Synthèse des nouveautés prévues pour le LMNP en 2025
- Suppression du régime BIC
- Fin ou limitation de l’amortissement
- Rehaussement du seuil de passage en LMP
- Impact sur la fiscalité des plus-values
Attention ! Le projet de loi porté par la députée Renaissance Annaïg Le Meur n’est pas encore voté !
Il s’agit pour le moment de potentialités. Le texte de loi sera très certainement adopté durant le vote du projet de loi de Finances 2025 qui aura lieu au dernier trimestre 2024.
Le régime fiscal LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) est depuis longtemps un outil prisé par les investisseurs immobiliers. Grâce à ses avantages fiscaux, il permettra jusqu’à fin 2024 au moins, de déduire de nombreuses charges, d’amortir le bien immobilier et de bénéficier d’une fiscalité allégée, rendant les investissements en meublé particulièrement attractifs.
Cependant, 2025 marquera peut-être un tournant pour ce régime. Face aux tensions croissantes sur le marché locatif et à la volonté du gouvernement de rétablir un équilibre, une réforme d’envergure se profile. Annoncée par la députée Madame Annaïg Le Meur, cette réforme vise à revoir en profondeur les avantages fiscaux du LMNP, dans le cadre d’une harmonisation avec la location nue.
Dans cet article, nous allons vous expliquer en détail les principales nouveautés qui pourraient affecter le LMNP en 2025, analyser leurs impacts sur les investisseurs, et explorer les alternatives à envisager dans ce contexte fiscal en pleine mutation.
Dans quel contexte intervient la réforme du régime fiscal LMNP ?
Les réformes fiscales envisagées pour le statut LMNP s’inscrivent dans un contexte plus large de régulation du marché locatif en France. Depuis plusieurs années, les autorités observent des déséquilibres importants dans certaines zones tendues, où l’offre de logements à louer, notamment en location nue, ne parvient plus à répondre à la demande croissante. Parmi les facteurs identifiés, la multiplication des locations meublées, souvent à vocation touristique, a réduit considérablement le parc de logements disponibles pour les résidents permanents.
Face à cette situation, le gouvernement a décidé d’agir. La députée Annaïg Le Meur a ainsi proposé une série de mesures visant à réguler la location meublée, en particulier à travers une réforme du régime fiscal du LMNP. L’objectif affiché est double : d’une part, encourager une meilleure régulation des locations en meublé, et d’autre part, harmoniser la fiscalité de la location meublée avec celle de la location nue, jugée plus équitable par les pouvoirs publics.
Cette réforme fait écho à d’autres initiatives récentes, telles que la loi Airbnb 2024 ou les dispositifs de plafonnement des loyers dans les grandes villes. L’idée sous-jacente est de limiter les avantages fiscaux perçus comme déséquilibrants pour le marché immobilier, tout en préservant une certaine forme de soutien à l’investissement immobilier.
Cependant, cette réforme suscite de nombreuses interrogations. Si elle vise à rétablir l’équilibre entre les différents types de location, elle pourrait aussi avoir des effets négatifs sur les petits bailleurs, qui ont jusqu’ici profité de la niche fiscale qu’est la LMNP pour compléter leurs revenus ou préparer leur retraite. C’est dans ce contexte que la réforme du LMNP se dessine, avec des changements fiscaux qui risquent de bouleverser la stratégie de nombreux investisseurs immobiliers.
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Les principales nouveautés du régime LMNP en 2025
La réforme fiscale envisagée pour le régime LMNP en 2025 introduit plusieurs changements significatifs qui viendront redéfinir les règles du jeu pour les propriétaires bailleurs. Ces modifications visent principalement à réduire les avantages fiscaux associés à la location meublée, tout en harmonisant ce régime avec celui de la location nue. Voici les principales nouveautés à connaître :
Suppression du régime BIC
Jusqu’à présent, les revenus issus de la location meublée non professionnelle étaient imposés sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce régime permettait aux propriétaires de bénéficier d’un traitement fiscal avantageux, notamment en amortissant leur bien immobilier, ce qui réduisait considérablement leur base imposable.
