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Vacance locative : comment s’en prémunir en tant que propriétaire ?

Dans cet article vous trouverez :
exemple de logement vacant

En dépit de la crise du logement qui touche de nombreuses régions françaises, des milliers de logements restent inoccupés. On parle dès lors de vacance locative pour parler de la période de latence entre le précédent et le nouveau locataire dans le logement. Cette période peut aller de quelques jours à plusieurs années.

Selon les derniers chiffres de l’INSEE pour l’année 2022, on estime qu’il y a plus de 3 millions de logements qui sont vacants en France. Cela représente une augmentation de 60 % sur 20 ans, avec seulement 1.6 million de biens non occupés au début des années 2000.

Un chiffre qui soulève des interrogations quand on sait que dans le même temps, de nombreuses personnes peinent à se loger. De plus, la répartition de ces logements vacants est inégale, certains territoires étant plus touchés que d’autres par ce phénomène.

Quelles sont les causes de la vacance locative ?

La vacance des logements est un phénomène complexe qui résulte de l’interaction de plusieurs facteurs. Tout d’abord, le coût d’entretien et de rénovation d’un logement peut être prohibitif pour certains propriétaires, en particulier pour les bâtiments anciens ou dégradés. De plus, les problèmes liés à la location, comme le non-paiement des loyers ou les dégradations, peuvent dissuader certains propriétaires de louer leurs biens.

Dans certaines régions, les propriétaires peuvent choisir de laisser leurs biens vacants dans l’espoir que leur valeur augmentera avec le temps, ce qui leur permettrait de réaliser une plus-value lors de la vente.

La localisation d’un logement a également une influence significative sur son attractivité. Certains logements sont situés dans des zones moins attractives, en raison d’un manque d’infrastructures, d’emplois, de services ou d’activités culturelles. Par conséquent, ces logements peuvent rester vacants car ils ne répondent pas aux besoins ou aux attentes des locataires ou des acheteurs potentiels.

Toutefois, contrairement à ce que l’on pourrait penser, c’est dans les grandes agglomérations que l’on retrouve le plus de biens non occupés. C’est notamment le cas de l’Île-de-France qui détient le plus de biens sans occupants avec près de 400.000 logements vides !

Enfin, certaines restrictions juridiques peuvent contribuer à l’augmentation de la vacance locative. Par exemple, les logements peuvent rester vacants en raison de problèmes de succession non résolus, ou parce que les propriétaires ont des difficultés à obtenir les autorisations nécessaires pour louer ou vendre leurs biens.

Différences entre la vacance et la carence locative

Lorsqu’un nouveau bien est mis en location sur le marché et ne trouve pas immédiatement de propriétaire, on parle de « carence locative« . Cette situation est synonyme de perte de revenus pour le propriétaire, mais qui peut être couverte par une assurance. Aucun loyer signifie qu’à la livraison du nouveau bien, c’est-à-dire pendant la première période de location, il n’y a pas de locataires.

A ne pas être confondu également avec le « congé de bail », qui est une période sans bail entre deux occupations. Cette situation peut également affecter la rentabilité des investissements immobiliers, car dans les deux cas, les propriétaires peuvent en effet rester des semaines voire des mois sans percevoir de loyer.

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Quels sont les impacts de la vacance locative ?

Le principal impact social de la vacance des logements est l’augmentation du nombre de sans-abris et du coût du logement. Alors que de nombreux logements restent inoccupés, beaucoup de personnes se trouvent dans l’impossibilité de trouver un toit.

Ce paradoxe est particulièrement frappant dans les zones urbaines où la demande de logements est forte. De plus, l’existence de logements vacants peut contribuer à l’augmentation des prix de l’immobilier, rendant l’accès à la propriété encore plus difficile pour certaines populations.

La vacance des logements représente une perte d’opportunités pour les propriétaires qui ne perçoivent pas de revenus locatifs. De plus, les municipalités perdent des revenus fiscaux et doivent parfois assumer les coûts liés à la dégradation de ces logements et à l’insécurité qu’ils peuvent engendre.

Enfin, sur le plan environnemental, la vacance locative contribue à la dégradation des bâtiments et au gaspillage de ressources. Cela influe sur la construction de nouveaux logements alors que des logements existants restent inoccupés est une forme de pertes de ressources, aussi bien en termes de matériaux de construction que d’espace.

Se protéger contre la vacance locative

Les propriétaires peuvent se protéger contre la vacance locative en souscrivant à une assurance dédiée. Il s’agit de l’assurance de gestion locative qui verse des revenus en complément de la perte d’un logement vide pendant plusieurs mois. Les remboursements couvrent de 80 à 100 % du montant du loyer sur une période de 1 à 4 mois.

Elle peut être souscrite seule ou en complément d’autres assurances comme

  • la Garantie des Loyers Impayés (GLI)
  • la Garantie des Risques Locatifs (GRL)
  • l’assurance Propriétaire non-occupant (PNO)

Il convient toutefois de lire le contrat d’assurance dans son intégralité afin de connaître les diverses clauses d’exclusion et les périodes de franchise, qui reviennent à la charge du propriétaire, qui varient en fonction des compagnies d’assurance.

Comment lutter contre la vacance locative ?

Face à l’enjeu majeur que représente la vacance des logements, différentes solutions peuvent être envisagées. Elles impliquent à la fois le secteur public, le secteur privé et le monde de l’innovation technologique.

Les politiques publiques jouent un rôle clé dans la gestion de la vacance des logements. Des incitations fiscales peuvent être mises en place pour encourager les propriétaires à louer ou vendre leurs logements. Des programmes de rénovation peuvent également être lancés pour améliorer l’attractivité des logements vacants. Certaines villes ont même instauré des taxes sur les logements vacants pour inciter les propriétaires à les mettre sur le marché.

A noter

Du côté des investisseurs, il est fortement recommandé d’investir dans des biens qui sont en adéquation avec la demande locale. Par exemple, un bien en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) conviendra parfaitement en centre-ville pour une demande étudiante toujours plus tendue face au développement des écoles sur ces territoires.

Dans le secteur privé, des initiatives se développent également. Des coopératives de logement peuvent être créées pour acheter et rénover des logements vacants. Des projets de rénovation peuvent aussi être menés par des entreprises de construction ou des associations, souvent avec le soutien de financements participatifs.

Enfin, l’innovation technologique offre des solutions pour réduire la vacance des logements. Des plateformes numériques ont vu le jour pour faciliter la location, la vente ou la rénovation des logements. Ces outils permettent de mettre en relation les propriétaires de logements vacants avec des locataires, des acheteurs ou des professionnels de la rénovation. Ils contribuent ainsi à rendre le marché du logement plus fluide et transparent.

Publié le 09/02/2024

Article rédigé par Jérémy Manceau-Olivier

Je suis entré dans la vie active en tant que conseiller clientèle dans la banque et j’ai vite été conquis par l’univers de la gestion de patrimoine. Aujourd’hui, et en tant que directeur commercial Maslow, j’ai la chance d’intégrer une belle aventure humaine et d’accompagner à distance les acheteurs dans leurs investissements immobiliers.