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Qu’est-ce qu’une SCI (Société Civile Immobilière) ? Guide 2024

Dans cet article vous trouverez :

La Société Civile Immobilière (SCI) permet à plusieurs personnes de détenir conjointement un ou plusieurs biens immobiliers, offrant ainsi une flexibilité et une structure adaptées à divers objectifs, qu’ils soient familiaux, professionnels ou fiscaux.

La SCI n’est pas simplement un concept légal, c’est un outil stratégique que de nombreux investisseurs, particuliers et professionnels utilisent pour optimiser la gestion de leurs propriétés. Elle est souvent utilisée dans le cadre de la planification successorale et de la gestion d’investissements.

Qu’est-ce que ça veut dire SCI ?

Le terme « Société Civile Immobilière » (SCI) défini l’entité juridique qui offre une structure unique et permet à plusieurs personnes de posséder et de gérer collectivement des biens immobiliers. La SCI se distingue ainsi du statut des sociétés commerciales.

Le statut de la SCI est inscrit dans les articles 1832 et suivants du Code Civil qui définissent les règles générales appliquées aux sociétés civiles. La finalité de cette forme juridique peut-être multiple :

  • But lucratif : sert à mettre en location des logements nus ou meublés ainsi que de revendre des lots suite à leur construction
  • But non lucratif : sert uniquement à gérer en commun du patrimoine immobilier pour contourner l’application des règles de l’indivision

A ne pas confondre avec la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) qui est une société de placement dont la finalité est de collecter des fonds de la part d’investisseurs pour acquérir un portefeuille de biens immobiliers.

Comparatif entre SCI à capital fixe et SCI à capital variable

Caractéristique SCI à capital fixe SCI à capital variable
Capital social de la SCI
Montant défini lors de la constitution de la société et figurant dans les statuts.
Ne peut être modifié qu'en suivant des formalités spécifiques
(assemblée générale extraordinaire, publication au Journal d'annonces légales...)
Montant minimal et maximal fixés dans les statuts.
Peut varier librement entre ces deux montants sans formalités particulières.
Apports
Les apports des associés doivent être libérés en totalité lors de la constitution de la société.
Les apports des associés peuvent être libérés progressivement.
Cession de parts
La cession de parts sociales est soumise à l'agrément préalable des autres associés,
sauf cas de cession à un ascendant, descendant ou conjoint.
La cession de parts sociales de SCI est libre,
sauf dispositions contraires prévues dans les statuts.
Augmentation de capital
Nécessite une assemblée générale extraordinaire et
une publication au Journal d'annonces légales.
Peut se faire par simple décision des associés, sans formalités particulières.
Réduction de capital
Nécessite une assemblée générale extraordinaire, un contrôle de solvabilité par un commissaire aux comptes et une publication au Journal d'annonces légales.
Peut se faire par simple décision des associés, sans formalités particulières, sous réserve du respect de certaines conditions (absence de créances exigibles, respect des proportions du capital détenues par les associés...).
Gestion
Fonctionne selon les règles classiques d'une société civile.
Fonctionne selon les règles classiques d'une société civile.
Fiscalité
Soumise à l'impôt sur le revenu (IR) pour les associés personnes physiques.
Soumise à l'impôt sur le revenu (IR) pour les associés personnes physiques.
Avantages
Plus simple à créer et à gérer.
Offre plus de souplesse dans la gestion du capital et des apports. Facilite l'entrée et la sortie d'associés.
Inconvénients
Moins flexible pour adapter le capital aux besoins de la société.
Formalités plus lourdes pour certaines opérations (augmentation de capital...).

Le choix entre une SCI classique à capital fixe et une SCI à capital variable dépend de plusieurs facteurs, tels que :

  • Les besoins de la société en termes de financement : Si la société a besoin d’un capital important dès sa création, une SCI à capital fixe peut être plus appropriée. Si la SCI a des besoins de financement plus flexibles, le capital variable peut être plus intéressant.
  • La fréquence des cessions de parts : Si les cessions de parts sont envisagées fréquemment, une SCI à capital variable peut faciliter les transmissions.
  • Le profil des associés : Si les associés souhaitent un cadre juridique simple et stable, une SCI à capital fixe peut convenir. Si les associés recherchent plus de souplesse et de liberté dans la gestion du capital, une SCI à capital variable peut être préférable.

