Alors que le logement s’impose déjà comme l’un des sujets centraux de la prochaine élection présidentielle, une nouvelle étude menée par Maslow met en lumière un phénomène structurant : les locataires restent désormais beaucoup plus longtemps dans leur logement.
En 2019, un locataire sur quatre déménageait chaque année. Aujourd’hui, moins d’un sur cinq.
Dans un contexte de tension persistante sur l’offre locative, de difficultés d’accès à la propriété et de pouvoir d’achat immobilier contraint, cette évolution révèle un marché où les parcours résidentiels se figent progressivement.
Pour les investisseurs, elle traduit aussi une transformation profonde du marché locatif : la stabilité d’occupation devient un critère d’analyse central, au même titre que le rendement ou la localisation.
Méthodologie
L’étude réalisée par Maslow.immo s’appuie sur l’analyse de 39 464 baux clôturés entre 2019 et 2025, issus du portefeuille géré par Valority via la base Héraclès, couvrant 528 villes en France.
Les données ont été croisées avec le zonage ABC de la DGALN, mis à jour en septembre 2025, afin d’analyser les différences entre zones tendues et zones moins tendues.
L’étude porte sur les durées effectives d’occupation des logements au moment de la clôture des baux. Elle ne prétend pas représenter l’ensemble du marché locatif français : le portefeuille étudié est majoritairement composé de logements neufs acquis en VEFA par des investisseurs accompagnés par le groupe Valority, ce qui peut introduire des biais géographiques et de typologie. L’étude mesure une durée d’occupation, et non le niveau de satisfaction des locataires.
Baisse du taux de rotation : les locataires restent plus longtemps dans leur logement
Les locataires quittent leur logement moins souvent qu’il y a six ans. Parmi les baux en cours au 1er janvier, la part de ceux qui se terminent dans l’année passe de 26,6 % en 2019 à 23,4 % en 2025.
Cette évolution ne traduit pas un simple effet conjoncturel lié au Covid. Si le confinement a temporairement gelé les mobilités au printemps 2020, les sorties locatives ont rapidement retrouvé leur niveau habituel, avec même un pic de rattrapage en 2021. L’allongement des durées apparaît surtout à partir de 2023, dans un calendrier qui coïncide avec la remontée des taux d’intérêt et le durcissement de l’accès au crédit immobilier.
Voici l’évolution du taux de sortie annuelle depuis 2019 :
| Année | Parc au 1er janvier | Taux de sortie annuel |
|---|---|---|
|
2019
|
5 500
|
26,6 %
|
|
2020
|
6 365
|
23,2 %
|
|
2021
|
7 466
|
25,3 %
|
|
2022
|
8 802
|
24,7 %
|
|
2023
|
9 710
|
23,7 %
|
|
2024
|
10 257
|
23,2 %
|
|
2025
|
10 555
|
23,4 %
|
Source : Valority. Taux de sortie : part des baux en cours au 1er janvier de l’année N dont la date de sortie tombe dans l’année N.
Nous pouvons avoir une seconde lecture de cette baisse du taux de rotation locative : la part des locataires encore en place trois ans après leur entrée augmente de 7.4 points entre 2013 et 2022.
| Année d'entrée | Baux suivis | Encore en place à 3 ans |
|---|---|---|
|
2013
|
1 055
|
39.1 %
|
|
2015
|
1 293
|
40,1 %
|
|
2017
|
1 936
|
41,6 %
|
|
2019
|
2 447
|
45,3 %
|
|
2021
|
3 399
|
45,5 %
|
|
2022
|
3 231
|
46,5 %
|
Source : Valority. Taux de sortie : part des baux en cours au 1er janvier de l’année N dont la date de sortie tombe dans l’année N.
Notre avis
Le marché locatif entre dans une nouvelle phase. Une partie des ménages qui auraient pu accéder à la propriété il y a quelques années restent aujourd’hui locataires plus longtemps.
Pour les investisseurs, cela change la lecture du marché : la stabilité du locataire devient un indicateur clé de sécurisation du projet, au même titre que la tension locative et le rendement.
La surface du bien a un impact majeur sur la durée d'occupation
La taille d’un logement est l’une des caractéristiques les plus fiables pour mesurer la durée d’un bail sur le long terme. En effet, elle ne dépend pas de la date à laquelle le bien a été mis en location.
La typologie d’un bien ne varie pas selon les périodes et ne suit aucun calendrier de commercialisation. C’est l’une des caractéristiques les plus stables du logement. Ce qui lui procure une confiance majeure pour analyse un écart de durée d’occupation entre différentes surfaces.
