En résumé
Pour en savoir plus sur le LMNP en 2026
Le déficit LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet aux propriétaires de biens loués meublés de déduire certaines charges et amortissements de leurs revenus locatifs. Lorsque ces charges dépassent les revenus, un déficit se crée, réduisant ainsi l’impôt dû. C’est l’un des points forts de la fiscalité du statut LMNP. Bien comprendre son fonctionnement est essentiel pour optimiser la rentabilité de son bien immobilier. Voici les étapes à suivre !
Qu'est-ce qu'un déficit en LMNP ?
Un déficit LMNP se constate lorsque le total de vos charges déductibles dépasse le montant des loyers encaissés au cours d’un même exercice. Le résultat de votre activité de location meublée devient alors négatif. Deux conditions préalables sont à respecter pour en bénéficier.
Le régime réel est indispensable
Le déficit n’existe que sous le régime réel. Au micro-BIC, l’administration applique un abattement forfaitaire sur vos recettes, 50 % en location meublée longue durée, censé couvrir l’ensemble de vos frais.
Autrement dit, un loueur au micro-BIC qui supporte 15 000 € de travaux sur 9 000 € de loyers reste imposé sur 4 500 €. Le passage au réel est la seule voie permettant de constater, et de reporter, un déficit.
Un déficit BIC et non foncier
Les loyers issus d’une location meublée non professionnelle ne sont pas des revenus fonciers : ils relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et plus précisément des BIC exercés à titre non professionnel. De ce fait, le déficit ne s’impute que sur des bénéfices de même nature, pendant 10 ans. Le plafond de 10 700 €, propre au déficit foncier, ne s’applique pas.
L'amortissement réputé différé (ARD)
L’amortissement du bâti et du mobilier suit une règle à part, posée par l’article 39 C du CGI : il ne peut ni créer ni aggraver un déficit. Sa déduction est plafonnée au montant du bénéfice restant après imputation des charges.
La fraction que vous n’avez pas pu déduire n’est pas perdue pour autant : elle est mise en réserve sous forme d’amortissement réputé différé. Ce stock d’ARD est reportable sans aucune limite de durée, c’est sa différence fondamentale avec le déficit BIC, plafonné à 10 ans.
Déficit et LMNP : les notions à ne pas confondre
Voici un tableau comparatif pour vous aider à mieux vous y retrouver :
| Déficit BIC (LMNP) | ARD (LMNP) | Déficit foncier (location nue) | |
|---|---|---|---|
|
Origine
|
Charges déductibles > loyers
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Amortissement non déduit
|
Charges déductibles > loyers
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Régime concerné
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Réel BIC
|
Réel BIC
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Réel foncier
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Imputable sur le revenu global
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Non
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Non
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Oui, jusqu'à 10 700 €/an
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Durée de report
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10 ans
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Illimitée
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10 ans (au-delà du revenu global)
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Base légale
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Art. 156-I-1° bis CGI
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Art. 39 C CGI
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Art. 156-I-3 CGI
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Comment se calcule le déficit LMNP ?
Le calcul se déroule en deux temps, voici les étapes à suivre.
Étape 1 : Le résultat après charges
On soustrait d’abord les seules charges déductibles des loyers encaissés :
Résultat intermédiaire = Loyers encaissés − Charges déductibles (hors amortissement)
Si le résultat est :
- Négatif : vous constatez un déficit BIC, reportable 10 ans. L’amortissement de l’exercice ne peut alors pas être déduit du tout : il bascule intégralement en ARD.
- Positif : vous passez à l’étape 2
Étape 2 : L'amortissement, plafonné au bénéfice
L’amortissement de l’exercice ne se déduit qu’à hauteur du résultat intermédiaire, sans jamais le rendre négatif :
Résultat fiscal = Résultat intermédiaire − Amortissement déductible
avec Amortissement déductible ≤ Résultat intermédiaire
La fraction non déduite alimente le stock d’ARD, reportable sans limite de durée.
Dans la pratique, le résultat fiscal d’un LMNP au réel est très fréquemment nul : l’amortissement absorbe exactement le bénéfice restant, et le surplus part en ARD. C’est la mécanique normale du dispositif, non une anomalie.
Pour calculer le résultat en LMNP :
Résultat fiscal LMNP = Loyers − Charges déductibles − Amortissement
Exemple chiffré
Prenons l’exemple d’un studio meublé acquis 120 000 € (dont 96 000 € amortissables), loué 9 600 € sur l’année, soit 800 euros par mois.
| Charge annuelle | Montant |
|---|---|
|
Loyers encaissés
|
9 600 €
|
|
Travaux d'entretien
|
− 7 000 €
|
|
Intérêts d'emprunt
|
− 3 200 €
|
|
Taxe foncière
|
− 900 €
|
|
Charges de copropriété
|
− 1 100 €
|
|
Honoraires comptables
|
− 600 €
|
|
Total charges
|
− 12 800 €
|
|
Résultat intermédiaire
|
− 3 200 €
|
Le résultat est négatif : déficit BIC de 3 200 €, reportable 10 ans.