Quelles sont les caractéristiques d’une SCI ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) présente plusieurs caractéristiques distinctives qui la rendent attrayante pour divers objectifs, notamment la gestion du patrimoine immobilier. Voici les principales caractéristiques d’une SCI :

  • Objet Civil: est exclusivement civil, ce qui signifie qu’elle est créée pour posséder et gérer des biens immobiliers. Elle ne peut pas avoir une activité commerciale.
  • Forme Juridique Flexible: peut prendre différentes formes selon les besoins et objectifs des associés, tels que la SCI familiale, la SCI de gestion, la SCI de construction-vente, etc.
  • Associés: doit avoir au moins deux associés. Il n’y a pas de limite maximale au nombre d’associés, et ils peuvent être des personnes physiques ou morales.
  • Capital Variable: Le capital de la société peut être variable, permettant une flexibilité dans les apports des associés. Il n’y a pas de minimum légal pour le capital.
  • Responsabilité des Associés: En règle générale, les associés sont responsables indéfiniment et solidairement des dettes de la société. Cela signifie que leurs biens personnels peuvent être utilisés pour couvrir les dettes de la SCI.
  • Gérance: elle est dirigée par un ou plusieurs gérants, qui peuvent être des associés ou des tiers. Le gérant est responsable de la gestion quotidienne de la société.
  • Régime Fiscal: est souvent soumise à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers, mais elle peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) selon les circonstances.
  • Transmission et Succession: facilite la transmission de biens immobiliers entre les générations, offrant une structure permettant de planifier la succession.
  • Non-Commercialité: La société est non-commerciale par nature, et ses activités doivent être conformes à cet état de fait.
  • Accords entre Associés: permet une grande liberté dans la rédaction des statuts, ce qui permet aux associés de définir des règles spécifiques pour la gestion, la cession des parts, la prise de décision, etc.
  • Inscription au RCS: doit être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et respecter certaines obligations légales et administratives.

Quelles sont les différentes SCI ?

La SCI (Société Civile Immobilière) peut prendre diverses formes, chacune adaptée à des besoins et des objectifs spécifiques. Comprendre ces différentes structures est essentiel pour choisir celle qui convient le mieux à votre situation.

SCI familiale

La SCI familiale est probablement la forme la plus connue de SCI. Elle permet à des membres d’une même famille de détenir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Le fonctionnement de la SCI familiale favorise la gestion du patrimoine et peut faciliter la transmission de biens entre générations.

SCI de gestion

La SCI de gestion est utilisée par des investisseurs qui cherchent à acheter, gérer et éventuellement vendre des biens immobiliers. Elle permet une gestion plus efficace et centralisée des propriétés et peut offrir des avantages fiscaux.

SCI de construction-vente

Cette forme de SCI est spécifiquement conçue pour la construction et la vente de biens immobiliers. Elle est souvent utilisée par des promoteurs et des investisseurs impliqués dans des projets de construction. Une fois le projet achevé et les biens vendus, la SCI de construction-vente est généralement dissoute.

Autres formes spécifiques

Il existe d’autres formes de SCI, adaptées à des situations particulières, telles que la SCI d’attribution, la SCI professionnelle ou la SCI de location. Chaque structure a ses propres règles et caractéristiques, et le choix de l’une ou l’autre dépendra des objectifs et des besoins individuels. Par exemple, la SCI de jouissance à temps partagé permet à des associés

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Quel est l’intérêt de créer une SCI ?

L’un des principaux avantages de la SCI réside dans sa capacité à simplifier le processus de transmission d’un bien immobilier. En outre, elle offre aux propriétaires un cadre stratégique leur permettant de tirer parti de conditions fiscales favorables. C’est notamment le cas lors d’une indivision des biens où les héritiers doivent s’accorder sur les décisions dans la gestion.

En société civile immobilière (SCI), les désaccords entre associés ne représentent pas de réel obstacle dans la prise de décisions par les indivisaires ou les gérants désignés. Aussi, si l’un des associés souhaite quitter la société, il peut vendre ses parts sans perturber le fonctionnement de cette dernière.

Comment créer une SCI ?

La création d’une SCI est une démarche structurée qui nécessite une planification et une compréhension des étapes juridiques et administratives. Voici un aperçu des principales phases et considérations.

Raisons de choisir une SCI

Avant de créer une SCI, il est essentiel de définir clairement les raisons de choisir cette structure. Que ce soit pour la gestion du patrimoine familial, l’investissement immobilier ou d’autres objectifs spécifiques, la compréhension des avantages et des inconvénients de la SCI guidera le processus de création.

Étapes de création

  1. Rédaction des statuts: Les statuts sont le document fondateur d’une SCI. Ils définissent les règles de fonctionnement, les droits et obligations des associés, ainsi que d’autres aspects clés. La rédaction des statuts peut nécessiter les conseils d’un notaire ou d’un avocat spécialisé.