Avec la réforme, le LMNP ne relèvera plus du régime BIC, mais sera désormais imposé comme des revenus fonciers, à l’instar des locations nues. Ce changement entraînera la suppression des avantages liés à l’amortissement et limitera ainsi la capacité des investisseurs à optimiser leur fiscalité. Par exemple, jusqu’à présent avec le régime micro-BIC le bailleur pouvait bénéficier d’un abattement forfaite de 50%. Si la réforme devait aboutir, l’investisseur devrait obligatoirement opter pour le régime micro-foncier et l’abattement ne serait plus que de 40%.
Suppression des amortissements ou limitation
L’amortissement est l’un des leviers les plus attractifs du LMNP, permettant de comptabiliser la dépréciation de la valeur du bien dans le calcul des revenus imposables. Grâce à cette disposition, les loueurs en meublé non professionnels pouvaient réduire voire éliminer leur imposition pendant plusieurs années.
Cependant, la réforme prévue pour 2025 propose de supprimer l’amortissement pour les locations meublées, ou de le limiter drastiquement. Certains scénarios envisagent un amortissement forfaitaire à hauteur de 2% par an pour les locations de longue durée qui servent de résidence principale aux locataires (comme les locations étudiantes), mais cet avantage serait totalement supprimé pour les locations de courte durée, notamment touristiques. La suppression de l’amortissement affectera particulièrement les investisseurs qui comptaient sur cet outil pour minimiser leur imposition.
Rehaussement des seuils de passage en LMP (Loueur Meublé Professionnel)
Un autre changement important concerne le seuil de revenus locatifs à partir duquel un investisseur passe du statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) à celui de LMP (Loueur en Meublé Professionnel).
Actuellement fixé à 23 000 € de revenus locatifs annuels, ce seuil sera porté à 30 000 €.
Ce relèvement vise à éviter un afflux massif d’investisseurs vers le statut LMP, qui offre certains avantages fiscaux tout en étant plus exigeant en termes de cotisations sociales. Par ailleurs, il est également envisagé d’intégrer les revenus de capitaux mobiliers dans le calcul des seuils, ce qui pourrait compliquer davantage le passage en LMP pour certains investisseurs.
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Les impacts pour les investisseurs en location meublée
La réforme majeure prévue pour le régime LMNP 2025 aura des conséquences majeures sur la stratégie des investisseurs immobiliers. En supprimant plusieurs avantages fiscaux qui faisaient l’attractivité de l’investissement en LMNP, ces changements risquent de réduire la rentabilité des investissements et d’amener certains investisseurs à revoir leurs projets. Voici les principaux impacts à anticiper.
Fiscalité alourdie
L’une des conséquences les plus directes de la réforme est l’alourdissement de la fiscalité pour les propriétaires de biens meublés. En imposant les revenus locatifs sous le régime des revenus fonciers, plutôt que sous celui des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), les investisseurs perdront l’un des avantages majeurs du LMNP : la possibilité d’amortir leur bien. Cet amortissement permettait de réduire voire d’annuler l’imposition pendant plusieurs années, ce qui contribuait à alléger fortement la charge fiscale des investisseurs.
Désormais, les revenus locatifs seront imposés sans cet amortissement, et donc avec une base imposable beaucoup plus élevée. Par ailleurs, les déductions de charges seront plus limitées qu’elles ne l’étaient sous le régime BIC, ce qui augmentera mécaniquement le montant de l’impôt à payer.
Effet sur la rentabilité des investissements
La suppression ou la limitation de l’amortissement va impacter directement la rentabilité des investissements. En effet, sans ce levier fiscal, les propriétaires seront plus exposés à l’imposition dès les premières années de détention du bien, ce qui réduira leur cash-flow net.
De plus, le rehaussement des seuils de passage en LMP, couplé à la suppression des avantages fiscaux pour le LMNP, pourrait inciter certains investisseurs à revoir leur stratégie. Le passage en statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) étant plus contraignant, notamment en termes de cotisations sociales, cela réduira l’attrait de ce statut pour les petits investisseurs ou ceux ayant des revenus locatifs proches du nouveau seuil de 30 000 €.
Conséquences sur la revente des biens
La fiscalité de la revente des biens en LMNP sera également affectée. Actuellement, le régime BIC permettait de bénéficier d’une plus-value favorable en raison de l’amortissement comptable qui n’était pas pris en compte lors du calcul de la plus-value immobilière. Avec la réforme, les amortissements précédemment déduits seront intégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui augmentera la base imposable lors de la vente du bien.
