Une des questions fréquemment posées par les investisseurs en location meublée non professionnelle, concerne le traitement des frais de notaire : faut-il les déduire en charges dès l’année de l’achat ou les amortir sur plusieurs années ? Cette décision peut avoir un impact significatif sur vos résultats fiscaux et, par conséquent, sur le montant des impôts que vous allez payer.
Dans cet article, nous allons vous guider pas à pas pour comprendre comment traiter les frais de notaire en LMNP au régime réel et vous aider à faire le choix le plus avantageux en fonction de votre situation. Vous découvrirez ce que sont réellement les frais de notaire, les différentes options fiscales qui s’offrent à vous, ainsi que les critères à prendre en compte pour maximiser les bénéfices de votre investissement en LMNP.
A retenir
- Composition des frais de notaire : droits de mutation (taxes pour l’État et les collectivités) + émoluments du notaire (≈ 15 % du total) + débours (frais avancés pour les formalités
- Montant des frais de notaire : 7 – 8 % du prix dans l’ancien ; 2 -3 % dans le neuf ; la localisation peut aussi les faire varier.
- La déduction des frais se fait uniquement au régime réel. Le régime micro-BIC propose un abattement forfaitaire sur les recettes locatives.
- Possible de déduire les frais de notaire en charge uniquement lors de l’année de l’acquisition et si le bien est déjà exploité en meublé
- Possible de les amortir en les immobilisant et en les ajoutant à la valeur du bien. Cela permet de réduire régulièrement le résultat imposable pendant toute la détention.
Qu'est-ce que les frais de notaire ?
De quoi se compose les frais de notaire ?
Les droits de mutation : Ces taxes sont collectées au profit de l’État et des collectivités locales. Elles incluent les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière, appliqués sur la majorité des transactions immobilières.
Les émoluments du notaire : Il s’agit de la rémunération du notaire pour ses services, qui ne constituent qu’environ 15 % du total des frais d’acquisition.
Les débours : Ce sont les frais avancés par le notaire pour des formalités administratives comme la consultation du cadastre ou l’obtention de documents d’urbanisme. Ces frais sont indispensables pour constituer le dossier de vente.
Quel est le montant des frais de notaire ?
Les frais de notaire varient en fonction de plusieurs critères, notamment le type de bien et sa localisation :
- Logement ancien : Les frais de notaire s’élèvent généralement entre 7 et 8 % du prix d’achat.
- Logement neuf : Les frais sont réduits, oscillant entre 2 et 3 % du prix d’achat, en raison de la réduction des droits de mutation pour les constructions neuves.
- Localisation : La zone géographique peut également influencer le montant des frais, certains départements appliquant des taux plus élevés que d’autres.
Bon à savoir
Depuis avril 2025, les frais de notaire ont augmenté dans l’ancien : les départements français ont obtenu l’autorisation d’augmenter temporairement leurs droits de mutation (DMTO) de 0,5 point, les faisant passer de 4,5 % à 5 %. Cette mesure fait porter les frais totaux dans l’ancien de 7 – 8 % à environ 7,5 – 8,5 %. L’immobilier neuf n’est pas concerné ; les frais de notaire dans le neuf restent fixes de 2 à 3 %.
Quel régime fiscal en LMNP permet de déduire ou amortir les frais de notaire ?
Pour déduire ou amortir les frais de notaire avec le statut LMNP, vous devez forcément opter pour le régime réel d’imposition.
En effet, le régime micro-BIC en LMNP offre un abattement forfaitaire de 50% (ou 30% pour les meublés touristiques non classés) sur vos revenus locatifs et interdit toute déduction ou tout amortissement supplémentaire.
Le régime réel en LMNP, quant à lui, vous permet de déduire vos frais réels. Les charges déductibles en LMNP incluent les frais de notaire, mais aussi les intérêts d’emprunt, les travaux de rénovation, ou encore les charges de copropriété.
Le régime réel vous permet également d’amortir votre bien immobilier ainsi que ses meubles sur plusieurs années. Les frais de notaire peuvent être amortis et nous verrons dans les lignes qui suivent dans quel cas de figure cela peut s’avérer avantageux pour l’investisseur.
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Comment et pourquoi déduire les frais de notaires en LMNP ?
Comment ?
Opter pour la déduction des frais de notaire consiste à comptabiliser ces frais comme une dépense directement imputée sur vos revenus locatifs de l’année d’acquisition.
Pour pouvoir déduire les frais de notaire en charges, plusieurs critères doivent être respectés :
- Les frais de notaire doivent être directement liés à l’acquisition du bien que vous destinez à la location meublée. Si le bien est utilisé pour un autre usage (résidence personnelle ou location nue), vous ne pourrez pas déduire ces frais dans votre activité LMNP.
- Les frais de notaire ne peuvent être déduits que dans l’année de l’achat du bien. Si vous mettez le bien en location plusieurs années après l’acquisition, il sera impossible de les déduire en charges. Dans ce cas, l’amortissement reste la seule option possible.
Pourquoi ?
La déduction immédiate des frais de notaire est particulièrement intéressante si vous souhaitez réduire fortement vos bénéfices imposables dès la première année.
Cette stratégie peut être avantageuse si vous réalisez des bénéfices importants dès votre première année d’activité et que vos amortissements ne couvrent pas l’intégralité de vos revenus locatifs.
Avantages :
- Impact fiscal immédiat : En déduisant les frais de notaire l’année de l’achat, vous réduisez directement votre base imposable. Cela peut être particulièrement intéressant si vous avez généré des revenus locatifs importants cette année-là.
