La location meublée non professionnelle (LMNP) est un statut qui offre aux propriétaires la possibilité de louer des biens immobiliers meublés tout en bénéficiant d’un régime fiscal très avantageux. Ce statut est accessible sous certaines conditions et permet, sous le régime réel, la déduction de diverses charges liées à l’activité de location meublée, ce qui peut considérablement réduire l’impôt sur les revenus locatifs.
La connaissance précise des charges déductibles permet non seulement d’optimiser sa fiscalité en diminuant le montant imposable, mais aussi de mieux appréhender les coûts réels liés à l’investissement locatif. De la taxe foncière aux frais de gestion, en passant par les dépenses d’entretien ou encore l’amortissement du mobilier, découvrez dans cet article l’ensemble des charges déductibles en LMNP sous le régime réel.
Quelles sont les charges déductibles en LMNP avec le régime réel ?
Les charges déductibles en location meublée non professionnelle se répartissent en plusieurs catégories, reflétant la diversité des dépenses encourues par le propriétaire bailleur.
Les frais d'acquisition
Les frais d’acquisition représentent les coûts initiaux liés à l’achat du bien immobilier destiné à la location meublée. Ils incluent :
- Frais de notaire : Ces frais, liés aux services du notaire pour la rédaction et l’enregistrement officiel de l’acte de vente, sont partiellement déductibles.
- Frais d’agence : Si vous avez recours à une agence immobilière pour l’achat du bien, les frais d’agence sont également déductibles.
Les dépenses d'exploitation
Les dépenses courantes nécessaires au fonctionnement et à la gestion de la location meublée sont aussi déductibles :
- Taxe foncière : Cette taxe locale, due annuellement par le propriétaire du bien, est intégralement déductible.
- Charges de copropriété non récupérables : Certaines charges de copropriété, non imputables au locataire, peuvent être déduites.
- Frais de gestion et d’administration : Ceci inclut les frais liés à la gestion locative, qu’elle soit assurée par le propriétaire ou par un professionnel.
Les frais d'emprunt
Les coûts associés à un emprunt contracté pour l’achat ou la rénovation du bien meublé sont déductibles :
- Intérêts d’emprunt : Les intérêts payés sur le prêt immobilier sont intégralement déductibles.
- Frais de dossier et d’assurance emprunteur : Les frais liés à la mise en place du prêt, ainsi que les primes d’assurance emprunteur, sont aussi déductibles.
Les charges de maintenance et d'amélioration
Les dépenses visant à maintenir ou améliorer le bien et sa valeur sont déductibles :
- Entretien et réparations courantes : Les coûts des travaux d’entretien courant et des réparations mineures sont déductibles.
- Travaux d’amélioration : Les travaux qui augmentent la valeur du bien ou prolongent sa durée d’utilisation sont également déductibles, à l’exclusion des dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.
Les dépenses liées à l'équipement et au mobilier
La fourniture et le renouvellement du mobilier et de l’équipement nécessaire à une location meublée sont des charges déductibles :
- Achat et renouvellement du mobilier : Le coût des meubles et équipements fournis avec le bien loué peut être déduit.
- Amortissement du mobilier et des équipements : L’amortissement du coût des biens meublants, reflétant leur perte de valeur dans le temps, est également déductible.
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Quelles sont les charges non déductibles en location meublée non professionnelle ?
Certaines dépenses, bien qu’engagées dans le cadre de l’activité de location, ne sont pas déductibles des revenus locatifs en LMNP. Parmi celles-ci, on retrouve :
- Les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, qui ne sont pas considérées comme des charges déductibles mais peuvent potentiellement être amorties.
- Les frais liés à l’acquisition d’un terrain, puisque le terrain lui-même n’est pas amortissable.
- Les impôts personnels tels que la CSG (Contribution Sociale Généralisée) et la CRDS (Contribution pour le Remboursement de la Dette Sociale), qui ne sont pas considérés comme des charges liées à l’activité de location.
Quelles sont les charges amortissables en LMNP ?
Sous le régime réel en LMNP, l’amortissement représente une composante clé de la stratégie de déduction fiscale. Il permet de répartir le coût d’acquisition ou de production de certains biens sur leur durée de vie estimée, réduisant ainsi le revenu imposable chaque année. Les charges amortissables concernent principalement le bien immobilier lui-même (à l’exception du terrain, non amortissable) et les équipements ou mobiliers destinés à la location.
Amortissement du bien immobilier
Le bien immobilier peut être amorti, ce qui reflète sa dépréciation physique et fonctionnelle au fil du temps. L’amortissement ne s’applique qu’aux bâtiments (structure et gros œuvre) et aux améliorations apportées, à l’exclusion du terrain. La durée d’amortissement varie généralement entre 20 et 40 ans, en fonction de la nature et de la qualité de la construction.