Ainsi, un investisseur ayant amorti une partie significative de son bien pourrait voir sa plus-value fortement augmentée, et donc être soumis à une imposition plus lourde au moment de la revente. Cela risque de freiner les investisseurs qui comptaient sur une plus-value intéressante pour leur sortie d’investissement.
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Quelles alternatives pour les investisseurs ?
Les sociétés civiles immobilières (SCI) à l’impôt sur les sociétés (IS)
L’une des solutions les plus prisées par les investisseurs immobiliers est de passer par une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS). Ce type de structure permet de bénéficier d’une certaine stabilité fiscale tout en maintenant des options d’optimisation.
Dans une SCI soumise à l’IS, les revenus locatifs sont taxés au taux réduit de l’impôt sur les sociétés (15 % jusqu’à un certain seuil, puis 25 %). Ce régime permet également d’amortir le bien immobilier, un avantage similaire à celui que proposait le LMNP avant la réforme. De plus, les bénéfices non distribués peuvent être réinvestis dans l’achat de nouveaux biens, sans que les associés soient immédiatement imposés sur ces revenus.
Cependant, il faut garder en tête que lors de la revente du bien, la plus-value réalisée sera soumise à une imposition plus lourde que dans une SCI à l’IR (impôt sur le revenu), car elle prendra en compte les amortissements déduits. Il est donc important de bien évaluer sa stratégie de long terme avant d’opter pour cette solution.
Le régime réel permet d’amortir le bien immobilier (hors terrain) et les équipements sur leur durée de vie estimée, ce qui peut significativement réduire votre base imposable. Si votre bien nécessite des investissements conséquents pour être mis en location ou maintenu en état, l’amortissement pourrait représenter un avantage fiscal non négligeable.
La location nue sous forme individuelle
Avec une potentielle suppression du régime fiscal LMNP, certains investisseurs pourraient envisager de revenir à la location nue, c’est-à-dire sans meubles. Bien que ce type de location soit fiscalement moins avantageux en général, il est perçu comme plus simple à gérer au quotidien et bénéficie d’une réglementation fiscale stable.
La location nue relève des revenus fonciers et permet de déduire certaines charges (travaux, intérêts d’emprunt, taxes). De plus, si le propriétaire choisit le régime réel, il peut optimiser sa fiscalité en fonction des dépenses engagées sur le bien. Ce type de location est particulièrement adapté pour les investisseurs à la recherche de stabilité fiscale, bien que la rentabilité soit souvent légèrement inférieure à celle des locations meublées.
Le Loueur Meublé Professionnel (LMP)
Pour ceux qui souhaitent rester dans la location meublée tout en cherchant à éviter les contraintes de la réforme du LMNP, le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) peut être une alternative intéressante. Ce régime, bien que plus contraignant, conserve certains avantages fiscaux, notamment en matière d’amortissement et de déduction des charges.
Le passage en LMP est automatique si le seuil de 30 000 € de revenus locatifs est dépassé et si ces revenus représentent plus de la moitié des revenus du foyer fiscal. Toutefois, le LMP implique l’affiliation au régime des travailleurs indépendants, ce qui entraîne des cotisations sociales plus élevées. Malgré ces coûts supplémentaires, le LMP reste une option viable pour les investisseurs ayant un portefeuille immobilier important ou générant des revenus locatifs significatifs.
Sociétés commerciales : SAS ou SARL
Une autre alternative consiste à créer une Société par Actions Simplifiée (SAS) ou une Société à Responsabilité Limitée (SARL) pour gérer son patrimoine immobilier. Ces structures commerciales permettent de bénéficier du régime de l’impôt sur les sociétés tout en offrant une grande flexibilité pour la gestion du bien et la transmission patrimoniale.
Comme pour la SCI à l’IS, ces structures permettent l’amortissement du bien et une fiscalité avantageuse sur les revenus locatifs. Elles offrent également des options intéressantes pour les investisseurs souhaitant limiter leur responsabilité personnelle et faciliter la transmission de leur patrimoine immobilier.
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