Investir dans l’immobilier locatif après l’achat de sa résidence principale est une stratégie courante pour diversifier son patrimoine et générer des revenus complémentaires. Cependant, cette démarche soulève des questions essentielles sur la gestion, la fiscalité et les choix de dispositifs légaux. Pour tirer pleinement profit de l’investissement locatif après un premier achat immobilier, il est conseillé de se faire accompagner par des experts qualifiés, tels que les experts Maslow.
Combiner l'achat de résidence principale à un investissement locatif : possible ?
Il est tout à fait possible de combiner l’achat de sa résidence principale avec un investissement locatif. Cette stratégie peut être intéressante pour plusieurs raisons :
- Constitution d’un patrimoine immobilier plus rapidement : En acquérant deux biens simultanément, vous diversifiez votre patrimoine immobilier plus rapidement.
- Génération de revenus locatifs : Les loyers perçus sur le bien locatif peuvent contribuer à réduire le poids des mensualités de votre crédit immobilier.
Avant de se lancer dans ce projet immobilier, il faut prendre en compte un certain nombre de points comme la limitation des ressources financières. En effet, la capacité d’emprunt devra être plus importante que pour un seul projet, il faudra dès lors connaître une estimation de la rentabilité de votre projet et la communiquer auprès de votre banque.
Au moment de contracter un prêt immobilier, la banque regarde différents indicateurs avant de financer un dossier :
- l’apport financier de l’acheteur
- le taux d’endettement qui ne doit pas dépasser les 33 %
- s’il y a des crédits en cours
- le montant des revenus disponibles restant pour vivre après la déduction des charges
- les autres sources de revenus en cas de vacances locatives ou d’impayés
Afin de mieux estimer sa capacité d’emprunt, il est conseillé de séparer les calculs de l’acquisition de la résidence principale de ceux l’investissement immobilier. Il faudra retenir les deux principaux indicateurs suivants :
- le taux d’endettement : (charges avant impôt sur le revenu / revenus totaux) * 100. Pour des revenus de 3500 € / mois et des charges à hauteur de 450 €, le taux d’endettement sera aux alentours de 12.9 %, qui viendra s’ajouter aux mensualités du crédit.
- le taux d’effort d’épargne : (somme des charges locatives – montant du loyer annuel). Pour calculer la rentabilité nette, il faudra ajouter l’ensemble des charges et non pas seulement celles liées à la location.
Achat résidence principale combiné à un investissement locatif : quels risques ?
Comme tout projet, la combinaison de l’achat d’une RP à un investissement locatif comporte des risques. Le premier étant le manque de recettes locatives pour rembourser les mensualités, lié à une vacance locative ou autre, il convient de trouver un locataire rapidement.
Si le bien immobilier est ancien ou à rénover, le prix des travaux peut s’élever assez rapidement ce qui représente également un risque de perte financière sur le court terme. Le type de bien choisi a donc toute son importance dans la réussite du projet ! Un bien immobilier neuf ou avec peu de travaux à réaliser sera plus à même d’être mis en location rapidement.
Acheter sa résidence principale et en faire un investissement locatif
Il est tout à fait possible de transformer sa résidence principale et de la louer, notamment lorsque les propriétaires souhaitent s’installer ailleurs mais que la vente ne permet pas de générer une plus-value. Les recettes locatives peuvent ainsi servir de revenus complémentaires qui peuvent être investis ailleurs.
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Les avantages de l'investissement locatif
Diversification du patrimoine :
Investir dans l’immobilier locatif permet de diversifier votre patrimoine en vous exposant à un actif tangible, stable et à long terme. Cette diversification réduit les risques financiers en répartissant vos investissements sur différents types d’actifs, évitant ainsi de mettre “tous vos œufs dans le même panier”.
L’immobilier, en particulier locatif, est souvent perçu comme une valeur refuge, moins volatile que les marchés financiers. En ajoutant un bien locatif à votre patrimoine, vous vous protégez contre les aléas économiques et augmentez vos chances de sécuriser votre avenir financier.