Voici notre analyse sur un rééchantillonnage de 3 000 logements sur des cohortes 2013-2015 et cohortes récentes :
| Typologie | Écart sur 36 mois |
Indice de confiance (95 %) |
Écart sur 60 mois |
Indice de confiance (95 %) |
|---|---|---|---|---|
|
T1 / Studio
|
+0,17 mois
|
−0,99 / +1,36
|
−0,02 mois
|
−2,14 / +1,97
|
|
T2
|
+1,29 mois
|
+0,67 / +1,87
|
+2,32 mois
|
+1,25 / +3,43
|
|
T3
|
+1,83 mois
|
+1,14 / +2,55
|
+3,02 mois
|
+1,66 / +4,40
|
|
T4 et +
|
+0,06 mois
|
−1,69 / +1,75
|
+3,07 mois
|
−0,17 / +6,32
|
Source : Valority. Écart entre cohortes 2013-2015 et cohortes récentes. 3 000 rééchantillonnages.
Les T2 et T3 : les surfaces où la durée des baux s'allonge le plus
C’est sur ces surfaces que les baux s’allongent le plus nettement. Un T3 mis en location aujourd’hui reste occupé, en moyenne, trois mois de plus qu’un T3 des cohortes 2013-2015 mesurées sur cinq ans d’occupation. Le T2 suit la même trajectoire, avec un peu plus de deux mois gagnés sur la même période. Trois mois sur un logement, pris isolément, cela peut sembler anecdotique. À l’échelle d’un parc, c’est une dynamique qui ralentit.
A l’inverse les petites surfaces n’affichent aucune évolution. La durée d’occupation d’un studio est aujourd’hui la même qu’il y a dix ans. Cela s’explique notamment par le fait que ces typologies de logements répondent à des besoins spécifiques sur de la courte durée : logements meublés pour étudiants, bail mobilité, etc.
Pas d'effet de zone tendue sur l'allongement des baux
La comparaison d’anciennes et récentes cohortes nous a permis de mettre en lumière le fait que l’allongement est identique en zone A et en zone B1. Autrement dit, la tension locative d’une zone n’a aucune conséquence sur le temps qu’un locataire passe dans son logement.
Deux centièmes de mois séparent la zone A de la zone B1. Les intervalles de confiance se recouvrent presque intégralement. L’hypothèse d’un allongement plus marqué dans les zones tendues est écartée par les données.
| Zone |
Baux (cohortes anciennes / récentes) |
Écart sur 60 mois |
Indice de confiance (95 %) |
|---|---|---|---|
|
Abis
|
138 / 187
|
−0,06 mois
|
−4,41 / +4,09
|
|
A
|
1 798 / 4 528
|
+2,01 mois
|
+0,94 / +3,06
|
|
B1
|
1 385 / 2 483
|
+1,95 mois
|
+0,69 / +3,22
|
|
B2
|
135 / 170
|
+6,28 mois
|
+1,67 / +10,81
|
|
C
|
43 / 45
|
-
|
-
|
Source : Valority. Écart entre cohortes 2013-2015 et cohortes récentes. 3 000 rééchantillonnages.
Allongement de la durée d'occupation : quels sont les facteurs qui peuvent l'expliquer ?
Plusieurs hypothèses peuvent être mises en avant pour tenter d’expliquer la situation de l’abaissement de la rotation locative, bien qu’elles ne démontrent pas les données mises en avant :
- Accès à la propriété individuelle plus difficile : la baisse du taux de sortie se poursuit après 2022, période de remontée des taux d’intérêt. Des locataires de T2 et de T3, typologies des candidats à l’accession, sont restés locataires.
- Marché locatif sous tension : trouver un nouveau logement devient plus compliqué où l’offre ne répond plus à la demande, où les conditions d’octroi se durcissent davantage.
- Coût du déménagement : hausse des loyers à la relocation, dépôts de garantie, frais d’agence ; de nombreux frais n’incitent pas les locataires à changer de logement.
Pour les investisseurs, la stabilité locative devient un nouvel indicateur à suivre
Dans un marché immobilier plus sélectif, l’investissement locatif ne peut plus être analysé uniquement à travers le rendement brut. La durée d’occupation des locataires devient un critère stratégique, car elle influence directement la vacance locative, la régularité des revenus et la gestion du bien.
Un locataire qui reste plus longtemps permet de réduire les périodes de relocation, les frais de remise en location et l’incertitude liée au changement d’occupant. Pour les investisseurs, cette stabilité peut contribuer à sécuriser le projet, notamment dans les zones où la demande locative reste forte.
Mais cette lecture doit être nuancée. Dans un marché sous tension, l’allongement des durées d’occupation peut aussi révéler une difficulté croissante à se reloger ou à accéder à la propriété.
Notre avis
L’enjeu, pour un investisseur, n’est pas seulement de chercher le rendement le plus élevé. Il faut comprendre la profondeur du marché locatif, la typologie de demande et la capacité du bien à répondre à un besoin durable. Un logement bien situé, adapté à son marché et occupé sur une longue durée peut offrir une vraie sécurité patrimoniale.
À travers cette étude, Maslow.immo met en lumière un signal fort pour le marché locatif : dans un contexte où les parcours résidentiels se grippent, les locataires restent plus longtemps en place. Une tendance qui confirme le rôle central de l’investissement locatif privé dans l’offre de logements.