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Toutes les étapes et les formalités pour créer une SCI en 2025

Dans cet article vous trouverez :
Création SCI : notre guide pour créer une SCI

La Société Civile Immobilière, ou SCI, est une solution prisée pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier de manière souple et structurée. En créant une SCI, vous pouvez acquérir un bien à plusieurs tout en simplifiant la gestion et en optimisant la fiscalité de vos biens immobiliers.

Dans ce guide, nous explorerons les étapes essentielles pour créer votre SCI, les avantages qu’elle offre, et les points clés à connaître pour faire de cette structure un véritable atout patrimonial.

Qu'est-ce qu'une SCI ou société civile immobilière ?

La Société Civile Immobilière, ou SCI, est une structure juridique permettant de détenir et de gérer des biens immobiliers à plusieurs. Si vous envisagez d’acquérir un bien avec des membres de votre famille via une SCI familiale ou de vous lancer dans un projet immobilier en SCI entre amis, cette structure pourrait s’avérer précieuse pour faciliter la gestion et la transmission de votre patrimoine immobilier.

Pourquoi créer une SCI ?

Avant de voir comment créer une SCI, rappelons dans un premier temps les avantages que propose cette structure :

  • Optimiser la fiscalité : La SCI peut permettre, sous certaines conditions, de bénéficier d’avantages fiscaux, notamment au moment de la transmission du bien immobilier ou dans le choix de l’imposition des revenus générés.
  • Faciliter la gestion patrimoniale : En cas de patrimoine détenu en famille, la SCI permet de clarifier la propriété et d’éviter les complexités d’une indivision classique, souvent source de blocages.
  • Permettre une transmission anticipée : Pour transmettre votre patrimoine tout en gardant un certain contrôle, la SCI est un outil stratégique. Vous pouvez, par exemple, transmettre progressivement des parts sociales à vos héritiers, réduisant ainsi la charge fiscale de la succession.
  • Déléguer la gestion : En nommant un gérant de la SCI, vous pouvez simplifier la gestion de vos biens, qu’il s’agisse de la gestion locative, de l’entretien ou des décisions d’investissement.

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Quels sont les différents types de SCI ?

SCI familiale

La SCI familiale permet de gérer un patrimoine au sein d’une même famille. Elle facilite la transmission des biens immobiliers entre générations, souvent avec des avantages fiscaux pour les héritiers.

À lire aussi : Créer une SCI entre amis

SCI de gestion ou de location

Cette forme de SCI est conçue pour l’acquisition de biens immobiliers en vue de les louer. Elle mutualise les ressources des associés, permettant une gestion simplifiée des revenus locatifs et une optimisation fiscale.

SCI construction-vente

Destinée à construire des biens immobiliers pour les vendre ensuite, la SCI construction-vente est une structure temporaire qui s’adapte aux projets de développement immobilier à court terme. Elle est dissoute après la vente des biens.

SCI de jouissance à temps partagé

Aussi appelée “SCI de multipropriété”, elle permet aux associés de partager l’utilisation d’un bien selon des périodes définies, idéale pour les résidences secondaires. Chaque associé de la SCI bénéficie d’un droit de jouissance, sans détenir l’entière propriété.

SCI professionnelle

La SCI professionnelle s’adresse aux entrepreneurs souhaitant acquérir des locaux pour leur activité. Elle permet de séparer les biens professionnels du patrimoine personnel et facilite leur gestion comptable et la transmission lors d’une cession.

SCI d’attribution

Utilisée pour les projets de construction ou de rénovation en commun, la SCI d’attribution permet de répartir un bien entre associés une fois le projet terminé. Elle convient aux projets de cohabitation ou de développement immobilier complexe.

SCI agricole

Cette SCI vise à préserver et gérer un patrimoine agricole, comme des terres ou des bâtiments. Elle permet une gestion durable et une transmission facilitée des biens agricoles, souvent au sein d’un cadre familial.

Quelles sont les conditions à respecter pour pouvoir créer une société civile immobilière ?

Il est possible de créer une société civile immobilière à condition de respecter un certaine nombre de contraintes légales et administratives. 

Tout d’abord, il faut être au minimum deux associés pour constituer une SCI, sans limite maximale de participants. Ces associés peuvent être des personnes physiques (particuliers) ou morales (entreprises) et chacun doit effectuer un apport en numéraire (argent) ou en nature (bien immobilier) pour constituer le capital social de la société. Ce capital est librement fixé par les associés, ce qui signifie qu’il n’y a pas de montant minimum imposé par la loi, même si un capital plus élevé peut renforcer la crédibilité de la SCI auprès des partenaires et des banques.

