Dans le secteur immobilier français, la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) occupe une place de choix, offrant aux investisseurs une avenue attrayante grâce à des avantages fiscaux significatifs. Traditionnellement, ce régime a permis aux propriétaires de bénéficier d’abattements forfaitaires généreux sur leurs revenus locatifs, rendant l’investissement dans des biens meublés particulièrement séduisant. Cependant, l’année 2024 marque un tournant décisif pour les investisseurs LMNP, avec l’introduction de réformes fiscales majeures dans le cadre du Projet de Loi de Finances (PLF) pour cette même année.
Ces réformes visent à moduler les avantages fiscaux associés à la LMNP, particulièrement dans le domaine des meublés de tourisme. L’objectif est double : d’une part, restreindre la prolifération des locations saisonnières qui exercent une pression sur l’accès au logement et, d’autre part, encourager un retour vers des formes de location plus traditionnelles. Ce faisant, le gouvernement espère rééquilibrer le marché immobilier et favoriser une offre de logement plus adaptée aux besoins résidentiels à long terme. Dans ce contexte, quel sera l’impact du projet de loi de finances 2024 (également appelé loi Airbnb) sur l’investissement en LMNP ?
Quels étaient les avantages fiscaux du LMNP jusqu'à présent ?
Le statut LMNP bénéficiait d’un cadre fiscal avantageux qui attirait de nombreux investisseurs. Ce régime permettait aux propriétaires de biens meublés de bénéficier d’abattements significatifs sur leurs revenus locatifs. Sous le régime micro-BIC, applicable aux revenus inférieurs à 77 700 € pour les logements traditionnels et à 188 700 € pour les meublés classés, un abattement forfaitaire de 50 % était appliqué pour les locations classiques et de 71 % pour les meublés de tourisme et chambres d’hôtes.
En outre, la fiscalité du statut LMNP permettait une gestion avantageuse de la plus-value à la revente des biens meublés. Contrairement aux plus-values professionnelles, les plus-values privées réalisées par les LMNP étaient calculées simplement en soustrayant le prix d’achat du prix de vente, sans tenir compte des amortissements effectués pendant la durée de location. Cette méthode permettait à de nombreux investisseurs de minimiser, voire d’annuler, leur imposition sur la revente, contribuant à la popularité du statut LMNP.
Quels sont les changements apportés par le PLF 2024 en matière de fiscalité LMNP ?
Le PLF 2024 notamment à travers l’Article 5 de l’amendement n°I-5117, apporte des modifications au régime fiscal micro-BIC du statut de loueur meublé non professionnel. Ces changements visent à ajuster les avantages fiscaux actuellement en place, en particulier pour les meublés de tourisme et LMNP Airbnb, afin de favoriser un retour vers la location traditionnelle et de mieux réguler le marché du logement. A savoir que la réduction des avantages fiscaux que nous détaillons ci-dessous n’impactera pas les loueurs en meublé non professionnels qui ont choisi le régime réel.
Nouvelles règles pour le régime micro-BIC en location saisonnière
- Pour les meublés de tourisme classés de 1 à 5 étoiles, l’abattement passe à 30 % avec un plafond de 30 000 €.
- Pour les meublés de tourisme non classés, l’abattement est également réduit à 30 %, mais avec un plafond de 15 000 €
- Dans les zones rurales et les stations de sports d’hiver, l’abattement est de 41% avec un plafond de 50 000€
Source officielle : https://www.vie-publique.fr/loi/292100-loi-airbnb-desequilibres-du-marche-locatif-2024
Modification du calcul de la plus-value
Le calcul de la plus-value imposable lors de la vente d’un meublé intégrera désormais les amortissements réalisés au cours de la location, alignant ainsi le traitement fiscal des LMNP sur celui des Locations Meublées Professionnelles (LMP). Cette mesure vise à assurer une imposition plus équitable des plus-values et pourrait augmenter l’impôt dû lors de la revente des biens.
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Quels sont les objectifs du projet de loi de finances 2024 ?
Les réformes fiscales prévues pour la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) en 2024 par le Projet de Loi de Finances visent principalement à rééquilibrer le marché immobilier et à encourager des pratiques de location plus durables. L’objectif principal de ces changements est de limiter l’expansion des locations saisonnières, souvent pointées du doigt pour leur impact négatif sur l’accès au logement, notamment dans les zones à forte tension immobilière. Ces locations de courte durée ont tendance à réduire le nombre de logements disponibles pour une résidence principale, entraînant une pénurie et une augmentation des prix du marché immobilier résidentiel.
En ajustant les incitations fiscales liées à la LMNP, le gouvernement espère encourager les propriétaires à se tourner vers des locations de longue durée, augmentant ainsi l’offre de logements disponibles pour les résidents permanents. Cela devrait, en théorie, contribuer à stabiliser les marchés locaux et à rendre le logement plus accessible à un plus grand nombre de personnes.
Ces mesures visent également à promouvoir une amélioration de la qualité du parc locatif. En ajustant les avantages fiscaux selon la classification des meublés de tourisme, le gouvernement incite les propriétaires à investir dans la qualité de leur offre locative, ce qui devrait améliorer l’expérience des locataires et la qualité générale du logement en France.
Quels types d'investissement sous le statut LMNP seront les plus impactés ?
Le PLF 2024 à travers sa « loi LMNP 2024 », apporte des modifications significatives dans le domaine de la location meublée non professionnelle, mais ces changements n’affecteront pas tous les propriétaires de la même manière.
Les propriétaires LMNP qui ont opté pour le régime fiscal micro-BIC seront les seuls impactés par cette réforme, faisant face à des changements en matière de fiscalité sur les recettes générées.
En revanche, ceux qui ont choisi d’investir en LMNP sous le régime réel peuvent être rassurés, car ils conserveront l’intégralité de leurs avantages fiscaux sans changement. De même, les investisseurs qui ont privilégié les résidences services, comme les résidences étudiantes, ou qui se sont orientés vers la location de longue durée, se trouveront en dehors du champ d’application de ces nouvelles mesures. Ainsi, la réforme fiscale envisagée par le PLF 2024 cible de manière spécifique une portion des propriétaires LMNP, laissant intactes les conditions de ceux ayant choisi des options fiscales ou d’investissement différentes.
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