Vous possédez un Plan Épargne Logement (PEL) et envisagez de l’utiliser pour un investissement immobilier locatif ?
Le PEL, conçu à l’origine pour faciliter l’accès à la propriété, peut sembler une ressource évidente à mobiliser. Mais est-ce réellement la meilleure option ? Quels sont les avantages et les inconvénients de cette stratégie ? Peut-être existe-t-il des alternatives plus adaptées à vos objectifs d’investissement.
Comprendre le plan épargne logement : fonctionnement et caractéristiques
Définition
Le Plan Épargne Logement (PEL) est un produit d’épargne réglementé, conçu pour encourager les particuliers à épargner en vue de l’acquisition d’une résidence principale. Créé en 1969, le PEL a pour vocation d’aider les épargnants à constituer un apport personnel pour un futur achat immobilier, tout en leur offrant la possibilité d’obtenir, sous certaines conditions, un prêt immobilier à un taux avantageux.
Fonctionnement
Le fonctionnement du PEL est simple : l’épargnant ouvre un compte et s’engage à y déposer régulièrement des fonds, selon un montant minimum fixé par la banque. En contrepartie, il bénéficie d’un taux d’intérêt garanti et, dans certains cas, d’une prime d’État. De plus, pendant toute la durée d’épargne, vous accumulez des droits à prêt, afin de pouvoir bénéficier d’un prêt immobilier à un taux avantageux, après une période minimale d’épargne de 4 ans.
Avantages
- Le taux d’intérêt est fixé au moment de l’ouverture du PEL et reste constant tout au long de sa durée.
- Bien que la prime d’État ne soit plus systématiquement attribuée pour les nouveaux PEL ouverts depuis 2018, les anciens plans peuvent encore en bénéficier, sous réserve d’une utilisation de l’épargne pour un achat immobilier.
- L’un des principaux avantages du PEL est la possibilité d’obtenir un prêt immobilier (appelé prêt épargne logement) à un taux avantageux et dont les conditions sont déterminées à l’ouverture du plan. Ce prêt épargne logement, plafonné à 92 000 €, peut être utilisé pour financer l’achat d’une résidence principale (un logement neuf ou ancien), mais aussi pour des travaux de rénovation ou encore pour l’achat de parts dans une SCPI à vocation d’habitation.
- Contrairement à d’autres placements plus volatils, le PEL offre une grande stabilité. Le capital est garanti et les intérêts sont connus à l’avance.
Limites
- Le montant maximal que l’on peut verser sur un PEL est de 61 200 €
- Si vous avez ouvert un PEL à partir de 2018, les intérêts sont soumis à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux.
- Si vous avez ouvert un PEL avant 2018, les intérêts sont exonérés d’impôt sur le revenu pendant les 12 premières années, mais ils restent soumis aux prélèvements sociaux. Au-delà de 12 ans, les intérêts deviennent imposables.
- Le PEL impose des versements réguliers sous peine de clôture automatique du plan.
Rappel des avantages de réaliser un investissement locatif
L’investissement immobilier locatif attire de nombreux épargnants en raison de ses multiples avantages, à commencer par la possibilité de générer des revenus complémentaires tout en valorisant son patrimoine sur le long terme. En effet, contrairement à d’autres placements financiers, l’immobilier locatif offre des rendements souvent plus attractifs, grâce aux loyers perçus, qui constituent une source de revenus réguliers. Ces revenus peuvent couvrir tout ou partie des mensualités d’un crédit immobilier, et même générer un surplus une fois le prêt remboursé.
En plus des revenus locatifs, l’immobilier permet également de bénéficier d’une potentielle valorisation du bien au fil du temps. Si le bien est bien situé et que le marché immobilier est favorable, sa valeur peut augmenter, offrant ainsi une plus-value intéressante à la revente. Un autre avantage majeur de l’investissement locatif en France réside dans les dispositifs fiscaux qui encouragent ce type d’investissement. Des lois comme la loi Pinel ou le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permettent de réduire l’impôt sur le revenu en déduisant certaines charges, en amortissant le bien ou en profitant d’une réduction d’impôt directe sur le montant de l’investissement.
