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Statut LMNP : Quelles sont les conditions pour l’obtenir ?

Dans cet article vous trouverez :

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) représente une option attrayante pour les particuliers souhaitant investir dans l’immobilier locatif. Ce statut permet de bénéficier de divers avantages fiscaux tout en louant un bien immobilier meublé.

Connaître les conditions pour obtenir ce statut est crucial car elles déterminent non seulement l’éligibilité mais aussi l’étendue des bénéfices fiscaux que l’on peut en tirer. Les conditions couvrent des aspects variés, allant de la nature de la propriété à la situation financière du propriétaire.

Nous verrons dans un premier temps quelles sont les conditions à respecter pour profiter du statut LMNP et dans un deuxième temps nous rappellerons quels sont les avantages fiscaux du régime LMNP.

Les conditions générales pour bénéficier du statut LMNP

Détenir le statut de particulier

Pour être éligible au statut LMNP, il est impératif d’être un particulier et non un investisseur immobilier professionnel. Le particulier ne doit pas être enregistré au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).

Le bien doit être loué meublé

Un critère fondamental pour obtenir le statut LMNP est la possession d’un bien immobilier meublé. Ce bien doit être équipé de manière à permettre au locataire de vivre convenablement dès son emménagement. Cela implique que le logement doit disposer des meubles et équipements essentiels pour une habitation quotidienne. L’objectif est de fournir une solution de logement complète et immédiatement habitable. 

La liste des meubles obligatoires pour une location meublée est la suivante :

  1. Literie : Comprenant couette ou couverture
  2. Volets ou Rideaux : Dans les chambres pour l’occultation des fenêtres
  3. Plaques de Cuisson : Pour préparer les repas
  4. Four ou Micro-ondes : Pour la cuisson des aliments
  5. Réfrigérateur : Avec un compartiment de congélation ou un congélateur
  6. Vaisselle : Nécessaire pour prendre les repas
  7. Ustensiles de Cuisine : Pour préparer les repas
  8. Table et Sièges : Pour prendre les repas
  9. Éclairage : Suffisant pour chaque pièce
  10. Rangements : Pour le linge et les vêtements
  11. Matériel d’Entretien Ménager : Adapté aux caractéristiques du logement (par exemple, un aspirateur si le logement est moquetté)

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Les conditions financières pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel

  • Une des conditions financières clés pour le statut LMNP est que les recettes locatives annuelles générées par le bien mis en location ne doivent pas dépasser 23 000€. 
  • En plus du plafond de 23 000€, il est également requis que les revenus locatifs ne représentent pas plus de 50% des revenus globaux du foyer fiscal.

 

Si les recettes locatives dépassent les plafonds précédemment cités, l’investisseur pourrait passer sous le statut LMP (loueur en meublé professionnel) avec une fiscalité qui n’est pas la même.

Pour en savoir davantage sur le sujet, découvrez notre page sur les plafonds LMNP.

Les obligations administratives pour obtenir le statut LMNP

Vous devez obligatoirement déclarer votre statut de LMNP en suivant les étapes suivantes :

  1. Choix du régime fiscal : La première étape consiste à choisir le régime fiscal sous lequel vous souhaitez déclarer vos revenus. Vous avez le choix entre le régime micro-BIC (avec un abattement forfaitaire pour frais) et le régime réel (déduction des charges réelles et amortissement du bien et de ses meubles).

  2. Immatriculation et formulaire P0i : Depuis le 1er janvier 2023, vous devez vous immatriculer sur le site de l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle) en remplissant le formulaire P0i qui est accessible sur le site du service public. Cette immatriculation est nécessaire pour obtenir un numéro SIRET et faire reconnaître officiellement votre activité de location meublée. Un numéro SIRET est nécessaire pour chacun de vos biens meublés en location dans le cas où vous en auriez plusieurs.

  3. Déclaration au greffe du tribunal de commerce : En tant que LMNP, avant le 1er janvier 2023 vous deviez également vous déclarer auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Cette démarche administrative permettait d’officialiser votre activité et de choisir votre régime d’imposition. La déclaration devait se faire dans les 15 jours suivants le début de l’activité de location. Aujourd’hui tout est faisable directement sur le site de l’INPI.

  4. Lever l’option pour le régime réel : Si vous choisissez le régime réel pour votre déclaration fiscale, vous devez le notifier explicitement lors de votre déclaration. Ce choix peut être avantageux si vos charges réelles dépassent l’abattement forfaitaire du régime micro-BIC.

  5. Déclaration de revenus : Enfin, vous devez déclarer vos revenus de location meublée chaque année, en fonction du régime fiscal choisi, pour être en conformité avec les obligations fiscales. 

Les conditions relatives au bien immobilier

Les conditions à respecter pour obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel concernent également la surface habitable du logement. Cette dernière doit être de 9m² au minimum et la hauteur sous plafond doit être de 2,20m minimum. 

Le bien immobilier peut se trouver dans une résidence classique mais également dans une résidence services telles que les résidences étudiantes, les résidences de tourisme, ou encore les EHPAD, etc. Ces types de biens offrent des avantages spécifiques dans le cadre du statut LMNP comme nous le verrons plus tard dans cet article. 

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Quelles sont les conditions spécifiques pour investir en résidence services ?

La condition clé pour investir en résidence services sous le statut LMNP est la signature d’un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence. Ce type de bail est différent d’un bail résidentiel classique et implique une relation contractuelle entre le propriétaire et un gestionnaire de résidence professionnel.

