La majorité des investisseurs ont recours à un prêt immobilier pour financer un projet d’immobilier locatif. Investir sans apport requiert un solide dossier auprès des banques, ce qui n’est pas toujours le cas. De plus, l’effet de levier du crédit immobilier est un excellent moyen pour augmenter le rendement de votre projet ! Voici ce qu’il faut retenir sur le financement de son investissement immobilier, qui est souvent perçu comme l’étape la plus complexe.
Pourquoi réaliser un emprunt pour un investissement locatif ?
- Effet de levier financier : l’emprunt permet d’investir dans l’immobilier sans avoir à mobiliser immédiatement une grosse somme d’argent. En répartissant le coût sur plusieurs années, vous pouvez acquérir un bien plus rapidement et potentiellement de plus grande valeur que si vous deviez attendre d’épargner.
- Rendement optimisé : si les revenus locatifs couvrent tout ou partie des mensualités de crédit, cela peut permettre de rembourser l’emprunt tout en bénéficiant d’une rentabilité, surtout si le bien prend de la valeur avec le temps.
- Constitution d’un patrimoine : grâce à l’emprunt, vous pouvez vous constituer un patrimoine immobilier sans avoir à débloquer la totalité de votre épargne. À terme, une fois l’emprunt remboursé, vous disposez d’un bien dont la valeur est susceptible d’avoir augmenté.
- Préservation de l’épargne : en empruntant, vous ne touchez pas à votre capital personnel, ce qui vous permet de garder des liquidités pour d’autres projets ou pour faire face à des imprévus.
Défiscalisation des intérêts
L’un des principaux avantages fiscaux d’un crédit pour réaliser un investissement locatif est la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers. Cela permet de réduire votre base imposable, et donc, in fine, le montant de votre impôt. Ce mécanisme, qui s’inscrit dans le cadre du régime réel d’imposition, peut s’avérer particulièrement avantageux pour les investisseurs ayant souscrit un prêt pour financer leur bien immobilier.
En réduisant vos revenus fonciers imposables, la déduction des intérêts d’emprunt diminue directement l’impôt que vous avez à payer. Si vos charges déductibles (dont les intérêts) dépassent les loyers que vous percevez, vous pouvez générer un déficit foncier, reportable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Cela permet de réduire ou d’annuler votre imposition future sur les revenus locatifs.
Quels sont les différents types de prêt bancaire pour financer un investissement locatif ?
Le prêt amortissable
Le prêt pour un investissement locatif majoritaire parmi les investisseurs est le prêt amortissable, à destination des ménages qui sont moyennement imposés. On le retrouve également pour les ménages qui souhaitent devenir propriétaire de leur résidence principale. Le principe est simple, vous remboursez à la fois le capital emprunté et les intérêts de la banque.
- Avantages : Remboursement progressif du capital, ce qui permet d’échelonner la dette.
- Inconvénients : Montant des mensualités plus élevé au départ comparé à un prêt in fine
Le prêt à taux fixe
Le prêt à taux fixe est le plus couramment utilisé pour financer l’achat immobilier. Le taux d’intérêt est déterminé au moment de la souscription et reste identique pendant toute la durée de remboursement du prêt.
- Avantages : Prévisibilité des mensualités, sécurisation contre les fluctuations des taux d’intérêt.
- Inconvénients : Taux d’intérêt souvent plus élevé que ceux des prêts à taux variable.
Le prêt à taux variable
Aussi appelé prêt à taux révisable, ce type de prêt présente un taux d’intérêt qui peut évoluer à la hausse ou à la baisse en fonction de l’indice de référence du marché.
- Avantages : Taux initial généralement plus bas que le prêt à taux fixe, possibilité de bénéficier d’une baisse des taux.
- Inconvénients : Risque de voir les mensualités augmenter si les taux remontent, difficulté de prévoir le coût total du crédit.
Le prêt in fine
Dans un prêt in fine, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée du prêt, et le capital est remboursé en une seule fois à la fin du prêt. Ce type de prêt est souvent utilisé pour les investissements locatifs.
- Avantages : Les mensualités sont plus faibles puisqu’elles ne comprennent que les intérêts ; possibilité de défiscaliser les intérêts pour un investissement locatif.
- Inconvénients : Nécessite généralement un apport important ou des placements en garantie pour rembourser le capital en une fois à la fin du prêt.
Le prêt relais
Le prêt relais est destiné aux personnes souhaitant acheter un nouveau bien immobilier avant de vendre leur bien actuel. Ce prêt est temporaire et permet de financer l’achat en attendant la vente du bien précédent.
- Avantages : Facilite l’achat d’un nouveau bien sans attendre la vente de l’ancien.
- Inconvénients : Durée limitée (généralement entre 12 et 24 mois), et risque de ne pas vendre son bien dans les délais prévus.
Le prêt modulable
Le prêt modulable permet de modifier les conditions de remboursement au cours du crédit, par exemple en augmentant ou en diminuant les mensualités, ou en suspendant temporairement le remboursement en cas de besoin (sous certaines conditions).
- Avantages : Flexibilité pour ajuster les mensualités en fonction de vos revenus ou de vos besoins financiers.
- Inconvénients : Ce type de prêt peut être légèrement plus cher en termes de taux d’intérêt.
