L’investissement locatif sans apport est une pratique courante pour les banques qui financent des projets de mise en location de biens. Les investisseurs sont ainsi exemptés d’apport personnel pour obtenir un prêt qui peut financer 110 % du prix d’achat, voire plus. En 2022, 60 % des crédits accordés par les banques pour ce type de projet étaient sans apport. Explications sur ce financement et comment être éligible.
Pourquoi financer un investissement locatif sans apport ?
L’absence d’apport personnel permet d’utiliser au maximum l’effet de levier du crédit. En finançant l’intégralité de l’investissement par un crédit immobilier, l’investisseur peut potentiellement accroître son rendement sur investissement (ROI) puisque le coût initial est moindre. Cette stratégie peut se traduire par une meilleure rentabilité à long terme, à condition que le rendement locatif dépasse le coût du crédit.
Dans certains cas, les intérêts d’emprunt sont souvent déductibles des revenus locatifs, ce qui peut réduire l’impôt sur les revenus fonciers. Cette stratégie de financement total par emprunt maximise la part déductible et peut donc optimiser la fiscalité de l’investissement.
Débloquer un prêt immobilier sans apport peut permettre un développement plus rapide du patrimoine immobilier. En n’immobilisant pas de fonds propres dans un premier investissement, l’investisseur peut se positionner sur plusieurs projets en parallèle ou successivement, accélérant ainsi la croissance de son portefeuille immobilier. Tandis que les banques demandent généralement 10 % d’apport pour l’achat d’une résidence principale, les investisseurs sont en meilleure position pour négocier.
Comment investir dans l'immobilier locatif sans apport ?
Pour protéger leur investissement, les banques exigent souvent une certaine contribution des acheteurs lors de l’acquisition d’un bien immobilier. Cette contribution s’élève généralement à au moins 10 % du prix d’achat, non seulement pour couvrir les frais supplémentaires tels que les frais de notaire et les frais de garantie du prêt, mais aussi pour permettre aux banques de récupérer une partie de la valeur du prêt en revendant le bien ultérieurement.
Cette exigence permet essentiellement de réduire les risques tout en offrant une sécurité en cas d’impasse financière. Il est ainsi conseillé de faire appel à un courtier immobilier pour maximiser ses chances d’obtenir un financement à 110 % ou plus en cas de travaux à effectuer. De par son réseau et ses connaissances, ce professionnel est en mesure de recommander les banques les plus à même de prêter pour un investissement locatif sans apport.
Il y a cependant un profil d’investisseur qui a plus de chances de se voir accorder un prêt pour le financement d’un bien. C’est notamment le cas des propriétaires de résidences principales. Les primo-accédant ou locataires auront davantage de mal à financer leur projet.
Il en est de même pour ceux qui ont déjà une expérience dans l’immobilier locatif, qui seront favorisés par les banques. Enfin, il faut un dossier particulièrement solide et bien ficelé car sans cela, les banques seront plus réticentes à prêter. C’est pour cela qu’en amont, vous devez étudier :
- Le type de mise en location : nue ou meublée avec quel régime fiscal
- L’emplacement du bien et le type de bien : taux de vacance locative moyen, taille du logement, situation géographique, etc.
Pour que vous puissiez obtenir un prêt amortissant l’intégralité du financement de l’acquisition de votre bien locatif, la banque veille à ce que la capacité d’endettement future n’excède pas le tiers des revenus annuels. L’objectif derrière est de vérifier que vous disposez d’un reste à vivre suffisant après le paiement de chaque mensualité.
De plus, la banque en charge de votre dossier peut vous demander certaines garanties supplémentaires comme la souscription à une assurance contre les loyers impayés. Cela montre d’un côté le profil « bon client » que cherche les établissements bancaires, mais permet également de calculer avec plus de précisions la rentabilité locative.
Obtenir un prêt immobilier pour réaliser un investissement locatif sans apport
Afin de pouvoir emprunter sans apport pour un projet immobilier, il faut prêter attention à la préparation d’un dossier solide pour les banques. Ce dossier doit non seulement démontrer la viabilité financière du projet, mais également rassurer les prêteurs quant à votre capacité de gestion et de remboursement. Voici quelques conseils essentiels pour constituer le meilleur dossier.
Présenter un projet locatif rentable
L’aspect le plus important pour les banques est la rentabilité de votre projet. Elles cherchent à s’assurer que le rendement locatif sera suffisant pour couvrir les mensualités du prêt, les charges liées à la propriété, et idéalement, dégager un bénéfice. Pour cela, vous devez fournir une étude de marché détaillée, montrant les taux de location dans la zone ciblée, la demande locative, et une estimation réaliste des revenus locatifs potentiels.
Incluez également une analyse des coûts, incluant les frais de notaire, les éventuels travaux de rénovation, les taxes, et les frais de gestion, afin de présenter une vision complète de la rentabilité nette du projet.
