L‘investissement locatif représente une opportunité alléchante pour de nombreux investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille et à générer des revenus passifs. Au cœur de cette démarche d’investissement se trouve un critère décisif : la rentabilité. Ce terme, souvent cité mais parfois mal compris, est la pierre angulaire qui détermine non seulement la viabilité, mais aussi le succès potentiel d’un investissement immobilier.
Calculer la rentabilité d’un bien locatif n’est pas une simple formalité. Il s’agit d’un processus essentiel qui nécessite une compréhension approfondie des différents facteurs financiers, économiques et du marché. Cette démarche permet non seulement d’évaluer la pertinence de l’investissement, mais aussi d’identifier les meilleures opportunités et de maximiser le retour sur investissement.
Qu’est-ce que le rendement locatif ?
Par définition, le rendement locatif est un rapport qui évalue les gains générés par la mise en location d’un bien immobilier. Autrement dit, il mesure la rentabilité du montant investi. Cet indicateur est donc essentiel pour juger de l’efficacité d’un investissement. Utilisé non seulement dans le domaine de l’immobilier locatif, il trouve également sa place dans d’autres types d’investissements tels que la bourse, l’épargne ou l’assurance-vie.
De manière générale, un taux de rentabilité locative varie entre 2 et 7 % selon les caractéristiques du bien, son emplacement, le loyer et bien d’autres critères.
Les bases du calcul de la rentabilité
Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier locatif, comprendre les fondamentaux du calcul de la rentabilité est majeur. Voici les concepts de base et les fondations nécessaires pour une analyse financière solide de votre investissement :
- Rentabilité brute : ratio le plus simple pour évaluer la performance d’un investissement locatif. Elle se calcule en divisant les revenus annuels locatifs par le prix d’achat total du bien, puis en multipliant le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage.
- Rentabilité nette : plus précise que la rentabilité brute, elle prend en compte les dépenses supplémentaires liées à l’investissement, comme les impôts, les charges de copropriété, les frais de gestion, etc.
- Cash-Flow : montant d’argent qui reste après avoir payé toutes les dépenses liées à l’investissement. Un cash-flow positif signifie que le bien génère plus de revenus qu’il n’engendre de dépenses
Pour calculer la rentabilité, plusieurs éléments doivent être pris en compte :
- Prix d’achat : Inclut le coût d’acquisition du bien immobilier et les frais annexes (frais de notaire, frais d’agence, etc.).
- Coûts annexes : tous les frais supplémentaires liés à l’achat et à la mise en location du bien, y compris les travaux de rénovation initiaux.
- Revenus locatifs : loyers perçus, qui sont la principale source de revenus dans un investissement locatif.
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Comment calculer le rendement brut et la rentabilité nette ?
Calcul du rendement locatif brut
La rentabilité brute est un indicateur rapide et facile à calculer pour évaluer la performance d’un bien immobilier. Elle est exprimée en pourcentage et se calcule comme suit :
Rentabilité Brute = (revenus annuels locatifs/prix d’achat total) * 100
Prenons l’exemple d’un appartement à un prix de 180.000 euros et que vous percevez 8.000 euros de loyers par an. La rentabilité brute serait donc de : 8000 / 180000 * 100 = 4.4 %
Calcul de la rentabilité nette
La rentabilité nette offre une vue plus précise de la performance de votre investissement. Elle prend en compte les coûts supplémentaires tels que les impôts, les charges, les frais de gestion, etc. La formule est la suivante :
Rentabilité nette = (Revenus annuels locatifs – dépenses annuelles / Prix d’achat total) * 100
En reprenant l’exemple précédent, si les dépenses annuelles s’élèvent à 2000 euros, la rentabilité nette serait calculée comme suit : (8000 – 2000 / 180000) * 100 = 3.3 %
Pour obtenir la rentabilité nette d’un investissement immobilier locatif, il faut soustraire du calcul les charges locatives non récupérables. Cela inclut les dépenses liées à l’entretien qui visent à augmenter la valeur du logement. Il y a également une liste de frais financiers externes à prendre en compte pour calculer la rentabilité d’un investissement locatif :
- L’impôt sur les revenus fonciers
- La taxe foncière
- Les éventuels frais de gestion locative
- Les dépenses liées aux travaux et à l’entretien du logement
- L’ISF (impôt de solidarité sur la fortune)
- Les frais des assurances (GLI, assurance vacance locative, Propriétaire non occupant)
Faut-il se fier uniquement au rendement net pour investir ?
Bien que le taux de rendement net soit un indicateur pertinent, il ne faut pas se fier uniquement à cette donnée pour juger de la viabilité de votre projet immobilier. Il est impératif de considérer toutes les variables, y compris les dépenses, afin d’estimer la marge bénéficiaire envisageable et la performance de votre investissement.
Par exemple, le taux de vacance locative d’une zone géographique bien spécifique est également un indicateur à suivre pour surveiller le rendement locatif. En effet, une absence de locataires pendant 1 ou 2 mois est déjà suffisante pour diminuer la rentabilité. Cela impact également le paiement des mensualités du crédit immobilier pour les propriétaires.
Le Taux de rentabilité interne (TRI) est également un indicateur qui aide à la prise de décision quant à un investissement. Il permet de connaître l’ensemble des encaissements et décaissements jusqu’au moment de la revente d’un bien. Le TRI se différencie des autres indicateurs du fait qu’il prend en compte la durée d’usage ainsi que la revalorisation en cas de revente.
Bon à savoir
Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Utilisez le simulateur Maslow pour découvrir une estimation de votre rendement locatif net en fonction du montant du loyer annuel et vos différentes charges !
FAQ – Conseils sur l’investissement locatif
Quelle est l'importance de la gestion locative dans la rentabilité locative ?
La rentabilité locative d’un investissement est le ratio entre les revenus perçus d’un investissement locatif et le coût total de cet investissement immobilier.
Quelle est l'importance de la gestion locative dans la rentabilité locative ?
Une bonne gestion locative permet de réduire les périodes de vacances en trouvant rapidement de nouveaux locataires et en fidélisant les locataires actuels, assurant ainsi un flux de revenus constant. Un loyer trop élevé peut entraîner des vacances prolongées, tandis qu’un loyer trop bas réduit les revenus potentiels.
Comment estimer la durée pour obtenir la rentabilité de mon bien immobilier locatif ?
La durée pour obtenir la rentabilité dépend du montant de l’investissement, du rendement net et de la demande locative. En moyenne, cette durée se calcule sur plusieurs années, généralement entre 7 et 15 ans.
Quels éléments prendre en compte pour calculer la rentabilité d'une location ?
Pour calculer la rentabilité brute d’une location, vous devez considérer les revenus de loyer annuels et diviser cette somme par le coût total de l’investissement immobilier, y compris les frais supplémentaires.
Comment obtenir un bon taux de rentabilité locative ?
Pour obtenir un bon taux de rentabilité locative, il est essentiel de maximiser les revenus de loyer tout en minimisant les coûts liés à la propriété, tels que les charges et les frais de gestion qui varient selon les agences immobilières.
