En dépit de la crise du logement qui touche de nombreuses régions françaises, des milliers de logements restent inoccupés. On parle dès lors de vacance locative pour parler de la période de latence entre le précédent et le nouveau locataire dans le logement. Cette période peut aller de quelques jours à plusieurs années.
Selon les derniers chiffres de l’INSEE pour l’année 2022, on estime qu’il y a plus de 3 millions de logements qui sont vacants en France. Cela représente une augmentation de 60 % sur 20 ans, avec seulement 1.6 million de biens non occupés au début des années 2000.
Un chiffre qui soulève des interrogations quand on sait que dans le même temps, de nombreuses personnes peinent à se loger. De plus, la répartition de ces logements vacants est inégale, certains territoires étant plus touchés que d’autres par ce phénomène. Vous avez un investissement locatif ? Voici comment vous prémunir !
Quelles sont les causes de la vacance locative ?
La vacance des logements est un phénomène complexe qui résulte de l’interaction de plusieurs facteurs. Tout d’abord, le coût d’entretien et de rénovation d’un logement peut être prohibitif pour certains propriétaires, en particulier pour les bâtiments anciens ou dégradés. De plus, les problèmes liés à la location, comme le non-paiement des loyers ou les dégradations, peuvent dissuader certains propriétaires de louer leurs biens.
Dans certaines régions, les propriétaires peuvent choisir de laisser leurs biens vacants dans l’espoir que leur valeur augmentera avec le temps, ce qui leur permettrait de réaliser une plus-value lors de la vente.
La localisation d’un logement a également une influence significative sur son attractivité. Certains logements sont situés dans des zones moins attractives, en raison d’un manque d’infrastructures, d’emplois, de services ou d’activités culturelles. Par conséquent, ces logements peuvent rester vacants car ils ne répondent pas aux besoins ou aux attentes des locataires ou des acheteurs potentiels.
Toutefois, contrairement à ce que l’on pourrait penser, c’est dans les grandes agglomérations que l’on retrouve le plus de biens non occupés. C’est notamment le cas de l’Île-de-France qui détient le plus de biens sans occupants avec près de 400.000 logements vides !
Enfin, certaines restrictions juridiques peuvent contribuer à l’augmentation de la vacance locative. Par exemple, les logements peuvent rester vacants en raison de problèmes de succession non résolus, ou parce que les propriétaires ont des difficultés à obtenir les autorisations nécessaires pour louer ou vendre leurs biens.
Bon à savoir
Le taux de vacance locative est un indicateur qui permet de connaître la proportion de logements vacances sur l’ensemble des offres disponibles. Pour le calculer il faut appliquer la formule suivante : (nombre de jours de vacance / nombre total de jours dans l’année) * 100.
Différences entre la période de vacance locative et la carence locative
Lorsqu’un nouveau bien est mis en location sur le marché et ne trouve pas immédiatement de propriétaire, on parle de “carence locative”. Cette situation est synonyme de perte de revenus pour le propriétaire, mais qui peut être couverte par une assurance. Aucun loyer signifie qu’à la livraison du nouveau bien, c’est-à-dire pendant la première période de location, il n’y a pas de locataires.
A ne pas être confondu également avec le “congé de bail”, qui est une période sans bail entre deux occupations. Cette situation peut également affecter la rentabilité des investissements immobiliers, car dans les deux cas, les propriétaires peuvent en effet rester des semaines voire des mois sans percevoir de loyer.
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Quels sont les impacts de la vacance locative ?
Le principal risque de vacance locative des logements est la perte de revenus réguliers pour le propriétaire bailleur. L’absence de locataires signifie que le propriétaire ne perçoit pas de loyer pendant cette période, ce qui peut affecter la rentabilité globale de son investissement. Si la durée de la vacance locative est supérieure à 3 mois, le propriétaire peut demande le dégrèvement de la taxe foncière.
Aussi, plus un logement reste inoccupé longtemps, plus il peut être difficile de le relouer. L’absence prolongée de locataires peut donner une mauvaise réputation au bien, le rendre moins attractif et conduire à une baisse de la demande.
La vacance prolongée peut également affecter la valeur du bien immobilier. Un logement en mauvais état ou perçu comme difficile à louer peut voir sa valeur diminuer sur le marché immobilier.
Enfin, sur le plan environnemental, la vacance locative contribue à la dégradation des bâtiments et au gaspillage de ressources. Cela influe sur la construction de nouveaux logements alors que des logements existants restent inoccupés est une forme de pertes de ressources, aussi bien en termes de matériaux de construction que d’espace.
Souscrire une assurance vacance locative pour se protéger
Les propriétaires peuvent se protéger contre la vacance locative en souscrivant à une assurance dédiée. Il s’agit de l’assurance de gestion locative, qui inclus une assurance vacance locative en versant des revenus en complément de la perte d’un logement vide pendant plusieurs mois. Les remboursements couvrent de 80 à 100 % du montant du loyer sur une période de 1 à 4 mois.
Cette assurance peut être souscrite seule ou en complément d’autres assurances comme
- la Garantie des Loyers Impayés (GLI)
- la Garantie des Risques Locatifs (GRL)
- l’assurance Propriétaire non-occupant (PNO)
Il convient toutefois de lire le contrat d’assurance dans son intégralité afin de connaître les diverses clauses d’exclusion et les périodes de franchise, qui reviennent à la charge du propriétaire, qui varient en fonction des compagnies d’assurance.
Comment lutter contre la vacance locative ?
Face à l’enjeu majeur que représente la vacance des logements, différentes solutions peuvent être envisagées. Elles impliquent à la fois le secteur public, le secteur privé et le monde de l’innovation technologique.
Les politiques publiques jouent un rôle clé dans la gestion de la vacance des logements. Des incitations fiscales peuvent être mises en place pour encourager les propriétaires à louer ou vendre leurs logements. Des programmes de rénovation peuvent également être lancés pour améliorer l’attractivité des logements vacants. Certaines villes ont même instauré des taxes sur les logements vacants pour inciter les propriétaires à les mettre sur le marché.
A noter
Du côté des investisseurs, il est fortement recommandé d’investir dans des biens qui sont en adéquation avec la demande locale. Par exemple, un bien en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) conviendra parfaitement en centre-ville pour une demande étudiante toujours plus tendue face au développement des écoles sur ces territoires.
Dans le secteur privé, des initiatives se développent également. Des coopératives de logement peuvent être créées pour acheter et rénover des logements vacants. Des projets de rénovation peuvent aussi être menés par des entreprises de construction ou des associations, souvent avec le soutien de financements participatifs.
Enfin, l’innovation technologique offre des solutions pour réduire la vacance des logements. Des plateformes numériques ont vu le jour pour faciliter la location, la vente ou la rénovation des logements. Ces outils permettent de mettre en relation les propriétaires de logements vacants avec des locataires, des acheteurs ou des professionnels de la rénovation. Ils contribuent ainsi à rendre le marché du logement plus fluide et transparent.
