La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique souvent choisie par les investisseurs immobiliers souhaitant gérer ou transmettre un patrimoine. Parmi les choix cruciaux à faire lors de la création d’une SCI, celui du régime fiscal est l’un des plus déterminants. Si par défaut une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), de plus en plus de propriétaires choisissent de l’assujettir à l’impôt sur les sociétés (IS).
Pourquoi ? Parce que la SCI à l’IS présente des avantages fiscaux significatifs, notamment la possibilité de déduire l’amortissement des biens immobiliers et un plus grand nombre de charges. Cependant, ce choix ne doit pas être pris à la légère, car il s’accompagne d’obligations comptables plus strictes et de la fameuse double imposition sur les dividendes.
Dans cet article, nous allons explorer en détail les avantages et les inconvénients de la SCI à l’IS. Vous découvrirez comment ce régime peut être un atout majeur pour certains projets immobiliers tout en comprenant ses limites, afin de vous guider dans le choix le plus adapté à vos objectifs personnels.
Quels sont les avantages d'une SCI à l'IS ?
Amortissement des biens immobiliers
L’un des principaux avantages de la SCI à l’IS réside dans la possibilité d’amortir vos biens immobiliers. Concrètement, cela signifie que vous pouvez déduire chaque année une partie du coût d’acquisition de vos biens de vos bénéfices imposables, comme c’est le cas dans les entreprises classiques. Ce mécanisme d’amortissement permet de réduire considérablement la base sur laquelle vous êtes imposé. Par exemple, si vous investissez dans un immeuble qui se déprécie au fil du temps, chaque année vous pourrez déduire une portion de sa valeur, ce qui diminue vos bénéfices et donc le montant d’impôts sur le revenu à payer.
Cette stratégie est particulièrement avantageuse pour les biens qui perdent de la valeur avec le temps, comme les bâtiments industriels ou des infrastructures nécessitant de fréquents travaux. L’amortissement permet ainsi de compenser une partie des charges liées à l’entretien ou aux travaux de rénovation.
Déduction de nombreuses charges
Sous le régime de l’IS, la SCI peut déduire un grand nombre de charges qui ne sont pas toujours déductibles dans une SCI à l’IR. En tant qu’associé d’une SCI à l’IS, vous pouvez déduire, entre autres :
- Les frais d’acquisition du bien immobilier, comme les frais de notaire et les droits d’enregistrement.
- Les frais de gestion du bien (entretien, copropriété, etc.).
- La rémunération du gérant de la SCI, s’il est rémunéré.
- Les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition ou à l’entretien du bien.
- Les frais liés à l’assurance et à la taxe foncière.
Ces déductions permettent de réduire considérablement le résultat imposable de la SCI, ce qui en fait un régime fiscal très intéressant pour les investisseurs qui cherchent à optimiser leur gestion de trésorerie.
Pilotage du revenu imposable
Lorsque la SCI est soumise à l’IS, vous avez le contrôle sur le moment où vous serez imposé personnellement sur vos revenus immobiliers. Contrairement à la SCI à l’IR où les associés sont automatiquement imposés sur leur quote-part des bénéfices, si la SCI est à l’IS, vous n’êtes imposé que sur la distribution de dividendes. Si vous choisissez de ne pas distribuer de dividendes, aucun impôt ne sera prélevé sur vos revenus personnels. Cela vous offre une grande flexibilité dans la gestion de vos finances et vous permet de réinvestir les bénéfices dans la SCI pour financer de nouveaux projets immobiliers.
Ce pilotage est un avantage majeur pour ceux qui ont une vision à long terme et préfèrent accumuler des biens sans avoir besoin de revenus immédiats. C’est aussi une excellente solution pour les investisseurs qui souhaitent capitaliser sur le long terme tout en limitant la pression fiscale sur leurs bénéfices annuels.
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Quels sont les inconvénients d'une SCI à l'impôt sur les sociétés ?
Imposition des plus-values lors de la vente d’un bien
L’un des inconvénients majeurs de la SCI à l’IS réside dans l’imposition des plus-values réalisées lors de la vente d’un bien immobilier. Contrairement à une SCI à l’IR, où les plus-values sont soumises au régime des particuliers avec des abattements en fonction de la durée de détention, la SCI à l’IS applique un régime beaucoup plus contraignant.
Lorsque vous vendez un bien détenu par une SCI à l’IS, la plus-value est calculée en fonction de la valeur nette comptable (VNC) du bien, c’est-à-dire le prix d’acquisition moins les amortissements pratiqués. Si le bien a été amorti sur plusieurs années, sa VNC peut être très faible, voire nulle. Résultat : la plus-value imposable devient bien plus élevée, car elle est calculée sur la différence entre le prix de vente et cette valeur nettement diminuée.
Par exemple, si vous avez acheté un bien 400 000 € et que vous l’avez amorti sur 10 ans, la valeur nette comptable pourrait être réduite à 200 000 €. Si vous vendez le bien 500 000 €, la plus-value imposable ne sera pas de 100 000 € (500 000 € – 400 000 €) comme en SCI à l’IR, mais de 300 000 € (500 000 € – 200 000 €), augmentant ainsi la charge fiscale lors de la vente.
