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Déficit LMNP : calcul et déclaration

Dans cet article vous trouverez :

Le déficit LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet aux propriétaires de biens loués meublés de déduire certaines charges et amortissements de leurs revenus locatifs. Lorsque ces charges dépassent les revenus, un déficit se crée, réduisant ainsi l’impôt dû. Bien comprendre son fonctionnement est essentiel pour optimiser la rentabilité de son bien immobilier. Voici les étapes à suivre ! 

Fonctionnement du déficit LMNP

Le calcul du déficit LMNP se fait en additionnant toutes les charges déductibles et les amortissements liés au bien immobilier, puis en soustrayant ce total des revenus locatifs bruts. Si le résultat est négatif, le propriétaire a généré un déficit. Il est important de noter que certaines charges sont déductibles uniquement dans la limite des revenus locatifs, tandis que l’amortissement peut générer un déficit reportable sur les années suivantes.

Calcul du déficit foncier en location meublée

La formule pour calculer le déficit imputable d’une location meublée non professionnelle est la suivante :

Déficit LMNP =  Revenus locatifs (Charges déductibles + Amortissements)

Liste des charges déductibles 

Voici la liste des charges qui entrent dans le calcul du déficit en LMNP :

  • Les dépenses d’entretien et de réparation
  • Les charges de copropriété
  • Les frais de gestion locative
  • Les intérêts d’emprunt pour l’achat du bien
  • La taxe foncière
  • La CFE (cotisation foncière des entreprises)
  • Les frais d’assurance, plus particulièrement la GLI (garantie loyers impayés) et la PNO (propriétaire non occupant)
  • Les frais de notaire

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Comment déclarer un déficit en LMNP ?

Délai et modalités de report du déficit LMNP

Le déficit LMNP peut être reporté sur les revenus locatifs des années suivantes pendant une période de 10 ans. Ce report permet au propriétaire de compenser les revenus futurs par les déficits antérieurs, réduisant ainsi l’impôt à payer sur ces revenus. Le report se fait automatiquement, sans démarche spécifique de la part du contribuable, et il est important de tenir une comptabilité rigoureuse pour suivre les déficits non encore imputés.

Formulaire à utiliser pour déclarer le déficit LMNP

Pour déclarer le déficit LMNP, le propriétaire doit utiliser le formulaire 2042 C PRO, dédié aux revenus des locations meublées non professionnelles. Ce formulaire permet de détailler les recettes et les charges liées à la location meublée, et de calculer le montant du déficit à reporter. Il est essentiel de remplir ce formulaire avec précision pour éviter les erreurs de déclaration et les éventuels redressements fiscaux.

Les règles de report à respecter 

Seuls les bénéfices de même nature, donc issus de la même location meublée peuvent être imputables sur le déficit. Il faut également préciser que le déficit n’est pas reportable sur le revenu global.

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Quelles sont les limites du déficit en LMNP ?

Plafonds applicables au déficit LMNP

Le déficit LMNP est soumis à des plafonds spécifiques. Les déficits générés par les charges déductibles, à l’exclusion des amortissements, peuvent être imputés sur le revenu global du propriétaire dans la limite de 10 700 € par an. Les amortissements, quant à eux, ne peuvent pas créer ou augmenter un déficit imputable sur le revenu global, mais peuvent être reportés sans limitation de durée sur les revenus locatifs futurs.

Cas où le déficit LMNP n'est pas reportable

Certaines situations empêchent le report du déficit LMNP. Par exemple, si le propriétaire cesse son activité de location meublée ou vend le bien immobilier, les déficits non encore imputés deviennent non reportables. De plus, en cas de passage au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), les déficits LMNP ne sont plus imputables sur les revenus du LMP.

Conséquences du non-respect des limites du déficit LMNP

Le non-respect des limites du déficit LMNP peut entraîner des redressements fiscaux et des pénalités. Si un contribuable tente d’imputer un déficit supérieur aux plafonds autorisés ou de reporter un déficit de manière inappropriée, l’administration fiscale peut réévaluer les déclarations fiscales et exiger le paiement des impôts dus avec des intérêts de retard. Il est donc essentiel de suivre les règles fiscales et de s’assurer que toutes les déclarations sont précises et conformes à la législation en vigueur.

Rappels sur le statut LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’applique aux propriétaires qui louent un ou plusieurs biens immobiliers meublés, mais qui n’exercent pas cette activité de manière professionnelle. Pour être éligible à ce statut, les recettes locatives annuelles doivent être inférieures à 23 000 euros ou représenter moins de 50% des revenus globaux du foyer fiscal. Ce statut offre des avantages fiscaux significatifs, notamment en permettant la déduction de nombreuses charges et l’amortissement du bien.

Les revenus fonciers issus de la location meublée non professionnelle entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). De cela découle deux régimes fiscaux en fonction du montant de revenus :

  • le régime micro-bic : abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs, régime pour les revenus inférieurs à 77 700 €
  • le régime réel simplifié : permet de déduire toutes les charges réelles liées à l’activité de location (frais de gestion, travaux, intérêts d’emprunt, etc.) ainsi que l’amortissement du bien immobilier et du mobilier, appliqué dès lors que le seuil de 77 700 € est atteint

Pour en savoir plus sur le déficit LMNP

Depuis 2020 j’apporte des conseils sur les placements financiers à mes clients et les accompagne dans le temps en répondant à leurs interrogations sur les sujets de la fiscalité, de la constitution et de la valorisation d’un patrimoine. En plus de proposer un service global sur la gestion de patrimoine, j’ai une spécialité sur les sujets de la transmission/succession.