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Statut LMNP et location saisonnière via Airbnb : notre guide

Dans cet article vous trouverez :
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La location via Airbnb avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est non seulement possible, mais peut également s’avérer être une stratégie rentable pour les investisseurs immobiliers qui pratique de la location saisonnière ou de longue durée. Cette combinaison offre aux propriétaires la flexibilité de mettre en location leur bien immobilier sur des plateformes populaires tout en bénéficiant d’avantages fiscaux spécifiques au statut LMNP. Cependant, les investisseurs doivent se familiariser avec les règles fiscales, les conditions de compatibilité et les diverses implications liées à la combinaison de ces deux activités. Dans les paragraphes suivants, nous vous expliquons tout ce qu’il faut connaitre, afin de tirer le meilleur parti de cette opportunité unique d’investissement immobilier locatif.

Définition du statut LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) concerne les propriétaires qui louent un ou plusieurs biens meublés. Ce statut est accessible aux particuliers qui ne sont pas inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que loueurs professionnels.

Pour être éligible au statut LMNP, le propriétaire ne doit pas réaliser plus de 23 000 euros de recettes annuelles issues de la location ou ces recettes ne doivent pas excéder 50%  des autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Le statut LMNP permet de bénéficier d’un régime fiscal favorable. En effet, les revenus perçus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) qui permettent au propriétaire de choisir entre deux régimes fiscaux tout deux très avantageux : le micro-BIC et le réel.

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Comment fonctionne la location saisonnière via Airbnb ?

Airbnb est une plateforme en ligne qui facilite la location de biens immobiliers entre particuliers. Elle met en relation les propriétaires de logements avec des voyageurs recherchant un hébergement temporaire. Airbnb sert donc d’intermédiaire, offrant une plateforme pour lister, découvrir, et réserver des logements.

Les propriétaires peuvent lister leur logement sur Airbnb en créant une annonce détaillant les caractéristiques de leur bien, incluant des photos, le prix, les disponibilités, et les règles de la maison. Les voyageurs peuvent parcourir ces annonces et réserver celles qui correspondent à leurs besoins.

Airbnb propose des locations de courte durée, allant de quelques jours à plusieurs semaines. Cette flexibilité permet aux propriétaires de louer leur bien pour des périodes variées, s’adaptant aux besoins des voyageurs et à la demande du marché.  La plateforme gère les réservations, les paiements, et offre un système de communication sécurisé entre les hôtes et les voyageurs. Airbnb perçoit des frais de service sur chaque réservation effectuée via la plateforme.

Peut-on combiner LMNP et Airbnb ?

Il est possible de combiner le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) avec la location saisonnière via Airbnb. Cette pratique est autorisée et encadrée par la loi, offrant ainsi une opportunité aux propriétaires de maximiser leurs revenus locatifs tout en bénéficiant du régime fiscal avantageux qu’offre la location meublée non professionnelle.

Pour que la location via Airbnb soit compatible avec le statut LMNP, plusieurs conditions doivent cependant être remplies :

  • Les propriétaires doivent se conformer aux réglementations locales en matière de location saisonnière, qui peuvent varier selon les villes ou régions.
  • Les revenus générés par la location ne doivent pas excéder les seuils fixés pour le statut LMNP, soit 23 000 euros de recettes annuelles ou que ces recettes ne soient pas supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.
  • Le bien mis en location doit répondre à certaines normes, notamment en termes d’ameublement et de confort, pour être considéré comme un meublé de tourisme en LMNP. En tant qu’hôte sur Airbnb, le propriétaire doit respecter les conditions et les standards de la plateforme, y compris en matière de qualité d’accueil, de sécurité, et de communication avec les locataires.

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Quels sont les avantages fiscaux du LMNP combiné à Airbnb ?

Dans le cadre de la location saisonnière comme dans le cadre de la location longue durée, l’investissement en LMNP offre une fiscalité très avantageuse grâce à deux régimes fiscaux : le micro-BIC et le réel. 

Le régime micro-BIC

Ce régime s’applique automatiquement en fonction des nouvelles conditions apportées par le PLF 2024 ci-dessous :

Pour une location saisonnière non classée :

  • Le plafond de recettes annuelles est fixé à 15 000€
  • L’abattement forfaitaire est de 30%

Pour une location saisonnière classée :

  • Le plafond de recettes annuelles est de 77 700€
  • L’abattement forfaitaire est de 50%

Le régime micro-BIC en LMNP est simple à gérer car il ne nécessite pas de tenir une comptabilité détaillée. Le bénéfice taxable est calculé automatiquement en appliquant l’abattement sur les revenus locatifs annuels.

Le régime réel

  • Le régime réel simplifié est accessible pour des recettes annuelles comprises entre 188 700€ et 840 000€
  • Le régime réel normal est accessible pour des recettes annuelles supérieures à 840 000€

 

Le régime réel en LMNP permet dans un premier temps de déduire les charges réelles (entretien, réparation, amortissement du bien, intérêts d’emprunt, etc.) des recettes locatives pour déterminer le bénéfice imposable. 
Il permet également d’amortir le bien et ses meubles sur une longue durée afin de réduire la base imposable. Ainsi, chaque année une partie du coût du bien et des meubles est déduite des revenus locatifs, réduisant ainsi l’impôt sur le revenu.

