Lorsque l’on souhaite placer son argent dans l’immobilier, l’investissement locatif se présente comme l’une des solutions majeures. Le principe, simple, consiste à acheter un bien sur le parc immobilier locatif français afin d’en tirer des revenus passifs issus de la mise en location et bénéficier de l’effet de levier du crédit.
Investir avec ce type de placement peut se faire de multiples façons, avec différents dispositifs accessibles aux investisseurs. Voici ce que vous devez savoir avant de vous lancer dans l’investissement immobilier locatif en 2025.
Si vous souhaitez investir dans le neuf, vous pourrez alors choisir entre :
Le dispositif Pinel : taux 2024 ou Pinel +
Le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)
La nue-propriété
En quoi consiste l’investissement locatif ?
L’investissement locatif permet à tout acheteur, célibataire ou en couple, d’acheter un bien immobilier afin d’en tirer des revenus via la mise en location.
Il s’agit du placement financier préféré des Français, dont les transactions représentaient presque 30.5 % du marché en 2021. Soit une hausse de 4.1 % par rapport à l’année précédente (source : Century21).
Tous les types de biens sont concernés, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’un maison individuelle, allant même jusqu’aux biens à usage commercial ou touristique.
L’achat d’un bien dépend ainsi des différents programmes proposés dans le neuf et l’ancien sur le parc immobilier français.
L’investissement locatif dans le logement neuf ou en résidence services (séniors et étudiants) est fortement encouragé par le gouvernement, notamment grâce à différents dispositifs de défiscalisation. L’Etat cherche ainsi à faciliter la construction de logements dans les zones où le marché immobilier est saturé.
Quels sont les facteurs à prendre en compte pour investir dans l'immobilier ?
La localisation est souvent citée comme le facteur le plus important dans l’investissement immobilier. Un bon emplacement peut signifier une forte demande locative, une appréciation du bien, et une résilience en période de ralentissement économique. La recherche de marché inclut l’analyse des infrastructures locales, des projets de développement futurs, des statistiques de criminalité, et de la qualité des écoles, parmi d’autres facteurs.
Les facteurs économiques tels que les taux d’intérêt, les conditions de l’emploi, et la croissance économique influencent le marché immobilier. Par exemple, des taux d’intérêt bas peuvent stimuler la demande d’achat de maisons. Les tendances démographiques, comme l’âge moyen de la population et les habitudes de vie, jouent aussi un rôle important. Les zones à forte croissance démographique ou celles populaires auprès de certaines tranches d’âge peuvent présenter des opportunités particulières.
Comment financer son projet d'investissement locatif ?
Le financement de l’investissement immobilier peut se faire par le biais de prêts hypothécaires ou en utilisant des fonds propres. Les prêts hypothécaires ont l’avantage de l’effet de levier, permettant d’acheter des propriétés plus chères avec moins de capital initial. Cependant, ils impliquent des intérêts et nécessitent une bonne gestion de la dette. Utiliser des fonds propres, bien que réduisant la dépendance à l’endettement, limite souvent la capacité d’investissement en raison de la nécessité d’un capital plus important.
Votre cote de crédit et votre capacité d’emprunt sont des éléments clés dans l’obtention d’un prêt immobilier. Une bonne cote de crédit peut vous aider à obtenir des taux d’intérêt plus favorables, réduisant ainsi le coût global de votre prêt. Il est donc essentiel de maintenir une bonne santé financière et de préparer votre dossier de crédit avant de solliciter un prêt.
Pour optimiser votre financement, il est conseillé de comparer les différentes offres de prêt, de négocier les conditions, et de bien comprendre les termes et les coûts associés. Il est également important de prévoir un plan pour gérer les paiements des prêts, en tenant compte des fluctuations potentielles des taux d’intérêt et des revenus locatifs. Une bonne stratégie peut inclure la mise en place d’une réserve financière pour couvrir les dépenses imprévues ou les périodes de vacance locative.