L’immobilier locatif peut également être une stratégie efficace pour préparer sa retraite. Une fois le prêt immobilier remboursé, les loyers perçus peuvent constituer un complément de revenu non négligeable, venant s’ajouter à la pension de retraite. Par ailleurs, un bien immobilier peut être transmis à ses enfants ou à ses proches, constituant ainsi une sécurité patrimoniale sur le long terme.
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Utiliser un PEL pour un investissement locatif : avantages et inconvénients
Avantages
L’un des principaux atouts de l’utilisation du PEL pour un investissement locatif réside dans l’accès immédiat aux fonds accumulés. Cette disponibilité des fonds peut être particulièrement intéressante pour saisir une opportunité d’investissement rapidement.
De plus, le PEL offre la possibilité de souscrire un prêt immobilier à un taux avantageux, dont les conditions sont fixées dès l’ouverture du plan. Ce taux, est souvent inférieur à celui des prêts classiques disponibles sur le marché, peut contribuer à améliorer la rentabilité globale de l’investissement locatif. Bien que le montant maximal du prêt soit plafonné à 92 000 €, il peut représenter un complément non négligeable pour financer une partie de l’achat ou des travaux sur le bien locatif.
Un autre avantage potentiel est la stabilité offerte par le PEL. Les conditions du prêt sont connues à l’avance et ne varient pas en fonction des fluctuations du marché, ce qui permet de planifier sereinement son investissement sans craindre une hausse imprévue des taux d’intérêt.
Inconvénients
Tout d’abord, le plan épargne logement a été initialement conçu pour faciliter l’accès à la propriété principale. L’utiliser pour un investissement locatif détourne cet usage premier, ce qui peut entraîner la perte de certains avantages, comme la prime d’État, qui est désormais supprimée pour les nouveaux PEL, mais encore applicable sous certaines conditions pour les anciens plans.
Un autre inconvénient réside dans le fait que le montant du prêt associé au PEL est limité. Avec un plafond de 92 000 €, ce prêt peut être insuffisant pour financer entièrement un projet immobilier, surtout dans les zones où les prix sont élevés. Vous devrez donc compléter le financement par d’autres sources, ce qui peut compliquer le montage financier et réduire l’attractivité de l’ensemble de l’opération.
La fiscalité concernant les PEL ouverts avant 2018 constitue également un point à ne pas négliger. Les intérêts sont exonérés d’impôt sur le revenu pendant les 12 premières années, mais ils restent soumis aux prélèvements sociaux. Si vous retirez les fonds avant l’échéance, les intérêts deviennent imposables, ce qui peut réduire le rendement net de votre épargne et affecter la rentabilité de l’investissement.
Enfin, en utilisant votre PEL pour un investissement locatif, vous perdez la possibilité de l’utiliser ultérieurement pour l’achat de votre résidence principale. Si vos projets de vie changent, cette décision pourrait vous contraindre à chercher d’autres solutions de financement, potentiellement moins avantageuses.
Alternatives à l'utilisation du PEL pour investir dans l'immobilier locatif
Le crédit immobilier classique
L’une des alternatives les plus courantes pour financer un investissement locatif est le prêt immobilier classique. Ce type de prêt est spécialement conçu pour l’acquisition de biens immobiliers, y compris ceux destinés à la location. Les banques proposent généralement des conditions attractives pour ce type de projet, avec des taux d’intérêt qui peuvent être négociés en fonction de votre profil emprunteur (revenus, apport personnel, historique bancaire).
Contrairement au prêt associé au PEL, le prêt immobilier classique n’est pas plafonné, ce qui vous permet de financer intégralement l’achat du bien, même dans des zones où les prix sont élevés. De plus, vous pouvez choisir la durée de remboursement la plus adaptée à votre situation, généralement entre 15 et 25 ans, ce qui vous offre une plus grande flexibilité dans la gestion de votre investissement. En optant pour cette solution, vous conservez également votre PEL, qui pourra être utilisé ultérieurement pour d’autres projets, tels que l’acquisition de votre résidence principale.