Sécurisation financière :
Les revenus générés par un bien locatif peuvent constituer un complément de revenu non négligeable, surtout à l’approche de la retraite. En effet, les loyers perçus mensuellement peuvent venir renforcer votre pouvoir d’achat ou couvrir des charges, tout en permettant le remboursement éventuel d’un emprunt immobilier. À long terme, une fois le prêt remboursé, ces revenus peuvent devenir une source de revenus passifs réguliers, vous offrant une sécurité financière supplémentaire.
Effet de levier du crédit :
L’un des avantages majeurs de l’immobilier locatif est la possibilité de profiter de l’effet de levier du crédit. En d’autres termes, il est possible de financer une grande partie de votre investissement grâce à un emprunt, remboursé en grande partie par les loyers perçus.
Ce mécanisme permet de constituer un patrimoine conséquent sans mobiliser une épargne trop importante dès le départ. De plus, dans un contexte de taux d’intérêt historiquement bas, l’emprunt immobilier reste un moyen attractif pour financer un projet locatif tout en bénéficiant de conditions avantageuses.
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Loi Pinel : réduction d’impôt en échange de la mise en location du bien
La Loi Pinel est un dispositif fiscal qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt lorsqu’ils acquièrent un bien neuf ou réhabilité pour le mettre en location. Cette réduction est proportionnelle à la durée de l’engagement de location, qui peut être de 6, 9 ou 12 ans. Les taux de réduction sont respectivement de 9 %, 12 % et 14 % du montant de l’investissement, plafonné à 300 000 euros par an.
Les avantages de la Loi Pinel :
- Réduction d’impôt conséquente : Jusqu’à 63 000 euros sur 12 ans, en fonction de la durée de location choisie.
- Constitution d’un patrimoine immobilier : Le bien acquis peut à terme devenir une résidence principale ou secondaire, ou encore être vendu pour réaliser une plus-value.
- Facilités de location : Les biens éligibles à la Loi Pinel se situent souvent dans des zones attractives avec une forte demande locative.
Les obligations légales liées à la Loi Pinel :
- Plafonds de loyer : Le loyer que vous pouvez demander est plafonné en fonction de la zone géographique du bien.
- Conditions de ressources des locataires : Les locataires doivent respecter un certain plafond de revenus.
- Durée d’engagement : Le propriétaire doit s’engager à louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans. En cas de non-respect de cet engagement, il doit rembourser les avantages fiscaux obtenus.
Statut LMNP : Avantages fiscaux pour la location meublée
Le statut du loueur meublé non professionnel (LMNP) est un dispositif qui permet à des investisseurs de mettre en location un logement et de bénéficier d’avantages fiscaux. Ils doivent toutefois répondre à un certain nombre de conditions d’éligibilité pour en bénéficier :
- L’activité de location meublée ne doit pas constituer l’activité principale
- Les revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 23 000 € ou ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal
- Inscription obligatoire au Greffe du Tribunal de Commerce de proximité et obtenir un numéro de SIRET
- La déclaration des revenus se fait au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
Une fois le statut LMNP obtenu, vous pouvez choisir entre deux régimes d’imposition :
- Régime réel simplifié : Il est plus simple à mettre en œuvre et permet de déduire un abattement forfaitaire de 50 % des recettes.
- Régime réel : Il permet de déduire l’ensemble des charges réelles liées à l’investissement, mais les calculs sont plus complexes. Appliqué d’office pour les locations dont le CA est supérieur à 77.700 € / an.
En contrepartie, l’une des principales conditions pour louer est de meubler le logement en respectant une liste d’équipements à intégrer (cuisine équipée, mobilier de base, literie, etc.).
Conclusion
Investir dans l’immobilier locatif après l’acquisition de sa résidence principale est une stratégie qui présente de nombreux avantages. Elle permet non seulement de diversifier son patrimoine et de générer des revenus complémentaires. Pour maximiser les bénéfices et éviter les pièges, il est recommandé de s’entourer d’experts en gestion de patrimoine capables de vous guider à chaque étape de votre projet.
En choisissant de vous faire accompagner par les experts Maslow, vous mettez toutes les chances de votre côté pour que votre investissement locatif devienne un véritable levier de croissance pour votre patrimoine !
Pour en savoir plus sur l’investissement locatif :
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- Tout savoir sur la SCI (Société Civile Immobilière)
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