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Calcul du droit de mutation : définition et estimation

Dans cet article vous trouverez :

Le droit de mutation, également connu sous le nom de « frais de notaire« , est un élément clé dans le processus d’achat ou de vente d’un bien immobilier. Il représente les frais légaux et fiscaux associés à la mutation de propriété d’un bien immobilier d’un propriétaire à un autre. Comprendre et calculer correctement ces droits de mutation est essentiel pour toutes les parties impliquées dans une transaction immobilière, qu’il s’agisse de l’acheteur, du vendeur ou même des professionnels du secteur immobilier. Voici ce qu’il faut retenir !

Quels sont les droits de mutation ?

Le droit de mutation est une taxe perçue par l’État lors du transfert de propriété d’un bien immobilier. La loi Française stipule que l’ensemble de ces transferts doivent être soumis à des taxes appelées également droits d’enregistrement. Cela signifie que tous les actes d’achat ou de vente de logements sont concernés.

Il existe deux types principaux de droits de mutation en fonction du type de transfert de propriété :

  1. Les droits de mutation à titre gratuit : sont applicables lors du transfert de propriété d’un bien immobilier à travers une donation ou une succession. Le taux de ces droits varie en fonction du lien de parenté entre le donateur (ou le défunt) et le bénéficiaire, ainsi que de la valeur du bien concerné.
  2. Les droits de mutation à titre onéreux : s’appliquent lors de la vente ou de l’échange d’un bien immobilier. Ils sont généralement calculés en pourcentage du prix de vente du bien, et comprennent différents frais comme la taxe de publicité foncière, les émoluments du notaire et les contributions additionnelles.

Le droit de mutation remplit plusieurs fonctions. Sur le plan économique, il représente une source de revenus significative pour l’État, ce qui contribue à financer diverses dépenses publiques. Juridiquement, il officialise le changement de propriétaire d’un bien immobilier, garantissant ainsi la sécurité des transactions immobilières.

Ils comprennent les trois taxes suivantes et qui sont versées au Trésor Public :

  • Taxe communale : 4.5 %
  • Taxe départementale : 1.2 %
  • Taxe collectée : 2.37 %

Ils sont inclus dans les frais de notaire payés le jour de la signature de l’acte authentique de vente afin de vérifier officiellement la transaction. Ce dernier réalise le calcul du montant à payer et se charge de la redistribution des taxes à l’Etat ou aux collectivités territoriales en fonction.

En effet, la Loi Hoguet, qui réglemente le fonctionnement du secteur immobilier, exige que le prix de vente affiché sur une annonce immobilière tienne compte du prix de vente du bien et des honoraires de l’agent. Par conséquent, le vendeur doit déduire les frais d’agence du prix de vente pour obtenir le prix de vente net.

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Comment sont calculés les droits de mutation ?

La détermination précise du montant du droit de mutation dépend de plusieurs facteurs clés :

  • La valeur du bien immobilier : plus la valeur du bien est élevée, plus le droit de mutation est élevé.
  • Le type de bien : selon que le bien est neuf ou ancien, le montant du droit de mutation peut varier.
  • Le statut du bénéficiaire : Dans le cas d’une mutation à titre gratuit, le montant du droit peut varier en fonction du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire.
  • La localisation du bien : Dans certains pays comme la France, le montant du droit de mutation peut varier en fonction du département où se situe le bien.


Dans l’ancien, ils constituent la majorité des frais de notaire. Chaque année, les départements ont la possibilité d’augmenter le droit de mutation entre le 1er juin et le 31 mai de l’année suivante, plafonné à 4,5 % du prix de l’immobilier récupéré pour une partie du bien. Cette augmentation a été adoptée par presque tous les secteurs. En effet, le montant des droits d’enregistrement pour 97 divisions est passé de 5,09% du prix de vente au 1er janvier 2014 à 5,8%.

Depuis 2014, ces derniers ont connu une augmentation sur l’ensemble du territoire, pour atteindre 5.8 % du prix du bien, à l’exception des départements ci-dessous qui restent à 5.09 % :

  • Indre
  • Isère
  • Morbihan
  • Martinique
  • Mayotte


Le calcul dans l’ancien se base sur un prix de vente au pourcentage qui varie selon la situation géographique du bien. Par exemple, pour un bien ancien vendu à 800.000 € à Paris, il faut compter aux alentours de 46.400 € de droits de mutation.

Pour un bien neuf, le calcul est différent et se base principalement sur la TVA immobilière. Cela signifie que contrairement à l’ancien, les droits de donation sont plus faibles .

S’il s’agit d’un droit de mutation à titre gratuit, le montant du droit varie en fonction du lien de parenté et de la valeur du bien. Par exemple, en France, la taxe est de 20% pour une donation entre époux au-delà de 31 865 euros et peut atteindre 45% pour une donation à un tiers au-delà de 1 805 677 euros.

Foire aux questions sur le calcul du droit de mutation

Dans tous les cas et en conformité avec l’article 1593 du Code civil, seul l’acquéreur du bien immobilier se doit de s’acquitter des frais liés à l’acte de vente ce qui comprend le paiement des droits. Sauf en cas exceptionnel de « contrat en main » où le vendeur, qu’il soit un particulier ou un professionnel, accepte de les payer.

Le notaire joue un rôle crucial dans le processus de mutation et de calcul des droits de mutation. Il est responsable de l’établissement de l’acte authentique de vente chez le notaire et de la collecte des droits de mutation ainsi que d’autres frais associés à la transaction.

Il n’est pas possible légalement de contourner le règlement des droits de mutation. Toutefois, en prix d’appel, il se peut que certains promoteurs de terrains ou constructeurs prennent en charge les frais de notaire selon la négociation que vous aurez eu en cas d’achat sur plan.

Publié le 21/02/2024

Article rédigé par Aurélien Le Saint

Depuis 2020 j’apporte des conseils sur les placements financiers à mes clients et les accompagne dans le temps en répondant à leurs interrogations sur les sujets de la fiscalité, de la constitution et de la valorisation d’un patrimoine. En plus de proposer un service global sur la gestion de patrimoine, j’ai une spécialité sur les sujets de la transmission/succession.