Vous envisagez de créer une Société Civile Immobilière (SCI) pour investir dans l’immobilier, mais une question essentielle se pose rapidement : quel régime fiscal choisir ? Entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS), la décision que vous prendrez aura un impact considérable sur la rentabilité de votre projet à court et à long terme. Chaque régime présente ses propres avantages et inconvénients, tant en termes d’imposition des revenus que de taxation des plus-values lors de la revente de vos biens immobiliers.
Dans cet article, nous allons vous guider à travers les subtilités de la fiscalité d’une SCI, en vous expliquant de manière simple et concrète ce que ces deux régimes impliquent. Vous découvrirez les critères à prendre en compte pour faire le bon choix en fonction de vos objectifs et de votre situation personnelle.
Quels sont les différents régimes d'imposition d'une SCI ?
Lorsque vous créez une SCI, vous devez choisir entre deux régimes fiscaux distincts : l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). Chaque régime présente des particularités en termes d’imposition des bénéfices, de déduction des charges et de taxation des plus-values.
Le régime fiscal à l’impôt sur le revenu (IR)
Principe de la transparence fiscale
Dans une SCI soumise à l’IR, on parle de “SCI transparente” d’un point de vue fiscal. Cela signifie que la SCI elle-même n’est pas imposée. Ce sont les associés qui sont directement responsables de la déclaration des revenus fonciers qu’ils perçoivent via leurs parts de SCI. Chaque associé déclare une part des bénéfices proportionnelle à sa détention dans le capital social de la société. Par exemple, si vous détenez 30% des parts de la SCI, vous devrez déclarer 30% des bénéfices sur votre déclaration de revenus.
Avantages du régime IR
L’un des principaux atouts du régime IR est la possibilité de choisir entre deux modes d’imposition des revenus fonciers :
- Le régime micro-foncier : Si les revenus fonciers annuels de la SCI ne dépassent pas 15 000 €, vous pouvez opter pour ce régime qui vous permet de bénéficier d’un abattement automatique de 30% sur les revenus fonciers. Seuls 70% de ces revenus seront donc imposés. C’est une option simple et avantageuse pour les petites SCI à faibles revenus locatifs.
- Le régime réel : Si les charges liées à la gestion de vos biens immobiliers (travaux, assurances, intérêts d’emprunt, etc.) sont importantes, le régime réel permet de déduire ces charges des revenus avant calcul de l’impôt. Cela peut considérablement réduire l’assiette imposable, voire générer un déficit foncier pour votre SCI, ce qui est avantageux pour diminuer votre impôt.
De plus, la fiscalité des plus-values réalisées lors de la vente d’un bien immobilier est favorable à l’IR. Vous pouvez bénéficier d’un abattement progressif dès la sixième année de détention du bien, aboutissant à une exonération totale d’impôt sur la plus-value après 22 ans, et d’exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.
Inconvénients du régime IR
Cependant, choisir le régime IR présente certains inconvénients. Les revenus fonciers de la SCI s’ajoutent à vos autres revenus (salaires, dividendes, etc.), ce qui peut vous faire basculer dans une tranche d’imposition supérieure. En cas de vente d’un bien immobilier ou de parts sociales, la plus-value est également imposée, ce qui peut réduire votre profit global. Enfin, le régime IR permet peu de déductions de charges par rapport au régime IS, limitant ainsi votre optimisation fiscale.
Je me lance avec Maslow !
Maslow vous propose de réaliser une simulation de votre capacité d’emprunt.
- Renseignez vos sources de revenus
- Renseignez vos différentes charges mensuelles
- Entrez le montant de vos impôts
Le régime fiscal à l’impôt sur les sociétés (IS)
Principe de la transparence fiscale
Lorsque la SCI est soumise à l’IS, elle est directement imposée sur ses bénéfices. Elle est donc séparée fiscalement des associés, ce qui signifie que vous, en tant qu’associé, ne serez imposé que si vous percevez des dividendes. Ce système permet une gestion plus autonome de la fiscalité de la SCI.
Avantages du régime IS
L’un des grands avantages de l’IS est la possibilité de déduire un grand nombre de charges des bénéfices de la SCI, bien plus qu’à l’IR. Parmi les charges déductibles figurent :
- Les frais d’acquisition du bien (notaires, agents immobiliers).
