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Qu’est-ce qu’un bon rendement pour investir dans l’immobilier locatif ?
L’investissement dans l’immobilier offre des opportunités lucratives, et il est essentiel de comprendre le concept de rendement locatif pour réussir. En tant qu’investisseurs en herbe, il est essentiel de définir des objectifs clairs et de les équilibrer avec les attentes en matière de rendement locatif. Cependant, naviguer dans ce domaine nécessite une compréhension profonde et une analyse minutieuse pour garantir un bon rendement sur investissement.
Qu’est-ce qu’un bon rendement optimal ?
Le rendement locatif est un indicateur fondamental qui mesure la rentabilité d’un bien immobilier grâce aux loyers. Il s’agit du rapport entre le revenu locatif annuel et la valeur du bien, exprimé en pourcentage. L’obtention d’un bon rendement locatif est un objectif commun aux investisseurs.
Pour entrer dans les détails, il est essentiel de faire la différence entre le rendement locatif brut et le rendement locatif net. Alors que le rendement brut donne une vue d’ensemble, le rendement net déduit les dépenses, ce qui donne une image plus précise du rendement réel.
Un rendement brut plus élevé ne se traduit pas nécessairement par un meilleur rendement net en raison des différentes dépenses liées à la gestion et à l’entretien des biens immobiliers. Alors qu’un rendement locatif optimal n’est pas uniquement une question de chiffres. Il doit correspondre à votre stratégie d’investissement, à votre goût du risque et à vos objectifs financiers. Une approche globale tient compte à la fois des revenus immédiats et du potentiel de croissance à long terme.
Quels sont les facteurs qui influencent le rendement locatif ?
L’emplacement
Il s’agit d’un des facteurs clés des rendements locatifs qui a un impact profond sur les rendements locatifs. Les biens immobiliers situés dans des zones de premier plan où la demande est forte ont tendance à obtenir de meilleurs rendements que ceux situés dans des endroits moins prisés.
La dynamique urbaine joue un rôle essentiel dans la détermination des rendements locatifs. Les villes dotées d’une économie dynamique, d’opportunités d’emploi croissantes et d’un marché locatif solide offrent souvent des perspectives de rendement locatif plus favorables.
Comprendre la demande du marché et le taux de vacance locative
La demande du marché et les taux de vacance sont des indicateurs clés du revenu locatif potentiel. Une demande élevée et un faible taux de vacance dans une zone donnée signifient que le marché locatif est sain, ce qui contribue à un rendement plus favorable.
L'impact de l'état du bien sur les rendements locatifs
L’état d’un bien immobilier a une incidence directe sur son rendement locatif. Les biens bien entretenus attirent non seulement de meilleurs locataires, mais permettent également d’obtenir des revenus locatifs plus élevés, ce qui, en fin de compte, augmente le rendement.
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Comment fixer des objectifs d’investissement réalistes ?
Les investisseurs doivent définir leurs objectifs d’investissement dès le départ. Certains recherchent un revenu immédiat pour couvrir leurs dépenses, tandis que d’autres donnent la priorité à la croissance et à l’appréciation à long terme.
La tolérance au risque varie d’un investisseur à l’autre. Si les biens immobiliers à haut rendement peuvent s’accompagner d’un risque accru, il est essentiel d’aligner vos attentes en matière de rendement locatif sur votre tolérance au risque pour réussir votre parcours d’investissement.
Il n’existe pas d’approche unique des rendements locatifs. Adapter votre stratégie d’investissement à votre situation financière, à vos objectifs et à votre tolérance au risque garantit un plan d’investissement plus personnalisé et plus efficace.
Comment calculer une bonne rentabilité locative ?
Le calcul du rendement locatif brut consiste à diviser le revenu locatif annuel par la valeur du bien. Il s’agit d’une étape fondamentale dans l’évaluation du rendement potentiel d’un bien immobilier. Le rendement locatif net tient compte des dépenses telles que l’entretien, les taxes et les frais de gestion du bien. Ce chiffre donne une représentation plus précise des rendements réels auxquels un investisseur peut s’attendre.
La formule du taux de rentabilité d’un logement à tous les cas est la suivante :
« (loyer x 12) x 100 / prix d’achat = rentabilité brute »
Dans le cas d’un investissement dans un T2 à 215.000 € à Montpellier et loué 850 € / mois cela donne :
(850 x 12) x 100 / 215.000 € = 4.74 %
Le pourcentage de cette formule est associé à la rentabilité brute que l’investisseur obtiendra sur cet achat immobilier. Plus le pourcentage est élevé, plus le placement aura de chances d’être rentable.
Afin d’obtenir le rendement net il faut soustraire les charges locatives en appliquant la formule :
« (loyer x 12 – charges locatives) x 100 / prix d’achat = rentabilité nette »
En reprenant l’exemple ci-dessus avec une estimation de charges locatives à 1300 € cela donne :
(850 x 12 – 1300) x 100 / 215.000 € = 4.13 %
Cela donne une rentabilité à 4.13 % pour un T2 acheté dans le centre de Montpellier, un taux correct étant donné l’emplacement patrimonial du logement. Il faut toutefois garder à l’esprit qu’un bon rendement locatif est celui qui correspond à votre objectif principal.
Les charges que vous pouvez ainsi déduire sont nombreuses :
- Charges d’entretien
- Travaux d’amélioration
- Taxe des ordures ménagères (TEOM)
- Remplacement d’équipements
- Divers frais : gestion locative, syndic, assurance de crédit immobilier, etc.
Vous pouvez également utiliser le rendement net d’impôts ou net-net pour calculer la rentabilité locative de votre investissement. Cet indicateur est d’autant plus précis qu’il intègre la fiscalité liée aux revenus perçus.
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Comment obtenir un bon rendement locatif ?
Il est facile de tomber dans le piège de la surestimation des rendements locatifs potentiels. Des projections réalistes basées sur une étude de marché approfondie et des estimations prudentes conduisent à des investissements plus durables. La vacance locative est également un problème courant qui peut avoir un impact sur les revenus locatifs. Reconnaître cette réalité et la prendre en compte dans les prévisions de rendement permet d’établir des projections à long terme plus précises.
Il existe plusieurs techniques pour améliorer la rentabilité de son investissement dans la pierre :
- Mise en place de la colocation pour les biens en zones tendues : vacance locative plus faible, moins de risques d’impayés, montants des loyers plus intéressants
- Privilégier la location meublée à la location nue pour la rentabilité locative qui sera plus intéressante pour le déficit foncier
- Revoir régulièrement les conditions de location pour s’adapter aux évolutions du marché, notamment en ce qui concerne la revalorisation des loyers
- Investir dans des travaux de rénovation pour augmenter la demande et bénéficier des réductions d’impôts
- Renégocier l’assurance propriétaire non-occupant en faisant marcher la concurrence
- Renégocier l’assurance emprunteur ainsi que les conditions du crédit immobilier
- À retenir
- Rendement variable : bien qu’il n’y ait pas de règle fixe, on considère généralement qu’un bon rendement locatif se situe entre 5 et 10 % selon vos objectifs.
- Il est essentiel de trouver un équilibre entre risque et rendement ; un bien dont la rentabilité est légèrement inférieure mais dont le taux d’occupation est meilleur peut s’avérer plus favorable.
- Différents investissements offrent des profils de rendement variés ; les propriétés à haut rendement s’accompagnent souvent d’un risque plus élevé.
- La localisation de l’investissement, la demande et la dynamique du marché influencent son potentiel de rendement et de risque.
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