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Investir dans un immeuble de rapport : définition et fonctionnement

Dans cet article vous trouverez :

L’immobilier est un secteur en constante évolution et offre une multitude d’opportunités pour les investisseurs, les propriétaires et les locataires. Parmi les nombreuses options disponibles, l‘immeuble de rapport occupe une place particulière, souvent considéré comme un investissement locatif judicieux avec un fort rendement locatif. Mais qu’est-ce qu’un immeuble de rapport exactement ? Comment se distingue-t-il des autres types de propriétés ? Et pourquoi suscite-t-il un intérêt croissant dans le monde de l’immobilier ? Réponses ici !

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Un immeuble de rapport est un bien immobilier composé de plusieurs logements ou locaux commerciaux, achetée dans le but de générer des revenus locatifs. Contrairement à une résidence unifamiliale, un immeuble de rapport est conçu pour accueillir plusieurs locataires, chacun occupant une unité distincte au sein de la structure.

L’idée d’un immeuble de rapport n’est pas nouvelle et remonte à plusieurs siècles. Dans les grandes villes européennes, par exemple, les immeubles de rapport étaient courants dès le 18ᵉ siècle, offrant un logement à la population urbaine croissante. Avec l’industrialisation et l’urbanisation, le concept s’est répandu et a évolué, devenant un élément clé de l’investissement immobilier moderne.

Ce type d’investissement immobilier se distingue des autres types de propriétés par son objectif principal : générer un revenu. Alors qu’une résidence unifamiliale est généralement achetée pour être occupée par le propriétaire, un immeuble de rapport est acquis dans le but de mettre en location les unités à différents locataires. De plus, la gestion d’un immeuble entier  peut être plus complexe, nécessitant une attention particulière aux baux, à la maintenance, et aux relations avec les locataires.

Quelles sont les caractéristiques d’un immeuble de rapport ?

Les immeubles de rapport peuvent varier considérablement en taille et en conception, allant des petits duplex aux grands complexes selon les appartements. La structure peut inclure des espaces communs tels que des couloirs, des escaliers, des jardins ou des piscines. L’architecture est souvent conçue pour maximiser l’espace et l’efficacité, tout en offrant un certain niveau de confort et d’intimité aux locataires.

Un immeuble de rapport peut accueillir différents types de locataires, y compris des familles, des célibataires, des étudiants, ou des entreprises. Les baux peuvent être à court ou à long terme, et les propriétaires peuvent choisir de louer meublé ou non meublé. La diversité des locataires et des baux offre une flexibilité, mais peut également nécessiter une gestion attentive.

Voici les avantages et les inconvénients pour les propriétaires et les locataires d’acheter un immeuble de rapport :

Pour les propriétaires :

  • Avantages : Potentiel de rentabilité locative élevée, diversification de l’investissement, appréciation potentielle de la valeur de la propriété, pas de frais de syndic de copropriété, frais de notaire beaucoup moins élevés, permet de se constituer un patrimoine immobilier rapidement.
  • Inconvénients : Gestion complexe, coûts de maintenance, risques liés aux vacances locatives ou aux locataires problématiques.

Pour les locataires :

  • Avantages : Options de logement flexibles, souvent moins chères que les propriétés unifamiliales, accès à des équipements communs.
  • Inconvénients : Moins de contrôle sur l’environnement de vie durant le bail, potentiel de conflits avec d’autres locataires, dépendance à l’égard du propriétaire pour la maintenance.

Les différents types d’immeubles de rapport

Il existe sur le marché immobilier deux types d’immeubles de rapport : en ancien et en neuf qui peuvent être soit en baux meublés soit en location nue. Dans le cas du neuf, ce sont les promoteurs immobiliers qui s’occupent de l’entièreté du procédé allant de la construction sur plan à la gestion locative.