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Dispositif Pinel
Le dispositif Pinel reste jusqu’à maintenant le plus répandu, représentant plus de 48 % des transactions sur le marché de l’immobilier neuf et plus de 130.000 transactions entre 2014 et 2017. Il permet aux ménages de bénéficier d’une déduction fiscale avantageuse qui varie selon la durée de mise en location du logement. Toutefois, le programme évolue du fait de la nouvelle législation, et des nouveaux taux ont été mis en place pour tous les investissements locatifs réalisés à partir du 1er janvier 2023 :
Pour un engagement de 6 ans :
10.5 % de réduction d’impôts
vs 12 % en 2022
Pour un engagement de 9 ans :
15 % de réduction d’impôts
vs 18 % en 2022
Pour un engagement de 12 ans :
17.5 % de réduction d’impôts
vs 21 % en 2022
Il est encore possible de profiter des anciens taux pour les investisseurs qui achètent avec le dispositif « Pinel + » ou Super Pinel. Il faut cependant que le bien acquis respecte un certain nombre de conditions assez précises :
- Doit être en conformité du seuil 2025 du label RE2020
- Le logement doit disposer d’une performance énergétique excellente
- Le bien doit être situé dans un quartier prioritaire défini par la mairie de la commune
Pour ce dernier point, les Quartiers Prioritaires de la Ville (QPV) représentent l’ensemble des quartiers fortement peuplés où la demande locative est très forte. Il peut s’agir de quartiers de grandes métropoles, de banlieues ou encore de villes moyennes. Notez également que les taux du Pinel classique vont encore diminuer pour l’année 2024.
Dispositif LMNP
Le LMNP, ou Location Meublée Non Professionnelle, consiste à investir dans l’immobilier meublé dans une résidence avec services, comme les résidences étudiantes ou séniors. Le dispositif du Loueur en Meublé Non Professionnel permet aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux dont une déduction d’impôts sur les revenus locatifs ainsi que la récupération de la TVA à 20 % sur le prix d’acquisition. Il faut toutefois, que ces derniers choisissent entre plusieurs régimes fiscaux :
Le micro-BIC
(bénéfices industriels et commerciaux) :
abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs dans la limite de 72 600 €/an
Le régime réel :
pour les revenus supérieurs à 32 600 €/an, propose une déduction des charges incluses dans l’investissement ainsi qu’une déduction d’impôt sur l’amortissement
Les investisseurs pouvaient également opter pour le dispositif Censi-Bouvard, qui permettait un abattement fiscal de 11 % sur le prix HT d’acquisition. Il n’a toutefois pas été renouvelé par le gouvernement dans la loi de Finances 2023. En savoir plus sur l’investissement locatif étudiant.
Dispositif nue-propriété
L’investissement locatif en nue-propriété consiste à acheter une partie des droits de propriété d’un bien immobilier, tels que l’usage et l’habitation, pendant une période déterminée, tout en laissant la pleine propriété du bien à un autre propriétaire, généralement une entreprise de gestion immobilière. En échange de l’achat de la nue-propriété, vous avez droit à des avantages fiscaux et à un revenu pendant la durée de votre investissement.
Voici le fonctionnement du dispositif :
1.
Vous achetez la nue-propriété d’un bien immobilier auprès d’une entreprise de gestion immobilière.
2.
Vous payez un loyer au propriétaire de la pleine propriété du bien pendant la durée de votre investissement.
3.
Vous bénéficiez d’avantages fiscaux, tels qu’une réduction d’impôt sur le revenu, grâce à votre investissement en nue-propriété.
4.
À la fin de la période de nue-propriété, vous cédez vos droits à la pleine propriété du bien au propriétaire de la pleine propriété en échange d’une somme d’argent.
Concernant l’investissement dans l’immobilier ancien, il existe d’autres dispositifs tout aussi avantageux comme la loi Malraux, la loi Denormandie, la loi Monuments Historiques ou encore le Déficit Foncier. Les taux de rendements internes seront plus élevés pour un dispositif en neuf, entre 5 et 8 %, qu’ils ne le sont dans l’ancien (4 à 6%).
Quels sont les avantages de l’investissement locatif ?
Réaliser un investissement locatif est un choix attrayant pour de nombreuses personnes en raison de ses nombreux avantages. Ce placement immobilier offre des points d’entrée relativement peu coûteux, ce qui le rend accessible au plus grand nombre de ménages aux divers revenus et sans forcément d’épargne. Contrairement à des placements financiers plus risqués comme les parts d’entreprises cotées en bourse, un investissement immobilier reste une solution sûre pour quiconque souhaite obtenir un revenu complémentaire stable.
Aussi, ce placement facilite la constitution d’un patrimoine, financé en partie par le crédit immobilier. En effet, les loyers perçus par les propriétaires peuvent servir à rembourser les mensualités ou bien constituer un apport pour l’achat d’un autre bien.
Au-delà de la réduction d’impôt évoquée ci-dessus à travers différents dispositifs, l’immobilier locatif permet aux propriétaires d’utiliser leurs biens acquis comme bon leur semble une fois la période obligatoire de mise en location finie. Ils peuvent notamment les occuper au titre de leur résidence principale ou secondaire, grâce à un patrimoine immobilier plus garni.
