Article
Investissement locatif sans apport : c’est faisable ?
L’investissement locatif sans apport est une pratique courante pour les banques qui financent des projets de mise en location de biens. Les investisseurs sont ainsi exemptés d’apport personnel pour obtenir un prêt qui peut financer 110 % du prix d’achat, voire plus. En 2022, 60 % des crédits accordés par les banques pour ce type de projet étaient sans apport. Explications sur ce financement et comment être éligible.
Comment investir dans l'immobilier locatif sans apport ?
Pour protéger leur investissement, les banques exigent souvent une certaine contribution des acheteurs lors de l’acquisition d’un bien immobilier. Cette contribution s’élève généralement à au moins 10 % du prix d’achat, non seulement pour couvrir les frais supplémentaires tels que les frais de notaire et les frais de garantie du prêt, mais aussi pour permettre aux banques de récupérer une partie de la valeur du prêt en revendant le bien ultérieurement.
Cette exigence permet essentiellement de réduire les risques tout en offrant une sécurité en cas d’impasse financière. Il est ainsi conseillé de faire appel à un courtier immobilier pour maximiser ses chances d’obtenir un financement à 110 % ou plus en cas de travaux à effectuer. De par son réseau et ses connaissances, ce professionnel est en mesure de recommander les banques les plus à même de prêter pour un investissement locatif sans apport.
Il y a cependant un profil d’investisseur qui a plus de chances de se voir accorder un prêt pour le financement d’un bien. C’est notamment le cas des propriétaires de résidences principales. Les primo-accédant ou locataires auront davantage de mal à financer leur projet.
Il en est de même pour ceux qui ont déjà une expérience dans l’immobilier locatif, qui seront favorisés par les banques. Enfin, il faut un dossier particulièrement solide et bien ficelé car sans cela, les banques seront plus réticentes à prêter. C’est pour cela qu’en amont, vous devez étudier :
- Le type de mise en location : nue ou meublée avec quel régime fiscal
- L’emplacement du bien et le type de bien : taux de vacance locative moyen, taille du logement, situation géographique, etc.
Pour que vous puissiez obtenir un prêt amortissant l’intégralité du financement de l’acquisition de votre bien locatif, la banque veille à ce que la capacité d’endettement future n’excède pas le tiers des revenus annuels. L’objectif derrière est de vérifier que vous disposez d’un reste à vivre suffisant après le paiement de chaque mensualité.
De plus, la banque en charge de votre dossier peut vous demander certaines garanties supplémentaires comme la souscription à une assurance contre les loyers impayés. Cela montre d’un côté le profil « bon client » que cherche les établissements bancaires, mais permet également de calculer avec plus de précisions la rentabilité locative.
L’immobilier connecté à vos besoins
Créez votre compte Maslow
- Accédez au listing complet de nos projets d’investissement
- Complétez votre dossier investisseur en amont et soyez prêt en cas de coup de coeur !
- Retrouvez tous vos documents au même endroit
- Consultez vos rendez-vous à venir
Investir dans l'ancien ou le neuf avec les programmes de défiscalisation immobilière
Aussi, les dispositifs de défiscalisation immobilière dans le neuf ou l’ancien permettent aux futurs propriétaires de financer leur projet uniquement grâce au crédit. En effet, la loi Pinel ou Denormandie (pour l’ancien) favorise l’investissement locatif sans apport, du fait des avantages fiscaux intégrés dans le reste à vivre. Il faut toutefois investir sur le long terme, sur une période allant de 6 à 12 ans. Et il faut également faire attention à ce que le plafond de loyer imposé soit suffisant pour le remboursement de prêt.
Vous pouvez également acquérir un bien en cours de mise en location pour faciliter votre projet d’investissement sans apport. Les loyers perçus étant déjà connus, les banques seront plus souples sur l’accord d’un prêt total. Il faut toutefois s’assurer que la somme de 70 % des loyers perçus permette le financement du crédit, les 30 % qui restent sont automatiquement mis de côtés. Ces derniers servant à payer les diverses charges locatives.
Enfin, le déficit foncier est une autre solution pour espérer investir sans apport personnel au financement. Cette solution n’est applicable que lorsque le bien acquis est mis en location nue ou en LMNP avec le régime réel.
Les intérêts liés à l’emprunt peuvent être en effet déduits des revenus fonciers, ce qui diminuera le montant de l’imposition. Le déficit foncier est reportable sur les 10 années suivant l’acquisition du logement.
L'investissement sans apport en SCI
Il est tout à fait possible d’obtenir un financement pour l’investissement locatif sans apport grâce à la SCI. La Société Civile Immobilière (SCI) permet de faciliter la gestion des actifs d’investissement locatif tout en limitant les responsabilités des associés. Elle permet aux banques de prêter librement de l’argent sans exiger d’apport de la part de la SCI ou des associés individuels, mais en offrant d’autres garanties comme une hypothèque ou des privilèges de prêteur. Un tel arrangement permet une flexibilité sans précédent dans la gestion des investissements immobiliers locatifs !
L’immobilier locatif 100% sécurisé
Nos projets en LMNP
Studio étudiant à Bordeaux
112 450 € HT €
Studio étudiant à Poitiers
87 788 € HT
T2 meublé à Toulouse
170 800 € HT
Commentaires d'investisseurs
Soyez le premier à publier un commentaire !