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LMNP 2025 : tout ce qu’il faut savoir

Dans cet article vous trouverez :
Nouveau projet de loi pour le LMNP en 2025

La loi de Finances impose dès le 1er mars 2025, la réintégration des amortissements déduits sur les biens en LMNP dans le calcul de la plus-value, augmentant ainsi l’imposition lors de la revente (19 % d’IR et 17,2 % de prélèvements sociaux, auxquels peut s’ajouter une taxe supplémentaire pour les plus-values supérieures à 50 000 €).

Les locations de courte durée (type Airbnb), les locations meublées classiques (neuf ou ancien) et les résidences de tourisme sont impactées par cette réforme, tandis que certaines résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD, établissements pour personnes handicapées) en sont exclues.

Grâce à son positionnement unique sur le marché des résidences étudiantes, Maslow vous permet de bénéficier du statut LMNP tout en échappant à ce nouveau dispositif. Fort de plus de 15 ans d’expertise, notre gestionnaire Les Belles Années administre aujourd’hui 8 800 logements étudiants à travers la France. En investissant dans l’un de nos appartements étudiants, vous profitez d’un bail commercial clé en main, sans les contraintes de la gestion locative, tout en échappant aux changements apportés par la loi de Finances 2025.

 

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Les avantages du LMNP qui sont conservés en 2025

Le statut LMNP est l’un des dispositifs fiscaux les plus attrayants pour les investisseurs immobiliers. En plus de la rentabilité générée par les loyers, il offre des avantages fiscaux significatifs et permet de gérer son investissement de manière flexible et simplifiée. Voici un tour d’horizon des principaux avantages de ce statut.

Avantage fiscal : la possibilité de générer des revenus locatifs très peu imposés

L’un des principaux attraits du statut LMNP est la fiscalité avantageuse qu’il propose. En effet, avec le statut LMNP, les revenus issus de la location meublée entrent dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Cela permet vous permet de choisir entre deux régimes fiscaux très avantageux :

  • Le régime micro-BIC :
    Si vos recettes locatives sont inférieures à 77 700 € par an (15 000€ pour les meublés touristiques non classés), vous pouvez bénéficier du régime micro-BIC, qui vous permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % (ou 30% pour les meublés touristiques non classés) sur vos revenus locatifs. Concrètement, cela signifie que vous ne serez imposé que sur la moitié de vos loyers, ce qui réduit considérablement votre impôt sur le revenu.

  • Le régime réel simplifié :
    Si vos recettes excèdent le plafond imposé par le régime micro-BIC ou si vous souhaitez optimiser davantage vos charges, vous pouvez opter pour le régime réel simplifié. Ce régime vous permet de déduire l’ensemble des charges réelles liées à votre activité de location, y compris :
    • Les intérêts d’emprunt,
    • Les frais de gestion (entretien, assurances, gestion locative),
    • L’amortissement du bien (immobilier et mobilier), ce qui permet de réduire votre base imposable sur plusieurs années.

Ce système d’amortissement est un levier puissant, car il permet de générer des revenus locatifs très peu imposés pendant toute la durée de vie de votre investissement. En effet, l’immobilier est amorti en général sur 20 à 30 ans et le mobilier sur 5 à 10 ans.

Revenus réguliers et sécurisés

Investir en LMNP vous permet également de percevoir des revenus locatifs réguliers, qui peuvent constituer un complément de revenu tout au long de votre vie active. Grâce à des baux meublés avec une durée généralement plus courte (1 an ou 9 mois pour les étudiants), les loyers sont souvent plus élevés que ceux des locations nues.

De plus, le marché de la location meublée bénéficie d’une demande locative soutenue, notamment dans les zones urbaines attractives et les résidences services (étudiantes, seniors, tourisme, etc.). Cette demande peut offrir une sécurité locative accrue, avec des périodes de vacance locative plus courtes.

Flexibilité et gestion simplifiée

Le statut LMNP est également apprécié pour sa simplicité administrative. Contrairement à d’autres statuts, vous n’êtes pas obligé de tenir une comptabilité complexe, à moins de choisir le régime réel simplifié.

En optant pour le régime micro-BIC, les démarches sont particulièrement réduites :

  • Vous n’avez qu’à déclarer vos revenus dans votre déclaration de revenus classique (formulaire 2042 C PRO),
  • Vous bénéficiez d’un abattement automatique de 50 ou 30 %, sans avoir à justifier vos dépenses.

Cela fait du LMNP un dispositif particulièrement accessible pour les investisseurs débutants ou ceux qui souhaitent une gestion locative simplifiée, sans les contraintes administratives des autres formes de locations.