La SCI doit également avoir un objet social exclusivement civil, ce qui signifie qu’elle ne peut exercer d’activité commerciale comme l’achat-revente de biens immobiliers pour réaliser un profit rapide.

Enfin, il est obligatoire de nommer un gérant, qui sera chargé de la gestion quotidienne de la SCI et représentera celle-ci auprès des tiers. Le gérant peut être l’un des associés ou une personne extérieure, selon les souhaits des membres. Assurez-vous que tous ces éléments sont clairement définis dans les statuts pour éviter les conflits et garantir une gestion conforme aux obligations légales.

Important à savoir : Dans une SCI, la responsabilité des associés est dite “indéfinie”, ce qui signifie qu’ils sont responsables des dettes de la société en cas de difficultés financières. Contrairement aux sociétés de capitaux, la SCI n’offre pas de protection des biens personnels des associés. Chaque associé est engagé à hauteur de sa participation dans le capital social de la SCI, mais si la société ne peut pas rembourser ses créances, les créanciers peuvent se tourner vers les associés pour récupérer les montants dus.

Cette responsabilité est proportionnelle aux parts détenues dans la société : un associé détenant 30 % des parts sera responsable de 30 % des dettes, dans la limite de ses propres biens personnels si la SCI est insolvable.

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Quelles sont les étapes et les formalités de création d'une SCI ?

La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) se déroule en plusieurs étapes clés, chacune essentielle pour que votre projet prenne forme dans les règles. Voici les démarches détaillées pour constituer votre SCI :

Étape 1 : Rédiger les statuts de la SCI

La rédaction des statuts est l’étape fondatrice de la SCI, car elle définit le fonctionnement de la société et les relations entre les associés. Les statuts doivent inclure :

  • Le gérant : La personne qui assurera la gestion quotidienne de la SCI, avec le pouvoir de représenter la société auprès des tiers, signer des actes et prendre des décisions pour le compte de la SCI.
  • Le siège social : Adresse officielle de la SCI, qui peut être le domicile du gérant si les associés en conviennent. Le siège social définit également le tribunal de commerce compétent pour d’éventuelles démarches futures.
  • Les apports de chaque associé : Ce qui a été apporté par chaque associé pour constituer le capital (en numéraire ou en nature).
  • La répartition des parts sociales : Elle dépend des apports et détermine les droits de vote et la part des bénéfices de chaque associé. Les statuts doivent être signés par tous les associés, car ils représentent l’acte fondateur de la SCI.

Étape 2 : Constituer et déposer le capital social auprès d’une banque

Chaque associé doit réaliser son apport à la SCI. Il s’agit soit d’un apport en numéraire (argent) soit d’un apport en nature (bien immobilier, par exemple). Une fois les apports constitués, vous devez déposer le capital social sur un compte bancaire au nom de la SCI. Ce dépôt auprès d’une banque est obligatoire, car il officialise le capital de la société, qui sera ensuite mentionné lors de l’immatriculation.

Étape 3 : Publier un avis de création dans un journal d’annonces légales

Pour rendre officielle la création de la SCI, un avis de constitution doit être publié dans un journal d’annonces légales habilité dans le département du siège social. Cet avis doit inclure des informations clés telles que le nom de la société, le montant du capital social, le siège social, l’identité du gérant et l’objet social de la SCI. Cette étape permet de donner une existence publique à votre société et de la rendre accessible aux tiers.

Étape 4 : Procéder à l’immatriculation en ligne

L’immatriculation de la SCI est la dernière étape et se fait en ligne via le site du guichet des formalités des entreprises : formalites.entreprises.gouv.fr. Cette démarche permet d’inscrire votre SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS), qui lui attribuera son numéro SIREN. Pour cette étape, vous devrez transmettre les statuts signés, l’avis de publication et d’autres documents (comme une déclaration des bénéficiaires effectifs).

Combien coûte la création d'une SCI ?

Le coût de création d’une SCI comprend plusieurs frais obligatoires, estimés ainsi :

  1. Frais de publication dans un journal d’annonces légales : Environ 150 à 200 €, variant selon le département.
  2. Frais d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) : Environ 70 €.
  3. Frais de rédaction des statuts : Si vous les rédigez seul, ce coût peut être nul, mais en passant par un notaire ou un avocat, cela peut aller de 500 à 2 000 €, selon les honoraires.

En fonction de ces frais, la création d’une SCI peut coûter entre 300 € et 2 300 € ou plus, selon le niveau d’accompagnement choisi.