De plus, bien que la conjoncture actuelle ne soit pas totalement propice à l’acquisition immobilière, le secteur du logement reste l’un des plus dynamiques en France. Le besoin de logements n’a jamais été aussi fort et la tension locative se fait ressentir dans les principales zones du territoire du fait de leur manque sur le marché. Le fait que le marché immobilier français reste stable malgré la crise est l’une des raisons qui en faveur de l’investissement locatif en tant qu’expatrié.
Quel niveau de revenu pour investir dans l’immobilier locatif ?
D’une manière générale, il n’y a pas de niveau de revenu spécifique requis pour réaliser son premier investissement immobilier locatif. Toutefois, il est important de tenir compte de votre situation financière globale et de votre capacité à assumer les coûts liés à l’achat et à la gestion d’un bien immobilier. Il faut également prendre en compte l’évolution du taux des crédits immobiliers ainsi que du taux d’usure pour être certain de sa capacité d’endettement. Certains ménages arrivent à devenir rentier immobilier grâce à une stratégie d’investissement bien ficelée !
Quels sont les risques de l'investissement locatif ?
L’investissement immobilier, bien qu’attrayant, comporte son lot de risques. Une gestion proactive des risques est essentielle pour assurer la durabilité et la rentabilité de votre investissement. Les périodes de vacances locatives pendant lesquelles votre propriété reste inoccupée peuvent avoir un impact significatif sur votre flux de trésorerie. Pour minimiser ces périodes, il est crucial d’avoir une bonne stratégie de marketing, de fixer un loyer compétitif, et de maintenir la propriété en bon état. Il est également judicieux de prévoir financièrement ces périodes en ayant une réserve de trésorerie.
Souscrire une assurance adéquate est un aspect crucial de la gestion des risques. Cela inclut non seulement l’assurance bâtiment et contenu, mais également une assurance spécifique pour les propriétaires, couvrant les dommages causés par les locataires, les pertes de loyer, et la responsabilité civile. De plus, la mise en place de garanties locatives, comme les cautions ou les garanties de loyer, peut offrir une protection supplémentaire.
Les investisseurs immobiliers doivent rester informés des changements législatifs et économiques qui pourraient affecter leur investissement. Cela peut inclure des modifications des lois sur la location, des changements dans la fiscalité immobilière, ou des fluctuations économiques affectant le marché immobilier. Une veille continue et la consultation d’experts dans ces domaines peuvent aider à anticiper et à s’adapter à ces changements. C’est pour toutes ces raisons qu’il est recommandé de procéder à une simulation de son investissement locatif avant de débuter.
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Comment calculer son rendement locatif ?
Par définition, le rendement locatif représente le ratio entre l’investissement engagé et la somme des loyers perçus, qui s’exprime en pourcentage. Il s’agit d’un indicateur majeur pour évaluer la pertinence de son placement immobilier. À ne pas confondre avec la rentabilité locative, qui calcule le rendement sur l’ensemble de la période de mise en location, en tenant également en compte la sortie de l’investisseur avec une potentielle plus-value.
Le calcul du rendement locatif est sur la base du prix d’achat du bien, en comptabilisant la somme annuelle des loyers perçus avec la globalité des charges locatives incombées au propriétaire, la taxe foncière et les frais de gestion. En fonction du calcul, vous pouvez calculer soit le rendement brut ou bien le rendement net. Le rendement brut représente le montant annuel du loyer divisé par le prix de revient, le résultat est multiplié par 100. Cet indicateur exclut les diverses obligations du propriétaire, comme les charges locatives ou la fiscalité.
Le prix de revient rassemble les divers frais liés à l’acquisition : frais de notaires, frais bancaires ou encore frais d’agence. Pour obtenir le rendement locatif net, celui qui indiquera réellement la valeur de l’investissement, le propriétaire doit inclure dans son calcul les différentes dépenses en lien avec la mise en location. On parle dès lors de cashflow immobilier. Cela comprend :
- La taxe foncière
- Les dépenses liées aux travaux et à l’entretien du bien
- Les frais de garantie de loyers impayés
- Les charges non récupérables sur le locataire
En plus de ce calcul, il faut également surveiller d’autres indicateurs comme l’évolution du marché local, le potentiel de revalorisation, la vacance locative ou encore la fiscalité appliquée afin d’avoir une vision globale sur son investissement locatif. Il faut également tenir compte les nouvelles législations qui rentrent en vigueur au fur et à mesure, comme les plafonds de loyers dans les centres des grandes métropoles qui limitent les revenus.
