Investir dans l’immobilier locatif présente de nombreux avantages pour les investisseurs comme la réduction d’impôts, le développement d’un patrimoine ou l’augmentation de ses revenus passifs. Comme tout projet d’immobilier, le financement reste un pilier central dans la réalisation de tels projets d’investissement. L’accès à un prêt immobilier adéquat n’est pas seulement une étape cruciale, mais également une opportunité de maximiser le potentiel de retour sur investissement. Voici ce qu’il faut retenir !
Pourquoi avoir recours au crédit immobilier pour son investissement ?
Opter pour un prêt immobilier pour financer un investissement locatif présente plusieurs avantages significatifs. L’un des principaux atouts est l’effet de levier financier. Cet effet permet aux investisseurs d’acquérir une propriété de valeur supérieure à leur apport initial, augmentant potentiellement le rendement de l’investissement. En utilisant l’argent de la banque, l’investisseur peut conserver son capital pour d’autres projets ou investissements, diversifiant ainsi ses actifs et ses sources de revenus.
De plus, les intérêts d’emprunt liés au prêt immobilier sont déductibles des revenus locatifs pour le calcul de l’impôt sur le revenu. Cette disposition fiscale peut réduire significativement la charge fiscale de l’investisseur, rendant l’investissement locatif encore plus attractif. Il est toutefois important de se renseigner précisément sur les dispositions fiscales en vigueur, car elles peuvent varier et être sujettes à des modifications.
En outre, financer un investissement locatif par un prêt apporte une structure et une discipline financière. Le remboursement régulier du prêt incite l’investisseur à une gestion rigoureuse et à une surveillance continue de son investissement. Cette approche structurée favorise une meilleure appréciation des risques et des rendements associés au projet.
Les différents types de prêts immobiliers :
- Prêt amortissable : Ce type de prêt, le plus commun, implique le remboursement du capital emprunté ainsi que des intérêts sur une durée définie. Avec chaque mensualité, vous remboursez une partie du capital et des intérêts, ce qui réduit progressivement votre dette.
- Prêt in Fine : Adapté pour les investissements locatifs, ce prêt vous permet de ne payer que les intérêts pendant la durée du prêt, avec le remboursement du capital dû en une seule fois à l’échéance. Il est souvent combiné avec un produit d’épargne pour accumuler le capital nécessaire.
- Prêt à taux zéro (PTZ) : Bien qu’il ne soit pas directement destiné à l’investissement locatif, le PTZ peut être une option dans certains cas spécifiques. Il s’adresse principalement aux primo-accédants et offre une partie du financement à un taux d’intérêt nul.
Les prêts amortissables sont davantage octroyés que les autres, plus spécifiques.
Comment obtenir un prêt pour investir dans l’immobilier ?
Pour accéder à un prêt immobilier, certaines conditions doivent être remplies :
- Capacité d’endettement : Les banques évaluent votre capacité à rembourser le prêt en fonction de vos revenus et de vos charges actuelles. En règle générale, vos mensualités de prêt ne doivent pas dépasser 33% de vos revenus nets.
- Apport personnel : Un apport personnel, généralement de l’ordre de 10% à 20% du coût total du projet, est souvent requis. Cela démontre votre engagement dans le projet et réduit le risque pour la banque.
- Stabilité des revenus : Les prêteurs cherchent à s’assurer de la stabilité de vos revenus (CDI, professions libérales avec historique de revenus stables, etc.).
- Bon historique de crédit : Avoir un historique de crédit sain, sans incidents majeurs, est crucial pour rassurer les prêteurs sur votre capacité de remboursement.
Avant de se lancer dans la demande d’un prêt pour un premier investissement immobilier locatif, il est essentiel d’évaluer plusieurs éléments clés pour assurer la viabilité et la réussite du projet. Un des premiers aspects à considérer est la capacité d’endettement. Il est crucial de calculer avec précision sa capacité de remboursement pour éviter de se retrouver dans une situation financière difficile. Cela implique une analyse détaillée des revenus, des dépenses courantes et des engagements financiers existants.
L’importance de la localisation et du type de bien immobilier ne peut être sous-estimée. Le choix de la localisation influence directement la demande locative, le type de locataires, ainsi que le potentiel de plus-value à la revente. De même, le type de bien (appartement, maison, neuf, ancien) a un impact sur les coûts d’entretien, les charges de copropriété et la rentabilité globale de l’investissement.
La durée du prêt et le taux d’intérêt sont également des facteurs décisifs. Une durée de prêt plus longue peut réduire les mensualités mais augmenter le coût total du crédit. Inversement, une durée plus courte augmente les mensualités mais réduit le coût total. Le taux d’intérêt, qu’il soit fixe ou variable, affecte directement le coût du prêt et doit être soigneusement négocié.
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Crédit immobilier investissement locatif : défiscalisation des intérêts d’emprunt
Les intérêts d’emprunt peuvent être déduits pour n’importe quel type de crédit immobilier lors de la déclaration des revenus. Dans le principe, plus le montant que vous empruntez est important, plus vous déduirez et optimiserez votre fiscalité. Il faut également tenir compte du régime fiscal auquel vous êtes associé :
- Location nue : défiscalisation sur les revenus locatifs dont les intérêts peuvent permettre de créer un déficit foncier sur l’ensemble des revenus
- Location meublée LMNP : possible uniquement avec le régime réel qui impacte les charges déductibles
- Location meublée LMP : les intérêts d’emprunt sont comptabilisés dans le calcul des charges qui sont ainsi déduites des revenus globaux
Pour en savoir plus sur le crédit immobilier pour l'investissement locatif
Si vous vous demandez comment choisir le bon bien immobilier pour maximiser votre retour sur investissement depuis l’étranger, notre Conseiller Expert Jeremy Manceau vous fournira des insights précieux.