Préparation de la retraite

L’investissement en LMNP n’est pas seulement une stratégie fiscale, mais également une stratégie patrimoniale à long terme. En achetant un bien en location meublée, vous vous constituez un patrimoine immobilier dont la valeur peut se renforcer au fil des années, tout en percevant des revenus locatifs qui vous aideront à préparer votre retraite.

Optimisation de la fiscalité sur les plus-values

Enfin, en cas de vente du bien en LMNP, vous pouvez bénéficier de certains avantages fiscaux liés à la fiscalité des plus-values immobilières. En effet, si vous respectez les conditions de détention (en particulier le délai de détention), vous pourrez bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value. L’abattement pour durée de détention fonctionne de la manière suivante :

  • Pour l’impôt sur la plus-value : un abattement de 6 % par an à partir de la 6e année de détention, et de 4 % pour la 22e année. Ce qui permet une exonération totale de l’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans de détention.
  • Pour les prélèvements sociaux : un abattement de 1,65 % par an jusqu’à la 5e année, de 1,60 % jusqu’à la 21e année, et de 9 % pour la 22e année. Cela entraîne une exonération complète des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

L'investissement en résidence services devient l'atout principal du statut LMNP en 2025

Le statut LMNP offre une flexibilité et des avantages fiscaux indéniables, mais certains types d’investissements permettent d’en tirer encore plus de bénéfices, notamment dans les résidences services, comme les résidences séniors.

Parmi ces dernières, les résidences étudiantes se démarquent comme une option particulièrement attractive pour les investisseurs.

En effet, en investissant dans une résidence étudiante vous signez un contrat de bail commercial avec l’exploitant de la résidence, ce qui vous garantit des loyers fixes et réguliers sur plusieurs années, sans vous soucier de la gestion locative du bien.  Grâce aux services inclus (meubles, espaces communs, etc.), les loyers sont souvent plus élevés que pour une location classique.

Contrairement aux résidences classiques, dont l’imposition à la revente a été alourdie par la loi de Finances 2025, les résidences étudiantes bénéficient d’un avantage fiscal préservé. En effet, lors de la revente d’un bien en résidence étudiante sous le statut LMNP, les amortissements ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value. 

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Les conditions d’éligibilité au statut LMNP en 2025

Pour bénéficier du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), il est essentiel de respecter plusieurs critères bien définis.

Le statut LMNP est réservé aux loueurs dont les revenus locatifs annuels respectent l’un des deux critères suivants :

  • Ne pas dépasser 23 000 € par an de recettes locatives issues de la location meublée.
  • Ou, si les recettes dépassent 23 000 €, elles doivent représenter moins de 50 % des revenus totaux de votre foyer fiscal.

Si ces seuils sont dépassés, vous basculerez automatiquement vers le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), avec des règles fiscales et administratives différentes.

Pour être éligible au statut LMNP, le bien loué doit être considéré comme meublé au sens de la loi. Cela signifie qu’il doit inclure tous les équipements essentiels permettant une occupation immédiate par le locataire. Voici quelques exemples :

  • Literie avec couette ou couverture,
  • Table et sièges,
  • Cuisine équipée (plaques de cuisson, réfrigérateur, ustensiles),
  • Espace de rangement,
  • Luminaires, etc.

En outre, le logement doit répondre aux critères de décence définis par la loi, garantissant une surface habitable suffisante, une sécurité optimale et des équipements fonctionnels.

Enfin, pour être éligible au statut LMNP, vous ne devez pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que LMP.

Comment débuter votre activité de LMNP en 2025 ?

Pour débuter votre activité de Loueur en Meublé Non Professionnel, vous devez suivre une procédure d’immatriculation précise, désormais simplifiée grâce à une démarche en ligne via le site de l’INPI. L’immatriculation doit être effectuée dans les 15 jours suivant le début de votre activité locative pour être en conformité avec la loi.

Au terme de cette procédure vous obtiendrez un numéro SIRET, indispensable pour mener votre activité de LMNP en toute légalité.

En conclusion, il n’y aura pas de suppression du régime LMNP en 2025. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) sera toujours une solution idéale pour optimiser son patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux attractifs. 

Si vous avez besoin d’un accompagnement ou de conseils, nos conseillers en gestion de patrimoine sont à votre disposition.

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Cela fait 18 ans que j’évolue dans l’univers de la gestion de patrimoine et plus particulièrement de l’immobilier locatif. J’ai la chance qu’on m’ait confié le rôle de directeur délégué de Maslow, véritable bras armé digital du groupe. On entre dans une ère d’autant plus excitante et stimulante pour l’immobilier, et j’ai hâte de voir ce que Maslow nous réserve pour les années à venir.