Quels sont les délais à prévoir pour procéder à la création de la SCI ?

Le délai de création d’une SCI dépend des différentes étapes administratives, mais il faut en général compter entre 2 et 4 semaines pour finaliser l’ensemble du processus. La rédaction des statuts et le dépôt du capital social peuvent être réalisés rapidement, notamment si les associés ont préparé leurs documents à l’avance. Ensuite, la publication de l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales prend environ 1 à 3 jours ouvrables.

La demande d’immatriculation en ligne sur le guichet des formalités des entreprises est généralement traitée sous une semaine par le greffe compétent, bien que cela puisse varier selon le volume de demandes. Une fois l’immatriculation finalisée, la SCI reçoit son numéro SIREN, ce qui marque la fin officielle de la procédure de création.

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Quels sont les délais à prévoir pour procéder à la création de la SCI ?

Le délai de création d’une SCI dépend des différentes étapes administratives, mais il faut en général compter entre 2 et 4 semaines pour finaliser l’ensemble du processus. La rédaction des statuts et le dépôt du capital social peuvent être réalisés rapidement, notamment si les associés ont préparé leurs documents à l’avance. Ensuite, la publication de l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales prend environ 1 à 3 jours ouvrables.

La demande d’immatriculation en ligne sur le guichet des formalités des entreprises est généralement traitée sous une semaine par le greffe compétent, bien que cela puisse varier selon le volume de demandes. Une fois l’immatriculation finalisée, la SCI reçoit son numéro SIREN, ce qui marque la fin officielle de la procédure de création.

La création d'une SCI en ligne

Il est aujourd’hui possible de réaliser un bon nombre des étapes de création de SCI en ligne. Pour cela, le site officiel du guichet des formalités des entreprises permet de réaliser un grand nombre des formalités nécessaires, de la rédaction des statuts à l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS). Ce portail permet notamment aux associés de déposer leurs documents en version numérique et de suivre l’avancement de la demande.

En plus de ce guichet officiel, il existe des plateformes juridiques privées qui offrent un accompagnement pour la création d’une SCI en ligne. Ces plateformes proposent souvent des modèles de statuts personnalisables, ainsi qu’un suivi des formalités administratives, en échange d’honoraires supplémentaires.

Rappel sur la fiscalité d'une SCI

La fiscalité d’une SCI est flexible car vous pouvez choisir entre deux régimes fiscaux : l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).

  • Impôt sur le Revenu (IR) : Par défaut, les bénéfices de la SCI sont répartis entre les associés et imposés selon leur part respective dans la société. Ce régime est souvent avantageux pour les petits revenus locatifs et permet de bénéficier d’abattements sur les plus-values en cas de revente du bien après plusieurs années de détention.

  • Impôt sur les Sociétés (IS) : En optant pour l’IS, la SCI est imposée directement sur ses bénéfices, avec la possibilité d’amortir le bien immobilier, ce qui peut réduire le bénéfice imposable. Cependant, en cas de distribution des bénéfices aux associés, ceux-ci sont soumis à l’impôt personnel, entraînant une double imposition.

Nos conseils pratiques pour réussir la création de votre SCI

  • Définissez clairement vos objectifs : Avant de commencer, assurez-vous que la SCI est bien adaptée à vos besoins, qu’il s’agisse de gérer un patrimoine familial, d’optimiser la fiscalité d’un bien locatif, ou de simplifier la transmission de biens.

  • Rédigez de complets statuts précis : Les statuts sont la base de votre SCI. Prévoyez des clauses spécifiques pour anticiper des situations comme la cession de parts, la démission d’un associé, ou encore la répartition des charges. N’hésitez pas à faire appel à un notaire ou un avocat pour sécuriser cette étape.

  • Faites le bon choix fiscal dès le départ : Dans une SCI les associés peuvent choisur entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS). Prenez le temps de bien évaluer ces deux options avec un expert en fonction de votre projet et de vos perspectives financières.

  • Anticipez les coûts de gestion : Outre le capital initial, une SCI entraîne des frais de gestion (comptabilité, frais d’enregistrement, honoraires éventuels d’avocat ou de notaire). Prévoyez un budget pour assurer une bonne gestion sur le long terme.

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Cela fait 18 ans que j’évolue dans l’univers de la gestion de patrimoine et plus particulièrement de l’immobilier locatif. J’ai la chance qu’on m’ait confié le rôle de directeur délégué de Maslow, véritable bras armé digital du groupe. On entre dans une ère d’autant plus excitante et stimulante pour l’immobilier, et j’ai hâte de voir ce que Maslow nous réserve pour les années à venir.