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Comment calculer les plus values immobilières du LMNP ?

Dans cet article vous trouverez :

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal français qui permet aux particuliers de louer des biens immobiliers meublés et de bénéficier de certains avantages fiscaux. Depuis sa création, ce dispositif a séduit de nombreux investisseurs cherchant à diversifier leur patrimoine et à optimiser leur fiscalité. Cependant, comme tout investissement immobilier, la vente d’un bien en LMNP entraîne la réalisation d’une plus-value, c’est-à-dire la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’acquisition initial.

Comprendre la manière dont les plus-values sont calculées et fiscalisées dans le cadre du LMNP est essentiel pour les investisseurs afin de prévoir les impacts fiscaux et de maximiser leur rendement net. Voici tout ce qu’il faut savoir sur le calcul et l’imposition des plus-value LMNP !

Fiscalité et imposition des plus values LMNP

Les plus-values immobilières réalisées dans le cadre du LMNP sont soumises à la fois à l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Le taux d’imposition sur le revenu applicable aux plus-values immobilières est de 19 %. À cela s’ajoutent les prélèvements sociaux, qui s’élèvent à 17,2 %. Toutefois, il est important de noter que ce taux peut être réduit grâce aux abattements pour durée de détention.

Cas d'exonération

Il est possible d’avoir une exonération totale d’impôt sur les plus-values LMNP dans les situations suivantes :

  • Vente de la résidence principale
  • Vente d’un bien immobilier en pleine propriété dont la valeur vénale est inférieure ou égale à 15 000 €
  • La vente d’un immeuble sinistré
  • La vente de la résidence en métropole de bailleurs non résidents
  • Vente d’une résidence non principale dans le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale durant les 4 dernières années et que la somme perçue par la vente soit redirigée vers l’achat d’une RP dans les 24 mois qui suivent la vente

Abattement de la plus-value du statut LMNP

Il ne faut pas confondre ces cas d’exonération avec l’abattement qui s’applique pour l’ensemble des cas hors situations citées ci-dessus. Les abattements sont progressif selon le nombre d’années de détention de la location meublée :

Durée de détention Abattement de la plus-value immobilière brute Abattement des prélèvements sociaux
Entre la 6e et la 21e année
6 % / an
1.65 % / an
La 22e année
4 %
1.6 %
Entre la 23e et la 30e année
Pas d'imposition
9 %

Après 22 ans de détention, le loueur en meublé non professionnel est exonéré d’imposition sur la plus-value. A partir de la 31e année de détention, le vendeur ne paie plus de prélèvements sociaux. Dans le cas du régime réel, les revenus locatifs ne seront également plus imposables grâce à la déduction des charges d’exploitation et l’amortissement comptable.

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Calcul de la plus-value immobilière en LMNP

Voici les étapes détaillées pour effectuer le calcul de la plus-value imposable :

Déterminer le prix de cession du logement

Le prix de cession est inscrit dans l’acte authentique de vente, document officiel établi par un notaire et qui matérialise le transfert de propriété du bien. Il est important de distinguer le prix de cession du prix d’acquisition, qui représente le montant initialement déboursé par le vendeur pour acheter le bien. Le montant du prix de cession est déduit de la TVA et divers frais supportés par le vendeur sous condition de justificatifs (diagnostics immobiliers obligatoires notamment).

Calculer le prix d'acquisition du logement

Le prix d’acquisition comprend le montant payé pour l’achat du bien ainsi que les frais d’acquisition. Ces frais incluent notamment :

  • Les charges et indemnités
  • Les dépenses de travaux
  • Les frais afférents à l’acquisition à titre onéreux ou gratuit

Le prix d’acquisition peut également être majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration sous certaines conditions.

Ajouter les frais d'acquisition sur le montant de la plus-value

Les frais d’acquisition peuvent être ajoutés au prix d’achat pour déterminer le prix de revient du bien. Ces frais sont généralement estimés forfaitairement à 7,5 % du prix d’achat, sauf si le contribuable peut justifier d’un montant supérieur.

Les frais d’acquisition jouent également un rôle significatif dans le calcul des plus-values LMNP. Ces frais, qui peuvent être ajoutés au prix d’achat pour déterminer le prix de revient du bien, incluent :

  • Les frais de notaire, qui comprennent les honoraires du notaire, les droits de mutation et les frais divers.
  • Les frais d’agence immobilière, si l’acquisition a été réalisée par l’intermédiaire d’une agence.
  • Les frais de rénovation et d’amélioration, sous certaines conditions. Ces frais doivent être engagés pour l’entretien ou l’amélioration du bien et peuvent être pris en compte dans le prix d’acquisition.

