Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est une option de plus en plus prisée pour les investisseurs immobiliers. Ce statut s’adresse à ceux qui souhaitent louer un bien meublé, que ce soit un appartement, une maison ou des locaux commerciaux. L’avantage principal du statut LMNP réside dans sa fiscalité avantageuse, notamment grâce à deux régimes fiscaux possibles : le régime micro-BIC et le régime réel.
Le régime réel, en particulier, se distingue par sa capacité à offrir une optimisation fiscale plus poussée. Sous ce régime, l’investisseur peut déduire de ses revenus locatifs l’ensemble des charges réelles liées à l’investissement, ainsi que l’amortissement du bien et des équipements. Cette déduction d’amortissement est un élément central du régime réel, car elle permet de réduire significativement la base imposable, offrant ainsi une économie d’impôt notable sur les revenus locatifs. On vous explique comment tout cela fonctionne.
Comment opter pour le régime réel simplifié en LMNP ?
- Seuil de revenus locatifs : Pour bénéficier du régime réel, aucune condition de revenus n’est demandée. Toutefois, il devient obligatoire lorsque les recettes locatives annuelles dépassent 77 700 euros ou 188 700 euros pour les locations meublées de tourisme.
- Location d’un bien meublé : Le bien doit être loué meublé. Cela signifie qu’il doit être équipé de tous les éléments nécessaires à une occupation normale par le locataire.
- Tenue d’une comptabilité : Les propriétaires optant pour le régime réel doivent obligatoirement tenir une comptabilité détaillée, incluant toutes les charges et revenus, ainsi que les amortissements. Il est conseillé de faire appel à un expert comptable, d’autant plus que ses frais d’honoraires seront déductibles comme nous le verrons plus bas dans cet article.
- Déclaration des revenus : En tant que loueur en meublé non professionnel, vous devez déclarer vos revenus locatifs chaque année sur le site impots.gouv.fr en même temps que votre déclaration annuelle d’impôt sur le revenu.
A noter que le régime réel normal et le simplifié présent les mêmes avantages fiscaux. Opter pour le réel simplifié est donc plus judicieux dans le cadre d’une LMNP, afin d’éviter de complexifier sa comptabilité et sa déclaration de revenus sans vraiment d’intérêt.
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Quels sont les avantages fiscaux du régime réel en LMNP ?
Avant toute chose, il faut savoir que les revenus locatifs d’une location meublée non professionnelle sont imposés dans la catégorie des BIC qui signifie « bénéfices industriels et commerciaux ». Il ne s’agit donc pas de revenus fonciers comme dans le cas d’une location nue, ce qui fait que les régimes d’imposition seront très différents.
Déduction des frais réels
Sous le régime réel, le propriétaire peut déduire les charges réelles liées à la propriété. Ces charges comprennent les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, les frais d’entretien et de réparation, ou encore les honoraires de l’expert comptable. Ces déductions sont soustraites des revenus locatifs pour déterminer le revenu net imposable.
Voici une liste détaillée des charges déductibles :
Frais d’Acquisition et d’Installation :
- Frais de notaire.
- Frais d’agence immobilière.
- Honoraires pour la recherche de bien.
- Coûts d’installation ou de premier équipement.
Frais de Gestion et d’Entretien :
- Frais de gestion locative (si applicable).
- Dépenses de maintenance, de réparation et d’amélioration.
- Frais de nettoyage et d’entretien.
Charges de Copropriété :
- Charges courantes de copropriété non récupérables sur les locataires.
Taxes et Impôts Locaux :
- Taxe foncière.
- CFE (Cotisation Foncière des Entreprises), si applicable.
Assurances :
- Assurance propriétaire non-occupant.
- Assurance pour loyers impayés.
Intérêts d’Emprunt :
- Intérêts des prêts contractés pour l’achat, la construction, la réparation ou l’amélioration du bien.
Amortissements :
- Amortissement de la valeur du bien immobilier (hors terrain).
- Amortissement des équipements et du mobilier.
Frais Comptables et de Conseil :
- Honoraires d’expert-comptable.
- Frais de conseil juridique ou fiscal.
Autres Frais Divers :
- Frais de publicité pour la recherche de locataires.
- Frais de télécommunication et d’internet liés à la gestion locative.
- Frais de prospection ou d’annonces immobilières.
L'amortissement du bien et des meubles
Un aspect distinctif du régime réel est la possibilité d’amortir le bien immobilier et le mobilier. L’amortissement représente la perte de valeur du bien et de son contenu avec le temps. Cette dépréciation est calculée annuellement et déduite des revenus locatifs, réduisant ainsi davantage le revenu imposable. Le logement est amorti sur une durée allant de 20 à 30 ans, tandis que les meubles sont amortis sur une durée allant de 5 à 10 ans.
