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Premier investissement locatif : les étapes clés pour réussir !

Dans cet article vous trouverez :

L’investissement locatif représente une démarche stratégique pour se constituer un patrimoine. C’est pour cela qu’il est crucial d’aborder la nécessité d’une préparation minutieuse et d’une planification rigoureuse, en insistant sur le fait que la réussite d’un premier investissement locatif repose sur une compréhension approfondie du marché, une sélection judicieuse du bien, et une gestion efficace de la location.

Etape n°1 : préparation de votre projet

La première étape d’un investissement immobilier locatif réussi consiste en une préparation minutieuse du projet. Cette phase initiale implique la définition claire des objectifs et du public cible de l’investissement. Il est important de choisir avec soin le type de bien (neuf ou ancien) et son emplacement, en tenant compte des tendances du marché et des besoins spécifiques des locataires potentiels. Cette étape est cruciale pour assurer la rentabilité de l’investissement et éviter les pièges courants.

Définition des objectifs

Définir des objectifs clairs et réalistes est crucial pour guider vos décisions d’investissement. Réfléchissez à ce que vous souhaitez accomplir avec votre investissement locatif. Êtes-vous à la recherche d’un revenu mensuel stable ou cherchez-vous une plus-value à long terme ? Quel type de propriété correspond le mieux à vos attentes : un appartement en ville, une maison de banlieue, ou peut-être un bien dans une zone touristique ? Pensez également à la localisation, qui jouera un rôle majeur dans le succès de votre investissement.

Évaluation de votre situation financière

Avant de vous lancer dans l’investissement locatif, il est primordial d’évaluer votre situation financière actuelle. Cela inclut la compréhension de votre budget, l’analyse de votre score de crédit, et l’évaluation de vos épargnes et actifs existants.

Avoir une vision claire de votre santé financière vous aidera à déterminer le montant que vous pouvez confortablement investir sans mettre en péril votre stabilité économique. Considérez également votre capacité à gérer les dépenses imprévues liées à la propriété, telles que les réparations ou les périodes de vacances locatives.

Choix du dispositif de défiscalisation

Lors de la réflexion de son projet de premier investissement locatif, on hésite souvent entre l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien. Les deux ont chacun leurs avantages et leurs inconvénients en fonction de l’objectif principal derrière votre investissement.

Tandis que le prix du m² dans le neuf est en moyenne plus élevé dans le neuf, les frais de notaires sont bien plus élevés dans l’ancien, aux alentours de 7 à 8 %/.  Selon une étude réalisée par les experts maslow.immo, l’investissement dans le neuf a un coût moyen de 4.990 €/m² contre 4.947 €/m² dans l’ancien.

L’investissement en loi Pinel, renouvelé pour une dernière année en 2024, permet d’obtenir une déduction d’impôts allant de 9 à 14 % contre une mise en location du logement sur 6, 9 et 12 ans.

Vous pouvez également investir sous le statut du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), qui permet d’acquérir un logement en résidence de service pour le mettre en location. Avec le statut LMNP, vous pouvez ainsi bénéficier d’avantages fiscaux selon le régime choisi. Le micro-BIC permet d’obtenir un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, tandis que le régime réel est utile pour déduire ses charges via le déficit foncier. Il est également possible de récupérer la TVA sur le prix d’achat avec le régime réel.

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Etape n°2 : recherche de l'investissement locatif

Les critères de sélection du bien doivent être définis avec précision, notamment l’emplacement, la taille, et les spécificités du marché local. Cette étape est essentielle pour garantir que le bien choisi répond non seulement aux objectifs financiers, mais aussi aux attentes du marché locatif.

Comprendre le marché immobilier

Une compréhension approfondie du marché immobilier est essentielle. Cela implique de se familiariser avec les tendances actuelles du marché, les prix moyens dans différentes zones géographiques, et les facteurs qui influencent la demande locative. Investir du temps dans la recherche de marché et, si possible, consulter des experts ou des agents immobiliers locaux peut fournir des insights précieux.