En incluant ces frais dans le calcul du prix de revient, il est possible de réduire la plus-value brute, ce qui diminue la base imposable.

Déduire les charges de dépréciation

La dépréciation représente la perte de valeur du bien immobilier due à l’usure ou à l’obsolescence. Pour les biens en LMNP, la dépréciation est calculée en fonction de l’amortissement pratiqué. Cet amortissement, bien qu’il ne soit pas déductible dans le cadre des plus-values immobilières, doit être pris en compte dans le calcul du prix de revient, réduisant ainsi la base imposable.

Calculer la plus-value brute

La plus-value brute est obtenue en soustrayant le prix d’acquisition (majoré des frais d’acquisition et diminué des charges de dépréciation) du prix de vente. La formule de calcul est donc la suivante :

Plus-value brute = Prix de vente −(Prix d’acquisition + Frais d’acquisition −Dépréciation)

Appliquer les abattements pour durée de détention

Une fois la plus-value brute déterminée, des abattements pour durée de détention sont appliqués. Ces abattements augmentent progressivement avec la durée pendant laquelle le bien a été détenu. Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, 1,60 % la vingt-deuxième année, et 9 % par an à partir de la vingt-troisième année.

Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année et de 4 % par an de la vingt-deuxième à la trentième année.

Calculer la plus-value imposable

Après application des abattements pour durée de détention, la plus-value brute est réduite pour obtenir la plus-value imposable. Cette plus-value imposable est celle qui sera soumise aux taux d’imposition.

Bon à savoir

Le montant de plus-values réalisées en Loueur en Meublé Non Professionnel entre dans le régime des plus-values particuliers. Avec le statut LMP (loueur en meublé professionnel), les plus-values sont catégorisées en professionnel.

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Exemple de calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière en LMNP

 

Prenons l’exemple d’un bien LMNP d’une valeur initiale de 150 000 €, à 200 000 € lors de la revente par le loueur meublé. Supposons que les frais d’acquisition (notaire, agence, etc.) soient de 7,5 % du prix d’achat. Cela donnerait :

  • Frais d’acquisition : 150 000 € * 7,5 % = 11 250 €

Avec des frais d’acquisition à hauteur de 11 250 €, le calcul du prix d’acquisition majoré est le suivant : 150 000 € + 11 250 € = 161 250 €. 

Pour rappel, le calcul de la plus-value brute est la soustraction du prix de vente au prix d’acquisition majoré. Avec un prix de vente à 200 000 € et un prix d’acquisition majoré à 161 250 €, le montant de la plus value brute est de : 

  • Plus-value brute = 200 000 € – 161 250 € = 38 750 €

Pour une durée de détention de 15 ans, les abattements sont les suivants :

  • pour l’impôt sur le revenu :  9 ans ( à partir de la 6e année) => 9 * 6 % = 54 %
  • pour les prélèvements sociaux : 9 ans ( à partir de la 6e année) => 9 * 1,65 % = 14,85 %

Calcul de la plus-value imposable :

  • Plus-value imposable (IR) = 38 750 € * (1 – 0.54) = 38 750 € * 0.46 = 17 825 €
  • Plus-value imposable (PS) = 38 750 € * (1 – 0.1485) = 38 750 € * 0.8515 = 33 004 €

Calcul de l’impôt sur la plus-value :

  • Impôt sur le revenu = 17 825 € * 19 % = 3 386,75 €
  • Prélèvements sociaux = 33 004 € * 17,2 % = 5 676,69 €

Total des impôts à payer : 3 386,75 € + 5 676,69 € = 9 063,44 €

Ainsi, pour un bien acheté 150 000 € et revendu 200 000 € après 15 ans, la plus-value imposable serait soumise à un total de 9 063,44 € d’impôts.

Au sein du groupe Valority depuis Novembre 2019, j’ai acquis et développé des compétences dans tout l’univers de la gestion de patrimoine, avec une spécialisation pour tous les placements financiers. Je mets un point d’honneur à accompagner tous mes clients dans le temps dans chacun de leurs projets et de répondre à tous leurs questionnements.