Mettre en avant votre gestion financière
Les banques seront particulièrement attentives à votre gestion financière personnelle et professionnelle. Préparez un dossier financier détaillé incluant vos revenus, vos dépenses, votre épargne ainsi que tout autre investissement que vous possédez. L’objectif est de démontrer que vous êtes capable de gérer efficacement votre argent et que vous disposez d’une certaine stabilité financière, malgré l’absence d’apport personnel.
Il est également recommandé de montrer que vous êtes un “bon client” qui souscrit à des offres en parallèle comme les assurances. Cela montrera que vous êtres protégés contre les risques, notamment contre les loyers impayés avec la GLI.
Les documents et garanties à fournir
Votre dossier doit comprendre tous les documents qui attestent de votre situation financière et professionnelle :
- Vos derniers avis d’imposition.
- Vos trois derniers bulletins de salaire.
- Un relevé de vos comptes bancaires des derniers mois.
- Votre contrat de travail pour prouver un emploi stable.
- Les relevés de tous crédits en cours, si applicable.
En l’absence d’apport, les banques peuvent demander des garanties supplémentaires. Pensez à inclure dans votre dossier des options telles que :
- Une caution personnelle ou celle d’un organisme de cautionnement.
- La proposition d’un co-emprunteur, qui s’engage à rembourser le prêt en cas de défaillance de votre part.
- L’assurance emprunteur, qui, bien que souvent obligatoire, peut être adaptée pour offrir des garanties supplémentaires à la banque.
Une présentation professionnelle
La manière dont vous présentez votre dossier peut avoir un impact significatif sur la décision de la banque de vous octroyer un prêt sans apport. Assurez-vous que votre dossier est bien organisé, clair et professionnel. Un business plan immobilier bien structuré, comprenant des projections financières, une analyse de marché, et une présentation détaillée du projet avec le prix du bien peut grandement contribuer à convaincre les prêteurs de la viabilité de votre investissement.
Bien choisir le logement à présenter
Partie principale du dossier à présenter, le bien dans lequel vous souhaitez investir jouera un rôle majeur pour obtenir votre prêt sans apport. C’est pour cela qu’il faut préparer tous les éléments nécessaires avant la présentation et que vous soyez au clair avec votre projet :
- la localisation du bien : s’il est dans une zone tendue, ce qui définira le niveau de loyers pratiqué
- la taille du bien : qui influera sur le coût d’entretien et la fréquence de changements de locataires
- le risque de vacance locative : toutes les raisons possible (défaut de locataire, sinistre ou encore réalisation de travaux)
- le type de bien : s’il s’agit d’un bien neuf ou ancien et le dispositif de défiscalisation qui en découle
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Investir dans l'ancien ou le neuf avec les programmes de défiscalisation immobilière
Aussi, les dispositifs de défiscalisation immobilière dans le neuf ou l’ancien permettent aux futurs propriétaires de financer leur projet uniquement grâce au crédit. En effet, la loi Pinel ou Denormandie (pour l’ancien) favorise l’investissement locatif sans apport, du fait des avantages fiscaux intégrés dans le reste à vivre. Il faut toutefois investir sur le long terme, sur une période allant de 6 à 12 ans. Et il faut également faire attention à ce que le plafond de loyer imposé soit suffisant pour le remboursement de prêt.
Vous pouvez également acquérir un bien en cours de mise en location pour faciliter votre projet d’investissement sans apport. Les loyers perçus étant déjà connus, les banques seront plus souples sur l’accord d’un prêt total. Il faut toutefois s’assurer que la somme de 70 % des loyers perçus permette le financement du crédit, les 30 % qui restent sont automatiquement mis de côtés. Ces derniers servant à payer les diverses charges locatives.
Enfin, le déficit foncier est une autre solution pour espérer investir sans apport personnel au financement. Cette solution n’est applicable que lorsque le bien acquis est mis en location nue ou en LMNP avec le régime réel.
Les intérêts liés à l’emprunt peuvent être en effet déduits des revenus fonciers, ce qui diminuera le montant de l’imposition. Le déficit foncier est reportable sur les 10 années suivant l’acquisition du logement.
L'investissement sans apport en SCI
Il est tout à fait possible d’obtenir un financement pour l’investissement locatif sans apport grâce à la SCI. La Société Civile Immobilière (SCI) permet de faciliter la gestion des actifs d’investissement locatif tout en limitant les responsabilités des associés. Elle permet aux banques de prêter librement de l’argent sans exiger d’apport de la part de la SCI ou des associés individuels, mais en offrant d’autres garanties comme une hypothèque ou des privilèges de prêteur. Un tel arrangement permet une flexibilité sans précédent dans la gestion des investissements immobiliers locatifs !
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