Ce régime nécessite une tenue de comptabilité détaillée et précise, ce qui peut être plus complexe et exiger l’aide d’un expert-comptable. Il est généralement plus avantageux pour les propriétaires ayant des charges importantes par rapport à leurs revenus locatifs. Dans ce régime, les revenus et les charges doivent être déclarés de manière détaillée dans la déclaration d’impôts annuels.

Quelles sont les durées de location meublée autorisées en Airbnb

  1. Résidence Principale :
    • La durée maximale de location d’une résidence principale sur Airbnb est de 120 jours par an.
    • Vous pouvez cependant louer une chambre dans votre résidence principale sans limitation de durée.
    • Une résidence principale est définie comme le lieu où vous vivez effectivement et habituellement pour au moins 8 mois par a​​​​​​​​n.

  2. Résidence Secondaire :
    • Pour les résidences secondaires, la législation ne spécifie pas de limite maximale de jours de location.
    • Cependant, les locations de résidences secondaires sont soumises à d’autres réglementations locales, telles que des exigences d’enregistrement ou des restrictions spécifiques en fonction de la zone géographique.

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Quels sont les avantages et inconvénients de la location Airbnb avec le statut LMNP ?

Avantages

  1. Régime fiscal favorable :
    • En optant pour le régime micro-BIC, les propriétaires LMNP bénéficient d’un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs, ce qui peut réduire considérablement l’impôt sur le revenu.
    • Ce régime fiscal est particulièrement avantageux pour les meublés de tourisme de type Airbnb.
  2. Flexibilité de la location :
    • La location via Airbnb permet une gestion flexible des périodes de location, adaptée aux besoins du propriétaire et aux demandes du marché touristique.
  3. Potentiel de revenus élevés :
    • Les locations courtes durées sur la plateforme Airbnb peuvent souvent générer des revenus locatifs plus élevés par rapport aux locations traditionnelles longues durées.

Inconvénients

  1. Exigences du statut LMNP :
    • Le statut LMNP est plus exigeant en termes de conditions de location, notamment en ce qui concerne la mise à disposition du bien meublé et les plafonds de revenus comme vu précédemment.
  2. Gestion plus complexes :
    • La location d’un meublé de tourisme sur une courte durée nécessite une gestion plus active, notamment en termes de réservations, de nettoyage et d’entretien du logement entre les locataires.
  3. Réglementations locales :
    • Les propriétaires doivent respecter les réglementations locales, qui peuvent varier selon les villes et les régions, en particulier dans les grandes villes touristiques où les règles sur la location courte durée sont souvent plus strictes.

Comment déclarer vos revenus locatifs en Airbnb ?

  1. Déclaration des revenus bruts :
    Déclarez la totalité de vos revenus bruts locatifs perçus via Airbnb, sans déduction des charges initialement.
  2. Choix du régime fiscal :
    Selon votre situation, optez pour le régime fiscal approprié : micro-BIC ou réel
  3. Indication des revenus dans la déclaration de l’impôt sur le revenu :
    Les loyers perçus doivent être indiqués dans la déclaration de l’impôt sur le revenu. Pour le régime micro-BIC, utilisez la case 5ND (ou 5OD pour le conjoint) pour les revenus locatif.
  4. Prélèvements Sociaux :
    Les revenus de la location Airbnb sont également soumis aux prélèvements sociaux, qui sont calculés sur la base des revenus locatifs bruts ou nets selon le régime fiscal choisi.

Quelle est la différence entre une résidence de tourisme et une location touristique sur Airbnb ?

  • Résidences de Tourisme : Il s’agit généralement de complexes ou d’ensembles d’appartements dédiés exclusivement à la location touristique. Ces résidences offrent des services similaires à ceux des hôtels, comme la réception, le ménage et parfois des équipements de loisirs. Souvent situées dans des zones touristiques populaires, elles peuvent être localisées dans des endroits stratégiques pour les touristes, comme près de la mer, des montagnes, ou des attractions majeures.

  • Locations Airbnb : Il s’agit souvent de logements personnels ou de propriétés individuelles mises en location par des particuliers. Ces logements peuvent varier de simples chambres dans une maison partagée à des appartements ou maisons entières, sans les services additionnels typiques des résidences de tourisme. Sur des plateformes comme Airbnb les durées de séjour sont souvent plus flexibles. Elles peuvent se trouver dans une plus grande diversité de lieux, y compris dans des quartiers résidentiels ou des zones moins touristiques, offrant ainsi une gamme plus large d’expériences de séjour.
Depuis 2020 j’apporte des conseils sur les placements financiers à mes clients et les accompagne dans le temps en répondant à leurs interrogations sur les sujets de la fiscalité, de la constitution et de la valorisation d’un patrimoine. En plus de proposer un service global sur la gestion de patrimoine, j’ai une spécialité sur les sujets de la transmission/succession.