Les investissements immobiliers offrent une variété d’avantages fiscaux qui peuvent conduire à des économies et des rendements importants pour l’investisseur. Il est tout aussi important, mais souvent négligé, de comprendre la fiscalité de l’investissement locatif au regard de la législation en vigueur. S’assurer que vous êtes familier avec les réglementations fiscales actuelles sur les investissements dans votre localité vous rapportera des dividendes en termes de maintien de la rentabilité dans le temps.
Investissement locatif : ce qu'il faut retenir sur la fiscalité
Quelle fiscalité pour un investissement locatif ?
La fiscalité de l’investissement locatif repose essentiellement sur l’imposition des loyers, principale source de revenus des propriétaires. Ces loyers perçus doivent être déclarés afin d’être en conformité d’un point de vue légal.
On parle dès lors de taxe sur les loyers provenant d’une location nue ou meublée. Dans le premier cas de figure, les revenus fonciers ne sont pas soumis au prélèvement à la source. En effet, l’administration fiscale calculera votre impôt sur les revenus issus du même bien immobilier, que vous paierez par mensualités ou par trimestres. Les acomptes des trois premiers trimestres de 2023 seront basés sur votre déclaration de revenus 2022, qui porte sur les revenus de 2021. Lorsque vous recevrez l’avis de déclaration d’impôts en septembre, l’administration fiscale recalculera sur la base de votre déclaration d’impôts 2022.
Dans le cas d’une mise en location meublée, l’investisseur peut faire le choix du régime forfaitaire ou du régime réel selon la somme des revenus perçus et les charges locatives qui lui sont incombées.
Mais les loyers ne sont pas les seuls à être concernés par l’imposition. Il y a également les plus-values immobilières lorsque le propriétaire souhaite revendre son bien après la période obligatoire de mise en location. Durant les 5 premières années d’acquisition, la taxation sur la plus-value est pleine et il faut attendre quelques années pour que les taux diminuent. L’exonération de cette taxe est applicable dès la 22e année d’acquisition du bien.
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Quel régime fiscal pour son investissement locatif ?
Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier locatif, plusieurs régimes fiscaux sont proposés afin de répondre au mieux aux attentes des futurs propriétaires. Il faut tout d’abord distinguer les régimes fiscaux proposés en location nue de ceux proposés en bien meublé. Si vous souhaitez acquérir un bien nu, vous pouvez dès lors opter pour le régime micro foncier ou bien le régime dit réel. A l’inverse, pour une location meublée sous le statut LMNP, les investisseurs peuvent choisir entre le régime micro-BIC
Régime fiscal de la location nue
Lorsque la somme de vos revenus locatifs perçus ne dépasse pas le seuil des 15.000 €/an hors charges, le régime du micro-foncier s’avère alors comme indispensable. Il permet à tout investisseur d’obtenir une baisse d’impôt de 30 % sur ses revenus déclarés.
Ainsi, l’imposition tombe à 70 % sur les loyers. Attention, ce régime n’est pas compatible avec l’ensemble des dispositifs immobiliers de défiscalisation, mais l’est avec les principaux comme les biens achetés sous loi Pinel.
À l’inverse, si les revenus annuels dépassent les 15.000 €, le régime réel devient alors obligatoire pour tous les propriétaires. Il permet à chaque bailleur de déduire des revenus un certain nombre de charges locatives. On parle alors de déficit foncier lorsque la somme de l’ensemble des charges déductibles est supérieure à celle des revenus perçus sur une année. Ce déficit peut être déduit d’autres sources de revenus, sur un montant maximum de 10.700 €/an.
Les charges déductibles sont les suivantes :
- Taxe foncière
- Frais d’assurance
- Frais liés à la gestion locative
- Travaux de réparation, rénovation ou entretien : remise aux normes, ravalement de façade etc.
Afin de profiter de la déduction du déficit foncier des revenus, il faut que le bien soit loué durant une période de 3 ans minimum sans interruption. Les intérêts d’emprunts, qui regroupent un ensemble de frais dont les prêts pour l’achat d’un bien, sont exclus du déficit foncier. Car ces derniers permettent de compenser en premier lieu les revenus fonciers avant les charges déductibles.
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Jusqu’ici, le dispositif Pinel était celui privilégié pour la déduction fiscale pour l’acquisition dans l’ancien ou le neuf nu. Il permettait ainsi de réduire ses impôts selon une durée de mise en location minimale. Toutefois, les taux ont diminué en 2023 pour privilégier le Pinel Plus, davantage strict sur les conditions d’acquisition. Voici un comparatif entre les taux Pinel de 2022 et de 2023 :
- 12 % vs 10.5 % sur 6 ans
- 18 % vs 15 % sur 9 ans
- 21 % vs 17.5 % sur 12 ans
Toujours dans une optique de défiscalisation, le programme Denormandie, axé sur l’ancien, est dans le même esprit que le dispositif Pinel.
Régime fiscal de la location meublée
Concernant l’immobilier locatif meublé, le dispositif du Loueur Meublé Non Professionnel est le plus avantageux pour les propriétaires. Il permet d’obtenir une déduction fiscale intéressante sur les loyers perçus dans le même principe que le régime fiscal de la location nue, bien que les plafonds diffèrent. En LMNP, les revenus issus de la mise en location rentrent dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 32.900 €, le régime micro-BIC est le plus intéressant car il offre un abattement de 50 % sur l’imposition de ces loyers.
Lorsque les revenus sont supérieurs au plafond de 32.900 €/an, le revenu des frais réel est alors indispensable. Dans le même principe que la location nue, les investisseurs peuvent déduire plusieurs charges locatives sur les revenus imposés. Ils peuvent également amortir la valeur des biens acquis et du mobilier pour la location sur une période définie. Ces obligations proviennent de la loi Alur du 24 mars 2014 qui a imposé l’alignement de la location nue et meublée.
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