L’investissement locatif étudiant est l’une des multiples possibilités qui s’offrent aux investisseurs qui souhaitent acquérir un programme en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) avec avec les résidences séniores. Ce dispositif permet ainsi aux particuliers d’accéder à la propriété de biens meublés afin d’en tirer des revenus issus de la mise en location. Voici ce que vous devez savoir pour l’investissement locatif en résidence étudiante !
Comment fonctionne un investissement locatif étudiant ?
Choisir un type de bien meublé
Tout d’abord, les investisseurs ont plusieurs possibilités lorsqu’ils souhaitent acquérir un bien meublé en investissement locatif étudiant. En effet, ils peuvent choisir entre acheter un bien en résidence étudiante ou bien un studio en centre-ville. Dans les deux cas, vous pouvez espérer bénéficier de déductions fiscales intéressantes.
Choisir un type de bail
La mise en location du logement se fait avec le type de bail que l’on retrouve le plus communément dans les résidences, à savoir le bail meublé classique pour les étudiants qui a une durée de 9 mois. Dans le cadre de l’acquisition d’un studio, vous pouvez également passer par un bail mobilité qui va de 1 à 10 mois en fonction de votre besoin.
Jusqu’à fin 2022, les investisseurs pouvaient opter pour de l’achat immobilier avec le dispositif Censi-Bouvard ou LMNP. Ce dernier permettait d’obtenir une déduction fiscale de 11 % sur la valeur d’achat et concernait essentiellement les acquisitions en VEFA.
Le dispositif n’ayant pas été renouvelé pour l’année 2023, les achats se font désormais exclusivement sous le dispositif LMNP.
Choisir son régime fiscal
L’exonération d’impôts est appliquée lorsque l’investisseur acquiert en résidence étudiante. Dans les autres cas, il est conseillé de passer par le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) si vos revenus locatifs n’excèdent pas 72.600 € par an, ce qui représente un seuil de 6.000 € par mois. Ce régime permet ainsi un abattement de 50 % sur l’ensemble des charges locatives incombées aux propriétaires. Ce dispositif vous permet également de récupérer l’intégralité de la TVA à 20 % sur votre acquisition. Enfin, les prix d’entrée sont plus faibles que sur le reste du marché locatif du fait des plus petites superficies proposées en résidences qui sont généralement des studios ou des T2.
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Pour rappel, les résidences étudiantes sont des logements conçus pour les étudiants qui font leurs études supérieures loin de chez eux.
Elles offrent généralement des chambres individuelles ou partagées avec une cuisine et une salle de bain. Ainsi que des espaces communs tels qu’une salle de jeux, une salle de sport et une salle de télévision.
Les résidences étudiantes peuvent être gérées par des universités, des organisations privées ou des sociétés de logement étudiant. Elles sont souvent situées près de campus universitaires afin de faciliter l’accès des étudiants aux installations universitaires.
Ce type de logement peut être ouvert à d’autres personnes, comme les jeunes actifs, mais les résidences doivent respecter un ratio de 70 % à minima d’étudiants en leur sein, inscrit dans la législation française.
Est-il intéressant d'investir dans une résidence étudiante ?
En cas d’investissement locatif en résidence étudiante, la gestion du logement revient à la charge de l’exploitant et non du propriétaire ce qui est un avantage considérable. Les revenus sont également assurés par ce même gestionnaire, ce qui enlève la crainte de loyers non-payés. Aussi, le marché des résidences est de plus en plus porteur, le CROUS ne pouvant répondre à l’ensemble de la demande étudiante pour se loger, l’espoir d’obtenir un bon rendement locatif est tout à fait permis. A cela s’ajoute les avantages fiscaux dont nous avions parlé précédemment.
Que faut-il regarder lors d'un investissement locatif étudiant ?
Tout d’abord, il est conseillé de bien analyser l’emplacement du bien avec le gestionnaire en charge de la résidence. Il faut également prendre en compte si la résidence est en adéquation avec l’environnement qui l’entoure. En effet, les résidences étudiantes doivent être à proximité immédiate de tout ce qui facilite la vie quotidienne des résidents :
- des lieux d’études
- commerces
- administration
- transports
- lieux de loisirs
Enfin, l’investisseur doit prêter une attention toute particulière au renouvellement des baux commerciaux. A la fin du bail, il est légal pour les deux parties de discuter des modalités de prolongation de la relation commerciale.
Où investir pour un logement étudiant ?
Bien évidemment, les métropoles et villes de taille moyenne restent à privilégier pour un investissement locatif étudiant. Plus une zone dispose d’une concentration en étudiants élevée, plus l’investissement sera intéressant. Il y a plusieurs choses à considérer lorsque vous cherchez à investir dans un logement étudiant, notamment l’évolution du nombre d’étudiants, l’estimation de la vacance locative et la tension locative dans la région.
De manière, la région parisienne et l’Île de France dans son ensemble reste un incontournable de par son nombre d’étudiants bien supérieur au reste du territoire, qui sont au nombre de 780.000 en 2022. Il est toutefois conseillé d’investir en dehors de Paris sous peine de voir sa rentabilité limitée. Les métropoles de provinces sont également intéressantes, comme Marseille, Bordeaux ou Rouen avec un taux de rendement qui reste supérieur au seuil de 4 %.
Quel budget pour un investissement locatif étudiant ?
Un investissement locatif en résidence étudiante dans le cadre du LMNP demande généralement un budget entre 75.000 et 130.000 € en province, davantage si le bien est localisé en Île-de-France.
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