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Quels sont les avantages fiscaux du statut LMNP et quels sont ses inconvénients ?

Dans cet article vous trouverez :

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) se distingue par ses spécificités uniques. Ce statut offre un ensemble d’avantages, notamment dans le domaine fiscal, qui attirent un nombre croissant d’investisseurs. Les régimes fiscaux associés au statut LMNP, tels que le micro-BIC et le régime réel, offrent des possibilités d’optimisation fiscale qui peuvent s’avérer très bénéfiques pour les propriétaires. Cependant, comme pour tout choix d’investissement, le statut LMNP présente également des inconvénients. Notre article vise à explorer en détail les multiples facettes du statut LMNP. Nous examinerons les conditions d’éligibilité, les avantages fiscaux, ainsi que les inconvénients potentiels, afin de fournir une vue complète et équilibrée de ce régime d’investissement immobilier.

Statut LMNP - Définition

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) désigne une catégorie spécifique d’investissement immobilier en France. Il s’applique aux propriétaires qui louent un ou plusieurs biens immobiliers meublés, permettant une habitation immédiate. Ce statut est spécialement conçu pour ceux dont la location meublée n’est pas leur activité principale.

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Quels sont les avantages du statut LMNP d'une manière générale ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre plusieurs avantages significatifs, en dehors de ses bénéfices fiscaux que nous aborderons plus loin dans l’article :

  • La location meublée peut représenter une source de revenus stable et une valeur sûre pour sécuriser le patrimoine sur le long terme.
  • Les propriétaires ont la possibilité d’utiliser le bien pour leur propre usage pendant une partie de l’année, tout en le louant le reste du temps.
  • Le marché de la location meublée connaît souvent une forte demande, notamment dans les zones urbaines ou touristiques, ce qui peut assurer une occupation régulière et des revenus locatifs stables.
  • Le statut LMNP permet également d’investir dans des résidences de services telles que les résidences étudiantes, les résidences séniors, les EHPAD ou encore les résidences hôtelières.
    Il s’agit de marchés très porteurs et qui offrent des avantages supplémentaires. En effet, l’investissement en résidence de services se fait à travers un bail commercial signé avec le gestionnaire de la résidence. Ce bail garanti au propriétaire de percevoir ses loyers pendant une période de 10 ans et ce, même si le bien n’est pas loué. 
  • Les propriétaires qui investissent dans un logement neuf (en résidence services ou non) ont la possibilité de récupérer la TVA, afin de réduire leur coût d’acquisition de 20%.

Quels sont les avantages du LMNP en matière de fiscalité ?

Contrairement à la location vide, les loyers perçus d’une location meublée sont imposés en tant que BIC qui signifie : Bénéfices Industriels et Commerciaux. Cela présente de nombreux avantages et notamment la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux très avantageux : le micro-BIC et le réel.

Quel est le principal avantage fiscal du régime micro-BIC ?

Sous le régime micro-BIC, les propriétaires bénéficient d’un avantage fiscal majeur grâce à un abattement forfaitaire de 50% sur leurs revenus locatifs. Cet abattement est appliqué directement sur les recettes locatives, réduisant ainsi de moitié la base imposable. Concrètement, cela signifie que seulement la moitié des revenus de la location meublée est soumise à l’impôt sur le revenu, ce qui entraîne des économies significatives en matière d’impôts.

Ce régime fiscal avantageux est particulièrement attractif pour les investisseurs immobiliers, car il permet de maximiser les profits tout en réduisant la charge fiscale. De plus, il présente l’avantage d’une simplicité administrative. Contrairement au régime réel, le régime micro-BIC dispense les propriétaires de la nécessité de tenir une comptabilité détaillée. Cela allège considérablement les obligations administratives, ce qui est très apprécié par ceux qui préfèrent une approche plus simple et moins contraignante en matière de gestion locative.

Tant que le montant des charges liées à l’activité de location meublée ne dépasse pas la moitié du montant des revenus locatifs annuels, alors le micro-BIC reste avantageux. Dans le cas contraire, le régime réel serait certainement plus adapté.

Quels sont les avantages fiscaux du régime réel ?

  • Amortissement du bien immobilier : L’un des avantages majeurs du régime réel est la possibilité d’amortir la valeur du bien immobilier. Cela signifie que vous pouvez étaler la déduction de la valeur du bien sur une longue période, généralement sur 20 ans pour l’immobilier et 10 ans pour les meubles. Cette pratique réduit considérablement la base imposable, ce qui entraîne une réduction significative de l’impôt sur le revenu. De plus, l’amortissement peut également s’appliquer aux équipements et aux travaux réalisés sur le bien, offrant ainsi une déduction fiscale supplémentaire.
    A noter que les amortissements ne peuvent pas générer de déficit, mais qu’ils peuvent être reportés sur les années suivantes sans limitation dans le temps.