  2. Immatriculation: Une fois les statuts rédigés, la SCI doit être immatriculée auprès de la Chambre de Commerce et d’Industrie. Cela inclut le dépôt d’un dossier comprenant les statuts, une déclaration de non-condamnation pour le gérant, et d’autres documents requis.

  3. Publication dans un journal d’annonces légales: La création de la SCI doit être annoncée dans un journal d’annonces légales, donnant ainsi une publicité légale à la création de la société.

Coûts associés

La création d’une SCI entraîne certains coûts, tels que les frais de notaire (si applicable), les frais d’immatriculation, et les frais de publication. Il est essentiel de prévoir ces coûts et de comprendre comment ils s’intègrent dans le budget global du projet.

Dissolution d’une SCI

Il peut y avoir plusieurs raisons à la dissolution d’une SCI. Il appartient aux associés de respecter les statuts et les règles de majorité qui y figurent. La SCI sera dissoute si l’objet de la création est atteint, si la faillite, la durée expire ou si le tribunal le déclare. Les formalités doivent être accomplies par le liquidateur désigné. Il doit prononcer la dissolution, clôturer éventuellement le compte et le déposer au Greffe, puis procéder à la répartition des actifs de la société.

Comment fonctionne une SCI ?

Gérer une SCI ne se résume pas à la simple possession de biens immobiliers. Il s’agit d’un processus dynamique nécessitant une compréhension claire des rôles, des responsabilités et des obligations associées à cette structure particulière.

Rôle du gérant

La désignation d’un gérant est une étape cruciale dans la création d’une SCI. Le gérant est responsable de la gestion quotidienne de la société, y compris la prise de décisions importantes, l’administration et la représentation de la SCI auprès de tiers. Son rôle peut être comparé à celui d’un administrateur dans d’autres formes de sociétés.

Obligations fiscales

La SCI doit respecter certaines obligations fiscales, notamment en matière de déclaration de revenus et de paiement de taxes. Selon la structure choisie, les revenus peuvent être imposés au niveau de la société elle-même ou des associés individuels. La compréhension des implications fiscales est essentielle pour optimiser la gestion fiscale de la SCI.

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Quels sont les avantages et les inconvénients de la SCI ?

La Société Civile Immobilière (SCI) présente de nombreux avantages et inconvénients qui varient en fonction des objectifs spécifiques des associés et de la manière dont la SCI est structurée et gérée. Voici un aperçu des principaux avantages et inconvénients de cette structure immobilière.

Avantages :

La SCI permet une gestion souple et personnalisée des biens immobiliers selon les besoins et les objectifs des associés. Elle facilite également la transmission de biens immobiliers à la génération suivante, avec des possibilités de réduction de droits de succession.

Dans le cadre d’une SCI familiale, il est plus facile de protéger et de contrôler le patrimoine familial, en définissant clairement les règles dans les statuts. Enfin, les statuts peuvent prévoir des clauses qui limitent ou contrôlent la vente de parts par un associé, ce qui permet de maintenir la stabilité et l’intégrité de la société.

Inconvénients :

La création d’une SCI peut impliquer des frais de notaire, d’enregistrement et d’autres coûts administratifs, et la gestion continue peut également engendrer des coûts. Aussi, si les associés ne s’entendent pas sur la gestion de la SCI, cela peut conduire à des conflits et des problèmes juridiques.

La société doit avoir un objet exclusivement civil, ce qui limite la possibilité d’engager des activités commerciales. Enfin, les associés peuvent être tenus responsables indéfiniment des dettes de la SCI, mettant potentiellement leurs biens personnels en danger.

  • Une Société Civile Immobilière (SCI) est une forme de société civile constituée principalement pour gérer ou louer des biens immobiliers.

  • Elle peut être créée pour louer des biens meublés ou non meublés, construire des biens immobiliers en vue de les revendre, générant ainsi des revenus pour la société.

  • Simplifie la transmission d’un bien immobilier en permettant que les décisions soient prises par un ou des gérants désignés plutôt que de nécessiter l’accord unanime des copropriétaires.

  • Une SCI peut être constituée lorsqu’au moins deux personnes physiques, qui deviendront associées dès la création de la société, sont propriétaires en commun d’un bien immobilier.
Publié le 09/02/2024

Article rédigé par Jérémy Manceau-Olivier

Je suis entré dans la vie active en tant que conseiller clientèle dans la banque et j’ai vite été conquis par l’univers de la gestion de patrimoine. Aujourd’hui, et en tant que directeur commercial Maslow, j’ai la chance d’intégrer une belle aventure humaine et d’accompagner à distance les acheteurs dans leurs investissements immobiliers.