Le choix d’investir dans le neuf ou l’ancien dépend de nombreux critères, dont la localisation. En effet, l’emplacement géographique joue un rôle important dans l’attractivité du logement, avec également la question du neuf ou l’ancien à rénover. Afin de vous aiguiller dans votre choix, Maslow.immo a réalisé un double classement des villes les plus rentables pour investir dans l’immobilier locatif, soit dans le neuf, soit dans l’ancien. Tour d’horizon !
Pourquoi choisir le neuf ou l’ancien pour investir ?
Les nouvelles contraintes réglementaires et réalités économiques peuvent faire pencher la balance vers le neuf ou l’ancien en fonction de la priorité et l’objectif principal des investisseurs. C’est notamment le cas avec l’évolution du parc immobilier vers une neutralité carbone totale avec une accélération des échéances pour les propriétaires de passoires thermiques mises en location.
Avec l’entrée en vigueur du nouveau Diagnostic de Performance Energétique (DPE), les bâtiments avec l’étiquette G seront interdits à la mise en location dès 2025. Il en sera de même pour les logements F en 2028 et E en 2034.
Ces nouvelles mesures impactent profondément le marché de la location immobilière, réduisant le nombre de biens disponibles pour les locataires. Avec cela s’ajoute un contexte inflationniste qui se répercute sur le prix des biens dû à la hausse des taux d’intérêts.
L’avantage de l’ancien rénové par rapport au neuf est son prix au m² moins cher à l’achat. Il est en moyenne à 3.573 €/m² contre 4.868 €/m² dans le neuf. Il faut toutefois prendre en compte des frais de notaire plus élevés, de 7.5 %, ainsi que les coûts de rénovation énergétique estimés à 1.029 €/m².
Finalement, le coût total est légèrement moins élevé dans l’ancien rénové (4.990 €/m²) que dans le neuf (4.947 €/m²). L’un sera plus intéressant que l’autre en fonction de votre objectif ainsi que la durée de votre investissement.
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Top 5 des villes les plus intéressantes pour investir dans le neuf
Maslow.immo a réalisé une étude sur les emplacements les plus intéressants pour les investisseurs intéressés par le neuf. Il a l’avantage d’être particulièrement attractif auprès des locataires et permet aux investisseurs de bénéficier des dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel ou le LMNP. De plus, les frais de notaire sont nettement moins élevés que pour les biens dans l’ancien.
L’étude s’est penchée sur la base de données des notaires, de l’observatoire de l’ADEME et du tensiomètre de locservice.
Voici le classement des villes les plus intéressantes pour l’investissement immobilier dans le neuf en 2023 :
- La Rochelle : 28.24 % moins cher que l’ancien
- Bordeaux : 25.11 % moins cher que l’ancien
- Orléans : 24.38 % moins cher que l’ancien
- Bayonne : 21 % moins cher que l’ancien
- Nantes : 9.13 % moins cher que l’ancien
La Rochelle arrive en tête du fait de son attractivité fiscale plus importante et un plafond de loyers plus élevé. Les métropoles qui suivent sortent également leur épingle du jeu sur le marché du neuf sur les mêmes critères. En investissant dans le neuf, vous répondrez davantage aux attentes sur les performances énergétiques des logements, ce qui est un véritable atout.
Top 5 des villes les plus avantageuses pour investir dans l’ancien
Toujours dans la même étude, Maslow.immo a émis un classement des villes qu’il faut privilégier pour l’ancien. Comme pour le précédent classement, les villes de taille moyenne sortent du lot par rapport aux grandes métropoles :
- Clermont-Ferrand : 29.99 % moins cher que le neuf
- Perpignan : 29.78 % moins cher que le neuf
- Reims : 27.27 % moins cher que le neuf
- Nîmes : 25.70 % moins cher que le neuf
- Caen : 22.63 % moins cher que le neuf
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