Le bail commercial dans le cadre du dispositif LMNP offre deux avantages supplémentaires au propriétaire dont une certaine sécurité en termes de revenus locatifs. En effet un bail commercial est signé pour une période de 10 ans et pendant toute cette durée les loyers sont garantis par le gestionnaire, offrant ainsi une certaine stabilité pour le propriétaire. Investir en résidence services implique également que la gestion quotidienne de la propriété (entretien, accueil des résidents, services aux résidents, etc.) soit déléguée au gestionnaire de la résidence. Cela permet au propriétaire de ne pas avoir à s’occuper de la gestion locative du bien pendant toute la durée de son investissement en LMNP.

 

Quels sont les avantages d'investir dans la location meublée non professionnelle ?

  1. Récupération de la TVA : L’un des principaux avantages du statut LMNP lorsqu’on investi dans un logement meublé neuf, est la possibilité de récupérer la TVA sur l’achat immobilier. C’est également vrai pour les biens neufs en résidences de services.

  2. Amortissement du Bien : Le statut LMNP permet l’amortissement du bien immobilier, c’est-à-dire la déduction fiscale d’une partie de la valeur du bien sur plusieurs années. Cela permet de réduire significativement l’assiette fiscale et de percevoir des revenus locatifs très peu voire non imposées. 

  3. Fiscalité Attractive : La fiscalité de la location meublée non professionnelle est souvent plus avantageuse que celle de la location nue. En effet, les revenus perçus sont imposés sous le régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non sous le régime des revenus fonciers. Le propriétaire a le choix entre deux régimes fiscaux, le régime micro-BIC qui offre un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs, ou le régime réel qui permet la déduction des charges réelles et l’amortissement du bien et de ses meubles. Les charges déductibles peuvent être liées aux intérêts d’emprunt, à la copropriété ou encore la comptabilité. 

  4. Revenus Locatifs Intéressants : Le loueur en meublé non professionnel permet de générer des revenus locatifs potentiellement plus élevés que ceux d’une location nue, grâce notamment à la possibilité de louer à des tarifs plus élevés en meublé.

  5. Souplesse de Gestion : En tant que loueur en meublé non professionnel, vous avez la flexibilité de choisir entre une gestion directe de votre bien ou la délégation à un gestionnaire, en particulier dans le cas des résidences de services. Dans ce cas précis en effet, le bail commercial oblige le propriétaire à déléguer la gestion locative de son logement meublé au gestionnaire de la résidence.

  6. Diversité des Biens Éligibles : Le statut LMNP s’applique à une grande variété de biens, des appartements classiques aux résidences de services (étudiantes, seniors, tourisme, hôtelières), offrant ainsi une diversité d’options d’investissement.

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Les obligations légales liées à l'amortissement en LMNP

  1. Déclaration fiscale : Il est impératif de déclarer votre statut de LMNP auprès des services fiscaux pour être éligible à l’amortissement. Cette déclaration doit être faite dans les délais requis pour éviter des sanctions ou des pénalités.
  2. Choix du régime fiscal : Pour bénéficier de l’amortissement, vous devez opter pour le régime réel et non le régime micro-BIC. Ce choix doit être explicitement mentionné dans votre déclaration de revenus.
  3. Tenue d’une comptabilité : Vous devez tenir une comptabilité précise et régulière pour justifier les montants d’amortissement déduits. Cela inclut des détails sur la valeur d’acquisition du bien, les travaux effectués, le coût des meubles, etc.
  4. Durée d’amortissement : L’amortissement doit être calculé sur une durée spécifique, en fonction de la nature du bien (mobilier ou immobilier) et de sa durée de vie estimée. Des tables d’amortissement standard peuvent être utilisées à cet effet.
  5. Non-déductibilité de l’amortissement pour le calcul de la plus-value : Lors de la vente du bien, l’amortissement pratiqué n’est pas déductible pour le calcul de la plus-value.
  6. Respect des normes : Les biens mis en location doivent respecter certaines normes (sécurité, salubrité, équipement) pour être éligibles à l’amortissement.

En conclusion, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est une option attractive pour les particuliers souhaitant investir dans l’immobilier locatif meublé. Il offre des avantages fiscaux significatifs et une certaine flexibilité en termes de gestion immobilière. Pour bénéficier de ce statut, il est essentiel de respecter des conditions spécifiques, notamment être un particulier, posséder un bien immobilier meublé, et ne pas dépendre principalement des revenus de cette location. Les obligations administratives, comme la déclaration au CFE, sont cruciales pour formaliser l’activité et rester en conformité avec les réglementations fiscales. L’investissement en résidence services sous le statut LMNP, grâce à la signature d’un bail commercial avec un gestionnaire, offre une gestion simplifiée et des revenus locatifs sécurisés.

Synthèse des conditions d'éligibilité au statut LMNP

Les conditions d'éligibilité au statut LMNP
Publié le 09/02/2024

Article rédigé par Jérémy Manceau-Olivier

Je suis entré dans la vie active en tant que conseiller clientèle dans la banque et j’ai vite été conquis par l’univers de la gestion de patrimoine. Aujourd’hui, et en tant que directeur commercial Maslow, j’ai la chance d’intégrer une belle aventure humaine et d’accompagner à distance les acheteurs dans leurs investissements immobiliers.

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