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Quelles sont les étapes pour obtenir un prêt pour financer un investissement locatif ?
Emprunter pour réaliser un investissement locatif est une démarche qui nécessite une bonne préparation afin de maximiser ses chances d’obtenir un prêt et d’assurer la rentabilité de son projet. Voici les principales étapes à suivre pour emprunter dans le cadre d’un investissement locatif.
Évaluer sa capacité d'emprunt
Avant de solliciter un prêt, il est essentiel d’évaluer votre capacité d’emprunt, ou taux d’effort, c’est-à-dire la somme maximale que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus, les charges et de votre apport personnel. La capacité d’emprunt est généralement calculée par les banques en fonction du taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets mensuels (loyers inclus, dans le cadre d’un investissement locatif).
Préparer un dossier solide
Pour convaincre les banques de vous accorder un prêt, il est important de constituer un dossier solide. Celui-ci doit inclure :
- Vos relevés de compte : Ils permettent à la banque d’évaluer votre gestion financière.
- Vos justificatifs de revenus : Bulletins de salaire, avis d’imposition, relevés de pensions ou d’autres revenus (dividendes, par exemple).
- Votre apport personnel : Bien que certains établissements proposent des prêts à 100 %, un apport de 10 % minimum (frais de notaire et frais annexes) est souvent exigé.
- Votre projet locatif : Un descriptif du bien, le prix d’achat, une estimation des loyers perçus, et une analyse du marché locatif dans la zone où se situe le bien sont indispensables. La banque voudra s’assurer que votre bien génère suffisamment de revenus pour couvrir une partie des mensualités.
Optimiser l'apport personnel
Un apport personnel, même modeste (souvent entre 10 % et 30 % du prix du bien), est recommandé. Il prouve votre engagement dans le projet et rassure la banque. L’apport sert souvent à couvrir les frais de notaire et autres frais annexes (garanties, frais de dossier). Un apport plus important peut également permettre de négocier un meilleur taux d’intérêt ou de réduire la durée de l’emprunt.
Faire jouer la concurrence
Il est essentiel de comparer les offres de prêt de plusieurs établissements bancaires pour obtenir les meilleures conditions de crédit (taux d’intérêt, durée du prêt, conditions d’assurance). Vous pouvez consulter différentes banques vous-même ou faire appel à un courtier en prêt immobilier qui pourra négocier pour vous.
Tenir compte des garanties et assurances
Lors de la souscription d’un prêt immobilier, la banque exige souvent des garanties pour se protéger contre le risque de non-paiement. Cela peut inclure :
- Une hypothèque sur le bien immobilier.
- Une caution via un organisme de cautionnement (Crédit Logement, par exemple).
- L’assurance emprunteur : Elle couvre le remboursement du prêt en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail.
Ces assurances et garanties représentent un coût supplémentaire qu’il faut prendre en compte dans le calcul global du projet.
Bon à savoir
Saviez vous que l’emplacement du logement est un critère sur lequel la banque va se baser pour l’octroi du prêt ? Cet indicateur leur donne une idée sur le niveau de la demande locative et que le marché ne soit pas inondé de programmes neufs. Elle s’assure également que le prix d’achat corresponde à la moyenne du quartier sur des biens similaires.
Pour en savoir plus sur le crédit immobilier pour l'investissement locatif
Si vous vous demandez comment choisir le bon bien immobilier pour maximiser votre retour sur investissement depuis l’étranger, notre Conseiller Expert Jeremy Manceau vous fournira des insights précieux.
Que vous soyez un investisseur aguerri ou un débutant dans le monde de l’immobilier, cette vidéo vous offrira des perspectives enrichissantes sur comment faire le meilleur choix pour votre portefeuille d’investissement !
Quels sont les éléments négociables pour l'octroi d'un prêt immobilier ?
Lors de la souscription d’un crédit immobilier, plusieurs éléments peuvent être négociés avec la banque pour obtenir de meilleures conditions financières. Voici les principaux aspects sur lesquels il est possible de discuter :
- Le taux d’intérêt : le taux d’intérêt est l’un des éléments les plus importants à négocier, car il a un impact direct sur le coût total de votre crédit. Pour obtenir un meilleur taux, il est recommandé de mettre en avant un apport personnel conséquent et de présenter une situation financière solide.
- La durée du prêt : il est possible de négocier la durée du prêt afin de trouver un équilibre entre mensualités confortables et réduction du coût global.
- Les frais de dossier : ces frais sont négociables et, dans certains cas, peuvent être réduits voire annulés, surtout si vous êtes un bon client.
- L’assurance emprunteur : depuis la loi Lagarde, vous n’êtes pas obligé de souscrire l’assurance de la banque. Vous pouvez faire appel à une assurance externe, souvent moins chère. Si vous choisissez l’assurance de la banque, vous pouvez parfois négocier certaines clauses et garanties
- Les garanties du prêt : vous pouvez négocier ces garanties en choisissant la caution plutôt que l’hypothèque, souvent moins coûteuse, ou en essayant d’obtenir de meilleures conditions sur le coût de cette garantie
Pour en savoir plus sur l’investissement locatif :
- Investissement clé en main par Maslow
- L’investissement locatif étudiant
- Investissement locatif pour les expatriés
- Investissement locatif saisonnier
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