L’amortissement de l’exercice, environ 4 000 € pour le bâti et 1 000 € pour le mobilier, soit 5 000 €, ne peut pas être déduit. Il bascule intégralement en amortissement réputé différé (ARD) : 5 000 €.
Quelles charges peut-on déduire en LMNP ?
Au régime réel, toute dépense engagée dans le cadre de l’activité de location meublée, payée au cours de l’exercice et justifiée par une pièce comptable, est déductible.
Les charges liées au logement
- Charges de copropriété
- Taxe foncière
- Dépenses d’entretien et de réparation
- Primes d’assurance
- Travaux
Les charges liées au financement
- Intérêts d’emprunt
- Frais de dossier bancaire
- Assurance emprunteur
Les charges liées à l'exploitation
- Frais de gestion locative
- Honoraires d’expert-comptable
- CFE (cotisation foncière des entreprises)
- Frais de publicité et d’annonces
- Abonnements
Bon à savoir -
Les frais de notaire, droits d’enregistrement et honoraires d’agence supportés à l’achat font l’objet d’une option exercée une fois pour toutes, lors du premier exercice :
- soit ils sont déduits en charge intégralement lors de l’année d’acquisition
- soit ils sont incorporés au prix de revient et amortis avec le bâti sur la durée de l’investissement
Le régime réel impose la tenue d’une comptabilité commerciale : livre-journal, grand livre, bilan, compte de résultat ou encore plan d’amortissement. Chaque charge doit être appuyée d’un justificatif conservé au minimum 3 ans.
Report du déficit LMNP : durée et fonctionnement
Le déficit BIC non professionnel s’impute sur les bénéfices de même nature réalisés au cours des dix années suivantes. Le décompte démarre l’année qui suit celle du déficit. Un déficit constaté en 2026 est donc imputable de 2027 à 2036 inclus.
L’imputation ne suppose aucune démarche particulière : dès qu’un exercice dégage un bénéfice, les déficits en report s’y appliquent d’office.
Un point de vigilance concret : le report d’une année sur l’autre dans votre espace en ligne impots.gouv ne se fait pas toujours automatiquement. Il n’est pas rare qu’un déficit déclaré une année n’apparaisse plus l’année suivante. Vérifiez systématiquement le montant prérempli avant validation : un déficit oublié est un déficit perdu, et la correction rétroactive suppose une réclamation.
Le cas des investisseurs multi-biens
Lorsque vous détenez plusieurs logements meublés, le résultat fiscal est calculé à l’échelle de l’ensemble de votre activité, et non séparément pour chaque bien. Les recettes et les charges de tous vos logements sont donc regroupées afin de déterminer un bénéfice ou un déficit global, déclaré sur une seule et même déclaration.
Comment déclarer un déficit LMNP ?
La liasse fiscale (déclaration de résultat)
Vous déposez une déclaration de résultat n° 2031-SD, accompagnée de ses annexes 2033-A à 2033-G au régime simplifié d’imposition.
Ces annexes portent l’essentiel de l’information sur votre investissement :
| Annexe | Contenu |
|---|---|
|
2033-A
|
Bilan simplifié
|
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2033-B
|
Compte de résultat simplifié :
c'est ici qu'apparaît le résultat de l'exercice et le suivi des déficits restant à reporter |
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2033-C
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Immobilisations et amortissements
|
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2033-D
|
Provisions, amortissements dérogatoires et déficits reportables
|
La transmission s’effectue obligatoirement par voie dématérialisée (EDI-TDFC), via un expert-comptable, un organisme de gestion agréé ou un prestataire de télétransmission agréé. Il n’existe pas de saisie directe de la liasse depuis l’espace particulier d’impots.gouv.
Elle suppose au préalable une immatriculation de l’activité auprès du guichet unique de l’INPI, qui vous attribue un numéro SIRET.
La déclaration de revenus 2042-C-PRO
Le résultat issu de la liasse est ensuite reporté sur la 2042-C-PRO, dans la rubrique des revenus industriels et commerciaux non professionnels.
Déficit LMNP : ce qui change en 2026
Plusieurs réformes récentes modifient l’environnement fiscal du LMNP.
Prélèvements sociaux portés à 18,6 %
La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 relève la CSG sur les revenus du patrimoine de 9,2 % à 10,6 %. Le taux global des prélèvements sociaux applicable aux bénéfices de location meublée non professionnelle passe ainsi de 17,2 % à 18,6 %.
Réintégration des amortissements dans la plus-value
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la cession du bien. L’assiette taxable augmente donc mécaniquement à la revente.
Seuils du micro-BIC
Le seuil pour bénéficier du régime micro-BIC, et de l’abattement fiscal sur les revenus locatifs, est passé de 77 700 € à 83 600 € / an.