- Les amortissements du bien immobilier, qui permettent de réduire l’assiette de l’impôt en fonction de la dépréciation du bien sur le long terme.
- Les frais de gestion et même la rémunération du gérant si vous décidez de rémunérer l’un des associés pour la gestion de la SCI.
De plus, la SCI peut reporter un déficit foncier sur les 10 années suivantes, ce qui permet d’optimiser la gestion fiscale sur le long terme. Enfin, le taux d’imposition de la SCI est fixe, à 25% (avec un taux réduit de 15% sur les premiers 42 500 € de bénéfices), ce qui peut être avantageux si vous êtes soumis à une tranche d’imposition élevée à l’impôt sur le revenu.
Inconvénients du régime IS
Même si une SCI peut être avantageuse sous le régime de l’IS, son point faible concerne la fiscalité des plus-values. En effet, à l’IS, les plus-values immobilières sont soumises au taux de l’IS (25%) sans possibilité de bénéficier d’abattements progressifs comme à l’IR. Ainsi, même si la SCI détient le bien pendant de nombreuses années, elle ne pourra pas réduire la taxation sur la plus-value en cas de vente.
Vous devez également savoir que sous le régime IS une SCI doit tenir une comptabilité plus rigoureuse : vous devrez déposer les comptes de la SCI au greffe du tribunal chaque année, tenir une comptabilité en engagement (enregistrement des créances et des dettes), ce qui implique des coûts supplémentaires liés à la gestion comptable.
A noter : Si vous prévoyez d’investir dans une location meublée, vous devrez obligatoirement choisir le régime de l’IS.
Comparaison entre SCI à l’IR et SCI à l’IS
Pour vous aider à mieux comprendre les différences entre ces deux régimes fiscaux, voici un tableau comparatif entre la SCI à l’IR et la SCI à l’IS.
| Critères | SCI à l'IR (Impôt sur le revenu) | SCI à l'IS (Impôt sur les sociétés) |
|---|---|---|
|
Mode d'imposition
|
Les associés sont imposés directement sur leur part des revenus fonciers.
|
La SCI paie l'impôt sur ses bénéfices, et les associés ne sont imposés que sur les dividendes perçus.
|
|
Taux d'imposition
|
Barème progressif de l’IR (de 0% à 45%, selon les revenus du foyer).
|
25% sur les bénéfices (avec un taux réduit de 15% jusqu’à 42 500 € de bénéfices).
|
|
Déduction des charges
|
Déduction limitée aux charges courantes (frais de gestion, taxes, travaux, etc.).
|
Déduction étendue : amortissements, frais de gestion, rémunération du gérant, etc.
|
|
Déduction des intérêts d'emprunt
|
Possible sur les revenus fonciers des associés.
|
Non applicable aux associés, mais la SCI peut déduire les intérêts d'emprunt liés aux biens immobiliers.
|
|
Déduction des déficits
|
Non, mais le déficit foncier peut être déduit des revenus du foyer fiscal sous certaines conditions.
|
Oui, le déficit peut être reporté sur les 10 années suivantes pour compenser les bénéfices futurs.
|
|
Taxation des plus-values
|
Régime des plus-values des particuliers : 19% + 17,2% de prélèvements sociaux, avec un abattement progressif dès la 6ᵉ année (exonération après 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux).
|
Taxation à 25% sans abattement, calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur comptable nette (prix d'acquisition moins les amortissements).
|
|
Obligations comptables
|
Comptabilité simplifiée, pas de dépôt des comptes annuels au greffe du tribunal.
|
Comptabilité d’engagement obligatoire, avec dépôt des comptes annuels au greffe et tenue d’un livre-journal et d’un grand livre.
|
|
Transmission du patrimoine
|
Avantageux pour les successions et donations, notamment dans les SCI familiales.
|
Moins favorable en raison de la fiscalité plus lourde sur les plus-values.
|
|
Adapté pour
|
Biens peu rentables à la location mais avec une plus-value potentielle à la revente (exemple : SCI familiale).
|
Biens générant des revenus locatifs réguliers et importants (exemple : locaux professionnels, bureaux).
|
|
Complexité de gestion
|
Plus simple à gérer, comptabilité légère.
|
Gestion plus complexe avec des obligations comptables strictes et des coûts supplémentaires (expert-comptable recommandé).
|
Nos experts réalisent pour vous gratuitement et sans engagement une sélection d’apparts’ qui correspond à votre profil investisseur.
