Dans un contexte de baisse des prix de l’immobilier, de nombreux Français retrouvent leur appétit pour la pierre et le goût de l’investissement. Que ce soit pour se constituer un patrimoine ou générer des revenus complémentaires, l’achat d’un bien locatif offre de nouveau des perspectives prometteuses.
Toutefois, face à l’incertitude et à la diversité du marché, un dilemme hante les acquéreurs : faut-il privilégier le neuf ou l’ancien ? Pour y répondre, Maslow.immo a établi pour la deuxième année consécutive un double classement des villes où il fait meilleur investir dans le neuf ou au contraire dans l’ancien à rénover.
Baisse des prix, incertitudes sur l’avenir et durcissement réglementaire : dans le contexte actuel, faut-il miser sur le neuf ou l’ancien à rénover ?
Le marché immobilier semble enfin voir la lumière au bout du tunnel. Mais qu’y a-t-il de l’autre côté ? Le reflux des taux d’intérêt à l’œuvre depuis plusieurs mois s’accompagne désormais d’une baisse des prix de la pierre beaucoup plus franche, avec un recul au mètre carré estimé entre 7 % et 8 % sur un an[1]. Pour autant, le contexte reste fragile et invite plus que jamais à opérer les bons arbitrages entre le neuf et l’ancien.
Le neuf affiche de prime abord des tarifs généralement plus élevés, de l’ordre de 20 % en moyenne, mais apporte de nombreuses garanties en matière de confort et de qualité. À l’inverse, l’immobilier ancien offre aux acheteurs une plus grande marge de négociation et des emplacements stratégiques, tout en impliquant quasi systématiquement des coûts de mise en conformité avec les nouvelles normes de décence énergétique (DPE). Rappelons qu’un plan pluriannuel de travaux (PPT) sera même exigible pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans comptant 51 lots ou plus à compter du 1er janvier 2025.
[1] « Les prix immobiliers ont nettement baissé au 2e trimestre » (article BFMTV, juillet 2024).
La ville, clé des arbitrages
Alors, faut-il investir dans l’immobilier neuf ou ancien en 2024 ? Sans suspense, il n’existe pas de réponse magique universellement applicable. Le meilleur choix dépend de plusieurs critères, à commencer par la localisation. La situation géographique est en effet le point clé de tout projet immobilier et permet dans bien des cas de trancher entre les deux options.
Aussi, pour aider les acquéreurs à faire le bon choix, Maslow.immo a dressé un double top 5 des villes où il fait meilleur investir dans le neuf ou au contraire dans l’ancien rénové.
Top 5 des villes où il fait meilleur investir dans le neuf
- Meyzieu – 51,19 % moins cher que dans l’ancien rénové
- Bordeaux – 42,77 % moins cher que dans l’ancien rénové
- Montreuil – 42,13 % moins cher que dans l’ancien rénové
- Meylan – 11,39 % moins cher que dans l’ancien rénové
- Clamart – 10,76 % moins cher que dans l’ancien rénové
Commune de l’Est lyonnais, Meyzieu fait son entrée au classement et s’empare d’emblée de la première marche du podium, occupée l’an passé par La Rochelle. Seule la ville de Bordeaux, distinguée l’année dernière, parvient à se maintenir dans le top 5. Montreuil arrive juste derrière avec un prix dans le neuf plus intéressant que dans l’ancien à rénover.
Top 5 des villes où il fait meilleur investir dans l’ancien rénové
- La Roche-sur-Yon – 23,23 % moins cher que dans le neuf
- Pessac – 23,06 % moins cher que dans le neuf
- Lyon – 14,93 % moins cher que dans le neuf
- Créteil – 9,20 % moins cher que dans le neuf
- Nice – 9,08 % moins cher que dans le neuf
Le top 5 où l’ancien rénové est le plus intéressant ne compte, en revanche, aucun rescapé de l’année 2023. Située en Vendée, La Roche-sur-Yon arrive en tête du classement. En 2ème position, la ville de Pessac connue pour ses vignobles, qui accueille de nombreux étudiants et chercheurs sur l’un des plus importants campus européens. Lyon, Créteil et Nice complètent le podium.
En conclusion, le choix entre l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien dépendra largement du projet de chaque acquéreur, du profil d’investisseur et de la localisation du bien. Généralement, les terrains disponibles pour la construction neuve sont disponibles dans les villes situées à proximité d’une ville centre, accessible rapidement en transport. L’attention devra alors être portée sur la proximité des commerces et l’accès rapide à la ville centre, sans oublier le dynamisme du bassin d’emploi.
À l’inverse, les biens dans l’ancien sont souvent situés là où la pression immobilière est la plus forte, idéal si on enlève la contrainte de la voiture pour le travail et les loisirs. Ce type de logements peut impliquer des coûts de rénovation importants qui ne doivent pas être sous-estimés. Mais plus la tension locative est forte, plus il est possible d’augmenter le prix du loyer et donc la rentabilité. Une tendance cependant à nuancer dans les villes où l’encadrement des loyers est appliqué.
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