Comparaison avec le régime micro-BIC
- Le régime micro BIC offre un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes locatives, représentant les charges.
- Il est simple d’utilisation avec moins de formalités administratives et comptables.
- Le régime micro-BIC est souvent privilégié pour les revenus locatifs plus faibles ou pour les propriétaires préférant la simplicité administrative.
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A qui s'adresse le plus le régime réel sous le statut LMNP ?
Le régime réel est surtout avantageux pour les propriétaires ayant des biens avec des charges importantes et/ou nécessitant des travaux réguliers. En effet, si les charges sont supérieurs à la moitié des recettes, le régime micro-BIC qui offre un abattement forfaitaire de 50% sur les charges, n’est donc plus suffisamment attractif et opter pour le régime réel devient une évidence.
Il est également bénéfique pour ceux qui investissent dans des biens de grande valeur ou avec des équipements coûteux, où l’amortissement peut jouer un rôle clé dans la réduction de l’assiette fiscale.
Micro-BIC ou réel ?
Exemple de comparaison
- Revenus locatifs annuels : 12 000€.
- Le propriétaire LMNP doit choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel.
Micro-BIC :
- Abattement forfaitaire de 50% pour les locations meublées.
- Revenu imposable = 12 000€ – 50% = 6 000€.
Régime Réel :
- Supposons que le propriétaire a les charges déductibles suivantes :
- Intérêts d’emprunt : 2 000€.
- Frais de gestion : 500€.
- Charges de copropriété : 1 000€.
- Amortissement du bien (estimons 3% du coût d’achat du bien de 100 000€) : 3 000€.
- Amortissement du mobilier (estimons 10% du coût d’achat du mobilier de 5 000€) : 500€.
- Total des charges déductibles : 7 000€.
- Revenu imposable = 12 000€ – 7 000€ = 5 000€.
Analyse :
- Dans cet exemple, le régime réel devient plus bénéfique car la base imposable est inférieure à celle du micro-BIC.
- Le régime réel est particulièrement avantageux si les charges réelles et l’amortissement du bien et des équipements sont significatifs.
- Le propriétaire paie des impôts sur un montant de 5 000€ au lieu de 6 000€ avec le micro-BIC.
Quelle est la fiscalité au moment de la revente ?
Lors de la revente d’un bien LMNP, l’amortissement déjà déduit est pris en compte dans le calcul de la plus-value imposable. La plus-value est calculée en comparant le prix de vente avec la valeur nette comptable du bien, qui est la valeur d’achat moins l’amortissement déjà déduit. Cela offre un avantage fiscal significatif au vendeur, car la base imposable de la plus-value est diminuée. Le régime fiscal des plus-values est donc un autre avantage du régime réel simplifié.
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Quels sont les inconvénients du régime réel en LMNP ?
Bien que le régime réel en LMNP présente de nombreux avantages, il comporte également certains inconvénients et aspects à considérer :
Complexité administrative et comptable
Le régime réel nécessite une tenue de comptabilité plus rigoureuse et détaillée par rapport au régime micro-BIC. Cela implique un suivi des charges, des amortissements, et une déclaration fiscale plus complexe.
Gestion des amortissements
Bien que l’amortissement soit un avantage fiscal, sa gestion peut s’avérer complexe. Il faut calculer correctement l’amortissement du bien immobilier et des équipements, et le suivre sur plusieurs années. Une mauvaise gestion de l’amortissement peut entraîner des erreurs dans les déclarations fiscales et potentiellement des redressements.
Peut-on passer du régime micro-BIC au régime réel ?
Oui, il est tout à fait possible de changer de régime en cours d’année, vous devez pour cela en informer l’administration fiscale avant le 1er février de l’année pour laquelle vous souhaitez que le régime réel soit appliqué.
En résumé, le régime réel en LMNP permet une optimisation fiscale considérable, principalement grâce à la déduction des charges réelles et à l’amortissement du bien immobilier et du mobilier. Bien que le régime réel offre des avantages financiers, il exige également une gestion comptable plus rigoureuse et une nécessité de faire appel à un expert comptable. L’amortissement et les déductions fiscales peuvent significativement réduire l’impôt sur le revenu généré par la location, rendant ce régime particulièrement adapté pour des investissements à long terme. Le choix du régime micro BIC ou réel doit être une décision stratégique, basée sur les caractéristiques spécifiques de votre investissement et vos objectifs financiers.
Synthèse du régime réel en LMNP
