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Comprendre la TVA en LMNP et comment la récupérer

Dans cet article vous trouverez :
LMNP TVA

Vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif et vous êtes intéressés par le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut, spécifique et avantageux, mérite une attention particulière, notamment en ce qui concerne le traitement de la TVA.

Alors, comment la TVA s’applique-t-elle dans le cadre de la LMNP ? Quelles sont les conditions pour récupérer la TVA lors de l’achat d’un bien neuf ? Et dans quels cas pouvez-vous être exonérés de cette taxe ? Cet article répond à toutes ces questions et vous guide dans la compréhension de ces aspects importants du statut LMNP.

Qu'est-ce que la location meublée non professionnelle et le statut LMNP ?

Vous vous demandez peut-être ce que signifie exactement la LMNP, ou Loueur en Meublé Non Professionnel. Ce statut s’adresse à ceux d’entre vous qui souhaitent louer un bien immobilier meublé. En tant que LMNP, vous avez la possibilité de générer des revenus locatifs tout en bénéficiant de certains avantages fiscaux.

Les principes de base de la LMNP sont simples : ils vous permettent de louer un bien meublé, que ce soit un appartement, une maison, ou même une chambre d’étudiants, avec une fiscalité avantageuse. L’un des principaux atouts du statut LMNP est la possibilité de déduire certaines charges et amortissements de vos revenus locatifs, réduisant ainsi votre imposition.

Choisir le statut de LMNP peut être particulièrement attractif pour ceux d’entre vous qui envisagent un investissement locatif à long terme, notamment pour préparer votre retraite ou diversifier vos sources de revenus. Mais comment ces avantages se traduisent-ils en termes de TVA ? Et quelle est la spécificité de la TVA pour les biens neufs en LMNP ? C’est ce que nous allons découvrir dans la section suivante.

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LMNP et TVA : Comment ça fonctionne ?

Les locations meublées, qu’elles soient professionnelles (LMP) ou non professionnelles (LMNP), sont exonérées de TVA. Il existe toutefois des exceptions, notamment pour les biens immobiliers neufs situés dans des résidences de services, pour lesquels les loyers perçus sont soumis à la taxe sur la valeur ajoutée.

Il est cependant possible de récupérer la TVA sous certaines conditions.

Comment récupérer la TVA en LMNP ?

Afin de récupérer le montant de la TVA sur votre investissement LMNP, voici les conditions à respecter :

  • Tout d’abord, il est nécessaire de déclarer votre activité de loueur meublé non professionnel auprès du Greffe du tribunal de commerce, afin d’obtenir un numéro SIRET. 
  • Vous devez obligatoirement choisir d’être imposé au régime réel simplifié.
  • Vous devez confier la gestion de votre bien à un exploitant (une société qui gère la résidence services) et ce, pendant une période minimum de 9 ans.
  • Une fois ces conditions remplies, vous pouvez procéder à la demande de remboursement de la TVA. Pour ce faire, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au centre des impôts pour demander une inscription à la TVA. Cette étape vous permet d’obtenir un numéro de TVA.

Quels sont les différents taux de TVA applicables en LMNP ?

Les taux de TVA applicables dans le cadre du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) varient en fonction de la nature des services fournis et du type de résidence. Voici les différents taux de TVA que vous pouvez rencontrer :

  1. Taux Standard de 20 % :

    • Ce taux est généralement appliqué pour la plupart des biens immobiliers et services dans le cadre du LMNP.
  2. Taux Réduit de 10 % :

    • Ce taux est spécifiquement appliqué aux loyers des biens LMNP situés dans certaines résidences de services, comme les résidences seniors, étudiantes, ou pour les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD).
  3. Taux Réduit de 7 % :

    • Dans certains cas spécifiques, un taux réduit de 7 % peut être appliqué. Cela dépend souvent de la nature spécifique des services offerts et de la localisation de la propriété.

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Quels sont les cas d'exonération de la TVA en LMNP ?

En tant que loueurs en meublé non professionnels (LMNP), vous bénéficiez d’une exonération de TVA par principe. Cela signifie que la majorité des locations meublées ne sont pas assujetties à cette taxe. Cette exonération s’applique notamment aux locations de logements meublés à usage d’habitation qui ne fournissent pas de services hôteliers ou para-hôteliers. Il s’agit, par exemple, de la location d’appartements ou de maisons sans services additionnels comme le nettoyage régulier, la fourniture de linge, ou la réception.