  • Déduction des charges réelles : Le régime réel permet la déduction de l’ensemble des charges réelles liées à la location du bien immobilier.
    Cela inclut les coûts d’entretien, les frais de réparations, les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance, les frais de notaires et bien plus encore.
    Cette déduction des charges réelles offre une optimisation fiscale importante, car elle permet de déduire les dépenses réelles engagées pour la gestion et l’entretien de la propriété. En conséquence, cela réduit le revenu imposable, ce qui se traduit par des économies d’impôts substantielles.
    En combinant l’amortissement et la déduction des charges réelles, de nombreux propriétaires en LMNP réussissent à percevoir des revenus locatifs totalement non imposés.
    A noter tout de même que la déclaration des revenus locatifs sous le régime réel est beaucoup plus complexe ce qui oblige le propriétaire à faire appel à un expert comptable. 

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Quels sont les avantages en matière de plus-value ?

L’imposition des plus-values bénéficie d’une exonération fiscale progressive. Cela signifie que plus la durée de détention du bien est longue, plus l’exonération fiscale est importante. 

  • 0 à 5 ans de détention : Aucune exonération. Les plus-values réalisées au cours de cette période sont soumises à l’imposition au taux normal.
  • De 6 ans à 21 ans de détention : Les plus-values bénéficient d’un abattement progressif de 6% par an. Par exemple, si vous détenez le bien pendant 10 ans, l’abattement sera de 60%.
  • 22 ans de détention et plus : Après 22 ans de détention, les plus-values sont totalement exonérées d’impôt sur le revenu. Cela signifie que vous ne paierez aucune taxe sur la plus-value si vous vendez votre bien immobilier après cette période.

Quels sont les inconvénients de la location meublée non professionnelle ?

La LMNP est un investissement à long terme

Mettre en location un bien meublé sous le statut de LMNP est généralement conçu comme un engagement à long terme. Les nombreux avantages de la LMNP se développent progressivement au fil des années, ce qui en fait une option plus adaptée aux investisseurs cherchant à maintenir leur investissement sur une durée significative. 

Le logement doit absolument être loué meublé

Une caractéristique essentielle de la LMNP est que le logement doit être meublé. Cela signifie que vous devez équiper le bien de meubles et d’équipements nécessaires pour qu’il puisse être occupé confortablement. L’absence de mobilier adéquat peut compromettre l’obtention du statut LMNP et des avantages fiscaux qui y sont associés.

L'Etat peut mettre fin aux avantages actuels à tout moment

Il est important de noter que les avantages fiscaux liés à la LMNP sont soumis à la législation fiscale en vigueur. L’État peut modifier ces avantages fiscaux ou y mettre fin à tout moment. Les investisseurs doivent donc être conscients de la possibilité de changements législatifs qui pourraient affecter leur investissement. Il est recommandé de se tenir informé des évolutions fiscales et de consulter un conseiller financier pour une gestion éclairée de son investissement LMNP.

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Rappel : quels sont les conditions pour bénéficier du statut LMNP ?

Pour bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), plusieurs conditions doivent être remplies. Ces conditions visent à définir clairement le cadre de cette activité locative et à distinguer les propriétaires éligibles pour ce régime spécifique.

Les conditions de revenus

Les recettes locatives générées par la location meublée ne doivent pas excéder 23 000 euros par an ou 50% des revenus du foyer fiscal du propriétaire. Cela garantit que l’activité reste à une échelle non professionnelle. 

Les conditions liées au statut du propriétaire

Le propriétaire bailleur doit être un particulier et non un professionnel. Il ne doit pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) avec le statut LMP (loueur en meublé professionnel).

Les conditions relatives au bien

  • Le bien immobilier loué doit respecter une superficie minimale de 9 m² et une hauteur sous plafond de 2,20m, garantissant des conditions de vie décentes.
  • Toutes les pièces du logement doivent être correctement meublées et le bien doit disposer des équipements nécessaires à une habitation immédiate. Cela inclut le mobilier et les équipements de base pour une vie quotidienne confortable.

Comparatif : avantages vs inconvénients de la LMNP

LMNP : Comparatif avantages vs inconvénients
Publié le 21/02/2024

Article rédigé par Anthony Foulonneau

J’ai fait mes études en finance pour finir sur un Master en Ingénierie Financière puis je me suis peu à peu spécialisé dans l’immobilier. En tant que conseiller, je trouve la promesse Maslow d’investir où on veut, quand on veut et comme on veut, tellement ambitieuse mais aussi tellement logique, et c’est aussi ce qui m’a tout de suite plu dans le projet.

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