Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), conçu pour aider les primo-accédants à acheter leur résidence principale sans intérêt, suscite désormais l’intérêt des investisseurs locatifs. Peut-on réellement utiliser ce prêt avantageux pour un projet d’investissement locatif ? Réponse ici !
Les projets éligibles au PTZ
Pour rappel, le prêt à taux zéro, ou PTZ a été créé en 1995 pour remplacer le Prêt Aidé pour l’accession à la Propriété (PAP). La particularité de ce taux est qu’il ne comporte pas de taux d’intérêts ni de frais complémentaires. Il permet ainsi de financer un projet immobilier à hauteur de 10 à 40 % du prix d’achat. Toutefois, ce prêt n’est pas accessible pour tous, il faut répondre un certain nombre de critères pour pouvoir prétendre en bénéficier.
Pour être éligible au PTZ, plusieurs conditions doivent être remplies :
- L’emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années.
- Le bien doit être utilisé comme résidence principale au plus tard un an après son acquisition ou la fin des travaux.
- Les revenus de l’emprunteur ne doivent pas dépasser un certain plafond, variable en fonction de la zone géographique et de la composition du ménage.
Le PTZ n’est donc pas utilisable en l’état pour l’achat d’un bien immobilier dans le but de le mettre en location comme avec le dispositif de la loi Pinel.
Les avantages fiscaux
Bien que le PTZ soit principalement destiné à l’achat d’un logement neuf, il existe quelques exceptions qui permettent son utilisation dans d’autres contextes. Par exemple, dans le cadre d’une Société Civile Immobilière (SCI) constituée uniquement entre membres d’une même famille, il est possible de transférer un PTZ si le bien devient la résidence principale de l’un des associés. De plus, en cas de mobilité professionnelle, d’invalidité ou de chômage de longue durée, des dérogations peuvent permettre le maintien du PTZ même si le bien est temporairement loué.
Mettre en location un logement après avoir touché le PTZ
Un primo-accédant peut tout à fait mettre en location son achat immobilier acheté avec le PTZ. Il ne pourra toutefois pas le faire dans une période de moins de 6 ans après le versement du prêt. Dès la 6e année, la mise en location est possible en cas de situation particulière ou respecte les règles de mise en location spécifiques.
Les situations particulières du propriétaires éligibles sont les suivantes :
- il est en mobilité professionnelle et se situe à 50 km minimum ou 1h30 de trajet de son lieu de travail
- il divorce ou met fin à son PACS
- il est au chômage depuis plus d’un an
- Il est en situation de handicap et possède une carte d’invalidité
Les règles de mise en location spécifiques :
- la durée de location ne doit pas excéder 6 ans
- le loyer maximal doit respecter les plafonds d’un loyer de logement social
- la location doit être à but de résidence principale et non pas de location de tourisme ou de résidence secondaire
- les ressources du locataire au moment de la signature du bail ne doivent pas être supérieures au seuil de ressources pour la location d’un logement social
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Les alternatives au PTZ pour l'investissement locatif
Loi Pinel
La Loi Pinel est l’un des dispositifs les plus populaires pour encourager l’investissement locatif en France. Elle permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en échange de la mise en location d’un bien immobilier neuf ou réhabilité pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans. Les avantages fiscaux sont proportionnels à la durée de l’engagement de location :
- 9 % du prix d’achat pour un engagement de 6 ans
- 12 % pour 9 ans
- 14 % pour 12 ans
Pour être éligible, le bien doit être situé dans une zone éligible, respecter un plafond de loyer, et être loué à des locataires répondant à des conditions de ressources spécifiques.
Le dispositif Denormandie
Similaire à la Loi Pinel, il vise à encourager la rénovation de logements anciens dans certaines zones en difficulté. Les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de travaux de rénovation représentant au moins 18 % du coût total de l’opération.
Capacité de financement
Accès facilité à des financements bancaires
Les banques sont souvent plus enclines à accorder un emprunt à une SCI qu’à un particulier. La structure juridique de la SCI et la mutualisation des garanties entre les associés rassurent les établissements financiers, facilitant ainsi l’accès aux financements nécessaires pour vos projets immobiliers.
Possibilité de lever des fonds plus facilement qu’en direct
En regroupant plusieurs associés, une SCI peut lever des fonds plus facilement pour réaliser des investissements plus importants. Chaque associé apporte des fonds propres, ce qui augmente la capacité d’investissement de la société.
Bon à savoir
Peut-on utiliser le PTZ pour faire de l’investissement locatif ? La réponse est non !
Il n’est pas compatible avec un projet d’investissement locatif. Les règles strictes qui régissent le PTZ visent à garantir son utilisation pour l’achat d’une résidence principale, avec de rares exceptions bien encadrées. Toutefois, il existe des alternatives pour obtenir un crédit d’impôt. Consultez nos experts dès maintenant pour en savoir plus !
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