Que vous soyez un investisseur aguerri ou un débutant dans le monde de l’immobilier, cette vidéo vous offrira des perspectives enrichissantes sur comment faire le meilleur choix pour votre portefeuille d’investissement !
Crédit immobilier : calculer le taux d’effort pour emprunter
Lorsque l’on souhaite emprunter pour investir dans l’immobilier locatif, il arrive de devoir calculer certaines données comme le taux d’effort afin de visualiser la faisabilité du projet. Le taux d’effort correspond au taux maximal d’endettement que supporte un investisseur pour le remboursement du prêt. Ce taux est fixé à 35 % pour l’ensemble des revenus.
Prenons l’exemple d’un investisseur qui gagne 4.500 € / mois nets avant impôts et dont les recettes locatives s’élèvent à 750 €. Les banques prennent en compte ce revenu à hauteur de 70 %, soit 525 € dans ce cas. Le taux d’effort est calculé sur les 5025 €, ce qui donne 1.758,75 €. Si le crédit de votre RP s’élève à 1.200 €/mois, vous pouvez alors consacrer 420 €/mois pour rester sous le seuil de 35 %.
Attention, certaines banques n’intègrent les recettes locatives qu’à hauteur de 50 %, ce qui requiert davantage d’apport personnel de la part de l’investisseur !
Conclusion
De la compréhension des options de prêt à la préparation d’une demande de financement solide, chaque étape requiert une attention et une expertise spécifiques.
L’investissement immobilier locatif, lorsqu’il est financé de manière judicieuse, peut se transformer en une source de revenus stable et en une opportunité d’augmentation de patrimoine à long terme.
FAQ – Prêt investissement locatif
Quels sont les critères pour obtenir un prêt pour un investissement locatif?
Les critères pour obtenir un prêt pour un investissement locatif peuvent inclure la capacité à rembourser le crédit, la rentabilité attendue du projet et les éventuelles garanties demandées par les banques. En premier lieu, les banques vont étudier la capacité de remboursement de l’emprunteur. Elles vont donc vérifier ses revenus, ses charges financières et ses autres engagements pour s’assurer qu’il pourra faire face aux échéances de remboursement du prêt.
Ensuite, les banques vont évaluer la rentabilité attendue du projet d’investissement locatif. Elles vont notamment analyser le montant des loyers prévus, les charges et les éventuels travaux à réaliser. Elles vont également prendre en compte la situation du marché immobilier local.
Par ailleurs, les banques peuvent demander des garanties pour sécuriser le prêt, telles qu’une hypothèque sur un bien immobilier, une caution personnelle, ou encore une assurance emprunteur.
Enfin, d’autres critères peuvent également rentrer en compte, tels que l’apport personnel de l’emprunteur, sa capacité d’épargne, son historique financier, etc. Il est donc important de bien préparer son dossier et de se renseigner sur les critères exigés par les banques pour obtenir un prêt pour un investissement locatif.
Peut-on emprunter sans apport pour un investissement locatif?
Oui, il est possible d’emprunter sans apport pour réaliser un investissement locatif en utilisant le bien immobilier comme garantie auprès des banques.
Cependant, les conditions pour obtenir un prêt sans apport sont généralement plus strictes. Les banques peuvent demander des garanties supplémentaires, telles qu’une bonne capacité de remboursement, un bon historique de crédit et une solide assurance loyers impayés. Il est également possible de demander à un proche de se porter garant pour le prêt.
Il est recommandé de bien étudier toutes les options de financement disponibles avant de se lancer dans un investissement locatif sans apport. Il est également important d’être conscient des risques associés à un tel investissement et de s’assurer que le rendement locatif sera suffisant pour couvrir les mensualités du prêt.
Enfin, il est toujours conseillé de consulter un professionnel de l’immobilier ou un conseiller financier avant de prendre une décision.
Quels sont les possibilités de financement pour un investissement locatif?
Les possibilités de financement pour un investissement locatif comprennent l’obtention d’un prêt immobilier spécifiquement adapté à ce type de projet, notamment le prêt investissement locatif. Ce type de prêt est conçu pour financer l’acquisition d’un bien immobilier destiné à être loué, et il offre souvent des conditions avantageuses telles qu’un taux d’intérêt attractif, des mensualités adaptées aux revenus locatifs prévus, ou encore des périodes de différé de remboursement.
En plus du prêt investissement locatif, d’autres sources de financement pour un investissement locatif peuvent inclure :
- Apport personnel : utiliser ses propres économies pour financer une partie de l’investissement
- Prêt à taux zéro : dans certains cas, il est possible de bénéficier d’un prêt aidé par l’Etat pour financer une partie de l’achat
- Rachat de crédits : regrouper ses différents prêts en cours pour obtenir des mensualités plus faibles et ainsi dégager des capacités d’emprunt pour un nouvel investissement
- Crowdfunding immobilier : investir dans des projets immobiliers en collectant des fonds auprès de plusieurs investisseurs
- Prêt bancaire classique : solliciter un prêt immobilier traditionnel pour financer l’acquisition d’un bien locatif
Il est recommandé de se renseigner auprès de différents établissements financiers et de comparer les offres pour trouver la solution de financement la plus avantageuse selon son projet d’investissement locatif. .