N’oubliez pas de prendre en compte des facteurs tels que les développements futurs dans la région, la qualité des écoles, les infrastructures locales, et le taux d’emploi, car ils peuvent tous influencer la valeur de votre investissement et son potentiel locatif.

Recherche du logement

Le processus de recherche est une étape cruciale dans l’investissement locatif. Elle consiste à identifier des propriétés qui correspondent non seulement à vos critères financiers, mais aussi à vos objectifs d’investissement. Utilisez des outils en ligne comme le catalogue Maslow, engagez des agents immobiliers, et considérez d’assister à des journées portes ouvertes pour mieux évaluer les propriétés.

Lors de la sélection, prêtez attention à des aspects tels que la condition de la propriété, son potentiel de rentabilité, et son emplacement. Une inspection professionnelle est fortement recommandée pour identifier d’éventuels problèmes qui pourraient coûter cher à l’avenir.

Pour en savoir plus sur l'investissement immobilier

Si vous vous demandez comment choisir le bon bien immobilier pour maximiser votre retour sur investissement, notre Conseiller Expert Anthony Foulonneau vous fournira des insights précieux.

Que vous soyez un investisseur aguerri ou un débutant dans le monde de l’immobilier, cette vidéo vous offrira des perspectives enrichissantes sur comment faire le meilleur choix pour votre portefeuille d’investissement !

Etape n°3 : obtenir le financement pour acheter le bien

Lorsqu’il s’agit d’un premier investissement locatif, il est vivement conseillé auprès des investisseurs d’avoir un apport personnel pour obtenir un crédit immobilier et de voir son dossier validé auprès des banques. L’investissement locatif peut même être un tremplin pour consolider son patrimoine et un apport nécessaire pour acquérir sa résidence principale !

Bon à savoir

Pour l’année 2017, le profil des primo-investisseurs était le suivant :

  • Âge moyen de 40 – 44 ans
  • Revenus moyens nets de 3.000 €/mois
  • Apport moyen de 7.000 €
  • Epargne moyenne de 23.000 €
  • Taux d’endettement moyen de 15.63 %
  • Déjà propriétaire d’une résidence principale
  • Profil citadin : habite majoritairement les grandes agglomérations

(Source : valority.com)

Si vous êtes déjà propriétaire d’une résidence principale, l’octroi de crédit se fera uniquement si vous disposez d’une marge de manœuvre suffisante par rapport au loyer. Le taux d’endettement ne doit pas dépasser les 35 % en plus de la somme restante après les charges fixes réglées.

Cela signifie que seulement 70 à 80 % du montant du loyer servira comme base pour établir une capacité d’emprunt. Pour un loyer de 950 €/mois, 760 € seront considérés comme une réelle rentrée d’argent.

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Etape n°4 : mise en place de la gestion locative

Une fois la propriété acquise, la préparation de celle-ci pour la location est une étape essentielle. Cela peut inclure des rénovations ou des mises à jour pour augmenter son attrait et sa valeur locative. Assurez-vous que la propriété respecte toutes les normes de sécurité et réglementations en vigueur. Pensez également à l’aménagement intérieur : un bien meublé peut souvent se louer plus cher, mais cela implique des coûts initiaux plus élevés et une maintenance plus régulière.

La recherche de locataires fiables est cruciale pour le succès de votre investissement. Utilisez divers canaux de publicité pour atteindre un large public. Une fois les candidatures reçues, procédez à une vérification rigoureuse des antécédents, incluant des références, des vérifications de crédit et de revenus.

Lorsque vous sélectionnez un locataire, assurez-vous de rédiger un contrat de location clair, détaillant les responsabilités et droits de chaque partie. Il est aussi important de comprendre les lois locales sur la location pour gérer correctement la relation avec vos locataires et éviter les litiges.

La gestion quotidienne de la propriété est une tâche continue. Cela comprend l’entretien régulier de la propriété, la gestion des réparations, et la réponse rapide aux préoccupations des locataires.