Amortissement des équipements et du mobilier
Les équipements et le mobilier destinés à la location meublée sont également sujets à l’amortissement, compte tenu de leur usure plus rapide. La durée d’amortissement pour ces biens est généralement plus courte, de l’ordre de 5 à 10 ans, reflétant leur cycle de vie et leur besoin de renouvellement pour maintenir le bien attractif pour les locataires.
Amortissement des travaux
Les travaux de rénovation, d’amélioration ou de transformation qui augmentent la valeur du bien ou prolongent sa durée d’utilisation peuvent également être amortis. Ces travaux doivent toutefois aller au-delà du simple entretien ou des réparations courantes pour être éligibles.
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Comment déduire les charges liées à son activité de LMNP ?
Pour les propriétaires optant pour le statut de loueur meublé non professionnel, les recettes locatives sont imposées dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Ce régime d’imposition offre des opportunités d’optimisation via notamment la déduction des charges locatives. Cependant, la capacité à bénéficier de ces déductions dépend du régime fiscal choisi : le régime micro-BIC ou le régime réel simplifié.
Sous le régime micro-BIC, les propriétaires bénéficient d’un abattement forfaitaire représentant un pourcentage des recettes locatives, supposé couvrir l’ensemble des charges. Bien que simplifiant la déclaration fiscale, ce régime ne permet pas la déduction spécifique des charges réelles liées à l’activité. Le pourcentage de l’abattement va dépendre du type de location meublée :
- Pour une location meublée classique : l’abattement est de 50% avec un plafond annuel de 77 700€
- Pour une location meublée de tourisme classée : l’abattement est de 30 % avec un plafond annuel de 30 000€
- Pour une location meublée de tourisme non classée : l’abattement est de 30 % avec un plafond annuel de 15 000€
En revanche, opter pour le régime réel ouvre la porte à la déduction des charges réelles engagées dans le cadre de l’activité locative. Ce choix est stratégique pour les propriétaires dont les charges dépassent l’abattement forfaitaire proposé par le micro-BIC. Le régime réel nécessite cependant de faire appel à un expert comptable pour la déclaration de revenus annuelle, mais il permet de déduire une gamme plus large de charges, des frais d’acquisition aux dépenses d’entretien, en passant par les intérêts d’emprunt et les amortissements.
La sélection du régime réel se fait lors de la déclaration des revenus de la première année d’activité ou avant le 1er février de l’année suivante. Cette décision engage le propriétaire pour une durée minimum de deux ans.
Pour en savoir davantage sur le sujet, consultez notre page dédiée à la fiscalité LMNP.
Quel régime d'imposition choisir pour déduire vos charges sous le statut LMNP ?
Pour déterminer quel régime d’imposition est le plus adapté à votre situation de loueur en meublé, plusieurs facteurs doivent être pris en compte :
Volume des charges réelles
Si vos charges réelles liées à votre activité de LMNP dépassent l’abattement forfaitaire offert par le régime micro-BIC, le régime réel pourrait être plus avantageux. Les charges importantes en frais d’acquisition, travaux d’amélioration, frais d’emprunt, ou encore les coûts liés à l’équipement et au mobilier sont autant d’éléments qui peuvent influencer cette décision.
Amortissement du bien et des équipements
Le régime réel permet d’amortir le bien immobilier (hors terrain) et les équipements sur leur durée de vie estimée, ce qui peut significativement réduire votre base imposable. Si votre bien nécessite des investissements conséquents pour être mis en location ou maintenu en état, l’amortissement pourrait représenter un avantage fiscal non négligeable.
Perspective à long terme
Le régime réel est particulièrement intéressant pour les propriétaires envisageant de conserver et de louer leur bien sur une longue période. Les bénéfices de l’amortissement et des déductions des charges réelles se matérialisent pleinement sur la durée, optimisant ainsi les retours sur investissement à long terme.
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En conclusion, le statut LMNP offre des avantages fiscaux significatifs, notamment grâce à la possibilité de déduire un large éventail de charges sous le régime réel. Ces charges déductibles comprennent les frais d’acquisition, les dépenses d’exploitation, les frais d’emprunt, les charges de maintenance et d’amélioration, ainsi que les dépenses liées à l’équipement et au mobilier. Certaines dépenses, telles que les coûts de construction ou d’agrandissement et les frais liés à l’achat de terrain, ne sont pas déductibles. L’amortissement représente un aspect crucial du régime réel, permettant de répartir le coût des biens immobiliers (hors terrain) et des équipements sur leur durée de vie estimée, réduisant ainsi le revenu imposable annuel. La décision entre le micro-BIC, avec son abattement forfaitaire de 50 pourcent, et le réel, qui permet une déduction des charges réelles, dépendra des charges spécifiques à chaque propriétaire et de sa stratégie à long terme.
