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Investissement locatif saisonnier : conseils pour un montage financier réussi !

Dans cet article vous trouverez :

Investissement locatif saisonnier : Avec l’émergence de plateformes en ligne et une demande croissante de séjours personnalisés, de plus en plus de propriétaires se tournent vers cette forme d’investissement locatif. Cependant, naviguer dans le monde de la location saisonnière peut s’avérer complexe, surtout pour les primo-investisseurs. Voici ce qu’il faut retenir !

Pourquoi choisir l’investissement locatif saisonnier ?

La location saisonnière désigne la mise à disposition d’un logement meublé pour de courtes périodes, généralement pour une location de vacances. Plutôt qu’une location traditionnelle, les durées de séjour sont flexibles, allant de quelques jours à plusieurs semaines. Ce type de location est particulièrement prisé dans les zones touristiques et offre une alternative aux hôtels traditionnels, en proposant une expérience plus personnalisée et intime.

L’investissement en location saisonnière courte durée présente de nombreux avantages différents d’un investissement locatif traditionnel :

  • Rentabilité potentielle élevée : les tarifs de location saisonnière peuvent être significativement plus élevés que ceux des locations à long terme, surtout pendant les périodes de forte demande
  • Flexibilité : elle permet aux propriétaires d’utiliser le bien pour leur propre usage pendant certaines périodes
  • Diversification du portefeuille d’investissements : offre une option d’investissement différente par rapport aux locations traditionnelles

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Conseils pour réussir son investissement locatif saisonnier

Comme chaque investissement immobilier, il est nécessaire de prendre en compte un certain nombre d’étapes pour analyser son projet et se lancer. Voici les caractéristiques du bien qui impacteront la valorisation de votre projet de location de courte durée.

Choisir son type de bien en fonction de son objectif

L’emplacement, déjà au cœur de la réussite d’un projet d’investissement immobilier longue durée, est tout aussi important voire plus pour une location saisonnière ! Le type de bien et sa surface disponible joue également un rôle majeur dans l’attractivité. Tandis que les appartements sont généralement préférés pour un investissement locatif traditionnel, les maisons sont une possibilité supplémentaire plus commune pour la location saisonnière.

Les deux types de biens ont leurs avantages et inconvénients selon leur emplacement :

  • L’appartement sera plus adéquat pour une location en centre-ville ou couronne proche
  • Plus rapide à louer un appartement qu’une maison pour des périodes courtes
  • Les maisons sont idéales pour une location saisonnière au bord de la mer, à la montagne ou à la campagne, qui attirent plutôt des familles
  • Possibilité de récupérer la maison à la fin de l’investissement en tant que résidence secondaire

Choix de l’emplacement de la location saisonnière

L’attractivité d’une location saisonnière dépend essentiellement de son emplacement, et doit ainsi se situer à proximité des points d’intérêts des voyageurs : centres-villes, bord de mer, aux pieds des pistes de ski, il y a une infinité de possibilités pour de multiples projets !

Le reste ressemble à la location longue durée : recherche de proximité avec les petits commerces et les transports en commun, etc.

Pour en savoir plus sur la location saisonnière

Si vous vous demandez comment choisir le bon bien immobilier pour maximiser votre retour sur investissement, notre Conseiller Expert Anthony Foulonneau vous fournira des insights précieux.

Que vous soyez un investisseur aguerri ou un débutant dans le monde de l’immobilier, cette vidéo vous offrira des perspectives enrichissantes sur comment faire le meilleur choix pour votre portefeuille d’investissement !

Comment calculer la rentabilité de son investissement locatif saisonnier ?

L’évaluation de la rentabilité d’un projet d’investissement locatif saisonnier est une étape essentielle pour s’assurer de la viabilité et du succès de votre investissement. Pour ce faire, commencez par déterminer les revenus potentiels.

Estimez les tarifs de location en vous basant sur des propriétés similaires dans la même région et calculez le taux d’occupation prévu, en tenant compte des variations saisonnières. Multipliez ensuite le tarif moyen de location par le nombre estimé de jours loués pour obtenir vos revenus annuels.

