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Quels sont les plafonds LMNP à connaitre ?

Dans cet article vous trouverez :

La location meublée non professionnelle et son statut LMNP représentent une solution très attrayante pour les particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif tout en réduisant leurs impôts. Cependant pour profiter au maximum du statut LMNP et des avantages qui l’accompagnent, il est nécessaire de connaitre les règles qui le régissent.

Dans cet article nous vous expliquerons donc dans un premier temps, quels sont les plafonds fiscaux à connaitre concernant l’éligibilité au statut LMNP. Puis dans un deuxième temps, nous analyserons également comment ces plafonds influencent le choix du régime fiscal et comparerons les avantages et inconvénients de chaque option. 

Quels sont les plafond de revenus locatifs à respecter pour bénéficier du statut LMNP ?

Pour bénéficier du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), il y a un plafond spécifique de revenus locatifs à respecter. Les conditions principales sont les suivantes :

  • Les recettes locatives annuelles doivent être inférieures à 23 000 €. Ce montant inclut le total des loyers perçus, ainsi que les charges locatives éventuelles.
  • En plus de ne pas dépasser ce plafond de 23 000 €, les revenus de la location meublée ne doivent pas représenter plus de 50 % du total des revenus du foyer fiscal.

 

Ces critères sont essentiels pour maintenir le statut LMNP et bénéficier de ses avantages fiscaux. Si ces plafonds sont dépassés, le particulier passera obligatoirement sous le régime de LMP (loueur meublé professionnel) dont les avantages diffèrent.

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Comment sont imposés les revenus locatifs en LMNP ?

Les loyers perçus par un propriétaire sous le statut LMNP sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans la catégorie des revenus fonciers comme dans la location nue. Cela offre au propriétaire bailleur la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC ou le réel simplifié. 

A noter que les avantages fiscaux offerts par le dispositif Censi-Bouvard lors d’un investissement en résidence de services ont pris fin en 2022.

Pour en savoir davantage concernant les modes d’imposition, vous pouvez consulter notre page sur la fiscalité LMNP.

Comparatif des plafonds LMNP par régime fiscal

Plafonds de revenus locatifs annuels Micro-BIC Réel simplifié
Inférieur à 77 700€
Régime par défaut
Accessible
Supérieur à 77 700€
Non accessible
Obligatoire

Si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 700€, vous pouvez opter pour les deux régimes fiscaux, sachant que le micro-BIC est celui choisi par défaut dans votre déclaration fiscale. Si vos revenus dépassent ce plafond, alors le régime réel devient obligatoire.

Que donne le statut de loueur en meublé non professionnel en micro-BIC ?

Le régime Micro-BIC représente une option fiscale simplifiée pour les Loueurs Meublés Non Professionnels. Ce régime est particulièrement adapté pour les propriétaires dont les charges liées à leur activité de location meublée ne dépassent pas la moitié de leurs revenus locatifs. Voici les caractéristiques principales du régime Micro-BIC :

  • Abattement Forfaitaire : Le régime Micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes annuelles (également 50% pour un meublé de tourisme classé et seulement 30% pour un meublé de tourisme non classé). 
  • Simplicité de Déclaration : Sous ce régime, les propriétaires n’ont pas à tenir une comptabilité détaillée. Ils déclarent simplement leurs revenus bruts, et l’abattement est automatiquement appliqué.
  • Plafond de Revenus : Pour être éligible au régime Micro-BIC, les revenus annuels locatifs doivent être inférieurs à un certain plafond. Pour l’année 2023 et l’année 2024, ce plafond est fixé à 77 700 €.

Ce régime est donc avantageux pour les propriétaires qui souhaitent une gestion fiscale simplifiée et qui ont des revenus locatifs ne dépassant pas le seuil établi. Il offre une réduction significative de la charge fiscale et minimise les obligations comptables.

A noter que si les revenus locatifs dépassent ce plafond, le propriétaire doit passer au régime réel, qui nécessite une comptabilité plus détaillée et des déclarations fiscales plus complexes, tout en offrant d’autres avantages fiscaux très intéressants.