Comment choisir la fiscalité de votre Société Civile Immobilière ?
Choisir en fonction du rendement locatif de votre bien immobilier
Si vous détenez des biens immobiliers peu rentables à la location mais que vous anticipez une forte plus-value à la revente (par exemple des biens situés dans des zones en forte demande), le régime IR est souvent plus avantageux. Vous pourrez bénéficier des abattements progressifs sur la plus-value dès la sixième année de détention, ce qui peut alléger considérablement votre imposition en cas de revente à long terme.
Si votre objectif est de détenir des biens générant des revenus locatifs réguliers et élevés (comme des locaux professionnels ou des bureaux), le régime IS peut être plus avantageux. Ce régime vous permet de déduire un grand nombre de charges, telles que les amortissements des biens et la rémunération du gérant, ce qui réduit l’assiette imposable de la SCI et optimise votre fiscalité.
Choisir en fonction du niveau d'imposition des associés de la SCI
Si vous êtes imposé dans une tranche élevée de l’impôt sur le revenu (40% ou 45%), l’imposition des revenus fonciers au régime IR pourrait vous pénaliser. En ajoutant les revenus fonciers de la SCI à vos autres revenus, vous risquez d’augmenter encore votre charge fiscale. Dans ce cas, opter pour le régime IS permet de séparer la fiscalité de la SCI de votre imposition personnelle. Vous ne serez imposé que si vous percevez des dividendes, ce qui peut réduire la pression fiscale sur vos revenus.
À l’inverse, si vous vous situez dans une tranche d’imposition basse, le régime IR peut être plus avantageux. L’imposition des revenus fonciers au barème progressif sera moins lourde, et vous pourrez également bénéficier d’un abattement de 30% si vous optez pour le régime micro-foncier (revenus fonciers inférieurs à 15 000 €).
Choisir en fonction des déficits et des charges de votre SCI
Si votre SCI a des charges importantes à supporter (travaux de rénovation, gestion locative, etc.), le régime IS vous permet de déduire une plus grande partie de ces dépenses, y compris l’amortissement des biens immobiliers.
Si vous préférez déduire les intérêts d’emprunt souscrits pour investir dans la SCI dans votre propre déclaration de revenus, le régime IR est à privilégier. Il permet de réduire directement votre base imposable personnelle, ce qui peut être intéressant si vous avez recours à l’endettement pour financer vos investissements immobiliers.
La fiscalité des plus-values dans une SCI
La question de la fiscalité des plus-values est cruciale si vous envisagez de vendre un bien immobilier détenu par votre SCI à un moment donné.
La fiscalité des plus-values dans une SCI à l'IR
Dans une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, les plus-values immobilières sont imposées selon le régime des particuliers. Ce régime est avantageux pour les investisseurs à long terme, car il prévoit des abattements progressifs en fonction de la durée de détention du bien.
Comment est calculée la plus-value à l'IR ?
La plus-value est la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’acquisition (ou sa valeur d’apport si le bien a été apporté à la SCI). Une fois cette plus-value déterminée, le régime des particuliers s’applique, avec deux types d’impositions :
- 19% d’impôt sur la plus-value.
- 17,2% de prélèvements sociaux.
Abattements progressif dans le temps
L’un des principaux avantages de ce régime est l’abattement qui s’applique en fonction de la durée pendant laquelle la SCI a détenu le bien :
- Impôt sur la plus-value (19%) : vous bénéficiez d’un abattement progressif à partir de la sixième année de détention du bien, avec une exonération totale après 22 ans.
- Prélèvements sociaux (17,2%) : l’abattement commence à la même période, mais l’exonération complète n’intervient qu’après 30 ans de détention.
