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Calcul rentabilité investissement locatif : méthodes et conseils

Dans cet article vous trouverez :
L‘investissement locatif représente une opportunité alléchante pour de nombreux investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille et à générer des revenus passifs. Au cœur de cette démarche d’investissement se trouve un critère décisif : la rentabilité. Ce terme, souvent cité mais parfois mal compris, est la pierre angulaire qui détermine non seulement la viabilité, mais aussi le succès potentiel d’un investissement immobilier. Calculer la rentabilité d’un bien locatif n’est pas une simple formalité. Il s’agit d’un processus essentiel qui nécessite une compréhension approfondie des différents facteurs financiers, économiques et du marché. Cette démarche permet non seulement d’évaluer la pertinence de l’investissement, mais aussi d’identifier les meilleures opportunités et de maximiser le retour sur investissement.

Qu’est-ce que le rendement locatif ?

Par définition, le rendement locatif est un rapport qui évalue les gains générés par la mise en location d’un bien immobilier. Autrement dit, il mesure la rentabilité du montant investi. Cet indicateur est donc essentiel pour juger de l’efficacité d’un investissement. Utilisé non seulement dans le domaine de l’immobilier locatif, il trouve également sa place dans d’autres types d’investissements tels que la bourse, l’épargne ou l’assurance-vie.

De manière générale, un taux de rentabilité locative varie entre 2 et 7 % selon les caractéristiques du bien, son emplacement, le loyer et bien d’autres critères.

Les bases du calcul de la rentabilité

Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier locatif, comprendre les fondamentaux du calcul de la rentabilité est majeur. Voici les concepts de base et les fondations nécessaires pour une analyse financière solide de votre investissement :

  • Rentabilité brute : ratio le plus simple pour évaluer la performance d’un investissement locatif. Elle se calcule en divisant les revenus annuels locatifs par le prix d’achat total du bien, puis en multipliant le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage.

  • Rentabilité nette : plus précise que la rentabilité brute, elle prend en compte les dépenses supplémentaires liées à l’investissement, comme les impôts, les charges de copropriété, les frais de gestion, etc.

  • Cash-Flow : montant d’argent qui reste après avoir payé toutes les dépenses liées à l’investissement. Un cash-flow positif signifie que le bien génère plus de revenus qu’il n’engendre de dépenses


Pour calculer la rentabilité, plusieurs éléments doivent être pris en compte :

  • Prix d’achat : Inclut le coût d’acquisition du bien immobilier et les frais annexes (frais de notaire, frais d’agence, etc.).

  • Coûts annexes : tous les frais supplémentaires liés à l’achat et à la mise en location du bien, y compris les travaux de rénovation initiaux.

  • Revenus locatifs : loyers perçus, qui sont la principale source de revenus dans un investissement locatif.

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Comment calculer la rentabilité brute et la rentabilité nette ?

Calcul de la rentabilité brute

Cette étude a été réalisée sur la base des prix du neuf et de l’ancien, hors coûts de travaux pour un 20m2.

  • Les données sur la décohabitation se basent sur l’étude OVE 2020 et sur une recherche auprès des membres de l’OTLE, qui recueillent leurs informations (enquêtes ou informations INSEE).

  • Les données sur la tension locative se basent sur Locservice.

  • Les données sur Parcoursup et sur les effectifs étudiants se basent sur les données MESRI rentrée 2022.

Calcul de la rentabilité nette

La rentabilité nette offre une vue plus précise de la performance de votre investissement. Elle prend en compte les coûts supplémentaires tels que les impôts, les charges, les frais de gestion, etc. La formule est la suivante :

Rentabilité nette = (Revenus annuels locatifs – dépenses annuelles / Prix d’achat total) * 100


En reprenant l’exemple précédent, si les dépenses annuelles s’élèvent à 2000 euros, la rentabilité nette serait calculée comme suit : (8000 – 2000 / 180000) * 100 = 3.3 %


Pour obtenir la rentabilité nette d’un investissement immobilier locatif, il faut soustraire du calcul les charges locatives non récupérables. Cela inclut les dépenses liées à l’entretien qui visent à augmenter la valeur du logement. Il y a également une liste de frais financiers externes à prendre en compte pour calculer la rentabilité d’un investissement locatif :

  • L’impôt sur les revenus fonciers
  • La taxe foncière
  • Les éventuels frais de gestion locative
  • Les dépenses liées aux travaux et à l’entretien du logement
  • L’ISF (impôt de solidarité sur la fortune)
  • Les frais des assurances (GLI, assurance vacance locative, Propriétaire non occupant)

Faut-il se fier uniquement au rendement net pour investir ?

Bien que le taux de rendement net soit un indicateur pertinent, il ne faut pas se fier uniquement à cette donnée pour juger de la viabilité de votre projet immobilier. Il est impératif de considérer toutes les variables, y compris les dépenses, afin d’estimer la marge bénéficiaire envisageable et la performance de votre investissement.

Par exemple, le taux de vacance locative d’une zone géographique bien spécifique est également un indicateur à suivre pour surveiller le rendement locatif. En effet, une absence de locataires pendant 1 ou 2 mois est déjà suffisante pour diminuer la rentabilité. Cela impact également le paiement des mensualités du crédit immobilier pour les propriétaires.

Le Taux de rentabilité interne (TRI) est également un indicateur qui aide à la prise de décision quant à un investissement. Il permet de connaître l’ensemble des encaissements et décaissements jusqu’au moment de la revente d’un bien. Le TRI se différencie des autres indicateurs du fait qu’il prend en compte la durée d’usage ainsi que la revalorisation en cas de revente.

FAQ – Conseils sur l’investissement locatif

Quelle est l'importance de la gestion locative dans la rentabilité locative ?

Une bonne gestion locative permet de réduire les périodes de vacances en trouvant rapidement de nouveaux locataires et en fidélisant les locataires actuels, assurant ainsi un flux de revenus constant. Un loyer trop élevé peut entraîner des vacances prolongées, tandis qu’un loyer trop bas réduit les revenus potentiels.

Comment estimer la durée pour obtenir la rentabilité de mon bien immobilier locatif ?

La durée pour obtenir la rentabilité dépend du montant de l’investissement, du rendement net et de la demande locative. En moyenne, cette durée se calcule sur plusieurs années, généralement entre 7 et 15 ans.

Publié le 09/02/2024

Article rédigé par Jérémy Manceau-Olivier

Je suis entré dans la vie active en tant que conseiller clientèle dans la banque et j’ai vite été conquis par l’univers de la gestion de patrimoine. Aujourd’hui, et en tant que directeur commercial Maslow, j’ai la chance d’intégrer une belle aventure humaine et d’accompagner à distance les acheteurs dans leurs investissements immobiliers.

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