Bon à savoir - La rentabilité brute & la rentabilité nette

Tout comme l’invest locatif longue durée, il est nécessaire de calculer la rentabilité locative brute pour avoir une idée claire de la faisabilité de l’investissement. La formule est la suivante :

Rentabilité brute locative = (loyer brut annuel / prix d’acquisition) * 100

Toutefois, le problème principal de cette formule est qu’elle ne prend pas en compte les différentes charges incombées au propriétaire ainsi que les taxes et impôts.

La rentabilité nette est le calcul le plus réaliste pour obtenir une visualisation juste du rendement de son investissement. Il suffit pour cela de soustraire du loyer les différentes charges locatives et des taxes.

Calcul du prix plancher de la location saisonnière

Il est généralement conseillé aux investisseurs de fixer un prix plancher de location, soit un tarif en dessous duquel le loyer ne doit pas descendre pour ne pas perdre d’argent. Pour le calculer, il faut mettre en application la formule ci-dessous :

Prix plancher = ensemble des charges (mensualités de crédit, dépenses d’entretien, énergies, etc.) / 365 jours

Il faut toutefois prendre du recul et mettre en comparaison avec la moyenne locale. Si le prix plancher est trop élevé pour le logement, il risque de ne pas trouver preneur !

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Quel statut pour un investissement locatif saisonnier ?

Il est possible d’investir dans une location saisonnière sous plusieurs statuts : LMNP, LMP et SCI.

LMNP

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est adapté aux particuliers qui souhaitent investir dans une location meublée et percevoir des revenus locatifs tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse, tels que l’amortissement du bien et la récupération de la TVA sur l’acquisition. Le montage financier pour un investissement locatif en LMNP se fait sous le régime réel ou micro-BIC selon le montant des revenus locatifs : au-delà de 77.700 € par an le régime réel s’applique automatiquement.

Le régime micro-BIC vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes. Ou bien du régime réel qui vous autorise à déduire un certain nombre de charges et d’amortir votre acquisition sur un déficit foncier.

LMP

Le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) s’adresse aux investisseurs qui souhaitent exercer leur activité de location meublée de manière régulière et en faire une source de revenus principale. Ce statut offre les avantages fiscaux similaires au LMNP, mais permet également de déduire les charges liées à l’activité de location.

SCI

Enfin, le recours à une SCI (Société Civile Immobilière) peut également être envisagé pour investir dans une location saisonnière, notamment pour optimiser la gestion patrimoniale et fiscale du bien. Cela permet notamment de faciliter la transmission du patrimoine et de répartir les revenus entre plusieurs associés.

Il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel (notaire, expert-comptable, etc.) pour choisir le statut le plus adapté à son projet d’investissement en location saisonnière.

Quel financement pour un investissement locatif saisonnier ?

Pour financer un investissement locatif, saisonnier ou longue durée, plusieurs options de financement sont disponibles. Tout d’abord, il est possible de recourir à un prêt bancaire classique, en présentant un solide plan d’affaires et des garanties solides. De plus, il est également possible de bénéficier de certains dispositifs de défiscalisation, tels que le dispositif Pinel pour les investissements dans l’immobilier neuf, ou le dispositif Censi-Bouvard pour les investissements dans les résidences de services.

Ces dispositifs offrent des avantages fiscaux intéressants pour les investisseurs. Par ailleurs, il est également possible de faire appel à des plateformes de financement participatif, qui permettent de collecter des fonds auprès de plusieurs investisseurs.

Enfin, certains investisseurs pourraient également envisager de recourir à des organismes de crowdfunding immobilier, qui offrent la possibilité d’investir dans des projets immobiliers en échange d’une participation aux bénéfices. En fonction de la situation financière de l’investisseur et de la nature du projet, différentes options de financement peuvent être envisagées pour un investissement locatif saisonnier. 