Exemple pratique :
Imaginons que votre SCI, soumise à l’IR, décide de vendre un bien immobilier après 15 ans de détention et réalise une plus-value de 100 000 €. Vous bénéficierez d’un abattement de 60% sur la plus-value pour l’impôt sur le revenu (6% d’abattement par année de détention à partir de la 6e année). Votre plus-value imposable serait donc réduite à 40 000 €, sur laquelle vous paierez 19% d’impôt, soit 7 600 €.
De même, pour les prélèvements sociaux, l’abattement serait de 36%, ramenant la plus-value imposable à 64 000 €, sur laquelle les prélèvements sociaux de 17,2% s’appliqueraient, soit 11 008 €.
Au total, vous paierez 18 608 € d’impôts sur cette plus-value, soit un taux effectif bien inférieur au taux nominal grâce aux abattements.
Je me lance avec Maslow !
Maslow vous propose de réaliser une simulation de votre capacité d’emprunt.
- Renseignez vos sources de revenus
- Renseignez vos différentes charges mensuelles
- Entrez le montant de vos impôts
La fiscalité des plus-values pour les SCI à l'IS
La fiscalité des plus-values dans une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés est tout autre. Ici, la plus-value est traitée comme une plus-value professionnelle, et le calcul de la plus-value imposable est différent.
Comment est calculée la plus-value à l'IS ?
La plus-value est calculée en prenant la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien. Cette valeur nette comptable correspond au prix d’acquisition du bien, diminué des amortissements qui ont été pratiqués au fil du temps. C’est une particularité importante, car les amortissements réduisent la valeur comptable du bien, augmentant ainsi la plus-value taxable.
Une fois la plus-value déterminée, elle est soumise au taux normal de l’IS, soit 25%. Contrairement au régime IR, il n’y a aucun abattement pour durée de détention, peu importe depuis combien de temps vous détenez le bien.
Exemple pratique :
Supposons que votre SCI à l’IS vende un bien immobilier acquis pour 200 000 €, mais qui, après amortissement, a une valeur nette comptable de 120 000 €. Si vous vendez ce bien pour 300 000 €, la plus-value imposable sera de 180 000 € (300 000 € – 120 000 €). Cette plus-value sera soumise à l’impôt sur les sociétés à hauteur de 25%, soit un impôt de 45 000 €.
Cependant, si vous souhaitez distribuer cette somme sous forme de dividendes aux associés, ces derniers devront payer la flat tax de 30% sur les dividendes perçus, ce qui inclut 12,8% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux.
Pas d’abattement fiscal à l’IS
Contrairement au régime IR, la SCI à l’IS ne bénéficie pas des abattements progressifs pour durée de détention. Ainsi, même si vous détenez un bien pendant de nombreuses années, vous paierez le même taux de 25% sur la plus-value, ce qui peut représenter un coût fiscal important à la revente.
Les particularités fiscales d'une SCI familiale
Une SCI familiale est une forme spécifique de SCI dont les associés appartiennent à la même famille (parents, enfants, frères et sœurs, etc.). Ce type de société est souvent choisi pour faciliter la gestion et la transmission du patrimoine immobilier au sein de la famille. Cependant, la fiscalité d’une SCI familiale possède des particularités qu’il est essentiel de comprendre pour optimiser la gestion fiscale de votre patrimoine.
Pourquoi créer une SCI familiale ?
La principale raison pour laquelle les familles créent une SCI est la volonté de transmettre un patrimoine immobilier dans un cadre juridique et fiscal sécurisé. La SCI permet de regrouper plusieurs biens immobiliers sous une seule entité, ce qui simplifie la gestion du patrimoine et permet de mieux préparer la succession.
En plus de la transmission, la SCI familiale permet également de :
- Éviter l’indivision lors du décès d’un parent, une situation souvent complexe à gérer lorsque plusieurs héritiers doivent partager des biens immobiliers.
- Faciliter les donations de parts sociales de la SCI plutôt que des biens immobiliers en direct. Cela permet de mieux contrôler la répartition du patrimoine et de bénéficier d’avantages fiscaux.
Le régime fiscal d'une SCI familiale
Le choix du régime fiscal d’une SCI familiale (IR ou IS) doit être fait avec soin en fonction des objectifs des associés, qu’il s’agisse de la gestion des biens ou de la transmission du patrimoine.
