Vous envisagez d’investir dans l’immobilier via une Société Civile Immobilière (SCI), mais vous vous demandez quels en sont les véritables avantages ? Dans cet article, nous vous expliquons pourquoi choisir la SCI peut faire une grande différence dans votre stratégie d’investissement. Nous aborderons tout d’abord les avantages de la gestion souple qu’offre cette structure, puis nous explorerons les bénéfices en matière de transmission et de fiscalité. Nous verrons également comment la SCI facilite l’acquisition de biens immobiliers en mutualisant les ressources et comment elle simplifie la sortie d’un associé.
Quels sont les avantages d'une SCI (Société Civile Immobilière) ?
- La gestion facilitée d’un patrimoine immobilier à plusieurs
- Une transmission de patrimoine optimisée
- Une fiscalité flexible et avantageuse
- La mutualisation des ressources pour faciliter l’investissement
- La facilité de sortie d’un associé
- Des avantages fiscaux sur les plus-values immobilières
- Protection du patrimoine personnel
- Gestion simplifiée des biens professionnels pour les entrepreneurs
La gestion facilitée d'un patrimoine immobilier à plusieurs
L’un des principaux avantages de créer une Société Civile Immobilière est la simplification de la gestion de votre patrimoine immobilier. Contrairement à l’indivision, où chaque décision nécessite l’accord de tous les copropriétaires, la SCI permet d’éviter les blocages. En tant qu’associé, vous désignez un gérant chargé de la gestion courante des biens de la société, ce qui allège considérablement la prise de décisions.
La création de la SCI vous permet donc d’éviter les conflits souvent rencontrés dans le cadre d’une indivision, notamment en cas de mésentente entre héritiers ou copropriétaires. Le gérant, qui peut être un associé ou une personne extérieure, est habilité à prendre des décisions concernant les biens, sans avoir à consulter systématiquement tous les membres de la SCI.
De plus, les statuts de la société peuvent être personnalisés pour adapter les règles de gestion à vos besoins spécifiques, offrant ainsi une grande souplesse et un contrôle optimal. C’est pour toutes ces raisons que beaucoup de membres d’une même famille optent souvent pour la création d’une SCI familiale pour gérer un patrimoine immobilier en commun.
Je me lance avec Maslow !
Maslow vous propose de réaliser une simulation de votre capacité d’emprunt.
- Renseignez vos sources de revenus
- Renseignez vos différentes charges mensuelles
- Entrez le montant de vos impôts
Une transmission du patrimoine optimisée
Si vous envisagez de transmettre votre patrimoine à vos enfants ou à vos proches, la SCI est une solution particulièrement avantageuse. Contrairement à l’indivision, où la vente forcée des biens peut être inévitable, la SCI permet une transmission progressive et contrôlée via la cession de parts sociales. Cela vous permet de rester maître du processus tout en évitant les complications liées à la vente des biens.
L’un des atouts majeurs de la SCI réside dans les avantages fiscaux qu’elle offre en matière de transmission du patrimoine. En effet, tous les 15 ans, chaque parent peut transmettre à ses enfants jusqu’à 100 000 € en parts sociales, les grands-parents peuvent transmettre jusqu’à 31 865€ et les arrières-grands-parents peuvent transmettre jusqu’à 5 310€.
Cette flexibilité permet de planifier efficacement la transmission de votre patrimoine tout en bénéficiant d’abattements fiscaux intéressants.
Enfin, la SCI protège également le conjoint survivant, lui permettant de conserver la gestion des biens en cas de décès, une sécurité précieuse pour préserver votre patrimoine familial.
Une fiscalité flexible et avantageuse
Un des grands avantages de la SCI est la possibilité de choisir le régime fiscal qui correspond le mieux à vos objectifs. En tant qu’associé, vous avez le choix entre deux options : l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).
Sous le régime de l’IR, la SCI est fiscalement transparente. Les revenus et charges de la société sont directement imputés aux associés, comme s’ils détenaient les biens en nom propre. Ce régime permet de bénéficier des avantages fiscaux liés à certains dispositifs comme la loi Denormandie ou Malraux, qui offrent des réductions d’impôt intéressantes. En cas de déficit foncier, celui-ci peut être imputé sur les revenus personnels des associés, ce qui diminue leur base imposable. Par ailleurs, la fiscalité des plus-values immobilières est également avantageuse sous l’IR, avec un abattement progressif à partir de la 6e année de détention, menant à une exonération totale après 22 ans.
Le régime de l’IS, quant à lui, offre la possibilité de déduire un large éventail de charges, comme la taxe foncière, l’amortissement des biens, ou encore les frais de gestion. Ce régime peut être plus favorable pour les associés ayant des revenus élevés, car il permet d’éviter l’imposition progressive sur le revenu foncier. Le déficit foncier, dans ce cas, peut être reporté sur les 10 exercices suivants. Toutefois, l’imposition des plus-values sous l’IS est moins avantageuse, car les associés ne bénéficient pas des abattements pour durée de détention, et la taxation est calculée sur une base réduite par l’amortissement des biens.
Cette flexibilité vous permet donc d’adapter la fiscalité de votre SCI selon votre situation patrimoniale et vos objectifs financiers.
Mutualisation des ressources pour un investissement plus important
Parmis les avantages de la SCI on retrouve également la mutualisation des ressources entre les associés. Cela vous permet d’accéder à des investissements immobiliers plus conséquents. En effet, en unissant vos fonds avec ceux d’autres associés, vous augmentez votre capacité d’achat et pouvez ainsi investir dans des biens immobiliers plus grands ou plus nombreux, qui seraient inaccessibles individuellement.