Cependant, il existe des exceptions à cette règle d’exonération. Par exemple, les locations situées dans des résidences de services telles que les résidences de tourisme, les villages de vacances classés, ou les résidences étudiantes avec services, sont soumises à la TVA.

Il est important de noter que si vous louez une partie de votre habitation personnelle, cette location peut également être exonérée de TVA, sauf décision contraire des collectivités locales.

Comment déclarer sa TVA en LMNP ?

Pour déclarer la TVA en tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), suivez ces étapes détaillées :

  • Assurez-vous que votre activité LMNP est éligible à la TVA. Cela concerne les investissements dans des biens neufs ou en résidences de services.
  • Déclarez votre activité de loueur meublé non professionnel auprès du services des impôts. Pour ce faire, utilisez l’imprimé 3517, qui est le formulaire de référence pour les loueurs de meublés non professionnels. 
  • Si vous êtes imposé sous le régime réel simplifié, vous pouvez déclarer la TVA une fois par an. Sinon, suivez les instructions pour votre régime spécifique.

Délai et modalités de remboursement de la TVA

Lorsque vous engagez une procédure pour vous faire rembourser la TVA payée dans le cadre de votre investissement LMNP, il est important de connaître les délais et les modalités de remboursement. En règle générale, une fois que vous avez rempli les conditions nécessaires et soumis votre demande de remboursement de la TVA, le délai pour recevoir ce remboursement varie. Il peut aller de trois semaines à six mois, en fonction du centre des impôts concerné et de la complexité de votre dossier.

Le remboursement vous sera généralement parvenu sous la forme d’un chèque du Trésor Public. Néanmoins, ce délai peut varier en fonction de la rapidité de traitement de votre dossier par les services fiscaux.

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Qu'est-ce que la franchise en base de TVA ?

La franchise en base de TVA est un régime fiscal qui dispense certaines entreprises, dont les Loueurs Meublés Non Professionnels (LMNP), de collecter et de payer la TVA sur leurs transactions, sous réserve de respecter certains seuils de chiffre d’affaires. Voici une explication détaillée :

La franchise en base de TVA permet aux petites entreprises ou aux micro-entreprises de ne pas facturer la TVA à leurs clients et, par conséquent, de ne pas la reverser à l’administration fiscale.

Pour bénéficier de cette franchise, le chiffre d’affaires annuel de l’entreprise doit rester en dessous d’un certain seuil. En général, ce seuil est fixé à 33 200€ pour la majorité des services et activités libérales.

La franchise en base est automatiquement appliquée si le chiffre d’affaires de l’année civile précédente est inférieur au seuil établi. Elle est maintenue l’année suivante si le chiffre d’affaires reste sous un certain plafond. Pour les LMNP, cette franchise est souvent la norme, car leur activité est généralement considérée comme une activité commerciale de petite taille.

En tant que LMNP sous le régime de la franchise en base de TVA, vous n’êtes pas tenu de déclarer ni de payer de TVA sur vos revenus locatifs, à condition que ces derniers ne dépassent pas le seuil établi. Cela signifie également que vous ne pouvez pas récupérer la TVA sur vos achats ou vos investissements liés à l’activité de location.

Les entreprises éligibles à la franchise en base peuvent opter volontairement pour le paiement de la TVA. Cette option peut être avantageuse si elles réalisent des achats importants pour lesquels elles souhaitent récupérer la TVA.

Conclusion

Vous avez maintenant une meilleure compréhension de la TVA dans le contexte du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Il est crucial de retenir que, bien que la plupart des locations meublées soient exonérées de TVA, il existe des cas spécifiques, notamment pour les biens neufs ou les résidences de services, où la TVA s’applique et peut être récupérée. 

Comprendre les conditions d’éligibilité pour la récupération de la TVA, ainsi que les processus et délais pour obtenir ce remboursement, est essentiel pour maximiser les avantages fiscaux de votre investissement en LMNP. N’oubliez pas que chaque situation est unique et qu’il est fortement recommandé de consulter un conseiller expert pour obtenir des conseils personnalisés et assurer une gestion fiscale optimale de votre investissement LMNP.

Publié le 21/02/2024

Article rédigé par Pierre-Emmanuel Jus

Cela fait 18 ans que j’évolue dans l’univers de la gestion de patrimoine et plus particulièrement de l’immobilier locatif. J’ai la chance qu’on m’ait confié le rôle de directeur délégué de Maslow, véritable bras armé digital du groupe. On entre dans une ère d’autant plus excitante et stimulante pour l’immobilier, et j’ai hâte de voir ce que Maslow nous réserve pour les années à venir.

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