SCI familiale à l’impôt sur le revenu (IR)
Le régime IR est souvent privilégié pour les SCI familiales. Voici pourquoi :
- Transparence fiscale : Ce sont les associés qui sont directement imposés sur les revenus fonciers en fonction de leur part de détention dans la SCI. Cela permet une répartition des revenus entre les membres de la famille, souvent à des taux d’imposition plus faibles.
- Fiscalité avantageuse sur les plus-values : En cas de vente d’un bien immobilier détenu par la SCI, les associés bénéficient d’un abattement progressif sur la plus-value dès la 6ᵉ année de détention, avec une exonération totale au bout de 22 ans pour l’impôt sur la plus-value et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Cela peut grandement réduire l’imposition, surtout si le bien est transmis aux héritiers sur le long terme.
SCI familiale à l’impôt sur les sociétés (IS)
Le régime IS peut être plus adapté si la SCI familiale détient des biens générant des revenus locatifs importants. Toutefois, il est moins souvent choisi pour une SCI familiale, notamment en raison des points suivants :
- Taxation plus lourde des plus-values : À l’IS, les plus-values sont soumises à un taux fixe de 25%, sans abattement pour durée de détention. Cela peut poser problème si l’objectif est de transmettre les biens à long terme.
- Gestion plus complexe : La comptabilité plus rigoureuse et les obligations administratives supplémentaires (dépôt des comptes, comptabilité en engagement) peuvent être un frein pour une SCI familiale.
Nos experts réalisent pour vous gratuitement et sans engagement une sélection d’apparts’ qui correspond à votre profil investisseur.
Optimisation fiscale de la transmission du patrimoine
Un des principaux avantages de la SCI familiale est la possibilité d’optimiser la transmission du patrimoine à travers la donation de parts sociales. Contrairement à la transmission d’un bien immobilier en direct, la donation de parts sociales permet de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux.
Donations par tranches
Les associés peuvent réaliser des donations en plusieurs fois, en respectant les abattements fiscaux pour donation en ligne directe (100 000 € par parent et par enfant, tous les 15 ans). Ce mécanisme permet de transmettre progressivement le patrimoine tout en bénéficiant d’une exonération d’impôt jusqu’à la limite de l’abattement.
Réduction de la valeur des parts sociales
Lorsqu’un bien immobilier est détenu par une SCI, sa valeur peut être réduite par rapport à sa valeur réelle en raison des charges et des dettes de la société (notamment si la SCI a contracté un emprunt pour acquérir le bien). Cela permet de diminuer la valeur des parts sociales à transmettre, et donc de réduire le montant des droits de donation.
Exemple pratique :
Si vous détenez un bien immobilier d’une valeur de 500 000 € au sein d’une SCI, mais que la SCI a encore 200 000 € de dettes liées à l’achat de ce bien, la valeur des parts sociales sera réduite d’autant. Ainsi, vous ne transmettrez que 300 000 € de valeur à vos enfants, ce qui vous permettra de rester en dessous des seuils d’abattement et d’éviter l’impôt sur la donation.
Les obligations fiscales d'une SCI familiale
Bien que les SCI familiales offrent de nombreux avantages fiscaux, elles sont soumises aux mêmes obligations fiscales que les autres SCI :
- Déclaration annuelle des revenus : Les revenus fonciers doivent être déclarés chaque année, qu’il s’agisse d’une SCI à l’IR ou à l’IS.
- Comptabilité simplifiée : Pour les SCI à l’IR, il n’est pas nécessaire de tenir une comptabilité complexe ni de déposer les comptes au greffe, ce qui simplifie la gestion.
Quels sont les avantages fiscaux pour une SCI familiale ?
En résumé, voici les principaux avantages fiscaux d’une SCI familiale :
- Faciliter la transmission du patrimoine aux héritiers en évitant l’indivision.
- Optimiser la fiscalité des donations en bénéficiant d’abattements et en réduisant la valeur des parts sociales.
- Réduire la fiscalité des plus-values en cas de vente d’un bien immobilier grâce aux abattements progressifs dans le cadre d’une SCI à l’IR.
