. Cela peut inclure l’accès à Internet, une laverie, la sécurité, des espaces communs comme des salles d’étude ou de détente, et parfois un service de restauration ou de ménage.
Conçu pour les étudiants : Les résidences sont conçues pour répondre aux spécificités de la vie étudiante, offrant un environnement propice aux études et à la vie sociale.
Gestion professionnelle : Ces résidences sont souvent gérées par des entreprises spécialisées, assurant un entretien régulier et une gestion professionnelle du bâtiment et des services associés.
Pourquoi investir dans une résidence étudiante en LMNP ?
Demande locative élevée
Les résidences étudiantes sont très demandées, notamment dans les zones universitaires et les grandes villes. Cette forte demande assure une occupation régulière et réduit le risque de vacance locative.
Gestion simplifiée
La gestion de ces biens est confiée à des entreprises spécialisées qu’on appelle « exploitant ». Investir en résidence étudiante offre donc aux propriétaires une tranquillité d’esprit, car la gestion quotidienne, l’entretien et la recherche de locataires sont pris en charge par le gestionnaire.
Sécurité des revenus
Les résidences étudiantes offrent une plus grande sécurité en termes de flux de trésorerie, grâce à des baux commerciaux qui garantissent les revenus locatifs sur une période définie.
En effet, pour investir dans un logement en résidence étudiante, le propriétaire doit signer un bail commercial avec l’exploitant. Parmi les avantages qu’offre ce bail, l’un deux est la garantie pour le propriétaire de percevoir les loyers de son bien chaque moi et ce même en cas de vacances locatives. Cette garantie perdure pendant toute la durée du bail, qui est de 10 ans dans le cadre d’une résidence service étudiante.
Quels sont les avantages fiscaux ?
Dans le cadre du statut LMNP, les investisseurs ont le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC et le régime réel.
Régime Micro-BIC :
- Ce régime s’applique de manière forfaitaire aux revenus locatifs
- Il offre un abattement de 50% sur les recettes déclarées
- Le régime micro-BIC s’applique automatiquement si les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 77 700€
- Il est idéal pour les investisseurs ayant des charges réelles liées à leur investissement, inférieures à l’abattement de 50%.
Régime Réel :
- Ce régime permet de déduire les charges réelles et l’amortissement du bien et du mobilier de vos revenus locatifs.
- Il est particulièrement avantageux pour les propriétaires ayant des charges élevées (supérieures à 50%) et pour les investissements importants où l’amortissement représente un avantage significatif.
- Le régime réel nécessite une comptabilité plus rigoureuse avec l’aide d’un expert comptable
- Il peut être choisi quel que soit le montant des recettes locatives, mais il devient obligatoire au-delà de 77 700€ de recettes par an.
- Récupération de la TVA :
- Acheter un bien neuf en résidence étudiante, permet à l’investisseur de récupérer la TVA.
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Comment réussir son investissement LMNP en résidence étudiante ?
Pour maximiser le succès d’un investissement en résidence étudiante sous le statut loueur en meublé non professionnel, voici quelques étapes clés à suivre :
Préparer son financement
- Évaluez votre capacité d’emprunt et les différentes options de financement disponibles.
- Considérez les prêts immobiliers adaptés aux investissements locatifs et les aides potentielles.
Bien choisir sa résidence étudiante
- Optez pour un emplacement proche des universités, des grandes écoles et des centres d’activités étudiantes.
- Assurez-vous que la résidence est bien desservie par les transports en commun et proche des commodités essentielles (commerces, services de santé, espaces verts).
- Recherchez une résidence bien entretenue avec des services adaptés aux besoins des étudiants (sécurité, espaces communs, connexion internet).
- Analysez le potentiel de rentabilité de l’investissement, en tenant compte du prix d’achat, des frais de gestion et des revenus locatifs escomptés.
Qu'est-ce que le dispositif Censi-Bouvard ?
Le dispositif Censi-Bouvard a pris fin le 31 décembre 2022.
Le dispositif Censi-Bouvard était un dispositif fiscal qui était destiné à encourager l’investissement dans l’immobilier locatif meublé, notamment dans des résidences avec services, comme les résidences étudiantes, pour les seniors ou de tourisme. Ce dispositif offrait aux investisseurs une réduction d’impôt égale à 11% du prix d’achat du bien immobilier, répartie sur 9 ans.
En conclusion, investir dans les résidences étudiantes en LMNP se révèle être une option stratégique pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille immobilier. Offrant un cadre fiscal attractif, notamment grâce au régime réel du LMNP qui optimise la fiscalité sur les revenus locatifs, cet investissement répond à une demande locative croissante dans le secteur étudiant. La signature d’un bail commercial avec un gestionnaire de résidence réduit les aléas de la gestion immobilière et assure une source de revenus régulière.
Bien que l’investissement en résidence étudiante LMNP comporte des spécificités à considérer, telles que le choix de l’emplacement et la qualité de la résidence, il constitue une opportunité intéressante, alliant rendement locatif et sécurité dans un marché dynamique. Cette démarche d’investissement représente donc un équilibre entre rentabilité et tranquillité d’esprit pour les investisseurs souhaitant s’engager dans le secteur de l’immobilier étudiant.