Double imposition des dividendes
Un autre inconvénient important de la SCI à l’IS est la double imposition. En effet, les bénéfices réalisés par la SCI sont d’abord imposés au niveau de la société à l’IS, au taux de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices et à 25 % au-delà. Cependant, si vous décidez de vous verser des dividendes, ces revenus seront également imposés dans vos mains en tant qu’associé.
Les dividendes que vous recevez seront soumis à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, composé de 12,8 % d’impôt sur le revenu et de 17,2 % de prélèvements sociaux. Ainsi, les bénéfices de la SCI sont taxés une première fois au niveau de la société, puis à nouveau lorsqu’ils vous sont distribués sous forme de dividendes. Cela peut réduire considérablement la rentabilité de votre investissement, surtout si vous avez besoin de percevoir régulièrement des revenus.
Complexité et obligations comptables
La gestion comptable d’une SCI à l’IS est nettement plus lourde que celle d’une SCI à l’IR. Sous ce régime, la SCI doit suivre les mêmes règles comptables qu’une société commerciale, ce qui implique :
- La tenue d’une comptabilité d’engagement stricte.
- L’établissement et le dépôt annuel des comptes, incluant le bilan, le compte de résultat et les annexes comptables.
- La production d’un grand-livre et d’un livre-journal, retraçant toutes les opérations financières de la société.
Ces exigences comptables représentent une charge administrative non négligeable. La plupart des SCI à l’IS font appel à un expert-comptable pour gérer ces obligations, ce qui engendre des frais supplémentaires. Ces coûts peuvent grever la rentabilité de la société, surtout si elle ne génère pas de bénéfices importants.
Inflexibilité dans les projets de transmission patrimoniale
Enfin, opter pour la SCI à l’IS peut compliquer la transmission de votre patrimoine immobilier à vos héritiers. Contrairement à la SCI à l’IR, où la transmission des parts sociales peut bénéficier de certains abattements fiscaux, la SCI à l’IS ne permet pas de profiter de ces exonérations. De plus, si votre objectif est de revendre le bien pour profiter de la valorisation immobilière, l’imposition accrue des plus-values en SCI à l’IS peut réduire l’intérêt de ce régime dans une stratégie de transmission.

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Comment choisir entre le régime fiscal de l'IS et de l'IR ?
Fiscalité et gestion des bénéfices
Sous le régime de l’IR, la SCI est dite “transparente” fiscalement. Cela signifie que ce ne sont pas les bénéfices de la société qui sont imposés directement, mais la quote-part des revenus fonciers perçue par chaque associé. Autrement dit, les associés déclarent ces revenus sur leur propre déclaration d’impôts et sont imposés selon leur tranche marginale d’imposition. Cela peut s’avérer avantageux si vous êtes dans une tranche d’imposition basse ou si vous souhaitez bénéficier de certains abattements fiscaux (par exemple, les abattements sur les plus-values immobilières après 22 ans de détention).
En revanche, dans une SCI à l’IS, la société elle-même est imposée sur ses bénéfices au taux de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices, puis à 25 % au-delà. Cela peut sembler plus attractif, notamment pour les sociétés qui réalisent des bénéfices modérés, mais il faut garder à l’esprit que si vous décidez de distribuer ces bénéfices sous forme de dividendes, ils seront de nouveau imposés dans vos mains à hauteur de 30 % (prélèvement forfaitaire unique). C’est ce qu’on appelle la double imposition.
Ainsi, la SCI à l’IR est souvent plus intéressante pour les projets où les associés de la SCI ont besoin de revenus réguliers ou lorsqu’ils sont imposés dans des tranches fiscales faibles. En revanche, la SCI à l’IS convient mieux aux investisseurs à long terme qui souhaitent réinvestir leurs bénéfices dans de nouveaux projets immobiliers sans être immédiatement taxés sur les revenus.
Déduction des charges et amortissement
L’un des avantages d’opter pour la régime de l’IS avec sa SCI, est la possibilité d’amortir le bien immobilier. Cela permet de réduire la base imposable en déduisant une partie du coût d’acquisition du bien sur plusieurs années. De plus, une SCI à l’IS peut déduire un éventail beaucoup plus large de charges que la SCI à l’IR, telles que les frais d’acquisition (notaire, enregistrement), la rémunération du gérant, ainsi que les frais de gestion et d’entretien. Ce mécanisme offre un véritable levier fiscal pour diminuer vos impôts.
À l’inverse, dans une SCI à l’IR, seules certaines charges comme les frais d’entretien, la taxe foncière et les intérêts d’emprunt sont déductibles, mais vous ne pouvez pas amortir le bien immobilier. Cela peut limiter vos possibilités d’optimisation fiscale, surtout si votre objectif est de maximiser les déductions.
Gestion du déficit foncier
Sous le régime de l’IR, les associés peuvent imputer le déficit foncier généré par la SCI sur leurs revenus personnels, dans la limite de 10 700 € par an. Cela peut être très avantageux pour les associés ayant des revenus fonciers importants, car cela permet de réduire leur imposition globale.