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Que donne le statut LMNP au régime réel simplifié ?

Le régime réel est la deuxième option fiscale pour les propriétaires sous le statut LMNP. Le régime réel simplifié offre deux avantages fiscaux très intéressants mais également quelques contraintes.

  1. Déduction des Frais Réels : Sous le régime réel simplifié, vous pouvez déduire de vos revenus les frais réels liés à votre activité de location. Cela inclut les dépenses d’entretien, les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, et les assurances, ou encore les charges de copropriété.

  2. Amortissement du Bien et des Meubles : Ce régime permet aussi l’amortissement du bien immobilier ainsi que des meubles. L’amortissement représente la perte de valeur du bien et des meubles avec le temps, et cette dépréciation peut être déduite de vos revenus locatifs, réduisant ainsi votre base imposable. L’immobilier est très souvent amorti sur 20 ans et le mobilier sur 10 ans.

  3. Choix et Obligation du Régime Réel : Vous pouvez opter pour le régime réel simplifié à tout moment et ce, peu importe le montant de vos recettes annuelles. Cependant, ce régime devient obligatoire lorsque vos recettes locatives dépassent 77 700 €.

  4. Tenue d’une Comptabilité Détaillée : Le régime réel simplifié exige une tenue de comptabilité détaillée. Il est souvent recommandé de faire appel à un expert-comptable pour gérer cette comptabilité.

 

Au delà des plafonds de revenus, comment choisir entre micro-BIC et réel ?

Dans un premier temps les plafonds annuels sur les recettes locatifs sont à prendre en compte. Si vous dépassez les 77 700€, le régime réel devient obligatoire. Si vous êtes proche du plafond, il faut alors comparer les avantages fiscaux pour déterminer si cela vaut la peine de passer au régime réel ou non.

Le régime réel vous permet de déduire toutes vos charges dont les intérêts d’emprunt, les travaux, l’amortissement du bien, etc. Si vous avez des charges importantes, ce type d’imposition sera plus avantageux pour vous.

Le régime réel implique en revanche une comptabilité plus complexe. Si vous préférez une approche plus simple et que vos recettes annuelles ne dépassent pas le plafond de 77 700€, il vaut mieux opter pour le micro-BIC.

Si vous envisagez de conserver votre bien locatif pendant de nombreuses années, le régime réel peut être plus avantageux à long terme en raison notamment de l’amortissement du bien. 

Enfin, vous pouvez consulter un expert en gestion de patrimoine afin d’évaluer votre situation spécifique. Il pourra effectuer une analyse approfondie de vos finances et vous guider vers le choix le plus avantageux.

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En conclusion, la compréhension des plafonds associés au statut LMNP est cruciale pour optimiser la gestion fiscale de vos investissements locatifs. Les régimes Micro-BIC et Réel offrent des avantages distincts, et le choix entre eux doit être fondé sur une évaluation attentive de votre situation personnelle et de vos objectifs financiers.

  • Régime Micro-BIC : Idéal pour ceux qui recherchent la simplicité et qui ont des revenus locatifs inférieurs à 77 700 €. Il offre un abattement forfaitaire et réduit les obligations comptables.

  • Régime Réel : Plus complexe, mais potentiellement plus avantageux pour ceux qui ont des revenus locatifs élevés ou des dépenses significatives liées à leur propriété. Il nécessite une gestion comptable plus approfondie, potentiellement avec l’aide d’un expert-comptable.

Publié le 21/02/2024

Article rédigé par Pierre-Emmanuel Jus

Cela fait 18 ans que j’évolue dans l’univers de la gestion de patrimoine et plus particulièrement de l’immobilier locatif. J’ai la chance qu’on m’ait confié le rôle de directeur délégué de Maslow, véritable bras armé digital du groupe. On entre dans une ère d’autant plus excitante et stimulante pour l’immobilier, et j’ai hâte de voir ce que Maslow nous réserve pour les années à venir.