Vous pouvez choisir de gérer ces tâches vous-même ou d’externaliser votre gestion locative, ce qui peut être particulièrement utile si vous possédez plusieurs propriétés ou si vous ne résidez pas à proximité. Gardez un registre détaillé de toutes les dépenses, car cela vous aidera non seulement dans la gestion courante mais aussi pour les déclarations fiscales.

Fixation du loyer

Qu’il s’agisse d’une location nue ou meublée, le loyer peut être fixé librement dans le respect des contraintes des zones tendues qui concernent 28 métropoles et leurs agglomérations qui font face à une forte tension locative.

Si le bien est localisé dans une de ces métropoles, le loyer peut être fixé librement lorsqu’il s’agit du premier locataire. Mais lorsque le locataire change, il n’est plus possible pour le propriétaire d’augmenter le loyer ! Il est toutefois possible de contourner les mesures d’encadrement lorsque des travaux d’amélioration sont en cours ou lorsqu’il y a sous-évaluation du loyer.

Si le bien est situé dans une zone non tendue, le loyer peut être fixé librement sans contrainte ! Mais il faut cependant prendre en compte plusieurs indicateurs pour trouver le juste milieu. Par exemple, se référencer aux loyers pratiqués dans le quartier est un bon indicateur pour avoir une première idée. Il faut également prendre en compte d’autres critères comme l’état du logement, la performance énergétique ou encore l’accessibilité.

Déclaration de ses revenus

Partie moins « amusante » de l’investissement locatif, la déclaration des revenus fonciers est inévitable afin de définir l’imposition dont vous serez redevable. Le revenu foncier calculé définira en grande partie le régime fiscal auquel vous serez soumis :

  • Régime foncier : pour les revenus inférieurs à 15.000 € / an
  • Régime réel : pour les revenus supérieurs à 15.000 €/an qui impose de déclarer l’ensemble des revenus, frais et charges réels

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FAQ – Premier investissement locatif

Quels types de biens immobiliers conviennent le mieux pour un investissement locatif ?

Les biens immobiliers les mieux adaptés pour un investissement locatif sont souvent les appartements en raison de leur attractivité auprès des locataires potentiels et de leur facilité d’entretien.  En effet, les appartements sont souvent appréciés pour leur emplacement central, leur proximité avec les transports en commun, les commerces et les services.

De plus, ils offrent généralement une meilleure rentabilité locative par rapport aux maisons individuelles. Par ailleurs, les appartements nécessitent généralement moins d’entretien que les maisons, car les copropriétés prennent en charge une partie des travaux de rénovation et de maintenance des parties communes, ce qui représente un avantage pour les investisseurs.

Quelles sont les charges à prendre en compte lors d'un investissement locatif ?

Les charges à prendre en compte lors d’un projet immobilier incluent les frais de gestion, les charges de copropriété, les travaux de rénovation éventuels, l’assurance propriétaire non-occupant, et la taxe foncière.  D’autres charges à considérer sont les frais d’entretien courant, les dépenses liées à la recherche de locataires, les impôts sur les bénéfices fonciers, les frais de notaire en cas d’achat, et les éventuelles commissions versées à une agence immobilière.

Est-il préférable de louer un bien immobilier vide ou meublé pour un investissement locatif ?

La décision de louer un bien immobilier vide ou meublé dépend du marché local, des besoins potentiels des locataires, et des réglementations spécifiques aux biens immobiliers meublés dans votre région. 

Louer un bien immobilier vide peut être plus avantageux si le marché local est dominé par des locataires à la recherche de logements à long terme, tels que des familles ou des professionnels. Cela peut également être préférable si vous préférez offrir aux locataires la possibilité de personnaliser leur propre espace et d’apporter leurs propres meubles.

Publié le 21/02/2024

Article rédigé par Anthony Foulonneau

J’ai fait mes études en finance pour finir sur un Master en Ingénierie Financière puis je me suis peu à peu spécialisé dans l’immobilier. En tant que conseiller, je trouve la promesse Maslow d’investir où on veut, quand on veut et comme on veut, tellement ambitieuse mais aussi tellement logique, et c’est aussi ce qui m’a tout de suite plu dans le projet.

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