Pour les immeubles anciens, il est possible d’acheter un ensemble de lots déjà loués ou en partie. Les investisseurs peuvent également acquérir un immeuble à rénover qui est dans ce cas vide avec un délai de carence à prévoir.

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Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?

Investir dans un immeuble de rapport offre plusieurs avantages, notamment :

  • un flux de revenus locatifs réguliers
  • une diversification du portefeuille d’investissement
  • une appréciation potentielle de la valeur de la propriété
  • un prix d’achat au m² plus intéressant
  • l’ensemble des frais liés à l’acquisition sont moindres
  • un meilleur retour sur investissement

De plus, la propriété de plusieurs unités locatives au sein d’un même bâtiment peut réduire les risques associés aux vacances locatives.

Le rendement d’un immeuble de rapport dépend de divers facteurs tels que l’emplacement, la qualité de la construction, la demande locative, et la gestion de la propriété. Les investisseurs doivent évaluer ces éléments pour estimer les rendements potentiels, en tenant compte des revenus locatifs, des dépenses d’exploitation, et de la valeur de revente future.

Toutefois, l’investissement dans un immeuble de rapport n’est pas sans risques. Les défis peuvent inclure la gestion des relations avec les locataires, la maintenance et les réparations, les réglementations locales, et les fluctuations du marché. Une mauvaise gestion ou des choix d’investissement imprudents peuvent entraîner des pertes financières.

Comment réussir son investissement dans un immeuble de rapport ?

En acquérant un immeuble, il faut faire le bon achat. En fait, le risque est concentré sur un seul actif : il n’y a pas de place à l’erreur du côté de l’acheteur. Choisir le bon emplacement, acheter au meilleur prix, budgétiser au plus juste les travaux, prévoir au juste le loyer de chaque appartement… autant d’éléments clés qui vous garantissent le meilleur investissement locatif possible. Voici quelques conseils pour investir dans un immeuble de rapport :

Recherche approfondie pour dénicher le bien parfait

Les investisseurs doivent regarder l’ensemble des qualités intrinsèques du programme choisi comme :

  • La surface globale de l’immeuble avec le nombre de logements ainsi que la superficie de chacun d’entre eux
  • Les pièces et annexes de tous les lots
  • L’état général de l’immeuble et les potentiels travaux à mettre en œuvre dans le cas d’un achat dans l’ancien
  • Les résultats des diagnostics immobiliers et la performance énergétique

Choix de l’emplacement

Bien que les promoteurs et les professionnels ne soient pas limités par la localisation, il n’en est pas de même pour les particuliers. Dans la majorité des cas, ces derniers préfèrent investir dans une ville qu’ils connaissent ou, à défaut, peuvent s’appuyer sur une agence immobilière et déléguer par la suite la gestion locative à cette agence. Si l’investisseur a un budget limité, les villes moyennes sont une alternative intéressante. Il est recommandé de choisir un emplacement avec une demande locative solide et un potentiel de croissance sur du long terme.

Définir le bon prix d’achat

Les prix de vente définis par différents acteurs immobiliers doivent être soigneusement analysés avant d’acheter. Il est recommandé de faire de multiples évaluations en référence au prix moyen au mètre carré de la zone géographique pour obtenir l’estimation la plus juste. Le prix doit être modulé en fonction :

  • des prestations fournies
  • de la qualité de l’immeuble loué,
  • de la localisation ou de la superficie

 

Parallèlement, il est également possible d’obtenir des statistiques précises sur les loyers pratiqués sur le territoire par type de logement (appartement ou maison, meublé ou vacant, etc.).

Publié le 09/02/2024

Article rédigé par Jérémy Manceau-Olivier

Je suis entré dans la vie active en tant que conseiller clientèle dans la banque et j’ai vite été conquis par l’univers de la gestion de patrimoine. Aujourd’hui, et en tant que directeur commercial Maslow, j’ai la chance d’intégrer une belle aventure humaine et d’accompagner à distance les acheteurs dans leurs investissements immobiliers.