Cette mutualisation facilite également la souscription d’emprunts. Les banques voient souvent la SCI comme une structure plus solide grâce à la garantie apportée par plusieurs associés. Cela peut rendre l’obtention de crédits immobiliers plus facile et augmenter vos chances de financement pour des projets ambitieux.
L’immobilier connecté à vos besoins
Créez votre compte Maslow
- Accédez au listing complet de nos projets d’investissement
- Complétez votre dossier investisseur en amont et soyez prêt en cas de coup de coeur !
- Retrouvez tous vos documents au même endroit
- Consultez vos rendez-vous à venir
Facilité de sortie d’un associé
La SCI offre une grande souplesse lorsqu’un associé souhaite se retirer de l’investissement immobilier. Contrairement à l’indivision, où la vente du bien immobilier est souvent inévitable en cas de désaccord, la SCI permet à un associé de céder les parts sociales dont il dispose sans imposer la vente du bien commun.
La cession des parts sociales est encadrée par les statuts de la SCI, qui prévoient les conditions de sortie, et ce, dès le départ. L’associé peut céder ses parts de SCI aux autres membres de la société ou à un tiers avec l’accord des associés, évitant ainsi les conflits et les blocages. Cela permet de fluidifier la gestion et de maintenir la stabilité du patrimoine.
Cette facilité de sortie permet à chaque associé de rester libre de ses décisions, tout en assurant la continuité de l’activité de la SCI. Vous conservez ainsi une grande flexibilité tout au long de votre investissement.
Avantages fiscaux sur les plus-values immobilières
L’un des avantages notables de la création d’une Société Civile Immobilière concerne la fiscalité des plus-values immobilières. Si vous optez pour une SCI à l’IR, vous bénéficiez du régime des plus-values immobilières pour particuliers, qui est beaucoup plus avantageux que celui des sociétés. Ce régime vous permet de profiter d’abattements progressifs en fonction de la durée de détention du bien.
En effet, au bout de 22 ans de détention, vous êtes totalement exonéré de l’impôt sur la plus-value. De plus, après 30 ans, vous êtes également exonéré des prélèvements sociaux. Cette exonération progressive rend le régime fiscal particulièrement intéressant pour ceux qui envisagent de conserver leurs biens sur le long terme.
En revanche, si vous avez choisi une SCI à l’IS, la plus-value est soumise à un régime moins favorable, celui des plus-values professionnelles. C’est un point à prendre en compte lors du choix du régime fiscal de votre SCI.
Protection du patrimoine personnel
L’un des principaux avantages de la SCI est la protection de votre patrimoine personnel. En créant une SCI, vous dissociez le patrimoine de la société de celui des associés. Cela signifie que, même en cas de difficultés financières de la SCI, votre patrimoine personnel est protégé.
Concrètement, si la SCI rencontre des problèmes financiers, les créanciers doivent d’abord se tourner vers les biens de la société. Ce n’est qu’en dernier recours, si les actifs de la SCI ne suffisent pas à rembourser les dettes, qu’ils peuvent se retourner contre les associés. Toutefois, même dans ce cas, vous n’êtes responsable qu’à hauteur de votre participation dans la SCI. Cette distinction entre patrimoine personnel et patrimoine de la SCI vous permet de limiter vos risques financiers.
De plus, la SCI offre une discrétion supplémentaire quant à la gestion de vos investissements immobiliers. En effet, les biens sont inscrits au nom de la société et non au nom des associés, rendant ainsi plus difficile pour des créanciers ou tiers d’obtenir des informations sur votre patrimoine personnel.
Nos experts réalisent pour vous gratuitement et sans engagement une sélection d’apparts’ qui correspond à votre profil investisseur.
Gestion simplifiée des biens professionnels pour les entrepreneurs
Si vous êtes un entrepreneur, la SCI peut également être un excellent moyen de simplifier la gestion des biens immobiliers nécessaires à l’activité de votre entreprise. En créant une SCI distincte, vous pouvez séparer le patrimoine immobilier de celui de votre société d’exploitation, ce qui présente plusieurs avantages stratégiques.
Tout d’abord, cela permet de protéger vos biens immobiliers des risques liés à votre activité professionnelle. En cas de difficultés financières ou de faillite de votre entreprise, les créanciers ne pourront pas saisir les biens immobiliers, car ils appartiendront à la SCI, et non à l’entreprise.
Ensuite, loger vos biens immobiliers dans une SCI facilite la gestion fiscale. Par exemple, votre société d’exploitation peut verser un loyer à la SCI pour l’utilisation des locaux, ce qui permet à la SCI de financer l’achat ou l’entretien des biens tout en déduisant ces loyers comme charges dans la société d’exploitation. Cela vous permet de bénéficier de revenus complémentaires par l’intermédiaire de la SCI, tout en optimisant la fiscalité de votre entreprise.
En outre, la SCI simplifie aussi la cession de votre entreprise. En ne comptabilisant pas les biens immobiliers dans l’actif de votre société d’exploitation, la valeur de cette dernière est diminuée, ce qui peut faciliter sa vente. Vous pouvez ainsi conserver la propriété des biens immobiliers via la SCI, tout en vendant l’activité professionnelle séparément.
Enfin, la SCI est un outil efficace pour faciliter la transmission de votre patrimoine professionnel. Vous pouvez céder des parts de la SCI à vos enfants ou à des proches, sans nécessairement vendre les biens. Cela permet de structurer la transmission et d’anticiper la gestion patrimoniale à long terme.