Les prêts aidés
Selon votre situation et le type de bien que vous envisagez d’acquérir, vous pourriez également bénéficier de prêts aidés pour financer votre investissement locatif. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), bien que principalement destiné à l’achat de la résidence principale, peut dans certaines conditions être combiné avec d’autres prêts pour alléger le coût total de l’emprunt. Ce type de prêt est particulièrement intéressant car il permet de financer une partie de l’achat sans payer d’intérêts, ce qui améliore la rentabilité globale de l’investissement.
Il existe également d’autres dispositifs, tels que les prêts conventionnés, qui offrent des conditions avantageuses pour les emprunteurs sous certaines conditions de ressources. Ces prêts peuvent être utilisés pour l’achat de biens destinés à la location sous certaines conditions, notamment si le bien nécessite des travaux de rénovation énergétique. Ces aides financières, souvent méconnues, peuvent significativement réduire le coût de votre investissement et augmenter sa rentabilité.
L'épargne disponible et autres placements
Une autre alternative à l’utilisation du PEL pour un investissement locatif est de mobiliser votre épargne disponible ou de recourir à d’autres placements liquides. Si vous avez accumulé une épargne suffisante sur d’autres supports, comme un compte épargne classique, une assurance-vie, ou même un compte-titres, vous pourriez envisager d’utiliser ces fonds pour constituer un apport personnel ou financer directement une partie de l’achat.
L’avantage de cette solution est que vous conservez la flexibilité d’utiliser votre PEL pour un projet futur, tout en profitant de conditions de financement potentiellement plus intéressantes. De plus, en utilisant des fonds propres, vous réduisez le montant du prêt nécessaire, ce qui diminue les mensualités et les intérêts à rembourser, augmentant ainsi la rentabilité de votre investissement locatif.
Le montage financier via le prêt in fine
Enfin, pour les investisseurs plus aguerris, le prêt in fine peut représenter une solution alternative intéressante. Contrairement à un prêt amortissable classique, où le capital est remboursé progressivement, le prêt in fine permet de ne rembourser que les intérêts pendant la durée du prêt, avec le capital dû en une seule fois à la fin du contrat. Ce type de montage est souvent utilisé en complément d’un produit d’épargne, tel qu’une assurance-vie, dont les fonds serviront à rembourser le capital à l’échéance.
Le prêt in fine présente l’avantage de réduire les mensualités pendant la durée de l’investissement, ce qui peut maximiser le cash-flow généré par les loyers. Cependant, il est impératif de bien maîtriser ce type de montage financier, car il comporte des risques et nécessite une gestion rigoureuse.
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Quand et pourquoi envisager d’utiliser son PEL pour un investissement locatif ?
L’utilisation du plan épargne logement pour un investissement locatif peut s’avérer judicieuse lorsque vous avez déjà atteint le plafond d’épargne sur votre PEL et que vous ne souhaitez pas immobiliser ces fonds plus longtemps sans les faire fructifier. Dans ce cas, plutôt que de laisser votre épargne stagner à un taux de rendement relativement faible, il peut être plus intéressant de mobiliser ces fonds pour financer un projet immobilier susceptible de générer des rendements plus élevés à travers les revenus locatifs et la valorisation du bien.
De plus, si le taux d’intérêt associé au prêt PEL est plus avantageux que ceux proposés par les prêts immobiliers classiques sur le marché, utiliser votre PEL pour un investissement locatif peut améliorer la rentabilité globale de l’opération. Cela peut être particulièrement pertinent dans un contexte de remontée des taux d’intérêt, où les conditions de prêt se durcissent. Dans ce cas, le prêt PEL à taux fixe, négocié lors de l’ouverture du plan, devient un atout financier.
Un autre scénario favorable est celui où vous n’avez pas de projet d’achat de résidence principale à court ou moyen terme. Si vous avez déjà acquis votre résidence principale ou si vous ne prévoyez pas de le faire prochainement, utiliser votre PEL pour un investissement locatif permet de mettre à profit cette épargne accumulée pour développer votre patrimoine immobilier. Cela peut être une manière d’optimiser l’utilisation de vos ressources financières tout en diversifiant vos investissements.
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