L’apport personnel

Il est conseillé d’un apport personnel à hauteur de 10 à 20 % du prix du bien pour espérer être financé par les banques. Cet apport permettra de couvrir les divers frais qui peuvent s’accumuler : frais de notaire, frais bancaires, etc.

Comme pour tout investissement immobilier, plus l’apport personnel sera élevé plus vous pourrez espérer diminuer vos mensualités.

Choix de crédit immobilier

Lorsque vous souhaitez financer votre projet d’immobilier locatif, vous avez le choix deux 2 types de crédits immobiliers :

  • Le prêt amortissable : prêt le plus classique qui n’excède pas une durée de 20 ans
  • Le prêt in fine : proposé à un taux plus élevé, il permet toutefois de déduire un nombre conséquent d’intérêts jusqu’à la dernière mensualité

Dans certains cas, il est possible d’obtenir un crédit immobilier pour réaliser un investissement locatif saisonnier sans apport, auquel cas, il faut présenter un dossier solide auprès de la banque pour être sûr d’obtenir le financement.

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Quelles sont les contraintes liées à la location saisonnière ?

Par rapport à des locations longues durées, les logements saisonniers sont assujettis à des entretiens plus réguliers du fait du passage plus fréquent. Cela inclus généralement des frais de gestion plus élevés également, à prendre en compte avant de se lancer dans le projet !

Sur le plan juridique, les locations saisonnières sont plus complexes du fait de leur particularité et notamment les logements de tourisme. Les municipalités cherchent de plus en plus à encadrer ce type de locations en durcissant les mesures d’éligibilité et de critères à respecter pour contrôler les abus.

C’est particulièrement le cas de la Ville de Paris, qui demande aux propriétaires d’obtenir une autorisation de sa part pour être en conformité pour la mise en location. Il faut également :

  • Demander un numéro d’enregistrement qui doit être indiqué sur l’annonce de location
  • Respecter une durée de mise en location maximale de 120 jours consécutifs
  • Reverser la taxe de séjour auprès de la Mairie
  • Respecter la réglementation en vigueur concernant la sécurité et l’hygiène

Les éléments obligatoires dans le contrat de location saisonnière

Comme tout contrat de location, les baux de courte durée doivent inclure un certain nombre d’éléments obligatoires :

  • Identification des deux parties : noms, adresses, coordonnées
  • Durée du contrat de location
  • Informations sur les services disponibles et les espaces communs
  • Conditions de paiement : acompte, délai et conditions d’annulation
  • Obligations des deux parties
  • Conditions de résiliation : frais d’annulation, remboursement

Impacts de la loi Airbnb 2024 sur la rentabilité d'une location saisonnière

Votée en première lecture le 29 janvier 2024 à l’Assemblée Nationale, la loi Airbnb encadre désormais plus sévèrement la location courte durée sur la plateforme. L’impact principal est la diminution de l’abattement du régime micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés qui passe de 50 % avec un plafond de 77.700 € à 30 % avec un plafond de ressources.

Pour les meublés de tourisme classés, le taux d’abattement passe de 71 % avec un plafond de 188 700 € à un taux de 30 % avec un plafond de 30 000 €. Si le bien est situé en zone rurale ou en station de sport d’hiver, l’abattement supplémentaire de 41 % est octroyé si les revenus générés ne dépassent pas 50 000 €.

D’autres mesures restrictives ont été votées, comme la présentation obligatoire d’un DPE entre A et D pour les nouvelles locations ou encore l’enregistrement obligatoire en mairie du bien.

Publié le 09/02/2024

Article rédigé par Jérémy Manceau-Olivier

Je suis entré dans la vie active en tant que conseiller clientèle dans la banque et j’ai vite été conquis par l’univers de la gestion de patrimoine. Aujourd’hui, et en tant que directeur commercial Maslow, j’ai la chance d’intégrer une belle aventure humaine et d’accompagner à distance les acheteurs dans leurs investissements immobiliers.