- Simplicité de gestion : La déduction en charges est plus simple à gérer comptablement, car vous n’avez pas besoin de suivre un plan d’amortissement complexe.
Inconvénients :
- Effet limité dans le temps : La déduction n’est possible que sur l’année de l’acquisition du bien. Si votre activité est déjà déficitaire cette année-là, la déduction peut être perdue ou reportable pendant une période limitée (10 ans maximum).
- Moins d’optimisation à long terme : En choisissant de déduire les frais immédiatement, vous perdez l’opportunité d’étaler cette dépense sur plusieurs années.
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Comment et pourquoi amortir les frais de notaires en LMNP ?
Comment ?
Pour amortir les frais de notaire, vous devez les intégrer à la valeur d’acquisition de votre bien immobilier. Les frais de notaire sont ainsi considérés comme une composante du prix d’achat et suivent la même durée d’amortissement que le bien lui-même. En général, cette durée varie entre 25 et 40 ans, selon la nature et l’usage du bien.
Pourquoi ?
En amortissant les frais de notaire, vous réduisez chaque année votre base imposable de manière proportionnée. Contrairement à une déduction immédiate, cette méthode permet de lisser l’impact fiscal sur la durée de détention du bien.
Avantages :
- Réduction fiscale étalée sur plusieurs années : L’amortissement en LMNP permet de lisser l’impact des frais de notaire sur une période allant de 25 à 40 ans, selon la durée d’amortissement choisie pour le bien. Cela diminue votre résultat imposable de façon régulière chaque année.
- Optimisation pour les activités à faible rentabilité : L’amortissement est particulièrement pertinent si votre activité LMNP génère peu de bénéfices ou si vous souhaitez éviter de creuser un déficit inutile dès la première année.
Inconvénients :
- Complexité comptable : L’amortissement des frais de notaire nécessite une gestion comptable plus élaborée et une déclaration fiscale précise. Faire appel à un expert-comptable est souvent indispensable pour bien gérer ces aspects.
Bon à savoir - La réintégration des frais de notaire dans le calcul de la plus-value
Jusqu’en 2025, l’amortissement des frais de notaire permettait de réduire le résultat imposable d’une location meublée au régime réel, sans conséquence particulière lors de la revente du bien.
La loi de finances pour 2025 a toutefois modifié ce mécanisme. Depuis l’entrée en vigueur de l’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, les amortissements déduits pendant la période de détention du bien doivent être pris en compte pour déterminer la plus-value imposable lors de sa cession.
En pratique, les amortissements pratiqués viennent diminuer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. Toutes choses égales par ailleurs, cette nouvelle règle peut donc conduire à augmenter le montant de la plus-value soumise à l’impôt.
Lorsque les frais de notaire sont intégrés au coût d’acquisition du logement puis amortis, la fraction correspondante des amortissements est également concernée par cette réintégration lors de la revente.
Plusieurs éléments doivent néanmoins être retenus :
- La mesure s’applique à toutes les ventes réalisées depuis le 15 février 2025
- Vise l’ensemble des amortissements déduits depuis l’acquisition, et non les seuls amortissements postérieurs à 2025
- Les biens meublés en résidences de services (étudiantes, seniors, établissements de soins de longue durée) ne sont pas concernés
En LMNP, faut-il opter pour l'amortissement des frais de notaire ou la déduction ?
Pour conclure, le choix entre déduction et amortissement des frais de notaire dépend donc de plusieurs facteurs :
- Votre stratégie d’investissement : Si vous envisagez de conserver un bien immobilier sur le long terme, l’amortissement est souvent plus intéressant, car il permet de maximiser la réduction fiscale année après année.
- Votre situation fiscale actuelle : Si vous anticipez des revenus locatifs importants dès la première année, la déduction immédiate pourrait être plus avantageuse pour réduire rapidement votre imposition.
- Votre niveau de rentabilité : Si votre activité est déjà déficitaire, l’amortissement évite de creuser inutilement ce déficit, qui risquerait de ne pas être utilisé.
Vos questions sur les frais de notaire en LMNP
Quels sont les frais de notaire pour un bien meublé ?
Quels sont les frais de notaire pour un bien meublé ?
Ils sont identiques à ceux d’un bien nu : environ 2 à 3 % du prix dans le neuf, et 7 à 8 % (jusqu’à ~8,5 % selon le département depuis avril 2025) dans l’ancien.
Peut-on déduire les frais de notaire de ses impôts en LMNP ?
Peut-on déduire les frais de notaire de ses impôts en LMNP ?
Oui, mais uniquement au régime réel. Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire et n’autorise aucune déduction de frais réels. Au réel, vous pouvez soit déduire les frais de notaire en charges l’année de l’achat, soit les amortir.
Frais de notaire : faut-il les déduire ou les amortir ?
Frais de notaire : faut-il les déduire ou les amortir ?
La déduction en charges réduit fortement votre imposition, mais sur la seule année d’acquisition. L’amortissement lisse l’avantage sur toute la durée de détention. Le choix dépend de votre niveau de bénéfice, de votre fiscalité et de votre horizon de revente.
Les frais de notaire sont-ils concernés par la réintégration des amortissements dans la plus-value ?
Les frais de notaire sont-ils concernés par la réintégration des amortissements dans la plus-value ?
Si vous les amortissez, oui : depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. La majoration forfaitaire de 7,5 % du prix d’acquisition en atténue toutefois l’effet.