Dans une SCI à l’IS, le déficit ne peut être imputé que sur les bénéfices futurs de la SCI, et non sur les revenus personnels des associés. Ce déficit peut cependant être reporté indéfiniment sur les années suivantes, ce qui permet de compenser les bénéfices futurs. Ce report est un atout pour ceux qui prévoient de réaliser d’importants travaux ou de supporter des coûts initiaux élevés sans générer immédiatement de revenus.
Obligations comptables et administratives
La SCI à l’IS nécessite la tenue d’une comptabilité complète, similaire à celle d’une entreprise commerciale. Cela inclut l’obligation de produire un bilan annuel, un compte de résultat, et de déposer les comptes auprès du greffe du tribunal de commerce. La gestion comptable est plus lourde, et il est souvent nécessaire de faire appel à un expert-comptable, ce qui engendre des coûts supplémentaires.
En revanche, la SCI à l’IR est beaucoup plus simple à gérer d’un point de vue comptable. Une comptabilité simplifiée suffit, avec la tenue d’un livre des recettes pour enregistrer les loyers perçus et les charges déduites. Cette différence dans les obligations comptables peut peser dans la balance selon que vous préfériez une gestion allégée ou que vous soyez prêt à supporter des contraintes administratives supplémentaires pour profiter des avantages fiscaux de l’IS.
Choix en fonction du projet d’investissement
Le choix entre l’IR et l’IS doit avant tout être aligné avec vos objectifs patrimoniaux et financiers. Si votre priorité est de transmettre un patrimoine à vos héritiers ou de générer des revenus locatifs réguliers, la SCI à l’IR est souvent la solution la plus simple et la plus avantageuse fiscalement à long terme. Vous bénéficiez d’abattements sur les plus-values lors de la revente du bien après plusieurs années de détention, ce qui permet de réduire l’imposition en cas de transmission ou de vente.
En revanche, si vous envisagez un projet immobilier à long terme avec un réinvestissement des bénéfices plutôt qu’une distribution de revenus réguliers, la SCI à l’IS peut être plus adaptée. Ce régime permet de déduire un maximum de charges et d’amortissements, réduisant ainsi la base imposable chaque année. De plus, si vous n’avez pas besoin de percevoir immédiatement les revenus de vos biens immobiliers, vous évitez la double imposition en ne distribuant pas de dividendes.
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FAQ sur la SCI à l'IS
Vous pouvez choisir d’opter pour l’IS dès la création de la SCI ou à tout moment au cours de la vie de la société. Si vous faites ce choix après la création, l’option doit être notifiée à l’administration fiscale avant la fin du troisième mois de l’exercice fiscal au titre duquel vous souhaitez être soumis à l’IS.
Lorsque vous passez de l’IR à l’IS, ce changement est assimilé à une cessation d’activité pour l’administration fiscale. Cela entraîne l’imposition immédiate des bénéfices non encore taxés ainsi que des plus-values latentes sur les biens de la SCI. Toutefois, des mécanismes de report existent pour limiter l’impact fiscal.
Les biens qui se déprécient dans le temps, comme les bâtiments industriels ou les locaux nécessitant de lourds travaux d’entretien, sont particulièrement adaptés à la SCI à l’IS. L’amortissement de ces biens permet de réduire considérablement l’assiette imposable, rendant ce régime fiscal plus avantageux.
En tant que gérant, vous pouvez percevoir une rémunération dans le cadre de votre mandat de gestion. Cette rémunération est déductible des bénéfices de la SCI, mais elle sera imposée dans vos mains comme un salaire. Elle peut être un moyen d’optimiser la fiscalité si vous souhaitez bénéficier de revenus réguliers tout en réduisant les bénéfices imposables de la société.
Les SCI à l’IS doivent obligatoirement déposer leurs comptes annuels au greffe du tribunal de commerce. Ces comptes incluent un bilan, un compte de résultat et une annexe. Le non-respect de cette obligation peut entraîner des pénalités et la radiation de la société du registre du commerce et des sociétés (RCS).
La SCI à l’IS peut rendre la transmission d’actifs plus complexe, car la plus-value imposable à la vente est plus élevée en raison des amortissements déduits. De plus, les héritiers devront reprendre la valeur nette comptable des biens, souvent bien inférieure à leur valeur de marché, ce qui peut entraîner une imposition plus forte lors de la cession.
Contrairement à la SCI à l’IR, qui bénéficie d’abattements progressifs sur les plus-values en fonction de la durée de détention des biens, la SCI à l’IS ne peut prétendre à aucune exonération sur les plus-values liées à la cession de biens immobiliers. Toute plus-value est imposée au taux standard de l’IS.
Oui, une SCI à l’IS peut exercer une activité commerciale comme la location meublée, qui est d’ailleurs automatiquement soumise à l’IS. Toutefois, la SCI doit veiller à ne pas s’écarter de son objet principal qui reste la gestion immobilière, sous peine de perdre son statut juridique de SCI.