La gestion locative avec l'investissement immobilier dans le neuf
Vous avez le choix entre gérer la propriété vous-même ou engager une agence de gestion locative. La gestion personnelle peut être plus économique et vous donne un contrôle direct, mais demande du temps et une connaissance des aspects légaux et pratiques de la location. Les agences de gestion locative, bien qu’engendrant des coûts supplémentaires, peuvent offrir une expertise précieuse, simplifier le processus de location et gérer les problèmes quotidiens.
Avec Maslow, déléguer sa gestion locative n’a jamais été aussi simple ! Maslow propose un mandat de gestion tout inclus, qui prend en charge toutes les démarches administratives liées à la location de votre bien et la gestion du quotidien avec votre locataire.
L’entretien régulier de la propriété est essentiel pour préserver sa valeur et satisfaire les locataires. Cela inclut les réparations nécessaires, les mises à jour périodiques, et l’entretien général. Planifier un budget pour ces dépenses est crucial pour éviter des surprises financières désagréables.
La compréhension des aspects légaux et fiscaux est fondamentale dans la gestion locative. Cela comprend les lois sur les locations, les droits et les responsabilités des propriétaires et des locataires, ainsi que les implications fiscales des revenus locatifs. Il est conseillé de consulter un expert en droit immobilier ou un comptable pour s’assurer de la conformité et de l’optimisation fiscale.
Les 10 meilleures villes où investir pour 2025
Chaque année, le classement des meilleures villes où investir en France évolue du fait de la flexibilité des territoires. Si vous avez un projet d’investissement dans l’immobilier locatif pour l’année 2025, voici les villes les plus attractives où regarder en premier selon Pierre Emmanuel Jus, Directeur de Maslow :
- Amiens
- Reims
- Tours
- Orléans
- Rouen
- Angers
- Le Mans
- Rennes
- Lorient
- Brest
Toutefois, l’idée de classement “top et flop” est à prendre avec des pincettes, le choix de la ville dépendra essentiellement de l’objectif d’investissement. Nous conseillons de regarder des critères objectifs tels que les transports en commun, la proximité d’un bassin d’emploi majeur ou encore le taux de chômage.
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Peut-on faire un investissement locatif sans apport ?
Il est effectivement possible de faire un investissement locatif sans apport, bien que cela dépende grandement de votre situation financière. Les banques préfèreront toujours un apport personnel pour la contraction d’un prêt, d’autant plus avec la conjoncture de l’année 2022 particulièrement difficile. Il faudra dès lors prouver la solidité du projet afin d’espérer obtenir un prêt.
En effet, les banques regarderont lors de la présentation de votre projet :
- une estimation concrètes et chiffrée des futures recettes locatives
- la situation professionnelle : CDI ou 3 ans d’ancienneté obligatoire si vous êtes indépendant
- la liste des frais annexes : assurances, frais de notaire, charges de copropriétés, etc.
- le montant que vous pouvez épargner chaque mois
- l’état des dépenses : capacité à régler ses dettes et un taux d’endettement inférieur à 35 %
Qu’est-ce que l’investissement locatif clé en main ?
L’investissement locatif clé en main se distingue par l’accompagnement d’un prestataire externe qui prend en charge les multiples étapes du projet, de sa définition avec le propriétaire jusqu’à l’installation du locataire. Il s’agit d’un gain de temps considérable pour les investisseurs, qui peuvent aussi manquer de connaissances techniques pour définir la meilleure stratégie possible.
Le premier rendez-vous permet de définir les besoins de l’investisseur et ses souhaits, dont la rentabilité locative attendue. Son objectif : simplifier la recherche de biens. Dans le neuf, le prestataire analyse ces éléments pour proposer un bien adapté associé éventuellement à un dispositif fiscal. Dans l’ancien, il établit également une estimation de travaux de rénovation pour l’amélioration du logement; et supervise leur réalisation.
Une prise en charge d’un projet dans l’immobilier locatif clé en main comprend également d’autres prestations comme :
- L’accompagnement dans les multiples démarches administratives et juridiques liées à l’achat immobilier
- La création du dossier de financement pour les banques ainsi que le montage fiscal approprié
- Le choix des futurs locataires
Notre infographie sur les français et l'investissement locatif
Pour en savoir plus sur l’investissement locatif :
- Investissement locatif pour les expatriés
- Prêt pour un investissement locatif
- Investissement locatif saisonnier
- Calcul rentabilité locative
- Bon rendement locatif
- Rentier immobilier
- Tout savoir sur la SCI (Société Civile Immobilière)
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